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萬達徹底去地產化還算數(shù)嗎？

盡管萬達辟謠，但其去地產化已經(jīng)是圈內的共識。

1月29日，飽受資金流動性困擾的萬達引入騰訊、蘇寧、融創(chuàng)、京東“四大豪門”，計劃投資約340億元人民幣，收購萬達商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。

在騰訊科技的新聞稿中，萬達這次引援的目的和后續(xù)計劃也一目了然，稱“萬達引入新戰(zhàn)略投資者后，萬達商業(yè)將更名為萬達商管集團，1至2年內消化房地產業(yè)務，萬達商管今后不再進行房地產開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)，各方將推動萬達商管集團盡快上市”。

市場對萬達商業(yè)不再進行房地產開發(fā)并不意外。

但1月30日，萬達在官網(wǎng)發(fā)聲明表示，“萬達將徹底退出房地產”純屬誤讀，消息中明確指出是萬達集團旗下企業(yè)萬達商管集團不再進行房地產開發(fā)。2017年萬達集團年報中明確今年成立地產集團，繼續(xù)開發(fā)萬達廣場重資產等房地產業(yè)務。

反而，市場對這種事后的辟謠有點意外。

原因無他，因為萬達去地產化已經(jīng)實施了很多年，而且一直被業(yè)界稱為轉型的楷模。更重要的是，2017年1月14日的年會上，王健林再次宣布，萬達商業(yè)2020年以后原則上不再搞重資產，全部為輕資產。在此前萬達官網(wǎng)發(fā)布的一篇文章也提到，“萬達只賣掉了鋼筋混凝土的肉身，而留下了輕資產的靈魂”，“萬達徹底告別了房地產，從此大步走上輕資產之路”。數(shù)據(jù)顯示，萬達集團的2016年整體實現(xiàn)營收2549.8億元，有55%的收入來自于服務行業(yè)。

2017年，雖然萬達確實遇到了困難，但萬達運營輕資產的水平與帶來的積極成效就擺在那里，所以，萬達在和騰訊的合作中提到一兩年內不再進行房地產的開發(fā)這并不意外，因為這和當初老王提到的2020年“小目標”高度一致。

萬達的輕資產策略可行嗎？

數(shù)據(jù)是最有說服力的。

根據(jù)萬達2017年1月14日年會時公布的數(shù)據(jù)，萬達集團2016年收入2549.8億元中，萬達商業(yè)收入1430.2億元，完成計劃的100.4%，同比減少25%；但萬達商業(yè)凈利潤同比仍實現(xiàn)增長。一個公司收入減少四分之一，凈利潤還正增長，說明收入質量明顯提高。此外，文化、旅游、體育、兒童娛樂、金融和萬達百貨等板塊都實現(xiàn)了增長，萬達對純地產開發(fā)的依賴越來越低，所以當時老王說2020年不再搞重資產，估計沒有人會懷疑。

2017年萬達面臨了一系列的危機，老王先是把13個萬達城，70多家酒店打包賣給了孫宏斌和李思廉，把一堆萬達廣場賣給了朱孟依，把長白山度假區(qū)賣給了孫雙喜，不管外界怎么解讀，有多少其他的原因，這事實上是其“輕資產運營”的一種策略。

萬達“輕資產”之路加速

今年1月20日，萬達在哈爾濱召開2017年度年會，會上王健林公布了萬達2017年的業(yè)績數(shù)據(jù)。2017年，萬達集團實現(xiàn)收入2273.7億元（162億旅游收入不能并報），其中商業(yè)地產收入1125.4億元，完成年計劃的104.1%。王健林說，萬達已經(jīng)把地產類逐步降低，并把服務類的影視、體育和文旅列為公司發(fā)展的重點。

我們從萬達2018年的計劃中更能看出其決心：計劃收入2479億元，其中商業(yè)地產收入1245.4億元，文化集團733億元，文化占比接近60%。萬達以商業(yè)地產為核心，通過商業(yè)地產積累的資產、品牌，將為這些服務型產業(yè)鋪路。

萬達的輕資產運營模式在業(yè)界非常流行，用更少的投資，撬動更多的利潤，萬科的“小股操盤”就是典型之一。萬達的輕資產模式表現(xiàn)為：其他企業(yè)拿錢下訂單，萬達負責找地、建設、招商和運營，租金最后大家一起分。根據(jù)2017年萬達年會時王健林公布的數(shù)據(jù)，2017年萬達租金收入達到255.2億元，完成年計劃的101.4%，同比增長30.3%。租金收繳率101%，連續(xù)12年創(chuàng)造租金收繳率99.5%以上的世界行業(yè)紀錄。這是個了不起的紀錄，萬達商業(yè)的運營管理能力，絕對能夠支撐其輕資產策略的前行。

業(yè)界的共識是，萬達轉型關鍵在于萬達商業(yè)轉型，萬達商業(yè)轉型關鍵則是從單一重資產企業(yè)轉型為輕資產為主、輕重并存發(fā)展的企業(yè)。所以從趨勢來看，減少地產，提升商業(yè)服務與管理依然是萬達的不變之路。

當然，轉型無疑是痛苦的，特別是在公司目前面臨困境的時候。萬達商業(yè)2016年9月20日從H股退市，一直謀求在A股上市，如果不出2017年的這一陣風波，以萬達商業(yè)擁有如此多的優(yōu)良資產，登陸A股似乎并無困難。此次騰訊等四巨頭馳援萬達，就被外界解讀為幫萬達籌集“過橋資金”，了結2016年私有化時的“舊賬”。

萬達商業(yè)變商管，這步對了！

萬達否認退出房地產也能理解。

盡管地產大佬們抱怨國家的調控，并且有任志強的“夜壺論”，但是地產開發(fā)的暴利依然存在，萬達無法在短時間內完全割斷，特別是萬達目前資金陷入困頓之際。而地產現(xiàn)金奶牛效應明顯，21世紀經(jīng)濟報道援引中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月3日，公布2017年業(yè)績預告的房地產上市企業(yè)合計82家。其中有60家企業(yè)的業(yè)績預告是預盈與預增，占比達73%，預計虧損的企業(yè)只有8家，不足10%。這8家企業(yè)基本是處于轉型中。也就是說，房企在2017年基本實現(xiàn)了利潤的全線爆發(fā)，期中榮盛發(fā)展、新城控股、陽光城等房企由于結算面積及項目結構變化，預計2017年業(yè)績增速分別達39%、80%、83%（預告區(qū)間中值），龍頭房企招商蛇口、保利地產、綠地控股業(yè)績增長均在25%上下。

地產的錢好不好賺？賺快錢就像是吸食毒品，吸了一口就欲罷不能。

但隨著萬達轉型的開始，以及最近兩年龍頭房企憑借其融資、管控、品牌等優(yōu)勢，市場占有率持續(xù)提升，萬達在開發(fā)上已經(jīng)失去了先機。2017年百強房企銷售額同比增長42.9%，TOP10市占率由2016年的18.4%提升至24.2%。2017年萬達的銷售金額是891.2億元，而龍頭房企碧桂園、萬科、恒大都已經(jīng)突破了5000億，過千億的房企達到17家在開發(fā)這塊，萬達已經(jīng)是第三梯隊了。

用自己的短板和別人的優(yōu)勢競爭，不明智，特別是對于老王這樣“做什么事都要做龍頭”的人來說。

對萬達來說，借著騰訊等攜巨資入股，將萬達商業(yè)徹底變成萬達商管，事實上是一招妙棋。在地產圈，不做開發(fā)也一樣能賺得盆滿缽滿，如果你覺得萬達商業(yè)是個特例，還有一個例子可以說明，那就是綠城管理集團。在1月5日的易居沃頓第六期研修班上，綠城管理集團董事、總經(jīng)理李軍介紹，作為中國房地產代建行業(yè)的領軍企業(yè)，綠城管理以品牌輸出、管理輸出、資源輸出為特征的商業(yè)模式獲得市場深度認同，2017年銷售額達到了700多億。在中國房地產行業(yè)，如果按排行榜的話，700億銷售額在2017年大約排在第30位，綠城管理沒有花一分錢做到700億，這在中國是絕無僅有的。整個綠城中國在2017年的銷售金額也就1457.1億元。

和萬達的商管一樣，代建同樣考驗一家企業(yè)的管理水平，比如全部建立起標準化產品體系，通過“控總、管分、嚴收尾”嚴控成本，并以靈活的去化策略和優(yōu)質的物業(yè)服務，最終提升項目溢價水平。因此從這個角度來看，綠城的代建與萬達的商管一樣，都是謀求轉型的成功探索。

當然，盡管代建給綠城帶來了巨大的利益，但它也不會短時間內切割地產開發(fā)一樣，萬達真正要放下開發(fā)也需要一個過程。

在萬達2018年的規(guī)劃中，新開業(yè)萬達廣場50個，萬達茂2個；房地產收入879億元；新發(fā)展重資產萬達廣場7個；輕資產萬達廣場50個，其中合作類40個，投資類10個。這些都需要地產開發(fā)來支撐，而萬達沒有理由突然將這塊肥肉扔掉。

所以，萬達的轉型是必然且成功的，但只要中國房地產依舊能牟取暴利，只要萬達依舊在地產圈內混，就不會完全把開發(fā)切割掉。可信的方式是，開發(fā)比例越來越小，未來商管成為絕對主流。

*本文來源：微信公眾平臺“秦朔朋友圈”（ID：qspyq2015），作者：梁云風，原標題：《萬達否認退出房地產？誰懂老王的良苦用心！》