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7月4日，中西部地區(qū)主要投資貿(mào)易洽談會(huì)——中國蘭州投資貿(mào)易洽談會(huì)首簽文旅大單。張掖市河西印象文化旅游股份公司與中國新旅游專家金馬克旅游投資有限公司（以下簡稱“金馬克旅投”）簽訂長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，將投資15億元共同打造創(chuàng)新型文旅項(xiàng)目張掖丹霞口小鎮(zhèn)（以下簡稱“丹霞口小鎮(zhèn)”）。該項(xiàng)目在傳承當(dāng)?shù)亍耙粠б宦贰钡鼐壩幕耐瑫r(shí)融合現(xiàn)代游客需求，是開創(chuàng)中國體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的旅游小鎮(zhèn)示范項(xiàng)目，也是金馬克旅投進(jìn)軍西北市場的首個(gè)扛鼎力作。

丹霞口小鎮(zhèn)緊鄰年游客量近300萬人的張掖丹霞國家地質(zhì)公園，有著良好的地理位置及深厚的文化底蘊(yùn)，是了解絲路文化、河西文化的核心入口。小鎮(zhèn)規(guī)劃用地約363畝，分為河西主題演藝區(qū)、河西風(fēng)情街區(qū)、絲路文化體驗(yàn)區(qū)、裕固家園區(qū)、河西游樂區(qū)等八大區(qū)域，集中展示古絲綢之路歷史文化、多民族文化、商貿(mào)文化、美食文化等。預(yù)計(jì)小鎮(zhèn)年接待游客量200萬人次以上，對完善張掖文旅產(chǎn)品、延伸文旅產(chǎn)業(yè)鏈、傳承一帶一路及河西文化，促進(jìn)張掖乃至西北旅游業(yè)整體發(fā)展具有重要意義。

丹霞口小鎮(zhèn)將以河西文化為靈魂，充分利用主題演藝和科技手段，打造獨(dú)特的中國旅游IP。建設(shè)成集文化體驗(yàn)、旅游演藝、主題游樂、情景商業(yè)于一體的新文旅項(xiàng)目，改變張掖以自然型景區(qū)為主配套項(xiàng)目缺乏的現(xiàn)狀，充分滿足各年齡段、各時(shí)間段游客的消費(fèi)需求，有效填補(bǔ)了張掖旅游下午4點(diǎn)至凌晨2點(diǎn)檔文旅產(chǎn)品的空白，是張掖旅游升級戰(zhàn)略的核心項(xiàng)目，西北文化會(huì)客廳，更是體現(xiàn)多國、多民族文化融合充滿無限魅力的旅游目的地。 

丹霞口小鎮(zhèn)項(xiàng)目全過程運(yùn)營方——金馬克旅投，創(chuàng)建于2006年，公司下設(shè)創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、建設(shè)、演藝、運(yùn)營、營銷和未來旅游等多個(gè)板塊，提供從創(chuàng)意到運(yùn)營，全方位、系統(tǒng)性的整體解決方案。

談及金馬克旅投，自然無法忽視金馬克旅投董事長及創(chuàng)始人，同時(shí)也是文旅實(shí)戰(zhàn)暢銷書《別把小鎮(zhèn)造壞了》的作者——鮑將軍，他是一位文旅老兵，先后在宋城演藝、萬達(dá)文旅、雪松文旅集團(tuán)任職集團(tuán)高管。

鮑將軍從事文旅行業(yè)已經(jīng)超過22年，1996年8月，杭州宋城演藝開業(yè)后的三個(gè)月，鮑將軍作為中國美術(shù)學(xué)院的優(yōu)秀畢業(yè)生進(jìn)入宋城演藝工作，這是鮑將軍文旅從業(yè)生涯的開端，直至現(xiàn)在他依舊將現(xiàn)任宋城演藝董事長黃巧靈形容為自己終身事業(yè)的第一個(gè)導(dǎo)師。

進(jìn)入宋城演藝后，鮑將軍的首份工作便是為世界三大名秀之一的《宋城千古情》設(shè)計(jì)368款舞臺(tái)服裝。到1997年，他開始負(fù)責(zé)管理杭州宋城景區(qū)，在宋城工作的十余年間，鮑將軍歷任宋城景區(qū)副總經(jīng)理、宋城集團(tuán)項(xiàng)目公司總經(jīng)理、集團(tuán)副總裁等職務(wù)，稱得上是宋城年輕的“元老級”人物。

對鮑將軍而言，2006年是個(gè)特殊的一年，那年他做出堅(jiān)毅的決定，離開工作了近十年的宋城，與好友合伙創(chuàng)立金馬克公司。當(dāng)時(shí)的國內(nèi)文旅市場仍處于早期發(fā)展階段，依靠自己對文旅的洞察理解和對美學(xué)創(chuàng)意的追求，他希望打造屬于自己事業(yè)。進(jìn)入2008年，鮑將軍帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)打造了屬于自己的第一個(gè)項(xiàng)目——宿遷“中國水城”，鮑將軍表示，該項(xiàng)目采取“景區(qū)+酒店+地產(chǎn)”模式，至今仍是蘇北地區(qū)開發(fā)最有特色、最成功的項(xiàng)目之一。

2012年，正值宋城演藝快速發(fā)展時(shí)期，鮑將軍又選擇回到宋城負(fù)責(zé)宋城景區(qū)改造工作，鮑將軍表示，在近一年多時(shí)間里，他主要做了兩方面工作：一是制定文旅景區(qū)街道商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化模塊，二是建立宋城景區(qū)營銷標(biāo)準(zhǔn)化體系，這兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，促進(jìn)了宋城景區(qū)商業(yè)模塊和市場營銷的標(biāo)準(zhǔn)化管理的發(fā)展，他認(rèn)為建立景區(qū)運(yùn)維的標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品的體系化是宋城演藝擴(kuò)張全國市場的一個(gè)必要手段。

然而，這一次的鮑將軍在宋城的停留時(shí)間并不長。

鮑將軍認(rèn)為，萬達(dá)是國內(nèi)少有的文旅企業(yè)，舍得投入巨資打造文旅項(xiàng)目產(chǎn)品，比如萬達(dá)的秀場、主題公園，并且堅(jiān)持采用國際標(biāo)準(zhǔn)，從創(chuàng)意、演員、管理人才到舞臺(tái)設(shè)備、樂園器械設(shè)備都采用國際一流的標(biāo)準(zhǔn)，使用全球最先進(jìn)的設(shè)備，這樣確實(shí)帶來了極致的產(chǎn)品呈現(xiàn)效果，但同時(shí)也導(dǎo)致萬達(dá)文旅項(xiàng)目普遍投資量級巨大，在產(chǎn)品市場定價(jià)與同類型主題公園相差無幾的情況下，萬達(dá)文旅這些高投入的項(xiàng)目回報(bào)周期大大延長，持續(xù)運(yùn)營壓力較大。

鮑將軍表示，在接手13個(gè)文旅城項(xiàng)目后，他開始對原來的主題公園模式進(jìn)行優(yōu)化升級，首先是對文旅項(xiàng)目投資成本進(jìn)行優(yōu)化，成本優(yōu)化主要包括四個(gè)方面：

規(guī)模成本優(yōu)化：縮小投入規(guī)模，通過對潛在市場游客量的測算，建造匹配規(guī)模的文旅項(xiàng)目，避免盲目追求宏大，出現(xiàn)“產(chǎn)能過?！钡那闆r。

設(shè)備成本優(yōu)化：原來的主題公園項(xiàng)目設(shè)備全進(jìn)口，進(jìn)口固然好，但功能和效果類似的國產(chǎn)設(shè)備成本遠(yuǎn)低于進(jìn)口設(shè)備，考慮到整體收益測算，進(jìn)一步提高費(fèi)效比，對于設(shè)備投入進(jìn)行了整體優(yōu)化。

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化：結(jié)合中國市場情況，將國際市場標(biāo)準(zhǔn)與國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整合優(yōu)化，取長補(bǔ)短綜合考慮。

人事成本優(yōu)化：萬達(dá)文化集團(tuán)此前堅(jiān)持大量使用外籍員工，但實(shí)際上有很多工作完全可以由中國員工接替，從而有效快速的降低了用人成本。

其次，制定萬達(dá)文旅項(xiàng)目建設(shè)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。雖然各文旅項(xiàng)目具有不同的定位，但每個(gè)文旅項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、內(nèi)部細(xì)節(jié)的規(guī)劃建造都需要有對應(yīng)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，比如，建造一座劇場涉及到的工程建設(shè)參數(shù)高達(dá)上萬項(xiàng)；主題公園中的道路施工需要根據(jù)樂園潛在的游客量確定道路施工寬度，因此并非每個(gè)項(xiàng)目都只采用一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)。

第三，則是網(wǎng)羅了一批文旅業(yè)界精英，建立了完善的團(tuán)隊(duì)管理體系，為各項(xiàng)工作分配人力提供了參考標(biāo)準(zhǔn)，避免人力浪費(fèi)，同時(shí)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的團(tuán)隊(duì)管理，使公司可以高效管理分布在多個(gè)地方的項(xiàng)目。

然而到了2016年，由于萬達(dá)文旅內(nèi)部轉(zhuǎn)型，鮑將軍選擇離開了萬達(dá)。

次年7月，萬達(dá)集團(tuán)宣布將手中13個(gè)文旅項(xiàng)目大部分股權(quán)轉(zhuǎn)手給了融創(chuàng)。

離開萬達(dá)后，鮑將軍收到國內(nèi)各大知名集團(tuán)邀約，最終于2016年5月加入雪松控股，開始從0到1打造雪松文旅集團(tuán)，逐漸建立起雪松文旅獨(dú)具特色的產(chǎn)品開發(fā)模式。

雪松文旅主要從事文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目，其將五大類文旅形態(tài)集中到文旅小鎮(zhèn)，包括客棧業(yè)態(tài)、體驗(yàn)性商業(yè)業(yè)態(tài)、主題公園業(yè)態(tài)、旅游演藝業(yè)態(tài)、科技文娛業(yè)態(tài)。

作為雪松文旅的締造者——鮑將軍，在雪松文旅近兩年的時(shí)間里，超過10個(gè)城市落地了文旅合作項(xiàng)目，開業(yè)以及開工項(xiàng)目各一個(gè)，在團(tuán)隊(duì)梯度建設(shè)方面，積極吸納各領(lǐng)域?qū)I(yè)人才。

受到全國游客歡迎的麗江大研花巷和已建設(shè)完成的香格里拉獨(dú)克宗花巷正是鮑將軍任職雪松文旅期間一手打造的項(xiàng)目，同時(shí)該項(xiàng)目也是鮑將軍基于過去二十多年文旅一線從業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的檢驗(yàn)證明。在他的設(shè)想下，未來旅游業(yè)的演變將向著高度智能化、智慧化、無人化方向發(fā)展，即最終實(shí)現(xiàn)無機(jī)社會(huì)為有機(jī)社會(huì)提供極致服務(wù)的狀態(tài)。

今年4月離開雪松文旅后，他又重整旗鼓回到了金馬克，將公司從單一規(guī)劃升級至綜合運(yùn)維，開始向著未來極致旅游的目標(biāo)前進(jìn)。

金馬克旅投作為中國第一批從事旅游創(chuàng)意、旅游演藝、運(yùn)營營銷的專業(yè)文旅類公司，定位于中國新旅游專家，具備集“文化創(chuàng)意 - 規(guī)劃設(shè)計(jì) - 開發(fā)建設(shè) - 運(yùn)營管理 - 營銷拓展”于一體的文旅全過程管理能力。

鮑將軍認(rèn)為，未來旅游的實(shí)現(xiàn)將會(huì)分為幾步，首先是文旅逐步實(shí)現(xiàn)科技數(shù)字化，比如越來越多運(yùn)營數(shù)字科技的文化旅游演藝、沉浸式體驗(yàn)項(xiàng)目；其次是硬件的智能數(shù)字化，比如文旅行業(yè)大數(shù)據(jù)技術(shù)的運(yùn)用，企業(yè)信息化水平提升等都將促進(jìn)工作效率提升，從而將人從各項(xiàng)工作中解放；最后會(huì)是實(shí)現(xiàn)未來旅游的時(shí)候，乃至達(dá)到“無機(jī)社會(huì)為有機(jī)社會(huì)提供極致服務(wù)”。

為什么未來旅游會(huì)這樣發(fā)展？鮑將軍表示，主要是基于滿足市場消費(fèi)者最佳體驗(yàn)、項(xiàng)目成本最低及利潤最大化的現(xiàn)實(shí)要求。

從市場角度看，消費(fèi)群體正在發(fā)生兩大變化，一是中產(chǎn)階層快速崛起，另一是新的年輕一代消費(fèi)群體規(guī)模日益壯大，傳統(tǒng)的觀光游產(chǎn)品不再是他們的首選，他們選擇旅游更多的是為了體驗(yàn)一種異地風(fēng)土人情的生活方式，或者選擇一種抽離，短暫的遠(yuǎn)離塵囂，體驗(yàn)性的部分至關(guān)重要。而未來旅游能夠滿足新的消費(fèi)群體變化后的需求，根據(jù)他們的需求特點(diǎn)提供相關(guān)定制化特殊產(chǎn)品服務(wù)。

從業(yè)主或投資者角度看，成本最低、利潤最大化、重游率最高是他們的基本投資訴求，擁有業(yè)主思維是一種共贏的思維方式?，F(xiàn)今國內(nèi)一些文旅項(xiàng)目，不從運(yùn)營的角度出發(fā)進(jìn)行創(chuàng)意、規(guī)劃和設(shè)計(jì)，不評測市場容量盲目投資。鮑將軍認(rèn)為，當(dāng)前文旅項(xiàng)目中就單主題項(xiàng)目最優(yōu)的投資規(guī)模不宜超過10億元人民幣，復(fù)合型多主題項(xiàng)目則需要根據(jù)當(dāng)?shù)厮采w城市居民的轉(zhuǎn)換率及旅客量進(jìn)行整體投資測算，那些沒有依據(jù)、投資規(guī)模高達(dá)幾十億及以上的文旅項(xiàng)目將很難形成長效盈利，任何的文旅投資都要提前設(shè)定投資模型及產(chǎn)品模型，評估真實(shí)的市場需求，并且與項(xiàng)目投資規(guī)模達(dá)成匹配。

在國內(nèi)文旅投資開發(fā)中，多數(shù)項(xiàng)目未能清晰的考慮運(yùn)營管理中的產(chǎn)品模型，投入與產(chǎn)出之間存在不平衡現(xiàn)象，投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于產(chǎn)出，無法形成交易閉環(huán)。簡單的羅列、堆砌，缺乏差異化和特色的產(chǎn)品也很難吸引消費(fèi)者，游客量無法支撐項(xiàng)目運(yùn)營則最終導(dǎo)致項(xiàng)目難以為繼。許多文旅項(xiàng)目的失敗正是由于對市場的理解和投資的測算失誤造成的。

鮑將軍對這些問題進(jìn)行了深入思考，金馬克旅投現(xiàn)在確定了三大業(yè)務(wù)板塊輸出模式：旅游小鎮(zhèn)、旅游綜合體和全域旅游，在這三大板塊中，金馬克旅投研發(fā)了四款標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品模塊，分別是科技型文旅產(chǎn)品、文化型文旅產(chǎn)品、演藝型文旅產(chǎn)品、未來公園。

這四款模塊化產(chǎn)品可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕卣鳎苯訉拥饺髽I(yè)務(wù)輸出板塊中，這四種產(chǎn)品每一種項(xiàng)目模型面積都是在150畝左右，也是文旅類產(chǎn)品投產(chǎn)比、游客體驗(yàn)最優(yōu)的模型。

鮑將軍表示，首年100萬人次游客是我們反復(fù)考量了在合適的旅游目的地能夠達(dá)到的水平，就是100萬游客人次情況下，收入在1.5億左右，再從投資的性價(jià)比，運(yùn)營成本的性價(jià)比，倒推最優(yōu)的投資規(guī)模。

解決了投資問題，文旅行業(yè)仍面臨著有開發(fā)主體，無持續(xù)經(jīng)營主體的痛點(diǎn)。眾多文旅存量項(xiàng)目如何持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)品迭代升級，保持勃勃生機(jī)？運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)在其中至關(guān)重要，人才方面，金馬克旅投設(shè)立了合伙人機(jī)制，在文化演藝、文旅商業(yè)等領(lǐng)域聚集了一批真正專注文旅、熱愛文旅運(yùn)營管理的資深人士。

鮑將軍將金馬克旅投現(xiàn)階段的發(fā)展策略概括為“金馬克六式十八招”，2018年是金馬克旅投的升級之年，成為一家從“創(chuàng)意”到“運(yùn)營”的全過程管理公司。不過與10年前相比，現(xiàn)在中國的文旅產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)玩家更多，競爭趨于激烈，重整旗鼓的金馬克旅投迫切需要通過實(shí)際文旅項(xiàng)目的運(yùn)營管理成績來證明自己。