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倘若我愛我家原副總裁胡景暉一語成讖，長租公寓是不是真的會(huì)爆倉？

由于此次房租事件，長租公寓全面進(jìn)入大眾視野。在此之前，即便身為房東和租客，很多人也對(duì)長租公寓行業(yè)知之甚少。

以自如、蛋殼為代表的頭部企業(yè)，在這一輪輿論大戰(zhàn)中被指破壞市場秩序。對(duì)此，記者多方暗訪，以求客觀還原這組期限錯(cuò)配下的游戲玩法。

▲2011~2017年中國房屋租賃行業(yè)市場規(guī)模（單位：萬億元）

自如：6月推出年付貸9月收房或?qū)⑷娼祪r(jià)

作為鏈家旗下的O2O長租公寓品牌，自如的業(yè)務(wù)模式極具代表性。在該模式下，企業(yè)獲客主要通過互聯(lián)網(wǎng)，因此無需供養(yǎng)線下門店，大幅節(jié)約了運(yùn)營成本。不同于鏈家的收取中介費(fèi)模式，自如的操作方式是將房源從房東手中簽下，然后經(jīng)過裝修處理，再轉(zhuǎn)租給承租人，簡單來講就是“二房東”。

據(jù)了解，在自如的房屋租賃中，租客通常需要押一付三，針對(duì)這一痛點(diǎn)，自如很早便探索了租金分期?，F(xiàn)階段，租客可以選擇用京東白條或與中國對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司簽訂貸款合同完成分期，手續(xù)費(fèi)為月租金與分?jǐn)偟矫吭路?wù)費(fèi)之和的6.27%。

記者以房東身份與自如某工作人員取得了聯(lián)系，并表示希望一次性收齊一年租金，對(duì)方告訴記者：“我們6月推出了一款年付貸產(chǎn)品，您貸款，抵押與自如的合同，自如還本息。放款方是一家互聯(lián)網(wǎng)銀行，條件是每年多15天空置期，就是免租期?！?/p>

也就是說，房東若想一次性收齊一年租金，在簽約此款年付貸產(chǎn)品后，銀行提前將一年的房租以貸款形式付給房東。從銀行的角度看，其掌握的是單人的貸款合同，只要個(gè)人征信不出問題，他們會(huì)非常樂意貸款。但事實(shí)上，這些貸款的最終去向，是自如。也即，自如可以利用海量租客的信用，為其資金擴(kuò)張作信用背書。

當(dāng)記者表達(dá)出對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂時(shí)，該工作人員說：“以自如現(xiàn)在的規(guī)模和品牌，不存在這種風(fēng)險(xiǎn)。我們首輪已融資40億元，由紅杉資本和騰訊主投。自如不會(huì)因?yàn)橐惶追孔淤J款，來砸自己的品牌，品牌是最寶貴的?！?/p>

當(dāng)該工作人員聽說“蛋殼也給了報(bào)價(jià)后”，表示“是不是告訴你每個(gè)月多500塊錢？一些小公司成立不久，流程什么的不規(guī)范”。

他兩度表示，建議您在8月底之前完成簽約，由于近期北京市住建委的約談和介入，自如收房或許從9、10月會(huì)開始降價(jià)。

蛋殼：月付租金須選貸款房源托管4年起簽

從2015年到2018年，蛋殼用3年時(shí)間擁有了10萬間房源。今年初，蛋殼完成B輪1億美元融資，華人文化、高榕資本聯(lián)合領(lǐng)投。

一位蛋殼管家告訴記者，別的長租公寓品牌，租金月付是最貴的，季付和年付會(huì)便宜一些，但在蛋殼，不管是月付還是半年付、一年付，一年的租金總額是一樣的。

當(dāng)記者詢問月付是否需要貸款時(shí)，該工作人員答道：“會(huì)有一個(gè)貸款合同，是以你個(gè)人名義和銀行簽訂的，蛋殼提供擔(dān)保，貸款利息和手續(xù)費(fèi)都是由蛋殼承擔(dān)的，很劃算。建設(shè)銀行等多家銀行都是我們的合作銀行，你這筆貸款很安全的，不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

他進(jìn)一步稱：“如果辦理貸款，你按月還銀行，蛋殼一下能拿到銀行給的一年房租，我們的回款也會(huì)快些。”

當(dāng)記者問到能否選擇不貸款時(shí)，該工作人員直言：“如果你選擇月付，就必須貸款?！?/p>

隨后記者再次以房東身份聯(lián)系了另一位蛋殼管家，托詞要將房屋租賃給蛋殼，并提出了一次性收取一年租金要求。對(duì)方表示，“公司沒有針對(duì)房東的年付方式，支付租金方式為押一付三，現(xiàn)在蛋殼只有這一種支付方式，定期打款”。也就是說，蛋殼首次會(huì)支付給房東4個(gè)月房租，合同期滿后收房時(shí)，如果出現(xiàn)損壞，就從押金里扣除。

值得一提的是，記者獲悉，蛋殼現(xiàn)階段已停止收取3年期房源，最低4年起簽。但是，如果能夠簽約5年甚至更長期，還可以給出更高價(jià)格。

專家：可以考慮建立租賃業(yè)務(wù)備付金制度

這些天來，我愛我家原副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等長租公寓運(yùn)營商以高出市場價(jià)20%～40%的價(jià)格爭搶房源，也從一個(gè)側(cè)面反映了中介的極速擴(kuò)展。

“似乎整個(gè)公司都在全力奔跑”，自如工作人員對(duì)記者表示，“租房講究的就是短平快，自如的屋子三天就能裝修好掛出去租?！?/p>

通過金融工具的運(yùn)用，這些長租公寓能夠短時(shí)間內(nèi)大量聚集資金，一次又一次“租—貸—租”的操作，讓他們的體量飛速膨脹。

即使是像自如這樣的頭部平臺(tái)，其租金分期模式和年付貸產(chǎn)品也被屢屢質(zhì)疑，目前依舊沒有獲得完全澄清。

事實(shí)上，自如和蛋殼的競爭還表現(xiàn)在獲客期的方方面面。在本輪暗訪中，就有自如工作人員透露，蛋殼現(xiàn)在在xx小區(qū)做的，有一部分是我們沒有開發(fā)的房源。蛋殼前期高價(jià)收房很猛，現(xiàn)在已經(jīng)有很多業(yè)主被“約談”降價(jià)，他們剛剛就接手了一套因此從蛋殼退掉的房源。

記者注意到，在長租公寓發(fā)展早期，規(guī)模優(yōu)勢是最重要的，要占領(lǐng)市場就得不斷擴(kuò)張房源。按照業(yè)界的說法，房源才是真正的行業(yè)壁壘。

8月19日，這些中介承諾拿出手中全部存量房源投向市場，其中自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間，一時(shí)輿論嘩然，驚嘆于這些中介有如此能力。

高速擴(kuò)張帶來的必定是巨大的風(fēng)險(xiǎn)。在這樣長鏈條的金融游戲操作中，任何一環(huán)出了問題都可能是致命的。

北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長趙慶祥對(duì)記者表示：“在租購并舉的政策背景下，為了解決房屋租賃問題，企業(yè)采取一定的金融創(chuàng)新是應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)的?！?/p>

他稱：“當(dāng)然，盲目擴(kuò)張是會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)的。但是從目前的房租市場容量來看，還有較大的上升空間?！?/p>

就監(jiān)管層面而言，趙慶祥建議：“可以考慮建立租賃業(yè)務(wù)備付金制度，類似于銀行存款準(zhǔn)備金，各租賃企按照業(yè)務(wù)量繳納備付金，一旦存在風(fēng)險(xiǎn)，就可以從備付金中彌補(bǔ)?！?/p>

*本文來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞，作者：王西嶺，原標(biāo)題：《揭秘長租公寓杠桿游戲：自如推出年付貸產(chǎn)品 蛋殼月付租金須選貸款》。