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我想在今天下午三個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，跟大家分享目前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的發(fā)展路徑和發(fā)展手法，同時(shí)在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，也會(huì)跟大家分享一些我認(rèn)為目前在國(guó)內(nèi)做的比較優(yōu)秀的案例。

旅游地產(chǎn)，我認(rèn)為是先有旅游再有地產(chǎn)，既然是這樣的發(fā)展路徑和思考過(guò)程。我們就更需要在旅游地產(chǎn)的打造過(guò)程當(dāng)中，去思考旅行者需要的是什么，他們生活層面的需求和精神層面的需求到底是什么。

我要跟大家分享的這些案例，都是一些在操作過(guò)程當(dāng)中我們認(rèn)為他可以成功的一些元素，但是為什么說(shuō)在旅游地產(chǎn)的領(lǐng)域當(dāng)中，每一個(gè)案例其實(shí)他沒(méi)有可復(fù)制性，我們把別的案例放到其他的企業(yè)身上，你會(huì)發(fā)現(xiàn)沒(méi)有所謂的復(fù)制性。

正是因?yàn)槊恳粋€(gè)市場(chǎng)，不同的區(qū)域，他們消費(fèi)者的痛點(diǎn)是不一樣的，如果我們可以抓到真正的痛點(diǎn)的話，也許才有可能幫助旅游地產(chǎn)走向成功，這個(gè)就是我今天要分享的東西。 

首先我們來(lái)看一下傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式，基本上我們會(huì)從旅游地產(chǎn)的核心的驅(qū)動(dòng)力來(lái)進(jìn)行分類總結(jié)，第一種叫做以自然資源驅(qū)動(dòng)型的旅游地產(chǎn)，第二種叫做以主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型的旅游地產(chǎn)。

旅游地產(chǎn)常規(guī)的發(fā)展的類型就是分為我們?cè)趫D上看到的這六種，就是一種是以自然驅(qū)動(dòng)型的，包括濱海旅游地產(chǎn)，濱湖、山地，另外還有一個(gè)無(wú)中生有型的，包括主題公園、高爾夫和溫泉，我們會(huì)把常規(guī)的旅游地產(chǎn)分為這六大類。

一般來(lái)講，我們把全國(guó)的旅游地產(chǎn)分為六個(gè)主要的區(qū)域，第一大區(qū)就是海南島，它是中國(guó)旅游地產(chǎn)最為集中，開發(fā)量最大的區(qū)域。第二大區(qū)域也是目前整體發(fā)展非常好的一個(gè)區(qū)域，就是以成都、重慶、貴陽(yáng)和昆明為主的西南板塊，這些區(qū)域中旅游地產(chǎn)的開發(fā)路徑會(huì)更注重文化旅游特色，同時(shí)西南板塊也被認(rèn)為是繼海南島之后，開發(fā)量和項(xiàng)目量最大的一塊區(qū)域。第三大區(qū)域則是長(zhǎng)三角板塊，它主要是滿足大城市群落的5+2的消費(fèi)的需求；還有就是環(huán)渤海板塊、兩廣板塊和東南板塊。

大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這六大區(qū)域，除了環(huán)渤海以外基本上都是長(zhǎng)江以南地區(qū)，這其實(shí)跟中國(guó)人喜歡以水而居，喜歡溫潤(rùn)的生活習(xí)慣和旅游習(xí)慣是相關(guān)的。第二個(gè)特點(diǎn)則是東北客群喜歡到南方去，他們更趨向于溫潤(rùn)的環(huán)境和比較多的水景觀。第三個(gè)特點(diǎn)是在這么多的旅游地產(chǎn)當(dāng)中，當(dāng)?shù)厝绻B一點(diǎn)資源都沒(méi)有那是不行的，在旅游地產(chǎn)當(dāng)中水系的運(yùn)作非常的普遍，這個(gè)也是跟中國(guó)的消費(fèi)習(xí)慣和旅游習(xí)慣是相關(guān)的。

以水資源為主題的這種旅游地產(chǎn)，往往是很多消費(fèi)者更愿意選擇的度假地，所以大多數(shù)的旅游地產(chǎn)都依附與這種資源。

現(xiàn)在我們來(lái)看幾個(gè)案例，這個(gè)是惠州—碧桂園十里銀灘，整體上看它的配套并不是非常多，而是依附由海灘和礁石所組成風(fēng)景線，做能夠欣賞景觀的住宅產(chǎn)品，這種類型就是所謂的景觀地產(chǎn)。這個(gè)海灘是保持最完整最清潔的一個(gè)海灘，并擁有長(zhǎng)沙灣的美譽(yù)。

我們?cè)倏吹诙€(gè)案例，這個(gè)是峨眉—七里坪旅游度假區(qū)，它依山而筑，是峨嵋山重要的組成部分。區(qū)域條件得天獨(dú)厚，整個(gè)占地的面積是11平方公里，海拔是1300到1500米左右，常年的氣溫在24度左右，最高的時(shí)候他的氣溫也不超過(guò)27度，森林覆蓋率達(dá)到90%，這個(gè)項(xiàng)目是以自然資源為核心的旅游地產(chǎn)。

在過(guò)去的五年當(dāng)中，山區(qū)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不多，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的交通不是很發(fā)達(dá)，相對(duì)而言，海邊或者是湖邊更容易到達(dá)。如果地區(qū)本身通達(dá)性不好的話，會(huì)帶來(lái)客流無(wú)法導(dǎo)入的問(wèn)題。

近兩年，隨著很多鐵路、機(jī)場(chǎng)線的開通，越來(lái)越多的山區(qū)成為發(fā)展旅游地產(chǎn)的溫床，因?yàn)樵谶@些地方我們更容易發(fā)展養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)或者是禪修等等。

那接下來(lái)我們看這個(gè)案例，這個(gè)案例大家應(yīng)該都比較熟悉，是觀瀾湖，是世界最大的、具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)，也是中國(guó)第一個(gè)獲得美國(guó)PCA認(rèn)證職業(yè)大賽的場(chǎng)地，這個(gè)項(xiàng)目把世界的高爾夫帶入了中國(guó)。

它最獨(dú)特的一點(diǎn)是，基本上每一個(gè)球場(chǎng)甚至每一個(gè)洞都是由世界知名的高爾夫球手來(lái)設(shè)計(jì)打造的，所以說(shuō)這個(gè)是典型的主題型的旅游地產(chǎn)的開發(fā)類型。

對(duì)于自然資源型的這種旅游地產(chǎn)而言，主要是借景開發(fā)，絕大多數(shù)的濱海旅游地產(chǎn)、商業(yè)旅游地產(chǎn)都是屬于這種類型。這個(gè)是我們通過(guò)三到四年的旅游地產(chǎn)測(cè)算以及項(xiàng)目的分布的歸納之后得出這樣的一張地圖，這七個(gè)圈圈基本上就是目前中國(guó)發(fā)展自然資源旅游地產(chǎn)最為集中的幾大區(qū)域。

由于稀缺的資源占有度是這一類的項(xiàng)目的核心的競(jìng)爭(zhēng)力，所以說(shuō)在項(xiàng)目開發(fā)前期如何評(píng)價(jià)自然資源是非常重要的。

往往我們會(huì)依托自然資源做幾個(gè)板塊的打造，比如說(shuō)旅游的吸引度，我到底用什么樣的主題吸引消費(fèi)者？如何去借景造勢(shì)，借景開發(fā)？設(shè)計(jì)怎樣的景觀小區(qū)？基本上最核心的出發(fā)點(diǎn)就是把我們能夠依托資源無(wú)限放大。

在自然型的旅游地產(chǎn)當(dāng)中，發(fā)展比較好的幾大區(qū)域，包括千島湖風(fēng)景區(qū)，集合大量的酒店，包括云南玉龍雪山景區(qū)，目前為止有23000萬(wàn)的游客，在這個(gè)地方開發(fā)旅游地產(chǎn)是有保障的，包括四川和峨嵋山的風(fēng)景區(qū)，黃山風(fēng)景區(qū)等等，這些地方本身都是知名的景區(qū)，而且也擁有足夠的游客量，在這些周邊開發(fā)旅游地產(chǎn)，相對(duì)來(lái)講，不管從市場(chǎng)的容量上也好，還是消費(fèi)的動(dòng)機(jī)也好都相對(duì)比較有保障。

旅游市場(chǎng)和就業(yè)市場(chǎng)的伴生關(guān)系是比較矛盾的地方，他會(huì)吸引到兩部分的市場(chǎng)，但是這兩部分的市場(chǎng)是相對(duì)獨(dú)立的。今天講到旅游地產(chǎn)是包含旅游和地產(chǎn)兩個(gè)板塊，在開發(fā)旅游地產(chǎn)的時(shí)候所面對(duì)的目標(biāo)客群也是兩個(gè)部分，一個(gè)叫做旅游消費(fèi)客群，一種叫做度假物業(yè)投資客群，這兩個(gè)客群之間沒(méi)有一個(gè)非常正向的轉(zhuǎn)化關(guān)系。

所以我們簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)一下，比如說(shuō)游客市場(chǎng)一般包括外面的觀光客，本地的休閑客，專項(xiàng)的旅游者；那另外置業(yè)客群當(dāng)中有房產(chǎn)投資者，有改善性置業(yè)者。

在旅游地產(chǎn)過(guò)去的幾年當(dāng)中，主要是以地產(chǎn)銷售為主，所以大家都會(huì)把房屋的銷售的收入和業(yè)績(jī)作為整個(gè)項(xiàng)目盈利考核的指標(biāo)。所以就需要通過(guò)旅游的經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)資產(chǎn)的升值，通過(guò)地產(chǎn)的銷售確保各個(gè)階段現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

旅游地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，他比早期以自然資源為主的開發(fā)旅游地產(chǎn)要高級(jí)一點(diǎn)，你高爾夫球場(chǎng)做了好了之后，會(huì)有很多目標(biāo)性的客群，為了更方便的打高爾夫會(huì)考慮買一套房子，在這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程當(dāng)中他不是一個(gè)伴生關(guān)系，而是一個(gè)共生的關(guān)系，兩者之間是相輔相成的。

同樣的，旅游客群和置業(yè)客群也是相輔相成的，旅游的消費(fèi)者很有可能會(huì)轉(zhuǎn)化為物業(yè)的投資者，但是想說(shuō)一個(gè)非常簡(jiǎn)單的問(wèn)題，今天我們?cè)诳吹胶芏喔郀柗虻禺a(chǎn)在銷售的過(guò)程當(dāng)中，會(huì)發(fā)現(xiàn)很多的開發(fā)商會(huì)運(yùn)用一個(gè)手段，是你買一套高爾夫的別墅，他會(huì)送你比如說(shuō)一年到三年的惠及，因?yàn)樗南M(fèi)客群很有可能轉(zhuǎn)化為他的投資客群的，所以說(shuō)這兩部分的客群在這樣的一種類型項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中，他是有一個(gè)比較密切和直接的一個(gè)共生的關(guān)系，我們看到這兩個(gè)圈圈在當(dāng)中有一塊是重疊的，他叫做中長(zhǎng)期的度假客，而且是主題產(chǎn)品的愛好者。

大家知道全世界最大的迪斯尼在哪里嗎？在美國(guó)的奧蘭多。

那再問(wèn)一下全世界最小的迪斯尼在哪里？香港。

全世界經(jīng)營(yíng)最好的迪斯尼是哪里？日本。

再問(wèn)大家一個(gè)，你們知道全世界經(jīng)營(yíng)最差的迪斯尼在哪里？

是法國(guó)巴黎，基本上是虧本的狀態(tài)，因?yàn)榉▏?guó)人很高傲，他會(huì)認(rèn)為美國(guó)的文化對(duì)他是一種入侵，他認(rèn)為迪斯尼是入侵法國(guó)主要的一個(gè)端口，所以法國(guó)人不愛去迪斯尼。那日本為什么會(huì)很好，因?yàn)槿毡救藢?duì)動(dòng)漫的文化是非常青睞的，當(dāng)中80%以上的消費(fèi)者基本上都是日本人，所以說(shuō)一個(gè)迪斯尼的成功與否和當(dāng)?shù)氐倪@個(gè)消費(fèi)的支撐力很有關(guān)系。

我們?cè)倏吹纤鼓釣槭裁磿?huì)成功，因?yàn)樗且粋€(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，為什么中國(guó)沒(méi)有辦法快速的成長(zhǎng)為迪斯尼的模式，是因?yàn)榈纤鼓崾钦麄€(gè)產(chǎn)業(yè)鏈代表的名詞。

迪斯尼最早的時(shí)候出了一系列的動(dòng)畫片，從純素描版進(jìn)入動(dòng)畫版和彩色版的。當(dāng)這部動(dòng)畫片家喻戶曉的時(shí)候，迪斯尼公司思考說(shuō)，我們?nèi)绾巫屜M(fèi)者除了看到我的影片之外，還能夠更多的觸摸到我的形象，所以他建造了主題公園，他希望有很多人對(duì)于童話的想象和對(duì)于卡通人物的想象不只是在電視屏幕里面看到，他希望有一個(gè)場(chǎng)景是可以觸碰的。這個(gè)是第二步，他制造了場(chǎng)景。

第三步就是他發(fā)現(xiàn)很多人去玩過(guò)這個(gè)主題公園之后，需要把一些東西帶回家去，因?yàn)橹黝}公園不是一個(gè)頻次很高的消費(fèi)場(chǎng)所，他跟我們常規(guī)講的商業(yè)不一樣，于是就在主題公園里面放了非常多跟這些主題內(nèi)容和故事相關(guān)的一些小的消費(fèi)的商業(yè)，然后希望你把這些物品帶回家去，在你的生活當(dāng)中反復(fù)的出現(xiàn)，這個(gè)是第三步。

基于這一步就做到了品牌的授權(quán)，讓沒(méi)有通過(guò)迪斯尼主題公園購(gòu)買到物品的小朋友大朋友，通過(guò)商品授權(quán)的形式，在你生活的方方面面都可以接觸到迪斯尼LOGO和形象內(nèi)容，他是一款完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

我們會(huì)發(fā)現(xiàn)大型主題公園的產(chǎn)業(yè)鏈上是相通的，而這個(gè)是目前中國(guó)主題公園沒(méi)有做到的，因?yàn)樗枰懈鞣矫娴氖杖?，地產(chǎn)收入是很好的一塊，包括旅游項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的收入，土地價(jià)的收入，品牌服務(wù)的收入，商業(yè)贊助，還有包括最大的衍生消費(fèi)品的收入，擁有這些才可以完整健康，并在市場(chǎng)當(dāng)中存活。

第二部分要跟大家分享的是幾大趨勢(shì)：第一個(gè)是很多旅游地產(chǎn)在選址的時(shí)候會(huì)呈現(xiàn)布局兩地化的趨勢(shì)，一種是經(jīng)濟(jì)相對(duì)貧困的地區(qū)，另外一種是經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)。

大家從消費(fèi)者的層面上分析一下，旅游實(shí)際上是一個(gè)需要考慮到消費(fèi)者的一件事情。旅游本質(zhì)上是你去另外一個(gè)地方體驗(yàn)完全不同的生活，為什么很多人喜歡旅游？是因?yàn)樗泻闷嫘?；但是為什么又有很多人怕旅游？是因?yàn)樗麩o(wú)法產(chǎn)生安全感。這個(gè)就是為什么說(shuō)人比較多的地方，他更容易聚集更多的人，這是跟消費(fèi)者的消費(fèi)心理是有關(guān)系的。

所以就是說(shuō)在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，會(huì)比較容易聚攏人氣，因?yàn)楦鞣矫娴呐涮自O(shè)施比較完善，當(dāng)然這些地方也有一些限制，比如說(shuō)政府對(duì)你的支持不會(huì)非常大。那經(jīng)濟(jì)貧困的地區(qū)為什么適合發(fā)展旅游呢，基本上中國(guó)比較好的山水資源都在經(jīng)濟(jì)很貧困的地方，這些地方相對(duì)來(lái)講他的交通通達(dá)性比較差，不太容易到達(dá)，很多大量的基礎(chǔ)配套也比較的難做，但是這些地方的資源品質(zhì)是很優(yōu)秀的，而且他的破壞的程度也比較少，也能得到更多政府的支持。 

越來(lái)越多的旅游地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域趨向于主題化和品質(zhì)化。從物業(yè)屬性來(lái)說(shuō)，以前很多人會(huì)把這個(gè)傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)當(dāng)做第二居所，他不是滿足你居住需求的一個(gè)地方，他是滿足你的休閑度假需求或者是養(yǎng)老養(yǎng)生的需求。現(xiàn)在旅游地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)會(huì)從第二居所往第一居所的形式在轉(zhuǎn)變，因?yàn)槲覀兦懊嬷v到，有一些地方他其實(shí)已經(jīng)成為城郊休憩地產(chǎn)。

我舉個(gè)非常簡(jiǎn)單的例子，秦皇島那邊有個(gè)項(xiàng)目非常的有意思，他第一期賣掉的洋房和別墅里面，有很大一部分的人是用來(lái)做第一居所的，我們采訪過(guò)相關(guān)的購(gòu)買者，他們說(shuō)基本上從市中心堵兩個(gè)小時(shí)回到家，跟回秦皇島的時(shí)間是差不多的，而那邊相對(duì)來(lái)講空氣非常好，又是靠海邊，所以說(shuō)真的是有一部分北京人把那個(gè)當(dāng)做第一居所去買的。如果未來(lái)高鐵開通之后，從北京到秦皇島的也就半個(gè)小時(shí)的時(shí)間。

第二個(gè)，從置業(yè)的目的來(lái)講，很多人買房都是為了投資，08年的時(shí)候，海南島經(jīng)歷了最旺的投資熱潮。有一個(gè)叫做鳳凰島的項(xiàng)目最后是14萬(wàn)一個(gè)平米，但是很多人還是去買，因?yàn)樗麄冇X得買賣之后可以賺錢，確實(shí)是有一部分人賺到了很多錢，但是這個(gè)泡沫很快就被吹爆了，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格跌地非常的厲害，變成5萬(wàn)左右，純粹把旅游地產(chǎn)當(dāng)做投資目的來(lái)買房的這波趨勢(shì)也已經(jīng)過(guò)去了。

現(xiàn)在很多人買旅游地產(chǎn)會(huì)集合自己多方面的需求，投資也是其中非常重要的目的，除了投資之外，還有改善型的養(yǎng)老型的。比如說(shuō)我們今天在長(zhǎng)三角看到大量的旅游地產(chǎn)，實(shí)際上很多人都是為父母買的，讓父母去養(yǎng)老的，或者是比如說(shuō)在靠近上海東海，是因?yàn)楹芏嗟募彝ハＭ研∨笥阉偷诫x東海比較近的國(guó)際學(xué)校去。所以消費(fèi)者在購(gòu)買旅游地產(chǎn)的時(shí)候，他的目的開始變的多元化和復(fù)合化了。

第三個(gè)趨勢(shì)則是原來(lái)的概念支撐開始真正的轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品支撐，旅游和地產(chǎn)變得同樣的重要，本質(zhì)是旅游度假區(qū)或者是以旅游為產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展會(huì)更符合未來(lái)消費(fèi)者，以及整個(gè)市場(chǎng)的需求。

除此之外，還有一點(diǎn)非常重要的發(fā)展趨勢(shì)，就是現(xiàn)在由于政府對(duì)于開發(fā)商進(jìn)入到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的要求越來(lái)越高，他會(huì)給到你很大的土地，所以說(shuō)現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)不是小而精而是大而全，這個(gè)全是非常重要的。政府會(huì)要求在批地的時(shí)候，把地產(chǎn)旅游加關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)都放到這個(gè)里面，他會(huì)在這種基礎(chǔ)上去考核開發(fā)商本身的一些開發(fā)和拿地的能力。

另外一個(gè)趨勢(shì)，高度資源再造，以前我們說(shuō)旅游地產(chǎn)的盈利模式就是大地產(chǎn)的收入加上旅游收入，我舉幾個(gè)例子，無(wú)錫有一個(gè)很有意思的項(xiàng)目叫做田悅東方，那是個(gè)特別有情懷的項(xiàng)目，最早的時(shí)候他做了一批別墅，后來(lái)發(fā)現(xiàn)這個(gè)別墅賣不掉，后來(lái)便請(qǐng)來(lái)了臺(tái)灣的親近農(nóng)場(chǎng)，對(duì)他前面將近1500土地進(jìn)行改造，還原整個(gè)鄉(xiāng)村原有面貌，并加入了很多體驗(yàn)性的內(nèi)容。引進(jìn)了動(dòng)物樂(lè)園這樣的概念，把這些羊、牛、羊駝放到里面，引來(lái)了大量的消費(fèi)者。同時(shí)他也有一些營(yíng)收，比如說(shuō)他開始賣蔬菜了，他在這個(gè)項(xiàng)目里種了自己的桃子，叫做田園東方水蜜桃，每一年的時(shí)候都會(huì)給買過(guò)這個(gè)項(xiàng)目物業(yè)的，或者是有過(guò)消費(fèi)的這些財(cái)富階層送他的水蜜桃和蔬菜，他會(huì)有一些關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)品，這個(gè)是一個(gè)例子。

在這些的基礎(chǔ)之上，還看到了另外的一個(gè)趨勢(shì)。前面所講的自然資源型的旅游地產(chǎn)開發(fā)，都是在傳統(tǒng)模式的基礎(chǔ)上進(jìn)行的分類，但是實(shí)際上，由于現(xiàn)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)在向著多元化的方向發(fā)展，我們?cè)儆脗鹘y(tǒng)的方式來(lái)進(jìn)行分類的時(shí)候，就已經(jīng)很難了。

第三個(gè)要講的就是新型旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的思考。

我們?cè)诼糜蔚禺a(chǎn)新趨勢(shì)下，傳統(tǒng)的開發(fā)模式會(huì)遭遇到很多的難題，根據(jù)核心資源來(lái)劃分旅游地產(chǎn)的模式對(duì)于理解不同旅游地產(chǎn)本身特征幫助不是特別大，經(jīng)過(guò)這幾年的研究和分析之后，我們認(rèn)為旅游地產(chǎn)可以從驅(qū)動(dòng)力的角度可以解讀旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式，那旅游地產(chǎn)的開發(fā)他不是因?yàn)槟骋粋€(gè)單純的驅(qū)動(dòng)因素作用的結(jié)果，而是整個(gè)驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)共同作用下的結(jié)果，這個(gè)過(guò)程是比較復(fù)雜的，但同時(shí)又存在非常鮮明的層次性。

影響旅游地產(chǎn)的原動(dòng)力是旅游吸引力和地產(chǎn)吸引力，次生動(dòng)力包括政府的行為，包括開發(fā)企業(yè)的行為。

根據(jù)以上的視角我們把現(xiàn)有的這個(gè)旅游地產(chǎn)在新時(shí)期的旅游地產(chǎn)分為三種類型：都市商旅文綜合體，成交游憩地產(chǎn)和旅游目的地產(chǎn)。

都市商旅文綜合體，比如說(shuō)萬(wàn)達(dá)商旅城，他有一個(gè)標(biāo)志性的產(chǎn)品叫做出河漢界，這個(gè)是把文化旅游休閑和相對(duì)的元素綜合在一起，這個(gè)我們歸納為商品的綜合體。

城郊休憩地產(chǎn)，位于大型城市群落的周邊，他能夠吸引來(lái)自大型群落的群體，東壩河是位于秦皇島地區(qū)，這個(gè)項(xiàng)目也是滿足大量的北京客群。

旅游目的地產(chǎn)，滿足的是消費(fèi)者長(zhǎng)期度假和遠(yuǎn)程度假的需求，比如說(shuō)金茂雪山集團(tuán)，他們?cè)邴惤隽艘粋€(gè)金茂雪山語(yǔ)。

都市商旅文綜合體

以城市本地居民的休閑需求為依托的城市休閑特色商業(yè)區(qū)，一般是位于城市市中心或者是交通比較便捷的城市近郊，比如萬(wàn)達(dá)的商旅文項(xiàng)目，成都的太古里，深圳的OCT等等，他基于對(duì)當(dāng)?shù)氐奈拿}深挖，重新打造一個(gè)片區(qū)商旅的綜合體。

另外一種是叫做改造并擴(kuò)建傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)，在保留特色的傳統(tǒng)上加入時(shí)尚元素，使之變成一個(gè)可以供本地居民外國(guó)消費(fèi)者以及外地消費(fèi)者消費(fèi)休閑的區(qū)域，像上海的新天地，北京的798等等。

商旅文綜合體選址有什么要求？第一，要在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的一二線城市，對(duì)當(dāng)?shù)氐目腿菏怯泻芨叩囊蠛突A(chǔ)。第二，項(xiàng)目主要是以本地居民休閑娛樂(lè)非為主的，同時(shí)他還要兼顧外地游客的需求。

很多人會(huì)說(shuō)我們做一些旅游類的商業(yè)小鎮(zhèn)，是不是把所有的關(guān)注點(diǎn)放在外國(guó)人身上，其實(shí)這個(gè)是錯(cuò)誤的。真正的一些有生命力的以文化旅游為主題的商業(yè)街區(qū)一定把本地客群作為最根本的商業(yè)客群，旅游者的消費(fèi)的內(nèi)容和本地的消費(fèi)內(nèi)容是不一樣的。

以新天地為例，他整個(gè)業(yè)態(tài)當(dāng)中最多的業(yè)態(tài)是什么？有休閑的，有酒，咖啡，統(tǒng)稱餐飲。為什么他放休閑餐飲業(yè)態(tài)最多，因?yàn)樾蓍e餐飲業(yè)態(tài)是整個(gè)旅游文化類的商業(yè)小鎮(zhèn)當(dāng)中最主要的一個(gè)業(yè)態(tài)。誰(shuí)是這種業(yè)態(tài)最常規(guī)的消費(fèi)群體？就是北京客群！你沒(méi)有辦法依靠外地人或者是外國(guó)人不斷的來(lái)喝咖啡。第三，是項(xiàng)目的核心物業(yè)，因?yàn)樯虡I(yè)同時(shí)還會(huì)有辦公酒店配套物業(yè)。

城郊休憩地產(chǎn)

城郊休憩地產(chǎn)是指從核心城市周邊三小時(shí)車程范圍之內(nèi)區(qū)域型的旅游地產(chǎn)，一般游客逗留時(shí)間為兩到三天。隨著不斷的發(fā)展和成熟，這種項(xiàng)目逐漸向第一居所轉(zhuǎn)型。城郊休憩地產(chǎn)在選址上最主要的要求是距離核心城市車程不能超過(guò)3小時(shí)。

城郊休憩地產(chǎn)的發(fā)展有主要的幾個(gè)特征：第一，主要位于消費(fèi)能力較高的一線城市的周邊，以吸引核心城市中有消費(fèi)能力的客群來(lái)此消費(fèi)的。第二，核心客群主要的行為是周末的休閑度假，那停留時(shí)間一般在2到3天。第三，目標(biāo)消費(fèi)客群前來(lái)選擇的交通工具，基本上都是以高鐵、火車以及自駕車大巴城際交通為主，這個(gè)就可以解釋為什么黃山以前不發(fā)達(dá)，現(xiàn)在可以吸引長(zhǎng)三角的客群？因?yàn)楝F(xiàn)在有飛機(jī)直航了，有高鐵了，可以帶動(dòng)大部分的客群快速便捷導(dǎo)入這個(gè)區(qū)域當(dāng)中。隨著中國(guó)高鐵的開通，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)未來(lái)“5+2休閑區(qū)”會(huì)越來(lái)越多。

城郊休憩地產(chǎn)目前主要分布在幾大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的地區(qū)，比如說(shuō)長(zhǎng)三角，比如說(shuō)環(huán)渤海，比如說(shuō)珠三角和川渝板塊。城郊休憩地產(chǎn)通常是依托資源打造的主題的度假產(chǎn)品，擁有豐富的產(chǎn)品配套以吸引周邊具有消費(fèi)能力的一些城市客群來(lái)此消費(fèi)，所以這種項(xiàng)目主要通過(guò)借市打造主題鮮明的產(chǎn)品，解決大型城市在周末沒(méi)有地方去的客群，只要借助這個(gè)市場(chǎng)就可以了。

城郊休憩地產(chǎn)在開發(fā)過(guò)程當(dāng)中，對(duì)自然資源、社會(huì)資源、運(yùn)營(yíng)資源進(jìn)行完整的整合，來(lái)形成涵蓋傳統(tǒng)旅游、特色娛樂(lè)、休閑度假互為補(bǔ)充的綜合旅游產(chǎn)品體系。

旅游目的地產(chǎn)

旅游目的地產(chǎn)是指面向全國(guó)的消費(fèi)客群的旅游地產(chǎn)類型，是以中長(zhǎng)期度假客群為主要的消費(fèi)客群，其核心特點(diǎn)是客源市場(chǎng)的輻射范圍是比較廣的，通常位于全國(guó)性的知名景區(qū)或者是旅游度假區(qū)。

由于和客源地之間的距離較遠(yuǎn)，這一類項(xiàng)目非常依賴航空或者是鐵路等區(qū)域大交通。這個(gè)就解釋了為什么麗江沒(méi)有以前那么紅火，其實(shí)是因?yàn)榇罄斫亓袅艘徊糠值柠惤挠慰?，大理政府把原?lái)大理到麗江要4個(gè)半小時(shí)的車程縮短到現(xiàn)在的一個(gè)小時(shí)20分鐘，大理政府為了截留麗江的游客，還開通了更多的去往一線城市的直航飛機(jī)，所以大理今年的游客增長(zhǎng)量非常的大，而麗江的客棧是一路下跌。

把全國(guó)的旅游目的地產(chǎn)分為三個(gè)梯度，第一梯度就是海南，海南的配套也比較好，除此以外海南除了擁有濱海和熱帶雨林稀缺的自然資源。第二個(gè)是云南，云南擁有豐富的山景和水景。

第三梯度最有發(fā)展前景的，有著大山大河資源的一些地方，開發(fā)還不夠完善和成熟，那現(xiàn)在這些地方的旅游地產(chǎn)都屬于起步的階段，但是他的產(chǎn)品比較單一，而且檔次也比較低，這些地方在未來(lái)發(fā)展大型綜合型的旅游地產(chǎn)方面還是有非常大的發(fā)展的潛力的。

旅游目的地產(chǎn)實(shí)際上是以片區(qū)整體開發(fā)的模式為主的，規(guī)模上都比較的大，而且多數(shù)情況下是采用了基礎(chǔ)設(shè)施先行，旅游產(chǎn)品跟進(jìn)，住宅物業(yè)提升價(jià)值的開發(fā)的次序，所以先是大交通解決，然后開始挖掘地方的人文和自然的元素，發(fā)展一些相關(guān)的旅游度假和觀光型的產(chǎn)品，最后才做物業(yè)價(jià)值的提升，這個(gè)路徑基本上就是已經(jīng)想明白來(lái)的開發(fā)商在做旅游地產(chǎn)常規(guī)的一個(gè)路徑。

總結(jié)而言，我們會(huì)把評(píng)價(jià)因素分為旅游地產(chǎn)的吸引力，旅游資源的等級(jí)，地產(chǎn)市場(chǎng)的吸引力，外部的支持力度等，對(duì)旅游地產(chǎn)類型進(jìn)行分類，幫助我們抓住項(xiàng)目特征，做好項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。