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曾幾何時，我們的城市周圍不見了廣袤無垠的鄉(xiāng)間田野；沒有了泥土芬芳的羊腸小道，取而代之的是一座座規(guī)劃精致，有民族地域味道的“人造村莊”。每到節(jié)假日，人們?nèi)宄扇航Y(jié)伴而至，在風格各異的湖光山色、建筑群像中感受歷史沉淀和人文風情。這些“人造村莊”有一個詩意的統(tǒng)稱——“特色小鎮(zhèn)”。

“特色小鎮(zhèn)”興起于近兩年。2016年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》提出，要在2020年前培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)。

一石激起千層浪，從各級政府，到央企、國企，再到民企，急迫地想與特色小鎮(zhèn)扯上關(guān)系。一時間，政府出錢出力，資本紛紛入局，然而理想豐滿現(xiàn)實骨感，在探索初期，打造特色小鎮(zhèn)的困難已經(jīng)悉數(shù)顯現(xiàn)。

小鎮(zhèn)未起房價先行

從鄭州市區(qū)出發(fā)，沿鄭開大道徑直向東，約一小時車程，就能到達中牟縣地界。這里是鄭州、開封兩座城市的中點，是鄭汴融城的必經(jīng)之路，也是近年來各路資本扎堆的“寶地”。

2015年，港交所上市的河南地產(chǎn)龍頭建業(yè)集團，與華誼兄弟締結(jié)盟約，雙方擬共出資150億元，在中牟大孟鎮(zhèn)打造占地2000畝，集電影文化體驗、民俗演繹、商業(yè)旅游等于一體的特色小鎮(zhèn)。如今兩年過去，影視小鎮(zhèn)雛形已現(xiàn)，隔著施工圍擋即可看到一棟棟仿古建筑的毛坯。

“影視城這里沒有住宅和商業(yè)，主要是做景區(qū)的，預(yù)計2018年五一假期會對外營業(yè)?！闭谑┕さ捻椖抗さ赝猓瑤讉€乘涼的工作人員告訴記者，影視城僅是一期項目，在鄭開大道對面，還有相配套的商業(yè)、住宅項目，已準備動工。

工作人員所說的商住項目地塊，如今還僅是一片荒地，但沿著鄭開大道兩側(cè)，一個個在建項目正拔地而起。

“就在大孟鎮(zhèn)，已經(jīng)規(guī)劃了三個特色小鎮(zhèn)。除建業(yè)這個電影小鎮(zhèn)外，2016年中牟縣和大連海昌集團簽約，計劃打造集商業(yè)住宅為一體的極地海洋公園小鎮(zhèn)，此外還和韓國泰迪熊協(xié)會簽約，準備打造中部首個韓國泰迪小鎮(zhèn)項目。”

距離影視城項目約10分鐘車程的一處售樓處內(nèi)，前來看房的吳先生已對周邊規(guī)劃如數(shù)家珍。他感嘆，前幾年鄭開大道兩旁除了農(nóng)田還是農(nóng)田，人流量少，可現(xiàn)在，隨著大企業(yè)大項目大樓盤入駐，有些路口時常出現(xiàn)堵車現(xiàn)象，足見人流量的激增。

隨著人流量增長的，還有周邊的房價。

“2016年下半年，我們這里洋房開盤價在10000元/平左右，馬上要開盤的二期價格保守估計要15000元/平?！笔蹣翘幑ぷ魅藛T表示。

地產(chǎn)界的一次探險

資本是趨利的，目前A股中的特色小鎮(zhèn)概念板塊共有23家上市公司，其中9家房地產(chǎn)企業(yè)，占比40%；旅游企業(yè)4家，建筑企業(yè)5家，另外還有少數(shù)從事文化娛樂、制造業(yè)企業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年7月至今，已有相當數(shù)量的上市公司公布了參與特色小鎮(zhèn)的計劃，涉及房地產(chǎn)、建材、文化、旅游等各行業(yè)的上市公司。

大體上來看，布局特色小鎮(zhèn)的上市公司中，房企居多。A股房企如萬科、華夏幸福、綠地等，還有港股房企，如碧桂園、綠城、時代地產(chǎn)等也將業(yè)務(wù)伸向特色小鎮(zhèn)的開發(fā)。

申萬宏源分析人士向記者表示，開發(fā)特色小鎮(zhèn)，房企相較于其他行業(yè)的企業(yè)有優(yōu)勢，包括資金充足、有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)經(jīng)驗、有多渠道開發(fā)資源等等。另外，大城市緊缺的土地供給量已不能滿足房企的開發(fā)欲望和生存發(fā)展，特色小鎮(zhèn)是房企瞄準的一個新的利潤增長點。

自2016年8月，碧桂園宣布“產(chǎn)城融合”戰(zhàn)略，推出科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)計劃，正式進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以來，目前，碧桂園已簽約5個科技小鎮(zhèn)，其中3個將于今年動工建設(shè)。2017年，碧桂園還將新增15個科技小鎮(zhèn)項目，從而完成全年20個科技小鎮(zhèn)的布局。

值得注意的事，在千億房企里面，碧桂園的戰(zhàn)略布局有別于其他房企，走的是“農(nóng)村包圍城市”路線，開發(fā)特色小鎮(zhèn)有著天然的優(yōu)勢。

據(jù)了解，碧桂園曾一度95%以上的在售項目都位于全國三四線城市。也因為這樣的戰(zhàn)略，曾經(jīng)有一段時間，碧桂園因業(yè)績平淡似乎淡出了地產(chǎn)界。

然而成也蕭何敗也蕭何，多年的策略堅守終于迎來了機遇。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年1-2月，三四線城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持快速增長，雖然低于2016年12月42.8%的增速，但與一二線城市相比，增速明顯。

按照規(guī)劃，未來5年，碧桂園將投入千億，按照不低于森林城市的建設(shè)標準開發(fā)多個科技小鎮(zhèn)?？萍夹℃?zhèn)將成為碧桂園未來新的增長點。

“特色小鎮(zhèn)，是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的一個必要階段，也是一次探險?！币徊辉妇呙鲜蟹科笕耸空J為，目前一二線城市土地資源緊缺，開發(fā)商搶地勢頭明顯。所以跳出熱點城市，謀求地產(chǎn)行業(yè)新業(yè)態(tài)是必然趨勢。

他表示，實際上目前能夠真正實現(xiàn)全配套的特色小鎮(zhèn)很少，成功案例并不多。大多數(shù)的特色小鎮(zhèn)仍停留在規(guī)劃或建設(shè)期，前路仍需要探索。

房企轉(zhuǎn)型升級的“捷徑”

目前，房企轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)的模式分為四種：以碧桂園為代表的科技小鎮(zhèn)，以綠城為代表的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn)、以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

開發(fā)進度方面，目前碧桂園已簽約5個科技小鎮(zhèn)項目，如惠州潼湖科學(xué)城、惠州潼湖創(chuàng)新小鎮(zhèn)等；華僑城預(yù)計以PPP模式建設(shè)100座具有中國傳統(tǒng)民俗文化的特色小鎮(zhèn)；綠城已經(jīng)成立了綠城小鎮(zhèn)集團，已開發(fā)項目達到20個。

可以看出，這些房企的特色小鎮(zhèn)項目均處于前期開發(fā)階段，尚未取得收益，但上述公司均對此類項目表示看好。

今年年初，綠地集團董事長、總裁張玉良向外界透露，綠地已從產(chǎn)業(yè)、投資及管理層面確定了新的增長引擎，長租公寓項目和“特色小鎮(zhèn)”將作為綠地在2017年的業(yè)績增長點。

按照綠地的規(guī)劃，在京津冀地區(qū)發(fā)展特色小鎮(zhèn)過程中，綠地將充分發(fā)揮“資源集成商”的作用，積極挖掘和打造綜合性服務(wù)、發(fā)展為一體的特色鮮明的特色小鎮(zhèn)項目。

按照京津冀區(qū)域特色小鎮(zhèn)的大盤戰(zhàn)略，2017年綠地將在北京等一二線重點城市遠郊及周邊，儲備多個特色小鎮(zhèn)大盤項目?？梢钥闯觯G地充分利用大城市溢出效應(yīng)，全面鋪開特色小鎮(zhèn)大盤戰(zhàn)略。

翻閱歷史公告，綠地在上海崇明島、杭州灣已經(jīng)有落地實踐，計劃在江西南昌周邊打造健康小鎮(zhèn)、智慧小鎮(zhèn)，在鄭州也簽了兩個小鎮(zhèn)。

事實上，除了房企還有很多其他企業(yè)在分食特色小鎮(zhèn)這塊蛋糕。與房企開發(fā)特色小鎮(zhèn)的打法不同，華僑城集團，云南旅游、西安旅游等眾多文旅企業(yè)依托自己旅游資源方面的優(yōu)勢，紛紛在各地籌劃特色小鎮(zhèn)的建設(shè)。華僑城集團近日表示，未來將建成若干個大型新型城鎮(zhèn)化示范項目，并以“100個美麗鄉(xiāng)村”計劃，投資建設(shè)一百座具有中國傳統(tǒng)民俗文化特色小鎮(zhèn)，目前在全國范圍內(nèi)已展開城鎮(zhèn)化新項目布局，先后在深圳規(guī)劃建設(shè)甘坑新鎮(zhèn)、大鵬所城、鳳凰小鎮(zhèn)、光明小鎮(zhèn)等項目；在四川簽約安仁、天回、黃龍溪三大名鎮(zhèn)；在海南布局三亞天涯小鎮(zhèn)、文門村以及中廖村等項目；在北京簽約齋堂小鎮(zhèn)項目、昌平十三陵項目，在天津簽約京杭大運河（天津西青）項目等等。

西安旅游與浙江藍城建設(shè)管理有限公司達成戰(zhàn)略協(xié)議，共同在西安合作開發(fā)集文化、旅游、頤養(yǎng)等于一體的服務(wù)產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)項目，開發(fā)戶縣奧萊小鎮(zhèn)項目、渭水園生態(tài)頤養(yǎng)小鎮(zhèn)項目。

另外，6月9日，海南高速公告稱，該公司與江蘇南大特色小鎮(zhèn)開發(fā)有限公司在?？诤炇饏f(xié)議，將依托各自優(yōu)勢在特色小鎮(zhèn)全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)等業(yè)務(wù)上展開合作，共同打造具有綜合競爭力的運營產(chǎn)業(yè)鏈。

6月22日，鐵漢生態(tài)公告稱，公司計劃在未來五年投資20億元，助力平遠縣仁居特色小鎮(zhèn)建設(shè)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年以來，共有華夏幸福、華斯股份、萊茵體育等14家A股公司發(fā)布與特色小鎮(zhèn)建設(shè)相關(guān)的公告，涉及項目規(guī)模從數(shù)億元至幾十億元不等。

“特色小鎮(zhèn)風潮也源于我們國家整體經(jīng)濟發(fā)展和政策指導(dǎo)的演變?！焙幽县斀?jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社稱，前幾年國家搞社會主義精神文明建設(shè)，就在提“特色小鎮(zhèn)”這個詞，建設(shè)的導(dǎo)向和抓手就是社會主義新型社區(qū)建設(shè)。為了不破壞農(nóng)村的傳統(tǒng)文化，不改變農(nóng)民生活習(xí)慣。國家提出了美麗鄉(xiāng)村、特色小鎮(zhèn)建設(shè)。未來農(nóng)村發(fā)展不是一刀切，不要求農(nóng)民全部進城，而是提出新型農(nóng)村建設(shè)、合村并鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)也成為新農(nóng)村建設(shè)的方向。

劉社還稱，特色小鎮(zhèn)形成了一種契合，開發(fā)商需要突圍找一條新路，城鄉(xiāng)一體化也需要方式。目前國家鼓勵開發(fā)特色小鎮(zhèn)，政府可以出基礎(chǔ)配套資金修路架橋等，開發(fā)商蓋房重新規(guī)劃，農(nóng)民轉(zhuǎn)型變服務(wù)人，農(nóng)田變成體驗展示區(qū)，種植不是為了豐收，而是讓城里人來體驗參與。但是特色小鎮(zhèn)并不適合所有農(nóng)村地區(qū)，要有故事、有資源、有條件的才能向這個方向走。

北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心主任宋向清也認為，在中心城市限購限貸等背景下，特色小鎮(zhèn)將會迎來新的發(fā)展高潮。房地產(chǎn)企業(yè)進入特色小鎮(zhèn)建設(shè)是必然的，也是必要的，特色小鎮(zhèn)開發(fā)和建設(shè)恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)之所能，離開房地產(chǎn)企業(yè)，特色小鎮(zhèn)發(fā)展將難以持續(xù)。反觀之，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的轉(zhuǎn)型升級壓力，發(fā)展特色小鎮(zhèn)事實上也是實現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的捷徑。

*本文來源：證券時報，作者：張騫爻、趙黎昀，原標題：《上市房企“探險”地產(chǎn)新業(yè)態(tài) 特色小鎮(zhèn)路在何方？》