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對(duì)想投資日本民宿做房東的人來(lái)說(shuō)，形勢(shì)開始變得有些艱難了。

6月15日起，日本民宿新法將全面實(shí)施。這意味著這個(gè)長(zhǎng)期處于灰色地帶的民宿業(yè)終于得到官方認(rèn)可，但深究細(xì)節(jié)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)限制多多，能合法申請(qǐng)到牌照乃至盈利，都不容易。行業(yè)洗牌由此開始，已經(jīng)進(jìn)入該行業(yè)的中資不少開始打退堂鼓，剩下的則急尋出路，有的轉(zhuǎn)而考慮合伙購(gòu)買合資格的公寓樓再經(jīng)營(yíng)。

與此同時(shí)，日本旅游依然火熱，包括民宿在內(nèi)的旅游住宿市場(chǎng)料將持續(xù)火爆，為此不少大資本紛紛進(jìn)場(chǎng)。未來(lái)中資能否繼續(xù)以及如何分羹，值得關(guān)注。

“今年以來(lái)，中國(guó)人投資日本房產(chǎn)做民宿的熱潮開始冷卻，轉(zhuǎn)折點(diǎn)在于日本民宿新法，新法對(duì)民宿設(shè)置了很多的條條框框，看起來(lái)是打壓這個(gè)市場(chǎng)的，前景并不樂(lè)觀。公寓幾乎無(wú)法申請(qǐng)到民宿牌照了，民宿新法規(guī)定一年只能經(jīng)營(yíng)180天，有些地區(qū)甚至只限周末經(jīng)營(yíng)，其實(shí)就是不想讓這些民宿繼續(xù)存在?！痹谌談?chuàng)業(yè)華人馮翱對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，他在日本開設(shè)了民宿管理公司有人家。

某網(wǎng)絡(luò)名人一則“買下日本一條街”做民宿的消息在年初引發(fā)了熱議，對(duì)于有志于去日本做民宿房東的人來(lái)說(shuō)，可能更需要關(guān)心的是當(dāng)?shù)丶磳⑹┬械拿袼迾I(yè)新政，因?yàn)橐恍┲袊?guó)房東已經(jīng)受到了影響。

6月15日起，日本將全面開始實(shí)施《住宅宿泊事業(yè)法》（下稱民宿新法），民宿這個(gè)長(zhǎng)期處于灰色地帶的行業(yè)終于得到了日本官方的認(rèn)可，但深究細(xì)節(jié)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)未來(lái)合法合規(guī)的民宿全國(guó)統(tǒng)一每年經(jīng)營(yíng)上限為180天，另外在中央政府頒發(fā)的新法基礎(chǔ)上，各個(gè)區(qū)域還有自主權(quán)來(lái)調(diào)整對(duì)當(dāng)?shù)孛袼迾I(yè)的管理規(guī)范，比如京都市住宅區(qū)域的民宿每年只能在1月15日-3月16日之間經(jīng)營(yíng)，銀座所在東京中央?yún)^(qū)民宿只能在周末經(jīng)營(yíng)，澀谷區(qū)只能在學(xué)校放假期間經(jīng)營(yíng)民宿等等。

新法限制民宿盈利空間

“一段時(shí)間以來(lái)，伴隨著日本民宿市場(chǎng)的擴(kuò)張，也帶了一些問(wèn)題，甚至演變成為了社會(huì)問(wèn)題，因此政府推出了民宿新法來(lái)管理和規(guī)范市場(chǎng)。首當(dāng)其沖的一點(diǎn)是，原本可以全年經(jīng)營(yíng)民宿，但新法出臺(tái)后，一年只能經(jīng)營(yíng)半年左右，另外還有很多的條件限制，這對(duì)市場(chǎng)沖擊巨大，業(yè)內(nèi)房源不斷流失。新法確實(shí)打擊到了中國(guó)客戶的興趣，因?yàn)橹苯佑绊懰麄兊氖找媪??！庇幸痪雍匣锶丝禈?lè)4月24日對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，該公司為中國(guó)投資者提供從房產(chǎn)交易到民宿管理的日本民宿一條龍服務(wù)。

據(jù)康樂(lè)介紹，公司成立一年半以來(lái)，成交量近500單，但新政前景下，中國(guó)房東正在尋求出路。

“目前有一半以上的房東決定先不做了。我們給房東提供了四種方案，第一種是合法合規(guī)化來(lái)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，但這也意味著收入會(huì)下降一半左右。第二種是把房子轉(zhuǎn)成長(zhǎng)租，收入大約是過(guò)去的2/3到一半左右。第三種是把房子賣了，像東京地區(qū)的房?jī)r(jià)去年漲幅在5%-8%之間。還有一小部分的客戶，他們的房子符合要求，可以繼續(xù)全面經(jīng)營(yíng)，我們幫助他們?nèi)ド暾?qǐng)相關(guān)的許可，按照新規(guī)幫他們繼續(xù)管理。”康樂(lè)說(shuō)。

“我們從中國(guó)的合作渠道方接到將客戶的短租民宿轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租的需求已經(jīng)有段時(shí)間了，最近這種需求出現(xiàn)增長(zhǎng)，每個(gè)月都會(huì)接到這種需求。新法還是引發(fā)了一定的恐慌情緒，一種情況是擔(dān)心被投訴，還有就是新法的出臺(tái)讓他們突然意識(shí)到自己此前都是在非法經(jīng)營(yíng)民宿，害怕留下不良案底。在日本民宿如果運(yùn)營(yíng)得好，確實(shí)回報(bào)比長(zhǎng)租高不少。但平均來(lái)說(shuō)，短租比長(zhǎng)租的回報(bào)高了1%-2%左右。據(jù)我了解有些直接退出的案例，可能有些投資人都還沒(méi)回本，因?yàn)榍捌诘能浹b投入不小?！币患胰毡救A人中介公司員工4月25日對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

相關(guān)分析指出，新法的實(shí)施將引發(fā)日本民宿業(yè)的洗牌，“小打小鬧”的個(gè)人參與者或面臨出局。

“短期來(lái)說(shuō)，民宿的數(shù)量應(yīng)該會(huì)下降，因?yàn)榫湍壳皝?lái)說(shuō)，大部分的民宿其實(shí)并不合法，也并不符合新法的要求。不僅是中央政府層面，地方政府也有權(quán)制定一些當(dāng)?shù)貙?duì)民宿市場(chǎng)的限制?！比疸y財(cái)富管理日本首席投資官兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家青木大樹4月26日對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

日本政府于去年6月正式頒布了民宿新法，今年3月15日起，日本觀光廳開始接受民宿許可申請(qǐng)，據(jù)日本觀光廳4月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，申請(qǐng)工作開展一個(gè)月以來(lái)，僅收到了232份申請(qǐng)。而據(jù)Airbnb愛(ài)彼迎方面向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，截至2018年2月1日，愛(ài)彼迎在日本擁有62000個(gè)房源。

“今年以來(lái)，中國(guó)人投資日本房產(chǎn)做民宿的熱潮開始冷卻，轉(zhuǎn)折點(diǎn)在于日本民宿新法，新法對(duì)民宿設(shè)置了很多的條條框框，看起來(lái)是打壓這個(gè)市場(chǎng)的，前景并不樂(lè)觀。公寓幾乎無(wú)法申請(qǐng)到民宿牌照了，民宿新法規(guī)定一年只能經(jīng)營(yíng)180天，有些地區(qū)甚至只限周末經(jīng)營(yíng)，其實(shí)就是不想讓這些民宿繼續(xù)存在。”在日創(chuàng)業(yè)華人馮翱4月25日對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，他在日本開設(shè)了民宿管理公司有人家。

“小打小鬧”式經(jīng)營(yíng)者或出局

日本自2007年起就推出了推進(jìn)觀光立國(guó)基本法，此后“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”又推動(dòng)日元大幅貶值配合放寬旅游簽證的措施，訪日游客數(shù)量持續(xù)上漲，據(jù)日本觀光廳公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年訪日游客數(shù)還不到1000萬(wàn)，2015年激增到了1950萬(wàn)，2017年人數(shù)達(dá)到了2900萬(wàn)左右，日本政府定下了要在舉辦東京奧運(yùn)會(huì)的2020年吸引4000萬(wàn)游客入境。

不過(guò)，在訪日游客不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，當(dāng)?shù)貐s存在旅游住宿入住率很高、客房短缺的問(wèn)題。由此，不少人從中嗅到了商機(jī)，民宿規(guī)模在日本迅速擴(kuò)張。據(jù)日本民宿數(shù)據(jù)網(wǎng)站AirbDatabank統(tǒng)計(jì)顯示，2016年2月，愛(ài)彼迎上的全日本房源不到3萬(wàn)，而到今年，該數(shù)字已增長(zhǎng)到了超6萬(wàn)，且房源主要集中在東京、大阪和京都。

據(jù)愛(ài)彼迎方面向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道介紹，去年一年，有600萬(wàn)游客在日本使用愛(ài)彼迎出行，創(chuàng)造了超5700億日元（約合335億人民幣）的收入。

值得注意的是，民宿此前僅允許在一些特區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，原則上不允許在居民區(qū)經(jīng)營(yíng)民宿，但實(shí)際情況是存在大量灰色民宿，據(jù)日本厚生勞動(dòng)省去年3月公布的抽查結(jié)果顯示，該部門在民宿平臺(tái)抽查了1.5萬(wàn)間民宿，結(jié)果發(fā)現(xiàn)取得了經(jīng)營(yíng)許可的僅為16.5%，其余的為無(wú)證經(jīng)營(yíng)或狀態(tài)無(wú)法確認(rèn)。

愛(ài)彼迎日本官網(wǎng)此前發(fā)布的通知顯示，在6月15日前，將依據(jù)民宿新法，對(duì)網(wǎng)站上的違法民宿房源進(jìn)行清理。

居民區(qū)內(nèi)民宿的快速擴(kuò)張，也引發(fā)了當(dāng)?shù)鼐用竦囊恍┎话埠驮寡?，這對(duì)民宿經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，意味著經(jīng)常要處理鄰居的投訴。

“在我管理民宿的過(guò)程中，可以說(shuō)警察、消防和保健所找上門來(lái)是 ‘家常便飯’，每天有很多此類的突發(fā)事件要處理，主要是被人舉報(bào)?！瘪T翱說(shuō)。

“我之前做’二房東’經(jīng)營(yíng)民宿，經(jīng)營(yíng)不久就被舉報(bào)了，公寓樓的管理組合（相當(dāng)于物業(yè)）來(lái)找我的時(shí)候，還帶著我在網(wǎng)上登記的房源信息，根本沒(méi)有回旋余地，后來(lái)就被退租了。我在日本的經(jīng)驗(yàn)告訴我，做任何事情不要抱著僥幸心理。新法幾乎是排除了公寓樓做民宿的可能性，現(xiàn)在新法規(guī)定不經(jīng)公寓樓的管理組合同意，即便你是房屋擁有者，也不能經(jīng)營(yíng)民宿。剩下很小部分沒(méi)有管理組合管理的，房東自己打點(diǎn)的小型公寓樓，可能有商量的可能性，但一般日本房東都不愿意。這么看來(lái)，以后東京都內(nèi)可以做民宿的房子就真沒(méi)多少了?！痹谌战?jīng)營(yíng)民宿公司優(yōu)宿的華人張笑4月24日對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

“新法出臺(tái)之后，’小打小鬧’式的經(jīng)營(yíng)方式肯定是不能做了，也就是說(shuō)租幾套公寓做民宿，然后經(jīng)營(yíng)到遭到舉報(bào)為止，這種方式是不可行的了。未來(lái)需要團(tuán)隊(duì)化、規(guī)?；ゲ僮??！睆埿φf(shuō)。

中國(guó)投資者合作尋出路

那么民宿新法施行后，在日本還有合法合規(guī)全年經(jīng)營(yíng)民宿的方式嗎？多位業(yè)內(nèi)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，在新法之下，對(duì)于以盈利為目的的個(gè)人來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)民宿牌照意義不大，想要合法合規(guī)地全年運(yùn)營(yíng)民宿，那么就需要取得簡(jiǎn)易宿泊（簡(jiǎn)易旅館）牌照，投資門檻也會(huì)相應(yīng)地變高，可行的房型也縮減至了一戶建（即獨(dú)立住宅）和小型公寓樓。

“因?yàn)樾路ǖ某雠_(tái)，我們?nèi)ツ昃烷_始業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型了，只做旅館和一戶建（即取得簡(jiǎn)易宿泊牌照）的運(yùn)營(yíng)?！瘪T翱說(shuō)。

“比方說(shuō)，有客戶在大阪買一套20平方的公寓，價(jià)格大約是60-100萬(wàn)人民幣之間，現(xiàn)在按照新規(guī)去買一戶建的話，好一點(diǎn)的在300萬(wàn)人民幣左右，對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者來(lái)說(shuō)，門檻相應(yīng)提高了?！笨禈?lè)說(shuō)。

“新法要求在每層配有兩個(gè)洗手間、有逃生指示、不能超過(guò)三層，另外還有房屋總體面積等要求，且各個(gè)區(qū)的要求會(huì)有所不同，符合要求以后，就可以去申請(qǐng)簡(jiǎn)易旅館牌照，然后才可以經(jīng)營(yíng)?！笨禈?lè)說(shuō)。

但也有業(yè)內(nèi)人士指出，一戶建并不一定是合適的備選方案，因?yàn)槠渲杏性S多樓房都不符合簡(jiǎn)易旅館的要求。

“很多一戶建可能也不符合要求，要按照規(guī)定來(lái)改建的話，前期投入巨大?！睆埿φf(shuō)。

張笑指出，目前摸索出的可行方案是投資小棟公寓樓后申請(qǐng)簡(jiǎn)易旅館牌照，然后就可以合法合規(guī)全年經(jīng)營(yíng)民宿了。

“我們現(xiàn)在摸索出來(lái)的可行方案是買一棟小樓，申請(qǐng)簡(jiǎn)易旅館牌照，再結(jié)合我們公司的營(yíng)銷和管理能力來(lái)運(yùn)營(yíng)。我們此前買下了一棟十間公寓的小樓，也是作為一個(gè)銷售樣板，后續(xù)可以拿出相應(yīng)的回報(bào)數(shù)據(jù)去吸引更多投資人?？蛻艚?jīng)濟(jì)實(shí)力較好，那么就可以投資一整棟，另外還可以幾個(gè)客戶一起投資，基于擁有的部分產(chǎn)權(quán)，來(lái)獲得相應(yīng)的回報(bào)，還可以做5年期、3%利息的貸款。最近，我們?cè)诳匆粭?4間公寓的小樓，牽頭了幾位我們幫忙管理泰國(guó)民宿的中國(guó)客戶，后續(xù)可能會(huì)一起買下這棟樓申請(qǐng)簡(jiǎn)易住所牌照?！睆埿φf(shuō)。

更多大資本入場(chǎng)

隨著日本民宿市場(chǎng)的全面解禁，一邊是小本經(jīng)營(yíng)的民宿從業(yè)者面臨出局，另一邊則是“大資本”開始入場(chǎng)。比如日本互聯(lián)網(wǎng)巨頭樂(lè)天在2017年3月與當(dāng)?shù)胤科蠛腺Y成立了民宿公司，另外還有大型旅行社JTB和大型私鐵公司京王也加入了進(jìn)來(lái)。

另外，在民宿業(yè)面臨轉(zhuǎn)型之際，當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)也趁勢(shì)尋求擴(kuò)張。根據(jù)世邦魏理仕近期發(fā)布的報(bào)告顯示，包括東京、大阪在內(nèi)的日本八大城市的酒店客房數(shù)量預(yù)計(jì)到2020年將達(dá)33萬(wàn)間，較2016年將增長(zhǎng)32%。

“2016年在入境游客增長(zhǎng)和正規(guī)住宿增長(zhǎng)之間出現(xiàn)了分化的現(xiàn)象，不過(guò)到了2017年，因民宿市場(chǎng)的增長(zhǎng)有限，入境游客增長(zhǎng)和正規(guī)住宿增長(zhǎng)之間恢復(fù)了正相關(guān)關(guān)系。最近，尤其是東京和大阪地區(qū)，出現(xiàn)了一些新的酒店和住宿設(shè)施，到2020年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)舉辦之前，盡管我預(yù)計(jì)民宿數(shù)量會(huì)因新法的實(shí)施而下降，但酒店和旅館住宿供給方面會(huì)受益更多。不過(guò)長(zhǎng)期來(lái)看，隨著入境游客數(shù)量的不斷增長(zhǎng)，日本又存在住宿不足的狀況，新法的推出有助于日本民宿市場(chǎng)長(zhǎng)期增長(zhǎng)。近幾年來(lái)，旅游業(yè)是日本政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一大重點(diǎn)，如果新法實(shí)施一段時(shí)間后，政府發(fā)現(xiàn)民宿市場(chǎng)的發(fā)展出現(xiàn)了大幅放緩，可能會(huì)考慮放松監(jiān)管。所以，我對(duì)民宿業(yè)的長(zhǎng)期前景持更為積極的看法?！鼻嗄敬髽湔f(shuō)。

日本瑞穗研究部門今年1月發(fā)布的報(bào)告稱，鑒于近期發(fā)展，對(duì)于2020年奧運(yùn)會(huì)期間日本旅游住宿會(huì)否出現(xiàn)短缺的擔(dān)心正在消退，另外，也需要密切關(guān)注民宿新法的實(shí)施對(duì)當(dāng)?shù)刈∷奕萘繋?lái)的影響。

*本文來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，作者：姚瑤，原標(biāo)題：《日本民宿新法即將實(shí)施 中國(guó)投資者急尋出路》。