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在做出烏鎮(zhèn)雅園等一系列產(chǎn)品后，宋衛(wèi)平再擴其養(yǎng)老地產(chǎn)版圖。
日前，藍城集團摘得位于浙江嘉興海鹽縣澉浦鎮(zhèn)的兩宗商品住房用地，計劃打造南北湖康養(yǎng)小鎮(zhèn)。項目總投資約20億元，擬三年內(nèi)竣工并投入運營。
宋衛(wèi)平在小鎮(zhèn)開發(fā)方面經(jīng)驗頗豐，此前成功打造了烏鎮(zhèn)雅園、桃李春風系列、莫干山觀云小鎮(zhèn)等多個項目，其中，烏鎮(zhèn)雅園是“宋氏養(yǎng)老”的首個大作，被外界譽為“中國最成功的養(yǎng)老度假小鎮(zhèn)”。為達成小鎮(zhèn)的理想狀態(tài)，藍城從硬件、服務到文化都進行了構建。其“學院式養(yǎng)老”以頤樂學院為組織形式，提供交流、娛樂、學習、養(yǎng)生、休閑、度假等多重功能。
憑借成功案例和其獨特模式，宋衛(wèi)平不斷擴圍與布局康養(yǎng)度假小鎮(zhèn)。不過，此類項目能否成功取決于多方面的因素，外在的自然條件、交通區(qū)位、消費需求，內(nèi)在的資金運作、管理運營等，無一不構成考驗。
此次海鹽澉浦拿地打造南北湖康養(yǎng)小鎮(zhèn)，宋衛(wèi)平面臨哪些難題？能否再造“烏鎮(zhèn)雅園”式的爆款？
為何選擇海鹽南北湖？
養(yǎng)老地產(chǎn)對區(qū)位和景觀環(huán)境的要求極高，尤其是高端型養(yǎng)老社區(qū)，不僅要求地處城市近郊和遠郊區(qū)，還要有稀缺和獨特的自然、人文資源。
宋衛(wèi)平選擇海鹽澉浦落戶康養(yǎng)小鎮(zhèn)，這與當?shù)氐淖匀毁Y源條件和交通區(qū)位優(yōu)勢不無關系。
項目所處地理位置
藍城此次包攬的18-151號地塊與18-152號地塊位于海鹽縣澉浦鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)中心、緊鄰南北湖風景區(qū)（如上圖所示），其中，南北湖風景區(qū)是我國唯一融山、海、湖為一體的景區(qū)，也是國家AAAA級旅游景區(qū)。該景區(qū)三面環(huán)山一面臨海，湖光、山色、海景相互映襯。
此外，南北湖地處長三角中心地帶，距離上海110公里，杭州80公里，蘇州120公里，嘉興58公里，滬杭高速公路，杭浦高速公路、乍嘉蘇高速公路穿境而過，跨海大橋建成通車，形成了南北湖至上海、杭州、蘇州、寧波四大都市“一小時的交通圈”。
項目所在地與核心城市距離
以優(yōu)質(zhì)的自然資源和良好的交通區(qū)位為基，藍城選擇此地打造康養(yǎng)小鎮(zhèn)，先天條件得天獨厚。不過，作為地處知名旅游風景區(qū)的地產(chǎn)項目，環(huán)境影響評價問題無疑也是藍城后期開發(fā)需解決重要內(nèi)容之一。不僅要評價開發(fā)項目對環(huán)境的影響，還要討論周圍環(huán)境對項目的制約，并提出保護措施和減少這些制約的對策。
當然，康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目的打造光看自然、交通條件遠遠不夠。未來是否有足夠的養(yǎng)老客群？客群置業(yè)需求如何？都是項目開發(fā)前期需考慮的重要因素。
養(yǎng)老置業(yè)需求如何？
藍城集團此次拿地共耗資6.17億元，兩宗地塊總出讓面積17.24萬㎡。其中， 18-151號地塊成交總價2.82億元，樓面價3829元/㎡，溢價率0.37%，容積率1.05，為一宗住宅地塊。18-152號地塊，成交總價3.35億元，樓面價3119元/㎡，溢價率0.46%，容積率1.05，為一宗商住地塊（如下圖所示）。
項目地塊指標
從容積率來看，該項目與烏鎮(zhèn)雅園相當（烏鎮(zhèn)雅園容積率為1.16），應以養(yǎng)老公寓和別墅產(chǎn)品為主。一般來說，康養(yǎng)地產(chǎn)的戶型配置會傾向于低總價的小戶型。目前來看，正常的康養(yǎng)地產(chǎn)項目的容積率都較低，在適當?shù)奶砑觿e墅數(shù)量時，多數(shù)康養(yǎng)地產(chǎn)項目都是低總價的中小戶型為主流，且以多層、小高層居多，這種配置有利于促動銷售更快回流資金。
藍城的一個模式是“地產(chǎn)+養(yǎng)老”，由房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的效益反哺養(yǎng)老服務。這種模式主要是以居家養(yǎng)老為基礎，老百姓購房后在自己家養(yǎng)老，社區(qū)配建適當?shù)酿B(yǎng)老、醫(yī)療、服務、教育等配套設施。該模式下，項目的選址則會著重考慮所在城市及周邊城市的養(yǎng)老需求，以及這些群體的購買能力。而藍城在開發(fā)此類小鎮(zhèn)項目時，偏愛地處一二線城市周邊的區(qū)域，以借力大城市溢出效應。
數(shù)據(jù)顯示，2017年我國老齡化最嚴重的是上海，上海戶籍60歲以上老年人口達483.60萬人，老齡化率達33.2％，已完全進入重度老齡化階段。此外，截至2017年末，浙江全省60歲及以上老年人口達1080.08萬人，占總人口的21.77%。其中，南北湖康養(yǎng)小鎮(zhèn)所在的嘉興市人口老齡化程度居該省第二位，老年人口占總人口25.95%。
周邊大城市養(yǎng)老需求的外溢與本地養(yǎng)老需求的強勁，無疑使得該項目所在地未來能成為良好的承接地。
此外，相對于上海、杭州等高房價來說，南北湖地區(qū)房價目前處于萬元左右，環(huán)顧周邊城市，仍是價格洼地。執(zhí)惠查詢的信息顯示，目前浙江嘉興市平均房價為10999元/㎡，其中，嘉興市區(qū)、嘉善、南湖、桐鄉(xiāng)等地均過萬元，唯獨海鹽縣平均房價處于萬元之下，價格優(yōu)勢相對明顯，對上海、杭州、蘇州等周邊城市有養(yǎng)老置業(yè)需求的群體來說，無疑具有吸引力。
海鹽及周邊房價一覽
不過值得注意的是，目前海鹽縣仍處于限購狀態(tài)。根據(jù)此前政策規(guī)定，海鹽縣范圍內(nèi)已暫停向擁有一套及以上住房的非海鹽縣戶籍居民家庭出售住房（包括新建商品住房和二手住房）。
限購何時松動未可知，政策的不確定性無疑會影響未來項目居住空間的銷售。同時，出售之后如何解決入住率問題，這亦是一道難題。入住率的高低直接決定項目的成敗。
入住率難題何解？
藍城集團養(yǎng)老業(yè)務主要在藍城頤養(yǎng)體系下，包含頤養(yǎng)房產(chǎn)品開發(fā)及頤養(yǎng)服務產(chǎn)品的提供。藍城“學院式養(yǎng)老”以學校（頤樂學院）為組織形式，提供交流、娛樂、學習、養(yǎng)生、休閑、度假等多重功能。如果追溯其第一個學院式養(yǎng)老落地項目，便是烏鎮(zhèn)雅園。
烏鎮(zhèn)雅園集“頤樂學院、雅達國際康復醫(yī)院、國際養(yǎng)老中心、養(yǎng)生居住區(qū)、特色商業(yè)區(qū)和養(yǎng)生度假酒店”六大功能于一體。 前期規(guī)劃有大量養(yǎng)老配套的投入，這部分配套后期需要運營維護。后期配套設施的運營主要與入住率相關，如果沒有一定數(shù)量的老年群體入住，這些規(guī)模巨大的配套設施將會陷入運營的困境。
相關報道顯示，目前烏鎮(zhèn)雅園交房戶數(shù)在1000戶左右，入住率為三分之一，相對較低。老人也多以“候鳥式”居住為主，長住戶在300戶—500戶左右，占比大約為50%。此外，項目前期開盤時不少非老年人的投機者涌入，在運營階段，也存在實際購買人年齡小，需求不符合配套設施的運營風險。
能否真真切切的留住老人，則需要在持續(xù)創(chuàng)新運營上下功夫。養(yǎng)老地產(chǎn)并非養(yǎng)老院，應結合新時代的養(yǎng)老需求，豐富完善相關配套，滿足老年人更多精神需求。如果只注重對老年群體的日常生活照料、病后的醫(yī)療護理，而忽視精神層面的需求，老年人便無法獲得精神慰藉，也就缺乏歸屬感。
有業(yè)內(nèi)人士認為，烏鎮(zhèn)雅園這種將老年人作為特殊群體，與社會群體硬性割裂來區(qū)別對待的模式不可取，忽視了他們內(nèi)心真正的心理需求。在養(yǎng)老營造上，定位的人群和出發(fā)點應該是所有的社會群體。
相較于烏鎮(zhèn)雅園，藍城的“桃李春風”則主打輕養(yǎng)老模式。“桃李春風”定位偏向提供豐富城市生活的小鎮(zhèn)，營造適宜全齡段社會群體居住的社區(qū)。在住區(qū)配套規(guī)劃上，“桃李春風”也從全齡化考慮，除了規(guī)劃有休閑娛樂運動購物等生活配套之外，引進幼兒園學區(qū)配套，老年人頤樂學院的生活文娛配套和醫(yī)療健康配套，為住戶營造歸屬感。
不同的產(chǎn)品模式?jīng)Q定了客群定位的不同，如何根據(jù)客群定位提供相應的配套服務，這取決于開發(fā)商創(chuàng)新且可持續(xù)的運營能力。藍城南北湖康養(yǎng)小鎮(zhèn)未來會采用何種模式？如何結合客群需求差異化運營？對宋衛(wèi)平來說，或許又是新的挑戰(zhàn)。
執(zhí)惠主編評論：
目前凡是有山有水的地方，都有做康養(yǎng)文旅和康養(yǎng)地產(chǎn)的想法。原因也很簡單，中國人口的老齡化速度正在加快，未來十年60歲以上老年人總體基數(shù)只多不少。正因為以這種不斷增長的人口為客群基礎，很多投身于康養(yǎng)文旅+地產(chǎn)的機構對這個事業(yè)敢于投入。
說實話，峨眉峰到是覺得康養(yǎng)文旅+地產(chǎn)的前景并非如此樂觀。
1、康養(yǎng)文旅+地產(chǎn)對氣候的要求很高。海南是中國康養(yǎng)文旅+地產(chǎn)做的最好的地方，很大原因在于這兩個地方的氣候優(yōu)勢使然，比如，全年無冬，國內(nèi)除了海南外，少有省份符合全年無冬的氣候特點，比如長三角省市的冬天亦是十分難熬，珠三角的空氣質(zhì)量則遠落后于海南。
2、環(huán)保政策趨嚴。可能很多人會說，避暑勝地可以解決康養(yǎng)文旅對氣候的要求，峨眉峰覺得有句話說的很好：做生意既要低頭拉車也要抬頭看天。
在中國的避暑勝地只有三種地理選擇，一是高山，一是高緯度的東北，一是水域面積廣闊的湖泊或濱海。但是不要忘了，大體量的康養(yǎng)文旅必然要配套成規(guī)模的地產(chǎn)，主要一二三線城市周邊的山岳景區(qū)和水域廣闊的湖泊、濱海都有嚴格的環(huán)境保護政策，每年的環(huán)保督查也絕非走個過場，不管是多大容積率的房地產(chǎn)建在上述這些區(qū)域都有一定的外部環(huán)保壓力。比如，萬達的長白山項目、各大地產(chǎn)公司的海南造島項目、拈花灣的房地產(chǎn)項目，這些項目都遭遇過環(huán)保督查。
峨眉峰覺得，大型房地產(chǎn)公司和地方大型國企的資源、人脈網(wǎng)絡遠超你我，他們在面對環(huán)保督查時又能如何？一旦地產(chǎn)項目被停售半年甚至更長時間，項目現(xiàn)金流就會捉襟見肘，中弘股份的殷鑒不遠，不看天可否？
3、運營重，地產(chǎn)補血效果不強。康養(yǎng)文旅搭配的地產(chǎn)項目一般的容積率都在1左右，而且戶型又不能做的太大，只能低價拿地廣鋪面積，天然增加營銷成本。此種輸血程度相比于其他文旅地產(chǎn)來說并不顯著。
最為關鍵的是，康養(yǎng)文旅又是一種重運營產(chǎn)品，地方政府一定會要求項目方把康養(yǎng)文旅的核心也就是康養(yǎng)業(yè)態(tài)搭建起來。比如康復醫(yī)療場館、運動娛樂休閑場館等等，這些設施的背后均要有比較專業(yè)的團隊來運營，起碼開業(yè)一年內(nèi)還得要保持持續(xù)運營。這里面的員工成本、設施維護成本、能源成本、團隊搭建成本等前后支出甚至折舊均為數(shù)不小，但是所針對客群卻非常單一，客流量存在風險。同樣還有回收期的考驗。
當然，我們還要考慮老年人的實際購買力問題、二銷的道德問題、金融方法的合規(guī)問題，這些問題涉及面較多，改天另辟一篇。
4、鄉(xiāng)村振興中的康養(yǎng)文旅。峨眉峰一直覺得，康養(yǎng)文旅在鄉(xiāng)村振興中一定能發(fā)揮更大作用。不可否認的是現(xiàn)今老年人群體多為文革一代，受制于歷史原因，這一代人的中國傳統(tǒng)文化教育普遍缺失，不過這一代人對農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民并不陌生甚至非常熟悉。采菊東籬下那般的田園生活，正是這一代老年人所欠缺乃至追憶的一種情懷。小而美的鄉(xiāng)村文旅項目天然具備康養(yǎng)文旅的潛質(zhì)，至于說加不加地產(chǎn)，則是另外一番打法了。
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