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今年以來一直較為沉寂的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)終于傳出好消息。7月10日晚間，上市公司藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱，其首例辦公物業(yè)類REITs——“招商財(cái)富-華泰-藍(lán)光虹橋世界中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已于7月9日成功設(shè)立，募資10.65億元。據(jù)悉，該產(chǎn)品不僅是2020年以來民營(yíng)A股上市公司首單類REITs項(xiàng)目，也是同期市場(chǎng)規(guī)模極大的類REITs，此“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的成功發(fā)行，迅速引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

近年來商業(yè)地產(chǎn)一直面臨著存量龐大、融資渠道有限的發(fā)展瓶頸，如何通過金融創(chuàng)新來盤活存量、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本成為行業(yè)亟待解決的難題，以類REITs為代表的資產(chǎn)證券化就成為了一個(gè)非常重要的方向。根據(jù)REITs研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2019年底國(guó)內(nèi)共發(fā)行類REITs產(chǎn)品68只、總金額超過1400億元，而今年以來全市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行了8只REITs產(chǎn)品、金額僅100.51億元。

在這樣的背景下，藍(lán)光類REITs的成功發(fā)行不僅體現(xiàn)了其背后操盤手——藍(lán)光文商旅在推進(jìn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)新方面的持續(xù)發(fā)力，也為全市場(chǎng)立下了一個(gè)十分具有參考性的、里程碑式的樣本。

藍(lán)光類REITs樣本

縱觀目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)發(fā)行的類REITs產(chǎn)品，其在屬性上更偏向于債券，通常有固定的時(shí)間期限，底層資產(chǎn)大多數(shù)集中于商場(chǎng)、寫字樓、門店等。2017年開始涉足長(zhǎng)租公寓，2019年涉足物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，基本都以收取租金為主，從發(fā)行角度來看多以專項(xiàng)計(jì)劃私募的形式出現(xiàn)。

再來看藍(lán)光類REITs，可以發(fā)現(xiàn)這只產(chǎn)品在交易結(jié)構(gòu)、增信機(jī)制、產(chǎn)品治理、資產(chǎn)管理等多個(gè)方面都結(jié)合REITs產(chǎn)品的特點(diǎn)進(jìn)行了創(chuàng)新設(shè)計(jì)。

首先，項(xiàng)目擁有卓越的增信主體。藍(lán)光發(fā)展主體評(píng)級(jí)AAA，可以充分應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；業(yè)績(jī)行業(yè)領(lǐng)先，2019年全口徑銷售金額突破1000億元；財(cái)務(wù)狀況良好，各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

其次，該項(xiàng)目的發(fā)行規(guī)模為10.65億，產(chǎn)品預(yù)計(jì)期限19年，每三年開放一次。其中優(yōu)先A利率6.0%，優(yōu)先B利率6.5%，優(yōu)先C利率6.8%，綜合利率為6.39%，有效降低公司財(cái)務(wù)成本。

藍(lán)光集團(tuán)上?？偛?/span>

第三，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，也就是藍(lán)光持有的上海虹橋世界中心辦公物業(yè)。該建筑坐落在上海市青浦區(qū)，背靠國(guó)家會(huì)展中心，共9層，合計(jì)建筑面積超過2萬平方米。物業(yè)估值為10.65億元，約為優(yōu)先A類資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的3.33倍，可為優(yōu)先A類提供有效支持?；A(chǔ)資產(chǎn)在未來產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流較為豐沛，2021起預(yù)計(jì)每年增長(zhǎng)4%。

另外，完善的風(fēng)控管理措施極大助力了此次發(fā)行。藍(lán)光類REITs采用了多重增信措施來控制項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)，包括優(yōu)先級(jí)/次級(jí)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分層機(jī)制、物業(yè)資產(chǎn)抵押、物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入現(xiàn)金流超額覆蓋、流動(dòng)性支持安排、藍(lán)光方面的差額支付承諾等信用增級(jí)方式，保障投資者利益。

藍(lán)光文商旅靠什么喝到“頭啖湯”

在今年疫情黑天鵝出現(xiàn)、投資信心普遍不足的情況下，藍(lán)光類REITs的成功發(fā)行無疑為這個(gè)市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑。作為該項(xiàng)目背后的“操盤手”，藍(lán)光文商旅集團(tuán)的這番動(dòng)作也受到行業(yè)的高度關(guān)注。其董事長(zhǎng)張剛在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪時(shí)坦言，近期接到的電話十有八九都是在詢問這只類REITs產(chǎn)品，而大家關(guān)注的焦點(diǎn)在于：藍(lán)光文商旅是如何成為今年“首個(gè)吃螃蟹的人”？

在張剛看來，隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不斷成熟發(fā)展并進(jìn)入存量時(shí)代，資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新將成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要能力，盤活商業(yè)地產(chǎn)存量、大力推動(dòng)資產(chǎn)證券化已成為全行業(yè)的趨勢(shì)。而REITs作為目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最先進(jìn)的釋放經(jīng)濟(jì)價(jià)值的退出模式代表備受矚目，此次藍(lán)光類REITs的成功發(fā)行獲得了良好的市場(chǎng)反響，表明投資者對(duì)藍(lán)光主體信用和運(yùn)營(yíng)能力的認(rèn)可。

量子星項(xiàng)目?jī)?nèi)景

這位藍(lán)光文商旅的掌門人也獨(dú)家解析了藍(lán)光類REITs的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)。他指出，首先藍(lán)光類REITs標(biāo)的物虹橋世界中心所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，正所謂“過去20年看浦東，未來20年看虹橋”；其次，在配套設(shè)施方面，虹橋世界中心依托于上海進(jìn)博會(huì)，周邊的商務(wù)生態(tài)圈也逐步成熟，國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的聚集使得這里形成了大量剛需；第三，產(chǎn)品本身結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理，不論是對(duì)物業(yè)收入的超額覆蓋，還是標(biāo)的物的抵押和提前處置，以及流動(dòng)性和增信等，都體現(xiàn)出藍(lán)光文商旅強(qiáng)大的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、資本運(yùn)作能力、資源導(dǎo)入能力和創(chuàng)新精神。

“輕資產(chǎn)”模式下的資產(chǎn)證券化探索

藍(lán)光文商旅創(chuàng)始于上個(gè)世紀(jì)90年代，是藍(lán)光發(fā)展的集團(tuán)成員企業(yè)，也是中國(guó)最早涉足商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的公司之一。其輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在行業(yè)內(nèi)一直走得比較靠前，近年來通過輕資產(chǎn)輸出，藍(lán)光文商旅旗下的募、投、建、管、退全周期資產(chǎn)管理類業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定的增量收益。

量子星項(xiàng)目?jī)?nèi)景

以此次的藍(lán)光類REITs為例，眾所周知在商業(yè)地產(chǎn)投資中，退出這環(huán)一直是難題。而隨著虹橋項(xiàng)目完成類REITs退出，藍(lán)光的投、融管、退鏈條已完全打通，其標(biāo)志性意義不言自明。

張剛強(qiáng)調(diào)，在類REITs項(xiàng)目中，最核心的還是操盤方的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力：“資產(chǎn)證券化的核心，還是運(yùn)營(yíng)為王。以大資管、大運(yùn)營(yíng)的思維，做到資產(chǎn)價(jià)值管理的以終為始。”

在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的過程中，藍(lán)光文商旅建立起了數(shù)字化決策支持系統(tǒng)和智慧云系統(tǒng)，依據(jù)這些系統(tǒng)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)銷售、酒店經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值、財(cái)務(wù)等8大板塊41個(gè)模塊90個(gè)子模塊進(jìn)行數(shù)據(jù)價(jià)值分析，指導(dǎo)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，為輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目提供數(shù)字化支撐和決策指導(dǎo)，充分體現(xiàn)出“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的價(jià)值。

張剛強(qiáng)調(diào)，未來藍(lán)光文商旅將不斷探索，積極參與到各類證券化產(chǎn)品的發(fā)行中，通過多元化融資手段助力企業(yè)發(fā)展。同時(shí)積極響應(yīng)國(guó)家和政府的號(hào)召，以標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品不斷降低融資成本，積蓄更強(qiáng)大的資本實(shí)力。