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承接萬(wàn)達(dá)631.7億元資產(chǎn)包的融創(chuàng)中國(guó)，近期因這一交易受到國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)警示。其中，標(biāo)普、惠譽(yù)兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)因此交易下調(diào)了融創(chuàng)評(píng)級(jí)。

7月11日上午，融創(chuàng)公告其收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)13家文旅城、76家酒店的資產(chǎn)包，共計(jì)631.7億元。此外，融創(chuàng)還將在未來(lái)20年每年向萬(wàn)達(dá)支付6.5億元的管理咨詢費(fèi)。融創(chuàng)完成這一交易的資金來(lái)源中，有295.75億元來(lái)自萬(wàn)達(dá)給它的委托貸款。這筆大交易震驚了地產(chǎn)和金融界。

7月11日，標(biāo)普將融創(chuàng)控股“B+”長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)和“cnBB-”大中華區(qū)信用體系長(zhǎng)期評(píng)級(jí)列入負(fù)面信用觀察名單；7月12日，惠譽(yù)對(duì)融創(chuàng)中國(guó)下調(diào)評(píng)級(jí)至“BB-”，并列入負(fù)面觀察名單；穆迪雖未調(diào)整其一直以來(lái)對(duì)融創(chuàng)的負(fù)面展望，但表示該交易會(huì)提高融創(chuàng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

通觀三篇評(píng)級(jí)報(bào)告，標(biāo)普措辭最為嚴(yán)厲。標(biāo)普表示，融創(chuàng)在2017年銷售額實(shí)現(xiàn)30%增長(zhǎng)，達(dá)到2250億元的條件下，該公司未來(lái)12個(gè)月的財(cái)務(wù)杠桿也不太可能改善。

三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均提醒了融創(chuàng)的現(xiàn)金流問題。據(jù)標(biāo)普預(yù)測(cè)，融創(chuàng)控股的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流將繼續(xù)為負(fù)，因此它將依靠進(jìn)一步舉債來(lái)支持自己的擴(kuò)張，并推高其杠桿水平。

“大規(guī)模收購(gòu)?fù)恋丶皵U(kuò)張非核心業(yè)務(wù)之后，融創(chuàng)控股的財(cái)務(wù)杠桿有可能進(jìn)一步惡化。而我們之前預(yù)計(jì)，受益于強(qiáng)勁的銷售增長(zhǎng)和有節(jié)制的土地收購(gòu)，今年融創(chuàng)控股的杠桿將適度改善?！睒?biāo)普說(shuō)。

據(jù)標(biāo)普測(cè)算， 2017年以來(lái)，融創(chuàng)控股用于收購(gòu)?fù)恋?、投資非核心業(yè)務(wù)包括投資樂視系公司、鏈家的支出，總計(jì)已達(dá)1200億元。這些支出已經(jīng)超過(guò)其2017年1至6月共1089億元的合同銷售額?？紤]到土地收購(gòu)和業(yè)務(wù)擴(kuò)張方面的巨額支出等，融創(chuàng)可能進(jìn)一步舉債以維持現(xiàn)金流。

三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)亦指出融創(chuàng)的負(fù)債及杠桿問題。比如惠譽(yù)測(cè)算出，用于衡量融創(chuàng)的杠桿率的指標(biāo)之一“凈負(fù)債/經(jīng)調(diào)整庫(kù)存”，已經(jīng)從2014年末的19%，到2015年末的26%，攀升至2016年末的60%?；葑u(yù)還指出，融創(chuàng)在未來(lái)12個(gè)月的債務(wù)承壓。據(jù)惠譽(yù)測(cè)算，此次收購(gòu)價(jià)格加上所承接的債務(wù)，幾乎相當(dāng)于融創(chuàng)2016年末890億的調(diào)整后凈負(fù)債。

穆迪也測(cè)算稱，若此次收購(gòu)順利完成，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年融創(chuàng)的負(fù)債杠桿 （即收入/調(diào)整后債務(wù)比率）將從穆迪此前預(yù)測(cè)的40%-45%削弱至30%-38%。20015年該指標(biāo)為64%，2016年該指標(biāo)為31%。

三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，融創(chuàng)的財(cái)務(wù)姿態(tài)相當(dāng)激進(jìn)?！澳壳拔覀儗?duì)融創(chuàng)控股的財(cái)務(wù)自律評(píng)定為負(fù)面?！睒?biāo)普指出，近期收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)資產(chǎn)、大手筆投資樂視，也反映出融創(chuàng)控股激進(jìn)的財(cái)務(wù)姿態(tài)，因?yàn)檫@些巨額投資和支出將對(duì)融創(chuàng)控股本已很高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)一步造成壓力、并加重未來(lái)現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)。

“隨著融創(chuàng)不斷進(jìn)行重大并購(gòu)，以擴(kuò)大其資產(chǎn)規(guī)模和土地儲(chǔ)備，其財(cái)務(wù)狀況越發(fā)不可預(yù)測(cè)了。”惠譽(yù)報(bào)告也指出，融創(chuàng)激進(jìn)的并購(gòu)方式，會(huì)使其財(cái)務(wù)狀況更為脆弱。

穆迪暫未下調(diào)融創(chuàng)評(píng)級(jí)的原因，系穆迪預(yù)計(jì)，融創(chuàng)有充足的流動(dòng)性來(lái)支持此次收購(gòu)交易。一是2017年上半年，融創(chuàng)的總銷售額達(dá)到1118億元，同比增長(zhǎng)89%，2016年全年其銷售額為1553億元。二是此次收購(gòu)?fù)瓿珊?，融?chuàng)也能通過(guò)文化旅游項(xiàng)目產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，并可靈活出售萬(wàn)達(dá)的部分酒店資產(chǎn)，為其提供其他流動(dòng)性來(lái)源。

惠譽(yù)也指出，此次收購(gòu)將幫助融創(chuàng)獲得近4000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，而在2016年末融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備為5000萬(wàn)平方米。由于萬(wàn)達(dá)文旅城的項(xiàng)目大部分在全國(guó)新的二線城市，這也有利于融創(chuàng)的多區(qū)域布局。

國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給出風(fēng)險(xiǎn)警示，但程度各有不同的同時(shí)，也有看好融創(chuàng)的賣方機(jī)構(gòu)。7月13日，野村證券發(fā)布研報(bào)上調(diào)了融創(chuàng)中國(guó)的目標(biāo)價(jià)。

野村指出，融創(chuàng)收購(gòu)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)旅游項(xiàng)目及酒店，將會(huì)大幅增加凈負(fù)債，但凈負(fù)債比率未必會(huì)大升，甚至?xí)陆?，主要由于低收?gòu)價(jià)帶來(lái)重新估值收益。據(jù)野村估計(jì)，基于可銷售面積的每平方米平均售價(jià)達(dá)1.3萬(wàn)元人民幣，銷售為期七年，以及酒店估值近乎零，融創(chuàng)中國(guó)的每股資產(chǎn)凈值將會(huì)由25元上升至40元。

*本文來(lái)源：財(cái)新網(wǎng)，作者：吳紅毓然，原標(biāo)題：《融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)后 三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)警示其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)》