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一座城市的產(chǎn)業(yè)更新是自然規(guī)律，在不同年代，產(chǎn)業(yè)更新又有不同的模式和特點。早在上世紀六七十年代，歐美和日本就相繼掀起了舊工廠改造的浪潮，舊工廠變成了一道道美麗的旅游景觀，也成為了城市發(fā)展的新文化中心。

近些年來，中國城市化進程的狂飆突進也同樣掀起了舊工廠改造的浪潮。但是，由于中國的土地制度和城市建設(shè)制度比較特殊，所以，在各地的實踐過程中，暴露出了很多問題。

1、辦公空間與創(chuàng)業(yè)需求之間的對接細節(jié)

 老廠區(qū)的建筑形態(tài)往往是按照工業(yè)需求設(shè)計的，傳統(tǒng)的建筑形態(tài)如何與新興的創(chuàng)業(yè)公司進行匹配也是一個重大問題。雖然辦公空間沒有特殊功能的要求，只要能放電腦和辦公桌就可以。但是，作為創(chuàng)業(yè)公司來說，建筑形態(tài)與企業(yè)文化之間還是有著很大的關(guān)聯(lián)。

對建筑形態(tài)的改造出現(xiàn)問題，就會造成創(chuàng)業(yè)企業(yè)氛圍營造方面出現(xiàn)瑕疵。比如有些老廠區(qū)的建筑內(nèi)部和外部損毀嚴重，如何提供創(chuàng)意性的修復(fù)解決方案？這個問題并不是一個簡單的技術(shù)工作，而是涉及到技術(shù)和文化的雙重考量。

2、道路修復(fù)與游線設(shè)計之間的銜接細節(jié)

老廠區(qū)的道路往往是根據(jù)職工的上下班路線來設(shè)計的，滿足的是職工日常工作的需求。而作為一個旅游景點，其游線設(shè)計必須從游客體驗角度和景區(qū)管理角度來考量。有些老廠區(qū)的道路甚至已經(jīng)損毀嚴重，一方面需要修復(fù)原有道路，另一方面還要重新開辟新的游線來滿足其作為旅游景點的功能。

將過去較為單一的工廠線路設(shè)計變成更符合游客體驗需求的景區(qū)游線設(shè)計，這其中，不僅僅是游線結(jié)構(gòu)要優(yōu)化升級，游線本身的品質(zhì)感也要強化。在設(shè)計改造過程中，游線不僅僅是承擔(dān)游客疏散的功能，還要承擔(dān)優(yōu)化游客體驗的功能，所以，老工廠的游線改造比普通景區(qū)的游線設(shè)計要相對復(fù)雜一些，既需要照顧老工廠的風(fēng)貌保護，也需要注重新時代的旅游體驗訴求。

大多數(shù)舊廠區(qū)都曾經(jīng)是城市的工業(yè)中心，這是典型的單一中心模式。而改造成文創(chuàng)中心之后，會成為新的辦公中心、商業(yè)中心和文化中心。是一個典型的多中心疊加模式。單一中心模式的盈利渠道主要靠工業(yè)，而多中心模式的盈利渠道則是多元化的。多中心疊加的產(chǎn)品模式也是較為復(fù)雜的，是多類型產(chǎn)品在同一個區(qū)域的聚集。這就要求規(guī)劃運營團隊必須具備多種產(chǎn)品體系的復(fù)合構(gòu)建能力。

目前國內(nèi)的規(guī)劃運營團隊大多數(shù)都比較單向化，要么是純粹的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃運營團隊，要么是純粹的旅游項目規(guī)劃運營團隊，要么是純粹的文化項目規(guī)劃運營團隊。所以，未來如何進行多技術(shù)類型團隊的培養(yǎng)將是考驗項目成敗的關(guān)鍵。

4、資本長期沉淀與精準退出的制度細節(jié)

舊廠區(qū)改造有個很大的問題，就是投入較大，周期較長，這對于資本來說，是具有風(fēng)險的。所以，在舊廠區(qū)改造過程中，地方政府是起到主導(dǎo)作用的，但是，市場化運作也是大勢所趨。目前來看，社會資本對舊廠區(qū)改造的芥蒂主要體現(xiàn)在土地和建筑權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜、舊廠區(qū)老工人安置問題復(fù)雜、缺乏較為系統(tǒng)的頂層政策法規(guī)支持等方面。

雖然一些地方政府已經(jīng)出臺了行動計劃，但是具體實施過程中，可能還會遇到很多阻力，比如，舊廠房土地及房屋的征收補償就是一個很糾結(jié)的事情。在這些問題解決之前，社會資本是不敢輕易進入的。尤其是在當(dāng)下房價飆升的一二線城市，動遷成本正在不斷攀升，這給舊廠房改造也形成了一定障礙。針對這樣的形勢，地方政府可以成立城市更新基金，對參與舊廠房改造的企業(yè)進行扶持。

5、老廠區(qū)與城市新交通之間的互動細節(jié)

伴隨著城市產(chǎn)業(yè)更新，城市的交通系統(tǒng)也會加速更新。老廠區(qū)周邊的交通體系改造與老廠區(qū)本身的改造是需要進行有效銜接的。如果說，傳統(tǒng)的老廠區(qū)是一個較為封閉的工業(yè)社區(qū)的話，那么，在變身文創(chuàng)園區(qū)之后，就變成了一個高度開放、高度透明、高度藝術(shù)化的文化社區(qū)。其對周邊交通體系的依賴度也大大增強，在某種意義上，周邊交通體系的人流數(shù)量、人流質(zhì)量直接決定著新興文創(chuàng)園區(qū)的成敗。

6、老廠區(qū)和新企業(yè)的融合細節(jié)

 老廠區(qū)改造完成之后，可以通過各種優(yōu)惠政策吸引企業(yè)和人才入駐。但是，這是老一套的做法。企業(yè)和人才如果僅僅奔著優(yōu)惠政策而來，有一天也會因為優(yōu)惠政策的消失而離開，關(guān)鍵是，一味地優(yōu)惠政策是不符合商業(yè)規(guī)律的。因此，如何為入駐企業(yè)和人才提供線上社區(qū)服務(wù)平臺、金融服務(wù)平臺、線下社區(qū)服務(wù)平臺才是更應(yīng)該提前思考的問題。 

在國內(nèi)的很多地方，一些土地權(quán)屬人想要改造舊廠房，進行產(chǎn)業(yè)升級，但是，并沒有進行改造升級的主動權(quán)，因為改變使用功能是需要經(jīng)過政府批準的。顯然，制度方面的更新滯后直接影響到了城市更新滯后。

并不是城市內(nèi)部的土地權(quán)屬人和市場主體缺乏業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型升級的想法，而是制度方面還存在一定的制約。這方面，地方政府需要積極進行地方性的政策創(chuàng)新，才能適應(yīng)城市更新的需要。

8、單個項目推進與整個片區(qū)更新的統(tǒng)籌細節(jié)

在傳統(tǒng)的城市更新過程中，地方政府是主要的資金投入者，這種做法的缺陷在于資金往往會大筆注入到單個項目中，如果這一個項目在推進中遇到問題，就會使得大量資金沉淀下來，資金回收遙遙無期。而一個項目的失敗又影響到了整體計劃的推進，從而使得整個片區(qū)的城市更新陷入困境。

解決這個矛盾的辦法是采取PPP模式，PPP模式能夠幫助地方政府從單個項目的困局中解脫出來，把單個項目的投資運營交給市場主體去做，政府通過較少的引導(dǎo)資金參與到每個項目的統(tǒng)籌中，形成片區(qū)城市更新的頂層設(shè)計者。這樣一來，政府和企業(yè)就發(fā)揮了各自的優(yōu)勢，同時，也實現(xiàn)了利益共享。

舊工廠所在地往往是城市的中心地段，可以說是寸土寸金，因此，在舊工廠改造的過程中，必須以文化創(chuàng)意為核心，打造出強大的旅游吸引力，這樣才能對得起寸土寸金的地位，否則，僅僅是打造成一個單一的辦公地點，或者是單一的創(chuàng)客集聚地，如果不能夠形成較高的土地利用坪效，也是不行的。而且，文化創(chuàng)意的價值不僅僅是提升旅游的人氣、財氣，還能夠進一步強化寸土寸金的地位，使得舊工廠變成城市的文化創(chuàng)意中心。

只是，在打造的過程中，會面臨廠房空間和文化創(chuàng)意空間的矛盾，廠房空間本身的規(guī)模都比較大，在功能上具有多元化的組合可能，這種空間組合可能如何與文化創(chuàng)意的產(chǎn)品體系之間進行嫁接是一個非常重要的問題。嫁接不好，就會形成建筑空間的浪費和產(chǎn)品主題表現(xiàn)的扭曲，嫁接好了，原有建筑與文化創(chuàng)意產(chǎn)品之間就會相得益彰。

舊廠房的建筑空間比較豐富，規(guī)模也較大，因此，單純的創(chuàng)客和單純的游客都不足以支撐起舊工廠的業(yè)態(tài)，最好的辦法是把舊工廠改造成一個集辦公社區(qū)、商業(yè)社群、文化社區(qū)于一體的復(fù)合型城市地標，這樣既能夠最大化利用物業(yè)空間和周邊基礎(chǔ)設(shè)施，也能夠產(chǎn)生更高的經(jīng)濟效益，同時，還能形成文、商、旅業(yè)態(tài)之間的相互外溢效應(yīng)。

但是，在具體規(guī)劃設(shè)計過程中，彼此之間既要相互交織又要相互減少打擾。這就要求在動線上做出一定的協(xié)調(diào)，辦公動線、商業(yè)動線、旅游動線之間要做好合理統(tǒng)籌，這樣才能解決好創(chuàng)客生產(chǎn)和游客消費之間的矛盾。

舊工廠在進行文創(chuàng)化改造之后，都會有一個業(yè)態(tài)培育期，因為它本身具有商業(yè)地產(chǎn)的屬性，商業(yè)地產(chǎn)都需要經(jīng)過三年以上的業(yè)態(tài)培育，這個過程中，肯定會有相當(dāng)一部分業(yè)態(tài)在經(jīng)營過程中被淘汰掉，而那些與消費者需求更契合的業(yè)態(tài)也將會不斷補充進來。

業(yè)態(tài)的更新迭代相對來說是比較快的。而與此矛盾的是，文化定位的調(diào)整空間相對較小，文化定位確定了，一般較少改變，即使有調(diào)整，也只是微調(diào)，或者在某個特定時代背景下進行階段性的調(diào)整。

所以，文化屬性是慢調(diào)的狀態(tài)，而業(yè)態(tài)屬性是快調(diào)的狀態(tài)。二者之間如何平衡，也是決定項目成敗的一個重要問題。這就要求每次業(yè)態(tài)調(diào)整都要圍繞著文化定位的主軸展開，不能為了暫時的商業(yè)利益而影響整體文化品牌，要建立起“文化+商業(yè)”的雙重考核標準，來篩選新業(yè)態(tài)。對于那些具有強烈文化品牌價值的業(yè)態(tài)，即使暫時盈利少，也要給予一定的補貼。