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2017年常住人口城鎮(zhèn)化率為58.52%，過去四十年，中國城鎮(zhèn)化率提高了40個百分點，可謂波瀾壯闊。雖離發(fā)達國家的城市化率在80%左右還有20個百分點左右，房地產業(yè)發(fā)展還有很大潛力。然而從目前土地成交情況來看，土地供應將會越來越少，尤其一二線城市的住宅用地。中國指數研究院2017年的數據，也說明了這一大趨勢。

2017年10大重點城市，經營性用地供求同比走高，宅地溢價率下行明顯。就一線城市北上廣深來看，除了北京在去年3月限購后，政府提出供應緊張地區(qū)必須加大土地供應后，供應量有所增長外，其他城市，比如深圳，去年沒有供應一塊住宅用地，廣州和上海的增幅也不明顯。

2、產城融合是城鎮(zhèn)化的趨勢

過去四十年中國城鎮(zhèn)化取得了很大的成就，但也出現(xiàn)了弊端和問題。例如，人口大量涌入大城市，大城市病久治不愈；城市布局不合理，過度集中在沿海地區(qū)，而中西部地區(qū)發(fā)展落后；農村勞動力進入城市后因戶籍制度無法享受到均等的公共服務等等。

未來在城鎮(zhèn)化道路上必將會出現(xiàn)一系列的創(chuàng)新和轉變。城市的功能由過去工作區(qū)域和居住區(qū)域相互分離改變?yōu)橄虍a城融合的方向發(fā)展是一大趨勢。

同時，政策的倒逼也加速著這一趨勢的進程。地方政府對于能給地方導入實打實高新產業(yè)的運營商持普遍歡迎態(tài)度，在土地出讓環(huán)節(jié)，就有相關的“先產業(yè)、后住宅”的規(guī)定，并對投資強度、招商引資對象、稅收回報提出具體要求。

我們回到2018年增城朱村鳳崗村商住地出讓的條款。從出讓條件看，地塊出讓門檻極高，對競得企業(yè)有嚴格要求：不接受聯(lián)合競買及個人競買，同時要求競買人必須是廣州市行政區(qū)域內注冊成立的企業(yè)，注冊資金不得少于50億元。需要引進不少于兩家從事面板驅動與電源管理IC研發(fā)、8k硬件系統(tǒng)研發(fā)及相關產業(yè)的企業(yè)，8k影視技術運營及相關產業(yè)，未來將以產城模式建設科技小鎮(zhèn)。

值得一提的是，項目不少于居住用途物業(yè)的10%的銷售對象須為在本科技小鎮(zhèn)注冊的入園企業(yè)員工。

開發(fā)商傳統(tǒng)的“只蓋一片房子，賣完走人”的好日子一去不復返，未來的土地開發(fā)必須要有產業(yè)，要有就業(yè)的機會。 

科技小鎮(zhèn)成為碧桂園的新增長點

只會蓋房子的開發(fā)商遲早要被淘汰，作為國內“五千億俱樂部”榜首的碧桂園，其在住宅方面的開發(fā)和去化能力建筑了深厚的行業(yè)護城河。我們在年前一篇文章中《年銷售額從5000億到8000億，碧桂園還要買多少地？》曾預測過，碧桂園2018年的銷售額將達到8000億。該文從數據層面分析了碧桂園后續(xù)業(yè)績發(fā)力點。本文則嘗試著從戰(zhàn)略層面來解讀碧桂園的新增長點。

2016年8月，碧桂園宣布“產城融合”戰(zhàn)略，未來五年計劃投入千億元資金進行科技小鎮(zhèn)的開發(fā)，推出科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)計劃，正式進軍產業(yè)地產。彼時對外宣布的目標是：在珠三角、長三角、京津冀等區(qū)域迅速布局，2017年完成20個科技小鎮(zhèn)的布局。

從目前公開信息可查得，除了預計今年上半年將投入運營的標桿作品惠州潼湖科技小鎮(zhèn)之外，碧桂園成功將科技小鎮(zhèn)擴展到廣東省外，在長三角和京津冀等地區(qū)完成了多個初步布局。接下來碧桂園的目標是在國內布局100個項目，實現(xiàn)環(huán)渤海、長三角、珠三角、海西區(qū)、北部灣、中部城市群、成渝經濟圈的全布局。

1、豐富的造城經驗

創(chuàng)立26年的碧桂園，在運作超大型綜合項目方面擁有其他同行無法企及的豐厚經驗。截止至 2017 年中，碧桂園在國內有 959 個項目，遍布全國 29 個省，服務逾 300 萬業(yè)主。從一定層面上看，碧桂園早就甩開了單純的房地產開發(fā)商的蛹殼，化身為城市運營商。旗下?lián)碛腥芷诘漠a品體系，包括住宅、寫字樓、酒店、長租公寓、零售、教育等等。有足夠的實力能很快完善科技小鎮(zhèn)的基礎設施。

2、強大的產業(yè)資源朋友圈

盡管諸多房企由于自身產業(yè)資源有限，都會采用“產業(yè)聯(lián)盟”的方式，與產業(yè)方開展戰(zhàn)略合作，由房企負責開發(fā)建設，產業(yè)資源方負責產業(yè)資源導入、培育和運營。然而，碧桂園所搭建的產業(yè)圈層，無論是數量還是質量，以及落地能力方面，都非一般房企所匹敵。

目前，碧桂園已集聚產業(yè)資源超過1500家，其中世界500強企業(yè)52家，龍頭企業(yè)194家，覆蓋電子信息類、智能創(chuàng)造類、新能源類多個領域。

碧桂園的產業(yè)聯(lián)盟朋友圈可謂遍布各行業(yè)

3、優(yōu)異的融資能力

作為上市公司，碧桂園極強的融資能力，能真正推動小鎮(zhèn)在建設中的資金需求。2017年中期財報顯示，截至於2017年6月30日，碧桂園有息負債規(guī)模至為1557.9億人民幣，加權平均借貸成本為5.32%。

高速擴張需要大量穩(wěn)定的資金支持，在境內融資渠道較窄的形勢下，開發(fā)商開始將目光轉向海外融資，以及資產證券化，碧桂園也不例外。

碧桂園（2007.HK)于1月公布30億股權融資計劃，包括配售10億美元新股和發(fā)行156億港幣的可轉股債券。為今年以來港股市場的最大一單融資。交易體量大，定價對公司有利，反映了公司及交易本身備受資本市場追捧。

碧桂園怎么做科技小鎮(zhèn)？

要理解碧桂園科技小鎮(zhèn)的打法，我們需要回顧一下碧桂園強大的產業(yè)資源朋友圈，來具體看他們是如何合作的。

1、聯(lián)合產業(yè)龍頭，產城融合拿地

“我們建設科技小鎮(zhèn)就是為中國制造企業(yè)、中國創(chuàng)造企業(yè)搭建平臺，讓實體經濟生機勃勃”，2017年5月碧桂園副總裁在一次發(fā)布會上如是表示。

科技小鎮(zhèn)完全顛覆了碧桂園此前的快速周轉和現(xiàn)金回籠的開發(fā)模式。他十分清楚自己作為房企有著良好的開發(fā)能力，聚集了大量的社會資源，包括土地、資金和人才的優(yōu)勢，但有限的產業(yè)資源以及空白的產業(yè)運營經驗也是其不可忽視的弱勢。所以在開發(fā)科技小鎮(zhèn)的過程，碧桂園對自己的定位十分清晰，那就是自己只承擔一個載體的功能，為企業(yè)創(chuàng)造更理想、成本更低的創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境和平臺。

聯(lián)合外部產業(yè)龍頭，通過產城融合的模式拿地是碧桂園的做法。除了為拿地擴張?zhí)峁┍憷?，降低拿地成本，在這種模式里，碧桂園和產業(yè)龍頭通過股權合作的形式能夠幫助碧桂園整合更多行業(yè)資源，為拿地后的運營也提供了很大的幫助。

比如，增城朱村鳳崗村商住地塊的拍得公司碧城科技背后股東之一——碧發(fā)科技則是超視堺國際科技（廣州）有限公司（富士康科技集團旗下公司）以及廣州市碧桂園地產有限公司合資成立。

2、引入產業(yè)龍頭企業(yè)形成核心產業(yè)群

碧桂園在打造科技小鎮(zhèn)產業(yè)的邏輯是：因地制宜地突出主導產業(yè)，引進一到兩家世界級或者至少是國內龍頭企業(yè)的入駐，打造一個平臺，一起來做，再帶動關聯(lián)企業(yè)的招商，使資本等要素聚集。

比如潼湖科技小鎮(zhèn)的核心產業(yè)即物聯(lián)網、移動互聯(lián)及大數據。通過與思科、歐洲微電子研究中心、創(chuàng)新工場、中城新產業(yè)（深圳）等一批產業(yè)領軍機構合作，小鎮(zhèn)將被打造成為物聯(lián)網產業(yè)基地。據了解，目前潼湖科技小鎮(zhèn)已與100余家企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作。小鎮(zhèn)的產業(yè)地塊計劃于2018年上半年投入營運，并安排第一批科技創(chuàng)新企業(yè)入駐。

無論是思科、海昌控股、中集產城，博世還是富士康，碧桂園在發(fā)展科技小鎮(zhèn)的道路上不斷的擴展自己的產業(yè)聯(lián)盟圈。在與產業(yè)合作的形式上也不拘一格：比如潼湖科技小鎮(zhèn)，思科負責構建物聯(lián)網產業(yè)，并與碧桂園成立百億元規(guī)?；鹨苑趸马椖?；中城新產業(yè)則擬與碧桂園成立合資公司，參與運營科技小鎮(zhèn)的其他功能運營。

3、與產業(yè)運營商合作，深耕各自擅長的領域

招商和運營是產業(yè)開發(fā)最重要的兩大環(huán)節(jié)，碧桂園并不擅長。與華夏幸福自己組建龐大的招商隊伍不同，碧桂園的做法是“桃園結義”式的合作模式。

2016年碧桂園與深圳百富東方分別出資6000萬元和4000萬元合作成立的平臺公司——碧桂園百富產城發(fā)展公司，其中碧桂園負責硬件建設、開發(fā)和運營，百富東方負責產業(yè)引入和運營。

資料顯示，百富東方是一家全國性的產業(yè)地產運營商，總部位于深圳。在全國十余個城市開發(fā)運營了2000萬平米產業(yè)綜合體，可聚集上萬家中小型科技企業(yè)以及200家配套服務機構資源，有豐富的園區(qū)招商和運營經驗。

同樣的例子還有碧桂園與順德招商服務公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，順德招商將為碧桂園新能源汽車小鎮(zhèn)提供招商服務。

4、嚴格選址，鎖定城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利

碧桂園對科技小鎮(zhèn)的選址有著嚴苛的規(guī)定。一般選址在一線城市的周邊和二線城市的周邊重要區(qū)域。距離城市核心距離不超過60公里，一般有高速公路直達，目的是能夠享受一二線城市發(fā)展效益的外溢，同時在最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，可提前鎖定城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利。碧桂園科技小鎮(zhèn)的最終藍圖是打造成為產城融合、宜居宜業(yè)的智慧型樞紐型雙創(chuàng)新城鎮(zhèn)。

以如上的規(guī)定，再來看位于廣東惠州的潼湖科技小鎮(zhèn)的區(qū)位。這個小鎮(zhèn)位于潼湖生態(tài)智慧區(qū)，處于粵港澳大灣區(qū)的重要支點，深、惠、莞交界的中心位置，距離深圳市市中心60公里，距離惠州市中心20公里，距離東莞市中心40公里，周邊100公里內有4座國際國內樞紐機場，高快速公路和軌道交通發(fā)達。所在的仲愷高新區(qū)，是上一輪深圳制造業(yè)轉移的重點區(qū)域。

5、為科技企業(yè)做平臺，讓企業(yè)的創(chuàng)新成本降到最低

碧桂園科技小鎮(zhèn)的愿景是可以以較低價格提供物業(yè)，甚至可以在企業(yè)上市過程中，提供多樣化的資產組合，助力企業(yè)走向資本市場。碧桂園堅信留住企業(yè)的唯一辦法是堅持做好所有降低成本的工作。

1）做好配套，吸引企業(yè)聚集

辦公物業(yè)、人才公寓、入學就醫(yī)、商業(yè)配套……這都是碧桂園的強項，科技小鎮(zhèn)可以以較低的價格提供物業(yè)，甚至可以把辦公用品都配備好，讓科技企業(yè)實現(xiàn)全部“輕資產”，直接拎包入住。

2）做產業(yè)引導基金，解決企業(yè)資金短缺問題

碧桂園牽頭成立科技小鎮(zhèn)產業(yè)基金，參與的知名投資機構有凱雷投資、紅杉資本、南方資本等，將投入不低于20億元，為小鎮(zhèn)企業(yè)定向提供全周期金融服務和成長輔導，對接產業(yè)資源和金融服務，商業(yè)服務，政務服務，技術服務等。

碧桂園的第二大股東——平安銀行，為科技小鎮(zhèn)企業(yè)提供包括股權融資、互聯(lián)網金融、資產管理等金融服務。

3）把龐大的產業(yè)鏈帶進小鎮(zhèn)，幫助企業(yè)擴大市場

去年8月，碧桂園牽手領先的互聯(lián)網產業(yè)投資機構中美創(chuàng)投，攜手20多家科技企業(yè)成立“體驗未來”產業(yè)聯(lián)盟，聯(lián)盟將參與碧桂園科技小鎮(zhèn)等產城融合項目的拓展布局、產業(yè)資源導入。

在科技小鎮(zhèn)的建設配比中，碧桂園嚴格堅持產業(yè)用地、產業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為30%、30%、40%?！敖涍^測算，不足三成的住宅開發(fā)比重，即使前期銷售部分物業(yè)，回籠資金也不足以支撐小鎮(zhèn)建設?！北坦饒@產城事業(yè)部向俊波直言。

創(chuàng)新的盈利模式，是所有經歷轉型期的房地產商都在探索的課題。那碧桂園的資金平衡術是什么？

1、平衡開發(fā)尺度，短期物業(yè)收入需覆蓋投資金額的利息成本

科技小鎮(zhèn)短期內銷售物業(yè)的收入；租金收入；園區(qū)營運收入（如物業(yè)管理、增值服務等）需覆蓋投資金額的利息成本。

因此，碧桂園在開發(fā)尺度上是有著精準的考量的。就目前碧桂園簽約的特色小鎮(zhèn)項目，差不多都在2~10平方公里，首期啟動區(qū)約占項目25%。

科技小鎮(zhèn)的開發(fā)也是組團式的發(fā)展，按照分期的建設思路開發(fā)。以潼湖科技小鎮(zhèn)為例，目前規(guī)劃的面積是5—7平方公里，分為東中西3個組團，其中東部組團為智慧+科技服務人核心，打造多功能的智慧產業(yè)基地。中部組團以智能制造和智能控制為核心，打造智能制造平臺。西部組團主要是以大數據和互聯(lián)網為中心，形成高新技術研發(fā)的制造產業(yè)基地。

2、成立產業(yè)基金，孵化扶持全產業(yè)鏈發(fā)展

碧桂園在與思科等產業(yè)龍頭一同探索科技創(chuàng)新孵化的可行性及方式，設立科技創(chuàng)新基金，定向投資一些小鎮(zhèn)里比較有成長性的企業(yè)。

據了解，潼湖科技小鎮(zhèn)將設立一個100億元的產業(yè)基金，由碧桂園帕拉丁基金牽頭，引入紅杉資本、天圖資本等投資機構；思科科技園也將成立100億元的基金，由碧桂園和思科合作設立。

同時，碧桂園設立“清華大學—碧桂園教育基金”。支持清華大學在科技創(chuàng)新、生命科學、建筑科學和大數據科學等領域的科研工作及成果的孵化和轉化 。兩者還共同出資1.7億元，在惠州著手搭建科技成果轉化平臺，首批入駐企業(yè)包括碧桂園住宅產業(yè)化研發(fā)中心、博士后科研流動站及智慧城市產業(yè)群，重點建設數據中心、智能家居研發(fā)中心、生物醫(yī)藥研發(fā)總部、無人機研發(fā)中心、綠色能源大廈等新興科技研發(fā)項目。

據碧桂園方面預測，未來科技小鎮(zhèn)或將創(chuàng)造出不少于600億元的年產出和60億元的稅收。

3、資本證券化

碧桂園做科技小鎮(zhèn)是自持物業(yè)，重資產的模式。雖然科技小鎮(zhèn)有碧桂園自有資金支持，但小鎮(zhèn)的建設不能僅僅依靠碧桂園的輸血，自身還需具備造血能力。資產證券化是自持物業(yè)“變現(xiàn)”途徑之一，據悉目前有多家機構表示興趣。當然，資本化的前提是，科技小鎮(zhèn)產業(yè)運營良好，帶動區(qū)域價值和物業(yè)價值提升，且回報率要達到投資者預期。

據說楊國強對科技小鎮(zhèn)有著很完美的愿景。整個地面都是公園，但是國際城市的元素一樣都不會少。這是一個生活質量完全可以媲美硅谷，生活成本卻智能一線城市1/3的水平。這里是未來城市的榜樣，是一座將生產、工作、休閑、生活、深度融合的生態(tài)智慧之城。這里不僅宜業(yè)， 更是一座智慧型宜居之城。

打造科技小鎮(zhèn)是個長久之戰(zhàn)，與碧桂園歷來的“快”文化截然不同。碧桂園100個科技小鎮(zhèn)的宏偉藍圖，何時實現(xiàn)，我們拭目以待。