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“在我眼里，杭州除了西湖邊，就屬龍塢最有吸引力?！?在談起為何接受聘任成為龍塢茶鎮(zhèn)名譽鎮(zhèn)長時，宋衛(wèi)平如是說。

龍塢茶鎮(zhèn)，這個古人眼里“花深不辨徑，地寂惟聞鳥”的地方，三面環(huán)山、茶地綿延，是宋衛(wèi)平“理想小鎮(zhèn)”的探索樣本之一。它依托萬畝茶園，入選首批37個浙江省省級特色小鎮(zhèn)之列，也是杭州首個農業(yè)相關的PPP項目。

它不僅在生態(tài)上是中國美麗鄉(xiāng)村的典范，更在社會經(jīng)濟形態(tài)上代表著鄉(xiāng)村振興的創(chuàng)新發(fā)展。

在這里，傳統(tǒng)農業(yè)被激活提升，詩意的田園風光寄托著都市人的鄉(xiāng)愁。

一、龍塢是一塊發(fā)展特色小鎮(zhèn)的好坯子

1、有農業(yè)產業(yè)——西湖龍井最大產區(qū)

龍井茶居中國十大名茶之首。在浙江，龍井茶以全省僅15%的產量貢獻了30%的茶葉產值，是浙江茶產業(yè)中的翹楚。龍井，又以西湖龍井為勝。

大部分人提到西湖龍井，只想到梅家塢，然而離杭州市中心西南15公里處，群山環(huán)繞，14000多畝茶園茶山連綿起伏，這里就是龍塢茶鎮(zhèn)。

這里每年的春茶產量約為140噸，全年產茶量在360噸~370噸，素有“萬擔茶鄉(xiāng)”之稱。近7成西湖龍井茶產于此，是西湖龍井茶最大的產區(qū)。

2、有旅游資源——溪水潺潺、山林茂盛，自然資源優(yōu)渥

龍塢位于杭州市西湖區(qū)轉塘鎮(zhèn)上城埭村，與之江國家旅游度假區(qū)相鄰，西面主要是大斗山、小斗山森林野生區(qū)，南面和北面是大片的茶園。山水環(huán)繞、森林蔥郁、青翠連天，呈現(xiàn)出一幅原生態(tài)的江南茶村風光，是杭州市政府認定的西湖龍井茶保護基地。

龍塢也是西湖區(qū)龍塢鎮(zhèn)白龍?zhí)讹L景區(qū)的重要組成部分。 2005 年 11 月被杭州市旅委授予杭州市鄉(xiāng)村旅游示范點。

同時，它坐落于西子湖畔西南側，與西溪濕地、宋城、白龍?zhí)?、靈山等周邊景區(qū)聯(lián)系便捷。

3、有故事——歷代文化名人醉心之地

龍塢原先由11個村子組成，歷史悠久，文化深厚。自古以來，尋茶而至的文人墨客，無一不覺如臨“世外桃源”，留下不少贊美詩句。

1300年前，“詩仙”李白游歷龍塢，沉醉于萬木吐翠的自然風光，寫下“朝涉外桐塢，暫與俗人疏。村莊佳景色，畫茶閑情抒”的詩句。

清朝盛世年間，相傳乾隆皇帝下江南也曾到外桐塢品茗，留下西湖“新十景”中的“龍井問茶”。

70多年前，郁達夫在游覽白龍?zhí)吨?，寫下了《龍門山路》。

上世紀五、六十年代，朱德在16年里4度造訪龍塢的外桐塢村，并親自栽種龍井茶樹。

二、龍塢十一村，村村有特色，如何劃3平方公里做特色小鎮(zhèn)？

龍塢的特色小鎮(zhèn)區(qū)域是以葛衙莊為中心，輻射帶動周邊共3.2平方公里。龍塢地區(qū)總面積24.7平方公里，共有11個村。

為何選葛衙莊區(qū)域？

我們來看龍塢地區(qū)的地形圖。葛衙莊既是龍塢的中心，也是龍塢地區(qū)的入口，更是去外圍上城埭村、外桐塢村、龍門坎村、何家村等10個村莊的必經(jīng)之路。不管是延伸茶葉產業(yè)鏈，還是發(fā)展旅游，這種地形格局造就了葛衙莊成為龍塢的“中心會客廳”的設計，也自然而然地使龍塢的整體規(guī)劃形成“一鎮(zhèn)十村”，即以葛衙莊社區(qū)為中心，打造龍塢茶鎮(zhèn)，并輻射周邊10村形成聯(lián)動發(fā)展，形成龍塢全域景區(qū)。

小鎮(zhèn)是浙江省內唯一一個以茶葉為主題的特色小鎮(zhèn)。定位是以“龍井茶文化產業(yè)”為主導，集鄉(xiāng)村旅游與民俗體驗、文創(chuàng)產業(yè)及文化商業(yè)、運動休閑產業(yè)、養(yǎng)生健身產業(yè)于一體。走精品化和國際化的路線，形成產業(yè)集聚區(qū)，展示龍塢最有特色的東西。

三、龍塢茶鎮(zhèn)的開發(fā)模式

1、開發(fā)步序

2015年：政府投入階段，重點是基礎設施建設。

2016年：葛衙莊社區(qū)3.2平方公里區(qū)域內實現(xiàn)整村拆遷。

2017年：西湖區(qū)委區(qū)政府組建杭州之江經(jīng)營管理集團有限公司，以企業(yè)為主體，采用市場化運作模式，負責龍塢茶鎮(zhèn)的開發(fā)、建設、運營及旅游策劃等工作。

2017年：引進綠城集團、藍城集團簽訂龍塢茶鎮(zhèn)PPP項目，小鎮(zhèn)重新進行規(guī)劃。

2、PPP項目

龍塢茶鎮(zhèn)無論是改建還是重建，都需要大量資金和專業(yè)的開發(fā)單位。PPP是促進政府和社會資本合作的很好的合作模式。

西湖區(qū)按照招大引強、市場競爭的原則，委托專業(yè)機構編制了龍塢茶鎮(zhèn)核心區(qū)開發(fā)建設PPP方案，通過公開招標，確定了特色小鎮(zhèn)開發(fā)經(jīng)驗豐富的綠城集團、藍城集團等聯(lián)合體為合作開發(fā)單位，與政府共同開發(fā)建設龍塢茶鎮(zhèn)核心區(qū)。

PPP項目包括修建工業(yè)園、學校、安置房，還有高檔民宿、景觀綠化等一系列旅游配套設施。在未來的3～5年時間，龍塢鎮(zhèn)將以茶為引，打造成以5A級旅游景區(qū)為標準的茶鎮(zhèn)。

這不僅是杭州首個農業(yè)PPP項目，也是綠城的首個PPP項目。

整個項目總投資約51億元，初步規(guī)劃用地面積217.26公頃，建筑面積78.59萬平方米。其中建設期為3年，運營期為17年。

綠城聯(lián)合體由政府授予特許經(jīng)營權，合作期滿全部移交政府。相當于政府向綠城聯(lián)合體“借”51億，后期加上適當?shù)呢攧粘杀局鹉陜斶€。綠城聯(lián)合體也試圖在日后引進基金，吸引更多民間資本進入到公共服務領域。

3、運作茶產業(yè)的思路

茶葉雖屬于浙江傳統(tǒng)農業(yè)，但茶產業(yè)的發(fā)展還在初級階段，龍塢茶鎮(zhèn)同樣面臨困局：

茶產業(yè)內容單一，主要為茶葉生產，體量小不足以支撐小鎮(zhèn)的發(fā)展

西湖龍井品類聞名，但缺乏強大的主導行業(yè)發(fā)展的品牌企業(yè)背書，普通消費者難以選擇

茶文化雖源遠流長，但消費人群年齡偏大，文化傳承存在困境

龍塢茶鎮(zhèn)如何破局？

圍繞茶主題，發(fā)展多樣化產業(yè)

注冊“龍塢”商標，引導茶葉生產銷售向品牌化方向發(fā)展，發(fā)展茶+旅游、茶+文化等等，把龍塢建成宜居宜游宜業(yè)的5A級大景區(qū)。

融合資本，培育龍井茶品牌

根據(jù)浙江省政府印發(fā)的《關于促進茶產業(yè)傳承發(fā)展的指導意見》，浙江省將引導支持資本型重點企業(yè)參與打造龍井茶品牌，力爭到2020年，龍井茶產值達到80億元。

中國國際茶博會，永久落戶龍塢茶鎮(zhèn)

中國國際茶博會以打造成國際化茶文化交流平臺、國際性的茶旅游綜合體、茶產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的平臺、茶葉龍頭企業(yè)、品牌培育孵化平臺為目標，制定對茶產業(yè)有吸引力的招商與產業(yè)政策，聚集浙江省龍頭茶企，創(chuàng)新金融服務體系，利用好浙江已有的信息產業(yè)基礎，引入科技力量，對傳統(tǒng)的茶產業(yè)生產、銷售渠道、營銷方式等進行重構。

打造茶葉交易平臺

正在建設中的茶鎮(zhèn)配套項目的西湖國際茶博城，將是西湖龍井茶產區(qū)真正意義上的茶葉交易平臺，在茶葉流通的整個鏈條上解決倉儲物流包裝、信息支持、電子商務、質量保障、科技研發(fā)等諸多環(huán)節(jié)的問題。通過茶博城與龍塢茶鎮(zhèn)的有機結合，實現(xiàn)茶鄉(xiāng)自然風情旅游與國際茶文化體驗、茶產業(yè)鏈大整合、大流通之間有效互動。

四、龍塢茶鎮(zhèn)的規(guī)劃

龍塢茶鎮(zhèn)葛衙莊區(qū)域在2016年實現(xiàn)整村拆遷，規(guī)劃后的小鎮(zhèn)由入口區(qū)兔子山生態(tài)公園、葛衙莊安置房區(qū)域、小鎮(zhèn)商業(yè)中心龍塢九街以及其他居民生活配套組成。

1、小鎮(zhèn)入口區(qū)——兔子山生態(tài)公園

兔子山生態(tài)公園位于繞城高速龍塢出入口，總用地面積23.6萬平方米。整體設計保留原有山體，茶園，樹林，并利用場地內田埂路、茶園路的有機分割。茶園保留、利用和改造的比例為8:1:1。大山勢、大斑塊、大線條的設計環(huán)繞著一個4000平方米的主廣場，另外，園內還有一條3500米長的游步道。

兔子山生態(tài)公園是游客進入龍塢茶鎮(zhèn)的第一站。大規(guī)模的保留茶園，打造茶園漫步道，營造的是茶村慢生活的氣息。希望游客在逛完公園后，能夠迅速轉換心情，放慢節(jié)奏，寄情于這片好山好水，沉浸于自然清新的江南小鎮(zhèn)生活。

2、中國首個茶主題文化產業(yè)園——龍塢茶鎮(zhèn)·九街

今年3月31日龍塢茶鎮(zhèn)·九街正式開街，這個基于原龍塢工業(yè)園的改造項目，總建筑面積約10萬平方米。在經(jīng)過506天整治，累計投入8億元后，舊貌換新顏，不僅建筑立面成為民國風，沿街面增加騎樓，內部業(yè)態(tài)也重新布局，以茶文化產業(yè)為特色，打造成為一個“茶產業(yè)、茶文化、茶生活”的集聚創(chuàng)新平臺。

九街名字的由來

“九”與茶文化有著歷史淵源。陸羽在《茶經(jīng)》中提道茶有九難九德。

九難：一曰造，二曰別，三曰器，四曰火，五曰水，六曰炙，七曰末，八曰煮，九曰飲。指的是茶葉從采摘到品飲的九道過程，九難之難，難在用心。

九德：清、香、甘、和、空、儉、時、仁、真。

九街的“九”取義茶事的”九難“和”九德“，也代表了九條茶主題街巷。用傳統(tǒng)文化中最具內涵和傳承意義的數(shù)字對園區(qū)命名，寄托了對龍塢茶鎮(zhèn)的祝福和文化的傳承。

產業(yè)升級

龍塢雖然是西湖龍井茶最大產區(qū)，但知名度卻并不高。原來以勞動密集型企業(yè)為主的龍塢工業(yè)園區(qū)也急需產業(yè)升級，龍塢九街的開街，不僅打響“游在龍塢”的旅游宣傳，更依托西湖龍井品牌打開龍塢茶的市場。

九街的招商均為茶產業(yè)為基礎，融入藝術與創(chuàng)意促進茶文化的整體升級，將創(chuàng)意辦公和藝術沙龍融合到茶文化當中，在茶產業(yè)的基礎上布置衍生產業(yè)，養(yǎng)生中心，藝術產業(yè)，生態(tài)辦公，創(chuàng)意產業(yè)，人才中心，商業(yè)配套等。

對于入駐企業(yè)選擇，有三條標準：第一，必須是茶的相關企業(yè)；第二，必須有足夠的實力；第三，必須有一個長期的規(guī)劃。

及今，已入駐聯(lián)合國糧農組織政府間茶葉工作會議（FAOIGG-Tea）世界茶葉市場分析和貿易促進工作組、中國茶產業(yè)聯(lián)盟辦事處、中國農業(yè)國際合作促進會茶產業(yè)委員會茶旅中心、浙大茶研究所科技轉化中心等一批有重大影響力的茶機構。同時，浙江省茶葉集團股份有限公司等38家茶界翹楚企業(yè)和品牌落戶于此。此外，更多與“茶”相關的產業(yè)項目諸如茶藝大師工作室、茶文化研究所、茶藝培訓學校等大批茶文化機構也入駐這里。

業(yè)態(tài)規(guī)劃

龍塢茶鎮(zhèn)·九街根據(jù)茶產業(yè)的功能定位，以“茶文化、茶生活、茶科研”一體的茶產業(yè)孵化基地為目標，圍繞九條街區(qū)規(guī)劃7大功能板塊：茶市、茶研、茶博、茶宿、茶藝、茶娛、茶學，涵蓋精品茶葉銷售、茶葉研究、科學飲茶等諸多“茶主題”業(yè)態(tài)。

同時輔以品牌餐飲、咖啡吧、24小時便利中心、烘焙工作室、茶主題酒吧、影院等生活配套，形成集吃、住、行、游、購、娛一體的茶體驗街區(qū)。

在這里，游客可以體驗嘉年華游戲、品嘗各類美食、購買創(chuàng)意茶產品、觀看各類演出、目睹炒茶師傅手工制茶的全過程，并可以現(xiàn)場購買。

民國風建筑

不到8個月的時間，九街改造、重建了約50幢樓，為了更契合周圍的茶園風光，打造成具有民國風情的建筑群。大面積的紅色外墻配以青灰色的面磚，中國傳統(tǒng)的木色窗框搭配西方精致的拱門和露臺，漫步街區(qū)，路邊綠草如茵，倒也別有一番風味。

3、葛衙莊安置房改造區(qū)

葛衙莊安置房項目由綠城代建。整體風格與龍塢茶鎮(zhèn)總規(guī)劃風格一致，是兼具傳統(tǒng)韻味和現(xiàn)代化使用功能的新型農村社區(qū)。安置房以多層公寓為主，濃濃的綠城中式庭院風格。

與九街的建筑風格統(tǒng)一，坡屋面、陶土瓦，安置房在中式建筑基礎上配以民國風韻，立面以淺灰白三色為主，配合中式黛瓦，細節(jié)運用中式元素裝飾刻畫，整體氣質端莊又不失典雅。

在項目的景觀打造上，也別具匠心，融入了大量龍塢地域文化，種植了大量的茶花類植物，增添了居民的歸屬感。

五、一鎮(zhèn)帶動十村，打造龍塢全域旅游

龍塢茶鎮(zhèn)的價值不僅僅在特色小鎮(zhèn)，同時存在于周邊山水、茶田和村落之間，在自然基底下，形成“鎮(zhèn)-村”系統(tǒng)。從劃定的3平方公里特色小鎮(zhèn)范圍外溢至整個龍塢地區(qū)共24.7平方公里，覆蓋十村。以特色小鎮(zhèn)為龍頭，打造完整的大龍塢景區(qū)。

龍塢十村按“一村一品一特色”的規(guī)劃思路，在小鎮(zhèn)的帶動下，以茶為媒，開展了茶產業(yè)與旅游、文化、康養(yǎng)等產業(yè)的融合，使使原住民、各年齡段的新住民、游客、創(chuàng)客等各種人群都能融入龍塢豐富的茶文化生活。

據(jù)統(tǒng)計，2017年龍塢茶鎮(zhèn)共接待游客199.82萬人次，實現(xiàn)旅游收入15418.46萬元，帶動農產品銷售8941萬元。以目前的發(fā)展勢頭，2018年三項數(shù)據(jù)預計將分別提升10%。

比較有代表性的村子有：

1、何家村——首條標準山地車賽道

賽道“藏”在西山國家森林公園內的茶園里，總長6642米。全程由機制路段（起點及終點區(qū)域）、鄉(xiāng)間茶園路段、臨水路段、卵石路段、爬山（森林）路段、高速度下坡路段組成。賽道單圈累計爬高 176.5米，其中上坡段2296米，最大落差有107.5米。

參數(shù)設置由國家體育總局自行車運動訓練研究中心的運動員現(xiàn)場測試。帶有一定騎行難度的賽道設置，既增加了騎行樂趣，又可以滿足日后舉行專業(yè)比賽的需求。

騎行路上，龍塢的鄉(xiāng)野農居、山林、茶園、灌木叢林、水庫、溪流、農家菜地等田園風光盡收眼底，頗有一番野趣。

2、外桐塢村——龍塢藝術、民宿產業(yè)聚集地

外桐塢村就是李白詩句里的景色，依托中國美院的資源，眾多藝術家在這里開設油畫、國畫、雕塑、陶瓷、攝影工作室，使得小村莊有“畫外桐塢”的別稱，并成為杭州民宿產業(yè)外溢之所。

上城埭村——天下第一茶村

上城埭村是杭州最大千畝茶園所在地，得以“天下第一茶村”的名號。村子的設計和規(guī)劃都是突出茶村的文化特色，全村所有的茶園游步道修繕一新，全長3000多米的泥濘小路都建成了1.5米左右寬的青石板路，整體環(huán)境煥然一新，并在此基礎上打造中心茶藝街。

同時，村里重新挖掘茶鄉(xiāng)的文化碎片，打造文化禮堂，開辟健身房、圖書室、文化館等，豐富村民的精神文化生活。來上城埭村，除了品茶看風景，感受茶鄉(xiāng)文明和新農村的魅力成為游客紛至沓來的新需求。

龍塢茶鎮(zhèn)，讓我聯(lián)想起大洋彼岸的納帕谷《一瓶葡萄酒怎么救活一個美國邊陲小鎮(zhèn)？》：以葡萄酒立鎮(zhèn)，形成產業(yè)集群，打造“納帕谷”品牌，共同提高競爭力；通過一個中心區(qū)域帶動周邊幾個村鎮(zhèn)的發(fā)展，每個村鎮(zhèn)各自發(fā)展豐富的“葡萄酒+” 衍生旅游產品。這個加州的大農村群落，成為了國際上最成功的農業(yè)+旅游業(yè)特色小鎮(zhèn)，非但葡萄酒品牌躋入世界知名行列，更是國內外游客首選旅游目的地之一。

他山之石，可以攻玉。龍塢茶鎮(zhèn)，前景可待，未來可期。

*本文來源：微信公眾平臺“房地產觀察家”（ID：realestatereview），作者：戴小西、鄒毅，執(zhí)惠專家作者，領易咨詢總經(jīng)理（個人微信號：brian378183884)，原標題：《綠城是怎么做茶主題小鎮(zhèn)的？》