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在中國小鎮(zhèn)產(chǎn)品經(jīng)歷過前兩年從0到1的啟蒙之后，如今通過小鎮(zhèn)巧立名目搞地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)或正在被淘汰，多數(shù)真正投資建設(shè)的小鎮(zhèn)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入建設(shè)期。整個行業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn)從初期的概念立項(xiàng)，進(jìn)入到建設(shè)和產(chǎn)業(yè)落地運(yùn)營階段。

位于日本的輕井澤在百年間迅速崛起，業(yè)內(nèi)對于該小鎮(zhèn)項(xiàng)目的研究和考察熱情也在高漲。本文通過實(shí)地考察和專業(yè)文獻(xiàn)的研究，從規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)和運(yùn)營的角度，去剖析這個經(jīng)典的小鎮(zhèn)模板。希望業(yè)界通過這個小鎮(zhèn)的案例，冷靜分析未來我們在建設(shè)小鎮(zhèn)的過程中需要面對的諸多重要問題。一個成型的發(fā)達(dá)地區(qū)案例的系統(tǒng)問題，會對中國的小鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)域帶來極其重要的寶貴經(jīng)驗(yàn)。

眾所周知，一本世界名著的誕生、一部偉大的電影和一個地區(qū)、一個經(jīng)濟(jì)體的開創(chuàng)和形成，往往都離不開一些關(guān)鍵的人物、事件和重要的歷史因素。若沒有這些重要的外部因素、機(jī)緣的遇見和交會，它們只會是顆流星，在長達(dá)百年這樣的時空軌跡上，不會留下太多印痕。

而當(dāng)一個作品經(jīng)歷了百年的時間沉淀，仍在不斷地孕育、發(fā)酵，甚至充滿活力的時候，它一定是被時間和一代代人們賦予了新的元素。

在這樣的歷史時空背景下，我們再來看輕井澤。

1、輕井澤是東京前往關(guān)東地區(qū)旅游的前哨和根據(jù)點(diǎn)

輕井澤町總占地153平方公里，其中南北向長度為14公里，東西向長度為12公里，坐落于東京的西北角，在長野、群馬縣的交界部位。東京站與輕井澤站的直線距離約有126公里，新干線的行駛里程是146.8km。北陸新干線的輕井澤站和上信越自動車道等廣域交通網(wǎng)的完成，這兩條穿越輕井澤的重要交通，將日本關(guān)東地區(qū)和首都經(jīng)濟(jì)圈連成了一體。

（輕井澤與東京、關(guān)東城市群的外部交通關(guān)系）

根據(jù)輕井澤當(dāng)?shù)氐淖钚聰?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)算，每年通過新干線和JR乘車量達(dá)到137萬人每年，JR3萬人。

雖然新干線的開通，給輕井澤帶來了大量的人氣，但私家車仍然是到達(dá)輕井澤的最重要的交通手段。這點(diǎn)可能與整個東京城的交通模式有關(guān)系。眾所周知，東京城因其土地資源珍貴，政府出于環(huán)境保護(hù)和城市承載力的提升的目的，對私家車進(jìn)行嚴(yán)格的控制。

在日常的出行中，東京的私家車分擔(dān)率不到10%，通勤比例不到4%。對于一個私家車保有量達(dá)到800萬臺以上的城市，東京的市民郊區(qū)開車度假也是一種重要選擇。不過從數(shù)據(jù)上看，新干線的通勤最大程度的是帶來了年輕人群的到來。

（不同年齡層游客到達(dá)輕井澤町的交通工具使用比率）

另外，我們從日本長野縣的一份專項(xiàng)調(diào)查問卷可以看出，輕井澤75%的選擇都是本地私家車，而選擇乘坐新干線的只有11.9%。

（輕井澤町所在的長野縣不同游覽地點(diǎn)游客使用交通工具比例）

還有一個重要的因素是，在一個幅員遼闊的小鎮(zhèn)上度假，休假者或者觀光客們選擇的更多是用機(jī)動車，這樣更利于在周邊全域的旅游景點(diǎn)上進(jìn)行穿梭。而這一點(diǎn)也是輕井澤的重要模式。從某種意義上說，輕井澤是周邊地區(qū)旅游的一個根據(jù)點(diǎn)。

我們從輕井澤地區(qū)的規(guī)劃報(bào)告上看出，輕井澤的未來定位是整合長野縣全域旅游的根據(jù)地，長野縣的旅游內(nèi)容也相當(dāng)豐富，長野是飲食的寶庫，葡萄酒、料理、管弦樂隊(duì)和食材等都有很多，這是目前日本當(dāng)局在全域旅游視角下對輕井澤町的最新定位。

2、淺間山麓的獨(dú)特地貌，構(gòu)建了輕井澤最重要的環(huán)境特色

輕井澤町是一個廣闊的淺間山山麓地區(qū)，是一個自然豐富的高原地區(qū)，其山地占到了55%的比例，可供建設(shè)的住宅用地面積僅有15%。這里處于海拔約1000米的高原地帶，落葉松和白樺樹生長茂盛，自然環(huán)境宜人。年平均氣溫為7.8℃，比北海道札幌的平均氣溫（8.5℃）低。并且輕井澤夏季6、7、8三個月的平均溫度只有25度左右，因此作為避暑地而聞名。

除了獨(dú)特的氣候環(huán)境，輕井澤的自然風(fēng)光也是極其優(yōu)美。在日本，這一代的自然風(fēng)光成為了輕井澤風(fēng)格的風(fēng)光。

（輕井澤 云場池景區(qū)）

因此，這里有森林、有高原的地貌、有火山景觀、有清新的空氣，構(gòu)成了獨(dú)特的地形地貌條件。在這個基礎(chǔ)上，輕井澤修建了多個高爾夫球場、公園等，進(jìn)一步完善了地區(qū)內(nèi)的度假設(shè)施。

所以說，氣候環(huán)境、自然風(fēng)貌資源構(gòu)成了輕井澤之所以成為度假區(qū)的重要條件。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，日本人在這里購買房屋，平均夏季的居住時間達(dá)到23天。從本質(zhì)上看，輕井澤是個度假目的地，而不是一個觀光旅游目的地。

這點(diǎn)論斷，從相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料上可以證明。白天，輕井澤的人口數(shù)據(jù)為22000人，夜晚，輕井澤的人口數(shù)據(jù)19000人。白天人口只高出夜間人口17.8%。相比之下，單一的觀光目的地，這種白天和夜晚的人口數(shù)據(jù)變化將是大幅的。

3、名人、奧運(yùn)會、文藝流行，歷經(jīng)百年后，醞釀發(fā)酵了輕井澤度假模式

從1886年輕井澤被發(fā)現(xiàn)到現(xiàn)在，已經(jīng)歷了132年的歷史。

1886年，加拿大傳教士肖恩為了逃避夏季悶熱潮濕的東京，來到了海拔1000多米的輕井澤。涼爽舒適的輕井澤夏天，經(jīng)過肖恩的推薦，很快就吸引了一批外國人到訪。1912年，輕井澤開通鐵路，更多的外國人選擇來到這里避暑乘涼。 

到了戰(zhàn)后1951年，輕井澤是國際親善文化觀光的城市。制定輕井澤國際親善文化觀光都市建設(shè)法，其定位于健康、干凈的城市、國際親善的城市。 

1964年的東京奧運(yùn)會馬術(shù)比賽和1998年的長野東京奧運(yùn)會都在這里有項(xiàng)目進(jìn)行，是世界唯一的一個冬季、夏季奧林匹克運(yùn)動會均設(shè)有比賽場地的町。

（1964年東京奧運(yùn)會在輕井澤的馬術(shù)比賽現(xiàn)場照片）

進(jìn)入1990年代，上信越高速公路（1993年）和長野新干線（1997年）的開通等，從輕井澤到東京的時間縮短為1小時10分。隨著交通路網(wǎng)的完善，交通的便利性提高了。這帶來了兩大好處，第一是游客從東京和世界各地前來，其消費(fèi)能力、頻次、人數(shù)構(gòu)成了可觀的市場規(guī)模。通車第一年，輕井澤旅游流量比上一年大幅增長了50%。第二，高鐵構(gòu)成小鎮(zhèn)可以到東京方面的上下班，于是新的定居者也開始出現(xiàn)了。

由此可見，作為百年歷史的小鎮(zhèn)，輕井澤的發(fā)展不僅需要獨(dú)特而優(yōu)秀的自然環(huán)境，這個自然環(huán)境正好對周邊東京大都市構(gòu)成了有功能性吸引力（避暑）。同時，便捷的交通設(shè)施也非常重要。

業(yè)內(nèi)關(guān)于輕井澤的分析，多數(shù)局限于旅游點(diǎn)的介紹。但從專業(yè)的角度來看，我們需要各種經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的分析，才能系統(tǒng)了解整個輕井澤小鎮(zhèn)的總體現(xiàn)狀到底怎樣？由此，我們展開了深入的調(diào)查，下面來看一組關(guān)于小鎮(zhèn)的重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。

1、年產(chǎn)值100億的小鎮(zhèn)，房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)

通常意義上，判斷一個小鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)活力，最重要的是經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)和吸納就業(yè)能力指標(biāo)。同時一個小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征也是非常重要的因素。

下面我們來看輕井澤的各類經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。

2017年的數(shù)據(jù)顯示，輕井澤常住人口約8500戶，人口19,083人，其中大部分是日本人，外國人較少，只有367人（中國人最多，有97人）。雖然輕井澤的常駐居民不及1萬戶，但小鎮(zhèn)內(nèi)的別墅物業(yè)總共達(dá)到16000多座。這和百年以來的度假圣地有關(guān)。多數(shù)人買了房子，并沒有選擇定居。因此，小鎮(zhèn)的目前的全年空置率達(dá)到了50%。

針對這個問題，日本管理當(dāng)局也在考慮相關(guān)管理措施。由于日本政府對居民征收了較高的房產(chǎn)稅，所以很多別墅所有者也在積極拓展存量別墅物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價值，以期望通過發(fā)展長租或者短期租賃市場，提高物業(yè)的收益，從而覆蓋住較高的稅收成本。從這個層面來看，小鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)活力除了度假地產(chǎn)之外，旅游觀光設(shè)施的完備也是吸引游客前來，盤活地區(qū)物業(yè)價值的重要手段。 

從當(dāng)?shù)鼐幼∪丝诘哪挲g結(jié)構(gòu)來看，2010年日本全國的老齡化（65歲以上）率達(dá)到23%，輕井澤則達(dá)到25%。作為定位于養(yǎng)老和度假的小鎮(zhèn)，日本當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)管理機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，到2040年全國的老齡化率將達(dá)到36%，輕井澤達(dá)到44%。這是一個驚人的高比例數(shù)字。相信如果要達(dá)到如此數(shù)據(jù)，還需要配置更多的養(yǎng)老設(shè)施、度假設(shè)施配套系統(tǒng)。

從整個小鎮(zhèn)的年產(chǎn)值經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，輕井澤町全年的總產(chǎn)值達(dá)到將近100億元，其中第一位是不動產(chǎn)業(yè)，第二位是不動產(chǎn)建設(shè)服務(wù)業(yè)，第三位是建筑業(yè)，第四位是批發(fā)零售業(yè)。

從小鎮(zhèn)的就業(yè)人數(shù)來看，3%的人口從事第一產(chǎn)業(yè)、14%從事第二產(chǎn)業(yè)、83%從事第三產(chǎn)業(yè)。其中，在第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)中，酒店餐飲、批發(fā)零售業(yè)占據(jù)最大的門類，其次是建筑業(yè)和制造業(yè)和醫(yī)療服務(wù)業(yè)等。

（輕井澤町就業(yè)數(shù)據(jù)分析報(bào)告）

由于輕井澤町是觀光地，產(chǎn)業(yè)附加價值的比例是第一產(chǎn)業(yè)占0.9%，第二次產(chǎn)業(yè)占8.6%，第三次產(chǎn)業(yè)占90.6%，第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢很大。然而，輕井澤町的第三產(chǎn)業(yè)主要是零售業(yè)、住宿、飲食服務(wù)業(yè)、勞動密集型、相對生產(chǎn)性低的產(chǎn)業(yè)。

值得注意的是，輕井澤的建設(shè)業(yè)一般在第二產(chǎn)業(yè)中相對的勞動生產(chǎn)性低，輕井澤町的建設(shè)業(yè)的勞動生產(chǎn)率大大超過了全國水平，提高了整個第二產(chǎn)業(yè)的勞動生產(chǎn)率。

我們再看不同產(chǎn)業(yè)內(nèi)的人員構(gòu)成。

1、在制造業(yè)中，面包、點(diǎn)心制造業(yè)、蔬菜罐頭、水果罐頭、農(nóng)保存食品制造業(yè)的員工人數(shù)占較大比例，但由于日本平均食品制造業(yè)勞動生產(chǎn)率較低，所以輕井澤這這塊的勞動生產(chǎn)率也是很低的。 

2、在建設(shè)業(yè)中，土木工程業(yè)和建筑工程的員工數(shù)量很高。輕井澤町的建設(shè)業(yè)事業(yè)所的小規(guī)模事業(yè)所很多，全部是從業(yè)人數(shù)49人以下的建筑事業(yè)所。建設(shè)業(yè)一般在第二產(chǎn)業(yè)中相對的勞動生產(chǎn)率低，不過輕井澤町的建設(shè)業(yè)的勞動生產(chǎn)率大大超過了全國水平，提高了二次產(chǎn)業(yè)整體的勞動生產(chǎn)率。在觀光地，別墅的需求較多的輕井澤町特有的環(huán)境，建設(shè)業(yè)的勞動生產(chǎn)率變得很高。

由此可見，一個度假小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)所占比例一直會下降，未來增長主要還是靠旅游業(yè)勞動的相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)。依靠發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)來帶動經(jīng)濟(jì)和就業(yè)，多數(shù)情況下并不現(xiàn)實(shí)。

我們再看旅游業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)。2017年輕井澤町的全部觀光人數(shù)達(dá)到854萬人，但存在這明顯的季節(jié)性特征。其中夏季達(dá)到52%，冬季只有11%，其余是春秋兩季。

2、輕井澤小鎮(zhèn)的總體定位是國際級保健休養(yǎng)地

每個小鎮(zhèn)都有自己中長期的長遠(yuǎn)規(guī)劃，這個規(guī)劃定位是整個小鎮(zhèn)的發(fā)展愿景、發(fā)展主線和發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。我們查閱資料，發(fā)現(xiàn)日本管理當(dāng)局對輕井澤的定位非常清晰，即：“獨(dú)具輕井澤高原的自然和歷史特征的國際級保健休養(yǎng)地”。它的小鎮(zhèn)風(fēng)貌特色是“豐富的自然環(huán)境和人與人共生的建設(shè)環(huán)境”。

3、全域旅游的布局，分開的多個小鎮(zhèn)中心

作為一個全域范圍達(dá)到154平方公里的小鎮(zhèn)，輕井澤的總體規(guī)劃可以分成三個部分：第一部分是北側(cè)的淺間山麓的自然山體保護(hù)部分；第二部分是中部和東南部的林間居住用地部分；第三部分是西南側(cè)的農(nóng)田部分。

其中，第二部分是整個輕井澤小鎮(zhèn)的總體建設(shè)用地區(qū)域。在這個部分中，重點(diǎn)規(guī)劃了兩個小鎮(zhèn)中心，一個是新干線站點(diǎn)周邊的新輕井澤、舊輕井澤小鎮(zhèn)中心，這個小鎮(zhèn)中心的定位是整個區(qū)域的商業(yè)核心區(qū)。

除此之外，在西部片區(qū)的中輕井澤板塊，有一個生活型的商業(yè)配套區(qū)，即生活中心核。因?yàn)樵缙阼F路中輕井澤站和信濃追分站的各站周邊，因此這里聚集了大量的居住建筑，這個生活中心核的配置，就提高了町民、別墅所有者和游客的便利性，形成作為地區(qū)生活據(jù)點(diǎn)的商業(yè)地。

（輕井澤町總體規(guī)劃）

4、小鎮(zhèn)內(nèi)部交通規(guī)劃及停車設(shè)施

一個接待游客規(guī)模達(dá)到數(shù)百萬的小鎮(zhèn)，除了周邊的大交通，景區(qū)內(nèi)的小交通的組織也非常關(guān)鍵。小鎮(zhèn)內(nèi)優(yōu)秀的小交通規(guī)劃，可以有效疏解游客在所在地的聚集分布，快速、便捷并且多樣化的輸送游客達(dá)到目標(biāo)景點(diǎn)和住所。

我們來看輕井澤在全域旅游范圍內(nèi)的小交通的規(guī)劃。

在內(nèi)部的交通規(guī)劃方面，輕井澤分成了軌道交通、巴士道路交通、私家車交通和自行車交通系統(tǒng)。在軌道交通方面，從新干線高鐵站，換成一條鐵路，到中輕井澤4分鐘。觀光列車“東西”的旅行也很受歡迎。除此之外，內(nèi)部的巴士交通也形成了環(huán)鎮(zhèn)的游覽路線，幫助沒有私家車的游客在景區(qū)內(nèi)穿梭往返。

（輕井澤全域小交通規(guī)劃）

最值得稱贊的是輕井澤內(nèi)部的慢行系統(tǒng)規(guī)劃。作為一個可以進(jìn)行全域旅游和觀光的小鎮(zhèn)，在總游覽動線達(dá)到20~50公里長的小鎮(zhèn)內(nèi)部，慢行系統(tǒng)的動線規(guī)劃就非常重要。最有特色的是輕井澤設(shè)立了10多個自行車租借網(wǎng)點(diǎn)，并將小鎮(zhèn)的自行車旅游系統(tǒng)分成了5個板塊。每個板塊內(nèi)部形成了10公里左右的慢行環(huán)線組團(tuán)。

（輕井澤內(nèi)部慢行系統(tǒng)的5個組團(tuán)）

（自行車店鋪在輕井澤町的全域分布圖）

（輕井澤不同區(qū)域范圍內(nèi)的自行車游覽路線指引）

從旅游角度來看，輕井澤的旅游產(chǎn)業(yè)的總體規(guī)劃分成了兩個體系，一個體系是圍繞鎮(zhèn)域周邊的自然景點(diǎn)的觀光和度假；第二個體系是上百年來，小鎮(zhèn)逐步建設(shè)的人文度假設(shè)施，這些設(shè)施逐年興建和沉淀，慢慢生長和聚集，形成了如今包括溫泉、美術(shù)館、教堂等獨(dú)具特色的主題性人文景點(diǎn)體系。

所以整個小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，除去了自然觀光和別墅度假的房地產(chǎn)業(yè)外，還包括了酒店婚慶、溫泉度假、高爾夫度假、旅游商業(yè)購物等多個領(lǐng)域，進(jìn)而形成了全域旅游的格局。

下面我來做一下簡要的分析。

1、沒有重大旅游項(xiàng)目，自然景觀及小尺度的核心吸引物布局在小鎮(zhèn)的各個部位

不同于主題公園等重大項(xiàng)目的布局，輕井澤小鎮(zhèn)的旅游業(yè)態(tài)基本上是以自然景觀觀光度假為主，輔以小尺度、小投入的旅游吸引物設(shè)施。這種住區(qū)與景區(qū)穿插的理念非常值得國內(nèi)業(yè)界學(xué)習(xí)。

首先我們來分析這些自然景點(diǎn)：

這些景點(diǎn)包括：

（1）8個名勝景點(diǎn)：云場池、白線瀑布、瀑布的瀑布、千之瀑布、輝冰山頂、輕井澤野鳥的森林、鹽澤湖、輝冰嶺熊野神社

（2）7個登山地：淺間山、石尊山、小淺間山、風(fēng)越山、離山、愛宕山、矢崎山

自然景觀和登山遠(yuǎn)眺，是輕井澤最重要的觀光資源。

（輕井澤全域旅游項(xiàng)目分布圖） 

除此之外，我們再看人文的景區(qū)。輕井澤的旅游產(chǎn)業(yè)邏輯其實(shí)非常清晰，即緊密圍繞兩個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來規(guī)劃，第一是婚慶產(chǎn)業(yè)，第二是文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)。婚慶產(chǎn)業(yè)有兩個最大的好處是產(chǎn)業(yè)鏈條較長，橫向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)較多且消費(fèi)總額高。

（1）6間教堂：包括著名的輕井澤石之教堂、高原教堂、紀(jì)念禮拜堂、娛樂館紀(jì)念館、圣保羅天主教教會、輕井澤聯(lián)合教會等

（輕井澤 石之教堂）

（2）3個公園：矢崎公園、風(fēng)越公園、湯川公園

（3）8個美術(shù)館和博物館：輕井澤千住博美術(shù)館、追分宿鄉(xiāng)土館、中山道69次資料館、堀辰雄文學(xué)紀(jì)念館、現(xiàn)代美術(shù)館、盧瓦美術(shù)館、輕井澤文森-輕井澤高原文庫、貝尼美術(shù)館、深澤紅子野花美術(shù)館、摩西森林-輕井澤繪本的森美術(shù)館，艾爾茲玩具博物館、小美術(shù)館輕井澤花草館

（千住博美術(shù)館）

在這里值得借鑒的是，中國的景區(qū)和小鎮(zhèn)，特別喜歡用宗教佛像、宮殿城墻、主題游樂設(shè)施等大尺寸的旅游吸引物來吸引游客，往往這樣的營造方式投入巨大，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過重。

但我們看輕井澤的旅游吸引物基本都是用著名設(shè)計(jì)師、采用小尺度建筑的創(chuàng)造，這種策略的好處在于創(chuàng)作的藝術(shù)作品既有極高的藝術(shù)和審美品位，同時又能有效控制造價，進(jìn)而在有限的投入預(yù)算范圍內(nèi)多設(shè)相關(guān)的內(nèi)容，從而吸引游客在全域范圍之內(nèi)進(jìn)行觀光和旅游。

比方說，石之教堂建筑于1988年，它的設(shè)計(jì)師是有“自然建筑第一”之稱得美國設(shè)計(jì)師Kendrick Kellogg，世界聞名的近代建筑巨匠Frank Lloyd Wright的弟子。為建造石之教堂，他特地到輕井澤實(shí)地考察多次，將日本明治時期的思想家內(nèi)村鑒三的無教堂思想，浪漫的愛情元素，建筑的精確工藝設(shè)計(jì)，三位一體的體現(xiàn)在了石之教堂設(shè)計(jì)中。

而普利茨克建筑獎得主，日本著名建筑師西澤立衛(wèi)設(shè)計(jì)的，承載日本首屈一指的世界級藝術(shù)家千住博美術(shù)館，則是其“極簡建筑主義“作品的最經(jīng)典的代表作。

這些頂尖的世界級藝術(shù)家、建筑大師們在輕井澤用作品進(jìn)行交流，給這里的小鎮(zhèn)留下了無可比擬的人文藝術(shù)體驗(yàn)。

（4）5個溫泉：小瀨溫泉、悠閑的溫泉、鹽澤溫泉、鹽壺溫泉和星野溫泉蜻蜓的熱水

（5）6個高爾夫球場

（輕井澤高爾夫球場分布）

第三大類是為旅游配套的產(chǎn)業(yè)。

4個旅游購物區(qū)（分別是舊輕井澤銀座、輕井澤王子奧特萊斯、輕井澤超市、輕井澤蔦屋書店）

（1）舊輕井澤銀座街

（舊輕井澤銀座街的空間肌理）

我們看銀座街這樣的肌理結(jié)構(gòu)，像極了中國傳統(tǒng)村落、小鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)，房子依主街而建，同時穿插出巷弄關(guān)系，它們自然地生長，沿著主街的周線延伸開去，每棟建筑在保持個性的同時，又注重協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

（2）輕井澤王子購物廣場

這就是輕井澤王子購物廣場，西武集團(tuán)輕井澤王子休閑度假中心的設(shè)施之一，日本最大的奧特萊斯，大約有200家店鋪集聚，從歐美的大牌到日本本土的中線品牌，乃至一些小商品集成店一應(yīng)俱全。

（TOD式奧特萊斯空間布局圖）

這是個典型的TOD式的商業(yè)建筑綜合體，新干線輕井澤站下來后不行即可直接達(dá)到奧特萊斯商業(yè)區(qū)。這樣度假客人在經(jīng)過大規(guī)模采購后，就可以提袋直接回到東京都，最大限度的減少了提袋負(fù)重的負(fù)擔(dān)。除去高鐵接駁，這里還預(yù)留了7個大小不同的停車區(qū)，以供大規(guī)模的停車需求。但不同于城市型的TOD發(fā)展項(xiàng)目的是，這里的奧特萊斯的建筑與自然的結(jié)合更加緊密，商業(yè)建筑之間圍合的水系，宛如一個內(nèi)部的公園。 

2、全域產(chǎn)業(yè)的布局，學(xué)校、滑雪場、高爾夫球場、奧特萊斯、醫(yī)院、神社等配套設(shè)施一應(yīng)俱全

目前輕井澤的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為：療養(yǎng)、會議、聚會和婚慶。輕井澤旅游協(xié)會目前正在實(shí)施三項(xiàng)舉措，大力推進(jìn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

a、大力推進(jìn)度假會議城市。憑借輕井澤獨(dú)特的地理環(huán)境，擁有大量高爾夫場地、露營場地、網(wǎng)球場地等，打造運(yùn)動、自行車、歷史文化之旅。

b、進(jìn)一步推廣婚慶產(chǎn)業(yè)。輕井澤獨(dú)特的傳教士文化遺留了西式教堂和花園婚禮的習(xí)俗。在推進(jìn)婚慶產(chǎn)業(yè)的同時也可以帶動服飾、美學(xué)、鮮花等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

c、借2020年東京奧運(yùn)會契機(jī)，大力吸引入境旅游客群。最近15年，來自亞洲，特別是臺灣、香港的游客數(shù)量正在增加。下一步，輕井澤將和淺間山腳下臨近城市合作，打造更多歐美客群更喜歡的自然為主題的旅游活動，期冀吸引更多的歐美客群。

3、輕井澤的地產(chǎn)事業(yè) 

記得國學(xué)大師林語堂曾經(jīng)說過一句名言：“最好的建筑是這樣的：我們身處其中，卻不知道自然在哪里終了，藝術(shù)在哪里開始。”我想，這可能說的就是輕井澤。

輕井澤是全日本最大的別墅聚集群落，是西方文化與日本文化最好的交融之地。在這個小森林里，有一個小屋可以悠閑地度假，這是全世界人渴望輕井澤的原因，也使輕井澤可以成為別墅度假勝地?？梢哉f輕井澤的別墅群是輕井澤最有價值的資產(chǎn)。

我們通過下面的表格可以看到。輕井澤的別墅始于明治時期，自1888年傳教士建造的第一座別墅至今，別墅的數(shù)量一直在穩(wěn)步增長，而公司和學(xué)校的數(shù)量卻在減少。

毫不夸張地說，輕井澤就是一個在別墅文化下發(fā)展蓬勃的旅游小鎮(zhèn)。然而輕井澤能夠有序地發(fā)展，過去的優(yōu)秀的別墅景觀能夠保留，新的別墅能夠融于輕井澤的自然環(huán)境，要?dú)w功于輕井澤政府頒布的一系列保護(hù)措施。

4、輕井澤小鎮(zhèn)已經(jīng)成為日本時尚的策源地

一個好的小鎮(zhèn)，不僅每一個建筑都是精品，除卻旅游和地產(chǎn)方面的輕井澤，我們在看輕井澤在文化層面的意義。

從某種意義上說，在日本社會，輕井澤已經(jīng)成為了一種文化和生活方式的標(biāo)簽。人們在東京居住在、工作，在輕井澤休閑、放松，輕井澤從此成為東京的重要第三空間。這里不僅是度假養(yǎng)生的勝地，同樣也是集會、文藝傳播的重鎮(zhèn)。      

輕井澤的崛起，不僅是一個度假勝地的開發(fā)，更是帶動了日本社會的審美、時尚產(chǎn)業(yè)的提升。同時其地區(qū)自治的獨(dú)特政治模式，也是激勵該地區(qū)進(jìn)一步開放的社會基礎(chǔ)。

這里不僅有天皇的戀愛之地，更是諸多美術(shù)、音樂和電視電影作品的創(chuàng)作基地。輕井澤的雜志、輕井澤的日劇、輕井澤的音樂館和美術(shù)館，在全日本都有著巨大的影響力。

建筑師、藝術(shù)家、音樂家、電影明星，在輕井澤匯集、發(fā)酵、醞釀，在這里的美術(shù)館、藝術(shù)館、公園、酒店的承載之下，從而這里變成了東京周邊的文藝之地。

（火爆日劇《四重奏》在輕井澤拍攝，編劇曾經(jīng)是《東京愛情故事》編?。?/span>

5、輕井澤的未來

雖然已經(jīng)發(fā)展了近百年的歷史，但從長期來看，仍然存在一些重要問題。主要表現(xiàn)在一下三個方面：

第一，小鎮(zhèn)從觀光向停留型目的地轉(zhuǎn)換，小鎮(zhèn)如何與周邊的全域旅游進(jìn)行更好的融合，以擴(kuò)大到地型觀光和長期滯留客群的吸引力。 

第二，游客的季節(jié)性特征仍然明顯。冬季的基礎(chǔ)設(shè)施仍然較弱，輕井澤仍然需要進(jìn)一步解決該問題。

第三，輕井澤現(xiàn)存大規(guī)?？罩玫膭e墅，優(yōu)秀的建筑在日本是別墅的寶庫。當(dāng)日本社會的高齡和少子化的傾向?qū)е麓罅縿e墅控制，如何通過發(fā)展旅游來有效使用這些空置建筑，也是當(dāng)前管理當(dāng)局思考的問題。

從上述分析來看，作為日本最著名的小鎮(zhèn)，長達(dá)百年歷史的輕井澤町的發(fā)展，有著多方面值得國內(nèi)發(fā)展小鎮(zhèn)借鑒的因素：

1、并不是所有區(qū)域都適合做小鎮(zhèn)。區(qū)位、交通和自然資源因素的是首要的外界條件，緊鄰核心大城市幾乎是所有小鎮(zhèn)發(fā)展的必備條件。小鎮(zhèn)如何與大城市的生產(chǎn)生活發(fā)生互補(bǔ)關(guān)系，是戰(zhàn)略定位層面上需要考慮的問題。

2、小鎮(zhèn)的發(fā)展是個長期的歷史過程。在小鎮(zhèn)建設(shè)早期，除了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之外，首要建立起相關(guān)的自治管理原則、環(huán)境保護(hù)條例、公約和基礎(chǔ)保障措施，形成“人與自然共生”的發(fā)展理念，這才是長期發(fā)展根本之道。畢竟相比于大城市，小鎮(zhèn)的美好和吸引力很大程度來在于環(huán)境資源的特質(zhì)。

3、外部交通設(shè)施、小鎮(zhèn)內(nèi)部的旅游小交通體系構(gòu)建，是小鎮(zhèn)發(fā)展的骨骼脈絡(luò)，需要優(yōu)先考慮、系統(tǒng)籌劃。小鎮(zhèn)的開發(fā)要與周邊的全域旅游規(guī)劃統(tǒng)籌結(jié)合，小鎮(zhèn)扮演好其中的一個度假節(jié)點(diǎn)和功能節(jié)點(diǎn)。 

4、小鎮(zhèn)中心的功能、體量、影響能級、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)種類、目標(biāo)服務(wù)人群等是前期小鎮(zhèn)頂層設(shè)計(jì)中需要率先明確的。

5、度假型小鎮(zhèn)的開發(fā)不適合大建各類高大上的主題公園、游樂場等大尺度的核心旅游吸引物，“景區(qū)小建筑的模式”也是一種非常好的發(fā)展模式。整體開發(fā)需要遵循“住區(qū)即景區(qū)”的原則，進(jìn)行全域旅游開發(fā)、統(tǒng)籌籌劃。輕井澤的觀光、溫泉、高爾夫、滑雪、教堂、美術(shù)館等各類產(chǎn)業(yè)資源分布在小鎮(zhèn)不同位置，帶動了小鎮(zhèn)總體的產(chǎn)業(yè)盤活，也有利于分流和平衡不同產(chǎn)業(yè)需求的客群群體。

6、僅發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)解決不了地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本問題，解決不了農(nóng)民轉(zhuǎn)型就業(yè)問題。發(fā)展旅游、康養(yǎng)相關(guān)的服務(wù)業(yè)才是帶動就業(yè)的根本之道。

7、房地產(chǎn)業(yè)是所有小鎮(zhèn)開發(fā)的核心支柱產(chǎn)業(yè)，小鎮(zhèn)物業(yè)的空置率問題是必然存在的，即使發(fā)達(dá)如日本，也解決不了這個問題。即使房屋有空置，不一定說明一定要限制發(fā)展房地產(chǎn)?？罩玫奈飿I(yè)可以用共享別墅和分時租賃的等共享經(jīng)濟(jì)的方式再利用，業(yè)主投資后委托相關(guān)專業(yè)管理公司進(jìn)行管理。關(guān)鍵是有序控制好房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏、質(zhì)量與產(chǎn)業(yè)落地的節(jié)奏。 

8、為了保持小鎮(zhèn)的高水準(zhǔn)整體風(fēng)貌，小鎮(zhèn)相關(guān)總體規(guī)劃要有序、完善、細(xì)致，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和管理措施一定要嚴(yán)格。

9、發(fā)展文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)大型的活動事件，是增強(qiáng)小鎮(zhèn)品牌知名度的關(guān)鍵舉措。這點(diǎn)需要從早期就高度重視。強(qiáng)化區(qū)域品牌概念，集中精力營造小鎮(zhèn)自身的品牌特色。美術(shù)館、藝術(shù)館、設(shè)計(jì)師店等具備文化藝術(shù)和審美功能的產(chǎn)業(yè)綜合體，在中國當(dāng)下急缺。換句話說，中國國民的審美水準(zhǔn)急需提高?；貧w自然的小鎮(zhèn)是解決中國審美實(shí)踐問題的最佳土壤。同樣的，發(fā)展婚慶產(chǎn)業(yè)是輕井澤的一棋妙招。婚慶產(chǎn)業(yè)需求基數(shù)大、帶動的儀式、餐飲、文創(chuàng)、酒店、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈非常長，消費(fèi)能力強(qiáng)，很好帶動了小鎮(zhèn)全產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

10、引進(jìn)高水平的開發(fā)主體，進(jìn)行系統(tǒng)化的開發(fā)，是小鎮(zhèn)高水平建設(shè)的必要條件。輕井澤重點(diǎn)引進(jìn)了西武和星野兩大財(cái)團(tuán)，分包了兩大板塊進(jìn)行系統(tǒng)板塊，至今該兩大板塊的酒店及度假功能和產(chǎn)品水準(zhǔn)都堪稱世界級。

*本文來源：微信公眾號“房地產(chǎn)觀察家”（ID:realestatereview），作者：戴小西、鄒毅，執(zhí)惠專家作者，領(lǐng)易咨詢總經(jīng)理（個人微信號：brian378183884)，原標(biāo)題：《十點(diǎn)反思輕井澤：一個有130年歷程的卓越小鎮(zhèn)是怎么發(fā)展出來的？》。