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11月7日，執(zhí)惠“文旅研習(xí)舍”線(xiàn)上公開(kāi)課邀請(qǐng)到了大地風(fēng)景文旅集團(tuán)副總規(guī)劃師、特色小鎮(zhèn)專(zhuān)家楊朝睿進(jìn)行主題分享。楊朝睿深度分析了目前國(guó)內(nèi)特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、特色小鎮(zhèn)發(fā)展的痛點(diǎn)，以及如何突破建造模式的小鎮(zhèn)思維。

楊朝睿認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)特色小鎮(zhèn)發(fā)展普遍存在土地、資金、生長(zhǎng)三個(gè)方面的痛點(diǎn)。在他看來(lái)，土地是大部分特色小鎮(zhèn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所面對(duì)的主要問(wèn)題。如果特色小鎮(zhèn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中能夠很好的評(píng)估出獲得土地以及通過(guò)調(diào)整等多種手段能夠獲得的土地量，基本上決定了未來(lái)小鎮(zhèn)的投資量和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

楊朝睿表示，要通過(guò)突破建造模式的小鎮(zhèn)思維來(lái)打造特色小鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)的思維應(yīng)該以時(shí)間線(xiàn)為準(zhǔn)則，而不是以形態(tài)線(xiàn)為準(zhǔn)則，應(yīng)該關(guān)注小鎮(zhèn)發(fā)展、打造產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系，而不僅僅是一個(gè)小鎮(zhèn)的形態(tài)，或者外貌。要先把內(nèi)容設(shè)計(jì)好，然后再去規(guī)劃設(shè)計(jì)，再去做產(chǎn)品設(shè)計(jì)、投資測(cè)算，然后建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。流程是決定了整個(gè)特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)核心命運(yùn)。 

對(duì)于特色小鎮(zhèn)發(fā)展，楊朝睿建議從三個(gè)方面考慮，一個(gè)是初創(chuàng)開(kāi)拓期，第二個(gè)是建設(shè)孵化期，第三個(gè)是運(yùn)營(yíng)成熟期。當(dāng)企業(yè)想要介入特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)，一定要在前期把這三個(gè)階段判斷清楚，明確這三個(gè)階段企業(yè)所扮演的角色是否能夠?qū)崿F(xiàn)，政府是否能夠投入相應(yīng)的力量。 

他認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)如果沒(méi)有核心IP是很難生存的。這個(gè)內(nèi)容可以是文化題材，也可以是稀缺性的產(chǎn)品，或者是稀缺性的生態(tài)。特色小鎮(zhèn)的IP是一個(gè)小鎮(zhèn)的魂，能與社會(huì)達(dá)成共識(shí)才是特色內(nèi)容的核心。

閱讀之前，請(qǐng)先思考：

以下為楊朝睿主題分享內(nèi)容

今天我分享的主題是“特色小鎮(zhèn)的苦與痛”，內(nèi)容包含以下幾點(diǎn)：首先就是中國(guó)特色小鎮(zhèn)發(fā)展的痛點(diǎn)，包括土地之痛、資金之痛、生長(zhǎng)之痛；第二點(diǎn)是特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建的艱辛，產(chǎn)業(yè)是特色小鎮(zhèn)的核心內(nèi)容，這里面就包含了產(chǎn)業(yè)植入之苦、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)之苦；最后是希望能夠通過(guò)對(duì)特色小鎮(zhèn)內(nèi)容的打造、時(shí)間次序的考慮以及小鎮(zhèn)孵化的過(guò)程，來(lái)形成突破建造模式的小鎮(zhèn)思維。

首先，我們講一下中國(guó)特色小鎮(zhèn)發(fā)展的痛點(diǎn)。

1.土地之痛

土地是影響到中國(guó)特色小鎮(zhèn)發(fā)展的一個(gè)非常嚴(yán)重的瓶頸。為什么呢？因?yàn)樘厣℃?zhèn)開(kāi)發(fā)如果沒(méi)有了土地，對(duì)于社會(huì)資本而言是非常難以介入的，大量的建設(shè)及開(kāi)發(fā)成本需要有土地來(lái)作為保證使得更多的資金投入以及回收。現(xiàn)在由于中國(guó)土地二元制體制，形成了一部分城市土地屬于國(guó)有，而另一部分鄉(xiāng)村集體所有土地難以得到開(kāi)發(fā)和利用。

這張圖是分析了中國(guó)第一批127個(gè)特色小鎮(zhèn)之后得到的一些數(shù)據(jù)，從區(qū)位特點(diǎn)上看，特色小鎮(zhèn)與城市的關(guān)系可以分為三種類(lèi)型：大城市近郊、大城市遠(yuǎn)郊和鄉(xiāng)村地區(qū)。從圖中可以看出，鄉(xiāng)村地區(qū)的特色小鎮(zhèn)最多，占到了41%，其次是大城市近郊區(qū)占35%。

在第一批特色小鎮(zhèn)中，鄉(xiāng)村地區(qū)和城市近郊區(qū)所占比例要高于城市遠(yuǎn)郊區(qū)。這是一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，我們當(dāng)時(shí)估計(jì)是城市近郊區(qū)和城市遠(yuǎn)郊區(qū)應(yīng)該相對(duì)數(shù)量更大，而不是鄉(xiāng)村地區(qū)。其中的原因，一方面是因?yàn)猷l(xiāng)村地區(qū)的土地相對(duì)成本較低；另一方面是鄉(xiāng)村地區(qū)具有良好的自然環(huán)境，適宜打造特色小鎮(zhèn)。換句話(huà)說(shuō)，與城市的差異性相對(duì)較強(qiáng)，這也是更多的資本愿意走向鄉(xiāng)村的一個(gè)原因。而城市近郊區(qū)更多是依賴(lài)城市去發(fā)展項(xiàng)目和特色小鎮(zhèn)，它主要依托的人群是城市中的消費(fèi)人群，本身在進(jìn)行生活的品質(zhì)化升級(jí)，會(huì)選擇在近郊區(qū)買(mǎi)房或者在近郊區(qū)投資一些產(chǎn)品。在這樣的情況下，城市近郊區(qū)的土地成本相對(duì)會(huì)比較高，但出售的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小，這也是產(chǎn)生這樣區(qū)位分布的一個(gè)原因。

另外一方面，在中國(guó)現(xiàn)有的土地制度下，土地供給決定了特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。在特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商或者投資企業(yè)一方面希望用比較低廉的價(jià)格獲得自然環(huán)境比較好的土地，另一方面也希望能夠流轉(zhuǎn)一部分土地，就是租用。這一部分土地其實(shí)是新投資進(jìn)來(lái)的消費(fèi)者可以去享受，但又不用花費(fèi)太多的錢(qián)就可以享受到的一種資源，這也是更多的特色小鎮(zhèn)能夠在農(nóng)村、鄉(xiāng)村和自然風(fēng)貌區(qū)能夠建立起來(lái)的原因。

土地是大部分特色小鎮(zhèn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所面對(duì)的主要問(wèn)題。如果特色小鎮(zhèn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中能夠很好的評(píng)估出來(lái)獲得土地以及通過(guò)調(diào)整等多種手段能夠獲得的土地量，基本上決定了未來(lái)小鎮(zhèn)的投資量和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)是特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)中非常重要的一個(gè)痛點(diǎn)。 

2.資金之痛

第二方面是資金之痛。2016年7月住建部、發(fā)改委和財(cái)政部三大部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，計(jì)劃到2020年培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)。我們當(dāng)時(shí)估算過(guò)一個(gè)數(shù)字，如果每個(gè)特色小鎮(zhèn)按照現(xiàn)在市場(chǎng)投資50億，政府通過(guò)借債和其他方式再投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金50億，那么，打造一個(gè)特色小鎮(zhèn)基本上資金量投入在100億左右。

按純市場(chǎng)投資50億元而言，相當(dāng)于在2016年-2020年的4年之間要拉動(dòng)將近5萬(wàn)億的市場(chǎng)投資進(jìn)去特色小鎮(zhèn)，這其實(shí)是相當(dāng)難的。資金的投入和退出是有非常緊密的關(guān)系的，必須要考慮未來(lái)的退出渠道和退出方式，才可能有這么多資金進(jìn)入。現(xiàn)在中國(guó)的消費(fèi)力主要集中在城市，即使看到逢年過(guò)年或者節(jié)假日的時(shí)候景區(qū)爆滿(mǎn)的現(xiàn)象，但這并不能解決一個(gè)特色小鎮(zhèn)的生存問(wèn)題。

特色小鎮(zhèn)的打造如果脫離了景區(qū)的打造，按照一種類(lèi)似于歐洲小鎮(zhèn)的方式打造的話(huà)，完全依賴(lài)市場(chǎng)的投入，其實(shí)是非常難以生存。如果找不到資金來(lái)源的出口，資金的來(lái)源也是非常難的。在資金之痛中，現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)的資金回收還是以類(lèi)似于景區(qū)門(mén)票、二次消費(fèi)的方式進(jìn)行。結(jié)合土地與資金的轉(zhuǎn)化過(guò)程中所面對(duì)的問(wèn)題，使得特色小鎮(zhèn)成本回收不僅慢，風(fēng)險(xiǎn)也大。

另一方面就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的回收。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，很多特色小鎮(zhèn)剛開(kāi)始風(fēng)風(fēng)火火，后來(lái)由于國(guó)家政策調(diào)整帶來(lái)不小影響。比如近兩年興起的PPP模式，后來(lái)又被叫停。對(duì)于很多大型企業(yè)、投入了大量資金的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這種風(fēng)險(xiǎn)是非常高的。這就使得2017年底到2018年初特色小鎮(zhèn)的打造突然縮減的一個(gè)原因。 

當(dāng)然，國(guó)家考慮到原有推出特色小鎮(zhèn)的時(shí)候，是希望更多市場(chǎng)上的資金、政府的投入能夠走向鄉(xiāng)村。最終的結(jié)果并不是這樣，很多企業(yè)通過(guò)特色小鎮(zhèn)的方式再去開(kāi)發(fā)特色小鎮(zhèn)附近的房地產(chǎn)，最終房地產(chǎn)做了，小鎮(zhèn)沒(méi)有拉起來(lái)，農(nóng)民還是農(nóng)民，只是搬了一部分市民進(jìn)去。在這種情況下，仍然是一個(gè)完全的二元化結(jié)構(gòu)，就是城市的人到了鄉(xiāng)村生活而已。沒(méi)有形成特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的核心動(dòng)力。 

而在產(chǎn)業(yè)層面上，特色小鎮(zhèn)也會(huì)打造一些產(chǎn)業(yè)，全國(guó)除了個(gè)別的依靠大型企業(yè)拉動(dòng)，如云棲小鎮(zhèn)比較成功之外，大部分以產(chǎn)業(yè)為主的特色小鎮(zhèn)其實(shí)是非常艱難的。從產(chǎn)業(yè)招商角度，當(dāng)?shù)卣谧畛踅o了很多優(yōu)惠條件。但從產(chǎn)業(yè)角度而言，中國(guó)現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況還是不容樂(lè)觀的，尤其是實(shí)體行業(yè)的發(fā)展，并不能在當(dāng)?shù)亟鉀Q大量的就業(yè)，又很難把工人或者企業(yè)高層派到鄉(xiāng)村去做一些事情。所以，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展在資金層面受到了很大的抑制。

對(duì)127個(gè)特色小鎮(zhèn)，按照我國(guó)七大行政分區(qū)擁有的數(shù)量進(jìn)行了劃分。我們發(fā)現(xiàn)，在華東地區(qū)和西南地區(qū)分布數(shù)量較大。華東地區(qū)分布數(shù)量最多的原因是經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較發(fā)達(dá)，需要大資金投入的時(shí)候，一方面需要企業(yè)，另一方面也需要政府進(jìn)行資金的配套。而東部地區(qū)，尤其江浙滬一帶，政府的資金量相對(duì)有所支撐。并且原本的產(chǎn)業(yè)就相對(duì)較多，尤其在廣東，當(dāng)?shù)乇旧砭陀泻芏嗟漠a(chǎn)業(yè)，結(jié)合現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)扶持一些小鎮(zhèn)，資金來(lái)源就能夠找到出口。

而西南地區(qū)數(shù)量之所以高，是因?yàn)樽匀毁Y源比較豐富。在自然資源和資金資源有優(yōu)勢(shì)的地方其實(shí)是市場(chǎng)資本和特色小鎮(zhèn)能夠投入和生長(zhǎng)的地方。剩下包括東北地區(qū)、華北地區(qū)、西北地區(qū)等，一方面受到氣候的影響，另一方面受到當(dāng)?shù)卣Y金的影響，使得整個(gè)投資在有資金的地方比較火熱。

一個(gè)特色小鎮(zhèn)的打造過(guò)程中，資金的來(lái)源問(wèn)題、后續(xù)在特色小鎮(zhèn)的消費(fèi)問(wèn)題其實(shí)是制約特色小鎮(zhèn)發(fā)展的非常重要的問(wèn)題。

3.生長(zhǎng)之痛 

除了資金之痛外，還有一個(gè)重要的事情是生長(zhǎng)之痛。特色小鎮(zhèn)發(fā)展需要的資金量是相當(dāng)大的，成本投入大、回收周期比較長(zhǎng)。我們看到比較發(fā)達(dá)的歐洲小鎮(zhèn)其實(shí)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了30-50年的生長(zhǎng)過(guò)程而形成的。中國(guó)的特色小鎮(zhèn)更多的還是屬于開(kāi)發(fā)模式，基本上大部分不具備可持續(xù)發(fā)展能力。投資特色小鎮(zhèn)之后很難有未來(lái)的生長(zhǎng)過(guò)程。 

目前可以看到比較有名的袁家村、烏鎮(zhèn)等旅游景區(qū)型小鎮(zhèn)的發(fā)展都是經(jīng)歷了10年以上的發(fā)展過(guò)程，而這種發(fā)展過(guò)程也是在不斷的更新和生長(zhǎng)，這種生長(zhǎng)使得整個(gè)區(qū)域獲得很好的發(fā)展，未來(lái)的附加值也是非常高。 

以烏鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，烏鎮(zhèn)是一個(gè)非常具有生長(zhǎng)性的特色小鎮(zhèn)。從最開(kāi)始的1999年烏鎮(zhèn)的東柵景區(qū)啟動(dòng)原住民生活保護(hù)以及觀光旅游為開(kāi)始，取得了很好的發(fā)展。烏鎮(zhèn)的東柵景區(qū)開(kāi)始之后，一期雖然打響了知名度，也獲得一定的門(mén)票收入。但對(duì)特色小鎮(zhèn)打造而言，資金回收以及后續(xù)開(kāi)發(fā)并沒(méi)有快速的擴(kuò)張，而是把更多的精力放在打造景區(qū)和提升旅游觀光體驗(yàn)上。

2003年啟動(dòng)了西柵景區(qū)，它所打造的是一個(gè)詩(shī)意的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)休閑度假區(qū)。這個(gè)時(shí)候?yàn)蹑?zhèn)已經(jīng)形成了一定的旅游觀光規(guī)模和人群聚集性，包括完善品牌之后打造出的二期內(nèi)容。在烏鎮(zhèn)的升級(jí)打造過(guò)程中，其中二期西柵景區(qū)的打造面對(duì)的難題還是相當(dāng)大的。西柵風(fēng)貌是烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)風(fēng)貌保留最好、最大的區(qū)域，但同時(shí)離交通中心有段距離，破壞程度超過(guò)東柵，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜等問(wèn)題比較多。

在西柵的打造過(guò)程中，結(jié)合了東柵在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所面對(duì)的問(wèn)題，進(jìn)行了生長(zhǎng)，植入了一些景區(qū)里所需要的業(yè)態(tài)，使得西柵在運(yùn)營(yíng)管理、風(fēng)格統(tǒng)一、動(dòng)靜分區(qū)、文化融入等方面進(jìn)行了更高層次的提升。并且充分挖掘當(dāng)?shù)孛袼孜幕e辦四季節(jié)日，使得區(qū)域的生活化場(chǎng)景得到更充分的體現(xiàn)。 

經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展之后，烏鎮(zhèn)又打造了烏村高端鄉(xiāng)村度假區(qū)，是以田園風(fēng)光為主題的休閑度假村落。位于原有的西柵歷史街區(qū)北側(cè)500米，緊依京杭大運(yùn)河而立的歷史古村落。由烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司對(duì)它進(jìn)行了新的投資，使得原有的一系列產(chǎn)品又得到了升級(jí)。當(dāng)烏村、西柵和東柵聯(lián)合起來(lái)，所呈現(xiàn)的感覺(jué)是隨著時(shí)間不同推移生長(zhǎng)的過(guò)程，所產(chǎn)生的效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大于在一期進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)的效果。

現(xiàn)在的烏鎮(zhèn)能夠聚集很多國(guó)際級(jí)大會(huì)、論壇等一系列內(nèi)容，它其實(shí)是在整個(gè)發(fā)展過(guò)程中不斷地滿(mǎn)足客群的需求，不斷地提升自己的發(fā)展。這也是現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所面對(duì)的問(wèn)題和痛點(diǎn)，很多特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)希望一蹴而就，希望短資金進(jìn)、快資金出，能夠在很短時(shí)間內(nèi)見(jiàn)到效益。我們認(rèn)為，這也恰恰放棄了特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)所能獲得的一大部分利益。

特色小鎮(zhèn)的核心是產(chǎn)業(yè)。在市場(chǎng)角度而言，目前全國(guó)沒(méi)有太好的辦法解決產(chǎn)業(yè)問(wèn)題。其中包含幾個(gè)原因：一方面，中國(guó)近10年大量資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，使得實(shí)體產(chǎn)業(yè)難以有所突破；另外，現(xiàn)在市場(chǎng)上都希望賺快錢(qián)，使得產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新受到了很大限制。因此，科技等產(chǎn)業(yè)比較難以引入，因?yàn)楸旧碓趪?guó)內(nèi)相對(duì)比較小。另一方面，大部分特色小鎮(zhèn)位于城市周邊或者鄉(xiāng)村，特色小鎮(zhèn)需要高智力人群放棄城市的醫(yī)療、教育，到鄉(xiāng)村扎根下來(lái)是比較難的。因此，很多產(chǎn)業(yè)很難引入到特色小鎮(zhèn)中。

與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)本身也無(wú)法拉動(dòng)本地的就業(yè)、消費(fèi)，比如東北的汽車(chē)制造業(yè)就發(fā)展而言，近幾年來(lái)是萎縮的。重資金，大產(chǎn)能的產(chǎn)業(yè)逐漸在縮減，這就使得很多實(shí)體產(chǎn)業(yè)沒(méi)有信心，或者沒(méi)有辦法在特色小鎮(zhèn)進(jìn)行投入。此外，在特色小鎮(zhèn)中眾創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的生存能力非常差，小微企業(yè)對(duì)城市的依賴(lài)更大，也難以拉動(dòng)特色小鎮(zhèn)本身的消費(fèi)能力。 

1.產(chǎn)業(yè)植入之苦 

所以對(duì)于特色小鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，植入產(chǎn)業(yè)其實(shí)是非常困難的，比在城市中打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)的難度要大得多。

上圖是特色小鎮(zhèn)的類(lèi)型分析，從特色小鎮(zhèn)的定位和類(lèi)型來(lái)看，旅游發(fā)展型最多，約占50%，其次是歷史文化型占到了35%，然后民族聚居型約占到8%，農(nóng)業(yè)服務(wù)型占到24%，工業(yè)發(fā)展型占31%，而商貿(mào)物流占到12%。

倒過(guò)來(lái)看，大部分特色小鎮(zhèn)還是從旅游、歷史人文、相對(duì)低廉的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的角度上，來(lái)吸引外來(lái)人群的消費(fèi)。

這種模式和國(guó)外特色小鎮(zhèn)的區(qū)別還是很大的，在歐洲的特色小鎮(zhèn)中，甚至一個(gè)企業(yè)就是一個(gè)小鎮(zhèn)，可能是以汽車(chē)等某類(lèi)內(nèi)容或產(chǎn)業(yè)為主，就能夠形成一個(gè)小鎮(zhèn)。比如在德國(guó)，一個(gè)奧特萊斯周邊的小型制衣工廠就能拉動(dòng)起來(lái)一個(gè)小鎮(zhèn)。對(duì)中國(guó)而言，生產(chǎn)地還是生產(chǎn)地，而消費(fèi)方面，大多數(shù)在當(dāng)?shù)厣a(chǎn)的人更希望去大城市消費(fèi)，這也是為什么農(nóng)村有工廠，但消費(fèi)還是再城市。 

特色小鎮(zhèn)是希望通過(guò)引入產(chǎn)業(yè)能夠拉動(dòng)當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)，其實(shí)效果并不是很明顯?；旧?，要么是以房地產(chǎn)進(jìn)行投入和退出，要么是以歷史人文景區(qū)或者打造新的景區(qū)，進(jìn)行建設(shè)投入和旅游消費(fèi)退出。對(duì)中國(guó)現(xiàn)有特色小鎮(zhèn)的情況而言，單純的依靠農(nóng)業(yè)或工業(yè)對(duì)特色小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是非常小的。 

2.產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)之苦 

另一個(gè)苦是產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)之苦。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，127個(gè)特色小鎮(zhèn)中，以一產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特色小鎮(zhèn)占到27%，二產(chǎn)占到26%，三產(chǎn)占到了47%。127個(gè)特色小鎮(zhèn)中有65個(gè)是旅游類(lèi)型的特色小鎮(zhèn)，大部分特色小鎮(zhèn)還是以三產(chǎn)為主導(dǎo)。既然以三產(chǎn)為主導(dǎo)，對(duì)于運(yùn)營(yíng)要求和難度來(lái)說(shuō)都是比較高的。因?yàn)橐划a(chǎn)、二產(chǎn)可以有良好的產(chǎn)業(yè)模式，但對(duì)三產(chǎn)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品不同，所要求的運(yùn)營(yíng)人群和方式都會(huì)不同。

由于特色小鎮(zhèn)屬于綜合性的開(kāi)發(fā)區(qū)，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的產(chǎn)品，比如景區(qū)、商街、樓盤(pán)，它可能包含景區(qū)、商街、樓盤(pán)，甚至還有一些其他的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容綜合的區(qū)域。這種情況下的運(yùn)營(yíng)是很麻煩的，一方面，需要考慮到核心產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)，類(lèi)似于景區(qū)，另一方面還要考慮到在地居民未來(lái)的生產(chǎn)和生活方式。換言之，就是不僅僅外來(lái)的人過(guò)來(lái)消費(fèi)企業(yè)掙到錢(qián)，當(dāng)?shù)鼐用褚惨軖甑藉X(qián)。

因此，特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)的復(fù)雜度要比一般的景區(qū)要高。

第三部分希望通過(guò)突破建造模式的小鎮(zhèn)思維來(lái)打造特色小鎮(zhèn)。為什么要突破建造模式的小鎮(zhèn)思維？國(guó)家三大部委的政策中提出要培訓(xùn)1000個(gè)左右特色小鎮(zhèn)，而不是要打造或建設(shè)特色小鎮(zhèn)，我認(rèn)為這個(gè)講的還是比較到位。小鎮(zhèn)的思維更多的是應(yīng)該以時(shí)間線(xiàn)為準(zhǔn)則，而不是以形態(tài)線(xiàn)為準(zhǔn)則，也就是更應(yīng)該關(guān)注小鎮(zhèn)發(fā)展、打造產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系，而不僅僅是一個(gè)小鎮(zhèn)的形態(tài)，或者外貌。這樣的話(huà)，其實(shí)是有別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、社區(qū)打造。

從上圖可以看到，上下兩部分有兩條線(xiàn)。上面的是現(xiàn)在普遍的開(kāi)發(fā)流程，很多旅游特色小鎮(zhèn)的構(gòu)建模式更多的是形態(tài)性功能模式，首先覺(jué)得做旅游賺錢(qián)，或者做特色小鎮(zhèn)賺錢(qián)，然后去做旅游規(guī)劃策劃，再拿去財(cái)務(wù)判斷，如果發(fā)現(xiàn)貴了，投資回收不了，然后重新調(diào)整之后再做預(yù)估盈利，如果發(fā)現(xiàn)盈利不夠再改，然后建設(shè)運(yùn)營(yíng)，這樣其實(shí)比較亂。這個(gè)模式是一部分比較難受的特色小鎮(zhèn)的傳統(tǒng)模式，也就是用地產(chǎn)思維去打造小鎮(zhèn)。這個(gè)模式更過(guò)關(guān)注的是形態(tài)或者某個(gè)產(chǎn)品，類(lèi)似于戶(hù)型或者配比，我認(rèn)為這個(gè)模式是有問(wèn)題的。 

而合理的方式是應(yīng)該先去評(píng)估自己的資金量，也就是說(shuō)能夠拿到相對(duì)低成本的資金和預(yù)投入的資金，然后進(jìn)行合理的市場(chǎng)調(diào)研分析，再去進(jìn)行業(yè)態(tài)比例的研究，換句話(huà)說(shuō)，要先把內(nèi)容設(shè)計(jì)好，然后再去規(guī)劃設(shè)計(jì)，再去做產(chǎn)品設(shè)計(jì)、投資測(cè)算，然后建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

這兩條線(xiàn)里面的內(nèi)容基本差不多，但時(shí)間順序不一樣，上半部分關(guān)注的是形態(tài)，下半部分關(guān)注的是流程。我認(rèn)為，流程是決定了整個(gè)特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)核心命運(yùn)。

結(jié)合小鎮(zhèn)特有的打造模式和思維模式，要關(guān)注以下幾個(gè)方面：小鎮(zhèn)的內(nèi)容，小鎮(zhèn)在定位層面上來(lái)說(shuō)非常重要。從上圖中可以看出，在127個(gè)特色小鎮(zhèn)的發(fā)展類(lèi)型中旅游+型是非常多的。從產(chǎn)業(yè)融合角度進(jìn)行分析，目前65個(gè)特色小鎮(zhèn)中大部分屬于旅游+，占比已經(jīng)達(dá)到72.3%。產(chǎn)業(yè)融合中，旅游+歷史文化最多，占38.5%，其次是旅游+工業(yè)，旅游+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

結(jié)合旅游和景區(qū)依托型打造的比較多，不是因?yàn)槁糜钨嶅X(qián)或不賺錢(qián)，從某種意義上說(shuō)，旅游不是特別賺錢(qián)的一件事，尤其是回收周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)復(fù)雜。那為什么很多投資會(huì)投進(jìn)來(lái)，我認(rèn)為是看到特色小鎮(zhèn)的IP，也就是打造定位的過(guò)程中，能夠有內(nèi)容，無(wú)論是歷史內(nèi)容，還是自然生態(tài)內(nèi)容或者文化題材。一定是有題材的，而這種題材的營(yíng)銷(xiāo)和推廣能力相對(duì)來(lái)說(shuō)要大于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和一般的產(chǎn)業(yè)。 

如果在一個(gè)景區(qū)里能夠推行起一個(gè)IP是非常重要的。這也是在特色小鎮(zhèn)打造過(guò)程中非常值得關(guān)注的一個(gè)東西。如果特色小鎮(zhèn)沒(méi)有核心IP是很難生存的。 

這個(gè)內(nèi)容可以是文化題材，比如說(shuō)名人、名地、美食、歷史，可以是影視題材，也可以是稀缺性的產(chǎn)品，比如低空風(fēng)行、古跡、特殊地貌，又或者是稀缺性的生態(tài)。另外，關(guān)注整個(gè)小鎮(zhèn)的定位和內(nèi)容，特色小鎮(zhèn)的IP是一個(gè)小鎮(zhèn)的魂，而且要能與社會(huì)達(dá)成共識(shí)才是特色內(nèi)容的一個(gè)核心，就是能夠引起社會(huì)的關(guān)注和獲得廣泛認(rèn)可。

對(duì)于特色小鎮(zhèn)的孵化模式，是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。不僅僅是通過(guò)企業(yè)一方努力就能夠解決的一個(gè)問(wèn)題，需要政府提供對(duì)應(yīng)的機(jī)制和平臺(tái)，通過(guò)企業(yè)去建立產(chǎn)品與實(shí)操，然后來(lái)拉動(dòng)一部分資金，吸引一部分客群，然后再促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的發(fā)展。這個(gè)時(shí)候土地的溢價(jià)才會(huì)產(chǎn)生，企業(yè)投入的資本才能夠得以回收。而這一套機(jī)制相對(duì)比較復(fù)雜。 

在小鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程中，我建議從三個(gè)方面考慮，一個(gè)是初創(chuàng)開(kāi)拓期，第二個(gè)是建設(shè)孵化期，第三個(gè)是運(yùn)營(yíng)成熟期。在整個(gè)小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，政府具有非常重要的角色。很多小鎮(zhèn)在初創(chuàng)期能夠有很好的發(fā)展模式離不開(kāi)政府的支持，無(wú)論是前期基礎(chǔ)設(shè)施、道路的建設(shè)、環(huán)境資源整治，甚至拆遷過(guò)程中，政府要起到非常大的作用。這里有一個(gè)二八比例，最開(kāi)始還是需要政府投入80%的力量，不僅僅是資金層面，還包括制度層面，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中整體所投入的幫扶以及力量。

在建設(shè)的孵化期過(guò)程中，是需要投資者和政府雙方共同努力。一方面，企業(yè)前期投入了一些產(chǎn)品。為什么在前期投入了20%呢？更多企業(yè)在投入這20%的過(guò)程中是希望能夠獲得社會(huì)的認(rèn)可，形成一定內(nèi)容IP，確定出這個(gè)特色小鎮(zhèn)的定位，讓更多的資金進(jìn)入。這時(shí)候20%才能引發(fā)出投資者再進(jìn)行招商、建設(shè)和資金滾動(dòng)。建設(shè)孵化期是需要從前期開(kāi)拓期引發(fā)。因此，第二個(gè)階段更多的是企業(yè)要逐漸參與進(jìn)來(lái)，而政府要貢獻(xiàn)50%的力量。

到了后期運(yùn)營(yíng)成熟期，一方面，企業(yè)通過(guò)中期的建設(shè)孵化期擁有了一定產(chǎn)品，有了更多資金，并且有了相對(duì)穩(wěn)定的品牌，將收益、人口、生活、產(chǎn)業(yè)都拉動(dòng)起來(lái)的時(shí)候，企業(yè)可以投入更多，這個(gè)時(shí)候特色小鎮(zhèn)更多的靠投資者或者多個(gè)企業(yè)聯(lián)合的平臺(tái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，政府的工作相對(duì)就比較小了。

因此，關(guān)注特色小鎮(zhèn)可持續(xù)性發(fā)展或小鎮(zhèn)的孵化來(lái)說(shuō)，我建議前期要看政府所能夠投入的力量，因?yàn)榍捌谡度肓α坎蛔愕脑?huà)，完全依靠企業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的投入是不現(xiàn)實(shí)的，而且投入越大會(huì)導(dǎo)致企業(yè)對(duì)短期回收資金的渴求越高，如果這種渴求過(guò)高的話(huà)就會(huì)使得后期在產(chǎn)品質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)上的投入發(fā)生變化和扭曲。特色小鎮(zhèn)的后期收益也是無(wú)法保障的。所以，我建議，當(dāng)企業(yè)想要介入特色小鎮(zhèn)，一定要在前期把這三個(gè)階段判斷清楚，判定在這三個(gè)階段企業(yè)所扮演的角色是否能夠?qū)崿F(xiàn)，政府是否能夠投入相應(yīng)的力量。