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康養(yǎng)地產(chǎn)的發(fā)展為解決健康服務(wù)資源的供需錯(cuò)位矛盾和空間分布矛盾提供了渠道。但現(xiàn)存項(xiàng)目常常陷于地產(chǎn)邏輯，產(chǎn)業(yè)布局缺乏統(tǒng)籌，盈利模式不夠清晰?？叼B(yǎng)地產(chǎn)需要重新審視居民健康消費(fèi)需求，梳理拆分關(guān)鍵增值服務(wù)環(huán)節(jié)，激發(fā)健康需求的空間化富集，探索新興醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)品、前沿技術(shù)、健康資源的地產(chǎn)融合路徑。

在健康需求激增和企業(yè)轉(zhuǎn)型壓力的雙重驅(qū)動(dòng)下，國(guó)內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目于2010年起逐步萌發(fā)，呈現(xiàn)出“依附城市”“多元主體”“醫(yī)養(yǎng)雙線”等特征。

2010年，我國(guó)衛(wèi)生消費(fèi)總額突破2萬億元，并且在此后多年中始終以超GDP增速的水平增長(zhǎng)，近三年復(fù)合增長(zhǎng)率仍然超過12%。

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，睿標(biāo)環(huán)球

同一時(shí)期，房?jī)r(jià)嚴(yán)控政策與健康產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)政策開始出臺(tái)，協(xié)同促進(jìn)房企產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。以國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》為序幕，房地產(chǎn)行業(yè)逐步告別高速增長(zhǎng)，諸多頭部房企紛紛開始轉(zhuǎn)型過程。而一系列養(yǎng)老管理、健康服務(wù)業(yè)相關(guān)的政策東風(fēng)，則促使康養(yǎng)地產(chǎn)領(lǐng)域成為房企轉(zhuǎn)型布局的重要方向。

資料來源：公開資料，AECOM，睿標(biāo)環(huán)球

• 現(xiàn)存項(xiàng)目特性一：依附城市

從國(guó)內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)現(xiàn)狀看，一線城市集群和沿海旅游目的地是項(xiàng)目集中分布地區(qū)。一方面，優(yōu)質(zhì)的社會(huì)醫(yī)療資源在東部沿海城市富集度高，2016年國(guó)內(nèi)78%的三甲醫(yī)院都位于東部沿海地區(qū)；另一方面，這些地區(qū)的健康消費(fèi)意愿和支付能力也更強(qiáng)，人均收入水平、老齡化程度都遠(yuǎn)超全國(guó)平均。

針對(duì)大型康養(yǎng)項(xiàng)目的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三地已有多處大型健康地產(chǎn)項(xiàng)目，且以進(jìn)入門檻相對(duì)較低的養(yǎng)老地產(chǎn)為主。

資料來源：公開資料，AECOM，睿標(biāo)環(huán)球

• 現(xiàn)存項(xiàng)目特性二：多元主體

康養(yǎng)地產(chǎn)參與方包括傳統(tǒng)地產(chǎn)商、集團(tuán)控股公司、險(xiǎn)資公司、資本機(jī)構(gòu)、核心醫(yī)療資源、衍生醫(yī)療產(chǎn)業(yè)等，參與主體眾多，合作方式復(fù)雜。其中，傳統(tǒng)地產(chǎn)商最為活躍，在多方合作中處于主導(dǎo)地位。而同時(shí)，增量項(xiàng)目愈發(fā)強(qiáng)調(diào)通過多種方式掌握核心醫(yī)療資源。

資料來源：睿標(biāo)環(huán)球

• 現(xiàn)存項(xiàng)目特性三：醫(yī)養(yǎng)雙線

現(xiàn)存康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目有兩種主要布局思路，一是面向龐大且潛力巨大的老年群體，建設(shè)養(yǎng)老綜合項(xiàng)目，二是深度融合醫(yī)療資源，實(shí)現(xiàn)專業(yè)醫(yī)療的社會(huì)化和旅居化。多數(shù)項(xiàng)目中兩種類型在一定程度上相互交叉。

養(yǎng)老型項(xiàng)目進(jìn)入門檻低，而與傳統(tǒng)住宅結(jié)合程度高，可作為成熟社區(qū)、城市更新、旅居游樂等項(xiàng)目的拓展部分。萬科、綠地、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、保利等開發(fā)商主要以養(yǎng)老地產(chǎn)為大健康切入點(diǎn)，同時(shí)逐漸積累醫(yī)療資源。

專業(yè)醫(yī)療型項(xiàng)目由于涉及治療環(huán)節(jié)，需要圍繞醫(yī)院、醫(yī)生、機(jī)構(gòu)等專業(yè)醫(yī)療資源展開項(xiàng)目。隨著地產(chǎn)商的深入產(chǎn)業(yè)布局，成立、并購(gòu)、深度合作國(guó)內(nèi)外醫(yī)療資源，強(qiáng)專業(yè)性的健康地產(chǎn)項(xiàng)目成為近年的趨勢(shì)。恒大、萬達(dá)、泰禾在這方面相對(duì)典型，優(yōu)先布局醫(yī)院、品牌等專業(yè)資源，建立健康品牌認(rèn)知。

資料來源：AECOM，睿標(biāo)環(huán)球

盡管全國(guó)范圍的康養(yǎng)地產(chǎn)愈發(fā)的如火如荼，但相當(dāng)多的項(xiàng)目仍然無法擺脫住宅產(chǎn)品思維。向養(yǎng)老需求者提供房子，無法解決老人照護(hù)、醫(yī)療、晚年生活等需求；向高凈值人群提供房子，無法解決個(gè)性化健康管理的需求；向年輕群體提供房子，更無法解決其身心亞健康的健康優(yōu)化需求。

現(xiàn)存康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目往往倚重“地產(chǎn)”而輕視“健康”。市場(chǎng)多見的“森林康養(yǎng)”、“溫泉spa”、“心靈療愈”等“泛”健康主打賣點(diǎn)，實(shí)際上只能承擔(dān)提供附加價(jià)值的空間產(chǎn)品功能，而無法承擔(dān)核心健康產(chǎn)品功能。

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，除養(yǎng)老型項(xiàng)目外，長(zhǎng)期居住功能難以成為項(xiàng)目核心需求。一方面，政府政策更加偏好地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)力，專業(yè)醫(yī)療品牌和健康服務(wù)能力成為取地關(guān)鍵指標(biāo)；更重要的是，除非土地資源本身具有良好增值潛力，否則康養(yǎng)地產(chǎn)所能觸達(dá)的購(gòu)房租房需求難以滿足其長(zhǎng)期盈利需要。因此，能否真正讀懂有支付能力的健康需求，并在合理空間中提供相應(yīng)的健康產(chǎn)品，是康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目能否良性發(fā)展的關(guān)鍵。

實(shí)際上，在人均收入大幅增長(zhǎng)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)、醫(yī)學(xué)科技持續(xù)爆發(fā)的背景下，健康需求早已不局限在疾病診療環(huán)節(jié)。環(huán)境生態(tài)、食品安全、運(yùn)動(dòng)平衡等泛健康需求在中青年群體中快速擴(kuò)散，美容復(fù)健、精準(zhǔn)健康評(píng)估、個(gè)性化健康管理等等高端醫(yī)療需求也在快速拓展消費(fèi)市場(chǎng)。

資料來源：麥肯錫調(diào)研，睿標(biāo)環(huán)球

以80、90后居多的白領(lǐng)階層為例，世衛(wèi)組織的調(diào)查表明，由于工作壓力大、加班頻繁、經(jīng)常熬夜、缺乏鍛煉、飲食不規(guī)律等原因，作為代表性的高消費(fèi)能力人群，其中82.8%處于亞健康狀態(tài)。中國(guó)家庭報(bào)的數(shù)據(jù)也顯示，35-44歲年齡冠心病發(fā)病率增幅達(dá)30.3%，高血壓、甲狀腺結(jié)節(jié)、胃癌等成為白領(lǐng)群體的高發(fā)慢性病。叮當(dāng)研究院的數(shù)據(jù)同樣表明，8090后中有養(yǎng)生意識(shí)的人群超過7成，2018年上半年叮當(dāng)快藥養(yǎng)生健康類產(chǎn)品銷量同比增長(zhǎng)72.5%。睡眠障礙、脫發(fā)、肝臟不適、肥胖、腸胃病等等成為該人群的主要健康障礙。

資料來源：叮當(dāng)快藥，睿標(biāo)環(huán)球

再以40-49歲的高凈值人群為例，其醫(yī)療服務(wù)需求在近幾年也處于快速釋放狀態(tài)。泰康調(diào)研數(shù)據(jù)表明，一方面，三甲醫(yī)院仍是該群體就醫(yī)選擇的主要標(biāo)的，但另一方面，當(dāng)被問及如何應(yīng)對(duì)不滿意的就醫(yī)體驗(yàn)，選擇中資或外資私立醫(yī)院的占到55%和41%以上，顯示出其對(duì)替代性高端醫(yī)療健康資源的強(qiáng)烈需求。高凈值人群的特征是期望以金錢獲取到最為便捷、專業(yè)和全面的醫(yī)療服務(wù)。針對(duì)個(gè)人特點(diǎn)和體質(zhì)提供的個(gè)性化全程醫(yī)療管理方案是高群體的重點(diǎn)需求，產(chǎn)品目標(biāo)應(yīng)以延長(zhǎng)健康周期、延遲疾病發(fā)生、兼顧身體心理為聚焦。

資料來源：泰康調(diào)研，睿標(biāo)環(huán)球

更一般地，清華大學(xué)地球系統(tǒng)科學(xué)系與國(guó)際著名學(xué)術(shù)期刊《柳葉刀》聯(lián)合發(fā)表的分析表明，非傳染性疾病已經(jīng)取代傳染性疾病成為了中國(guó)人疾病負(fù)擔(dān)的主要貢獻(xiàn)來源，并且外部環(huán)境和生活習(xí)慣性的危險(xiǎn)因素是常人疾病風(fēng)險(xiǎn)的主要?dú)w因。心血管疾病、癌癥、呼吸系統(tǒng)疾病、糖尿病已經(jīng)成為中國(guó)的主要?dú)⑹?。其背后，是空氣污染、水污染、低水平體力活動(dòng)、失衡膳食結(jié)構(gòu)、吸煙和有害飲酒、代謝紊亂等等因素。世衛(wèi)組織曾估計(jì)，2012年中國(guó)因空氣污染導(dǎo)致的年齡標(biāo)化死亡率為每10萬人70例，遠(yuǎn)超世界平均的47例。針對(duì)11個(gè)城市青少年的調(diào)查顯示，只有22.6%的男孩和11.3%的女孩滿足每天的體力活動(dòng)要求。從1980到2010年，沿海城市男生肥胖率從3.8%上升到了32.6%，女孩則從3%上升到19.1%。

資料來源：清華大學(xué)&《柳葉刀》雜志，睿標(biāo)環(huán)球

綜合來看，不僅僅是傳統(tǒng)概念中的老年健康需求，更廣年齡范圍和更多社會(huì)階層人群都存在持續(xù)且有支付能力的健康需求。而將各類健康需求向特定空間富集，形成商業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、酒店度假等盈利業(yè)態(tài)，仍然需要以專業(yè)醫(yī)療類的健康資源為核心。

圍繞有支付能力的健康需求，康養(yǎng)地產(chǎn)還需要以構(gòu)建品牌化、專業(yè)化、差異化的健康服務(wù)產(chǎn)品體系為導(dǎo)向。按照醫(yī)療過程劃分，健康產(chǎn)業(yè)資源可分為防、診、治、療、養(yǎng)等環(huán)節(jié)，其中尤以預(yù)防、診斷和養(yǎng)生為康養(yǎng)地產(chǎn)的融合連接點(diǎn)。相關(guān)的高附加值、高新技術(shù)、高成長(zhǎng)性細(xì)分健康產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為康養(yǎng)地產(chǎn)的重點(diǎn)發(fā)展方向。

“防、診、治、療、養(yǎng)”五個(gè)健康資源環(huán)節(jié)目前各自聚集了一批前沿技術(shù)。例如防治環(huán)節(jié)的基因測(cè)序、基因檢測(cè)、液體活檢、預(yù)防性疫苗，診斷環(huán)節(jié)的智慧醫(yī)療、遠(yuǎn)程醫(yī)療、醫(yī)療影像等等。治療環(huán)節(jié)相關(guān)的高成長(zhǎng)性技術(shù)更加豐富，包括面向通用場(chǎng)景的高端藥物研發(fā)（mRNA核酸藥、生物小分子藥）以及強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的新型治療手段研發(fā)（基因治療、干細(xì)胞治療）。此外，3D生物打印、醫(yī)療機(jī)器人等技術(shù)手段也在多個(gè)許多環(huán)節(jié)能夠?qū)崿F(xiàn)落地應(yīng)用，提供具有針對(duì)性的高端健康服務(wù)。

資料來源：華夏幸福，睿標(biāo)環(huán)球

從前述重點(diǎn)房企的大健康布局領(lǐng)域也可以看到，近年各大企業(yè)都在向前沿、高附加值的專業(yè)醫(yī)療服務(wù)資源傾斜資本。華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究的分析顯示，中短期內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ?3個(gè)生命健康細(xì)分產(chǎn)業(yè)中，非治療類產(chǎn)業(yè)占到近一半，2020年市場(chǎng)規(guī)模有望來到近3000億。其中，醫(yī)療影像行業(yè)具有千億級(jí)大市場(chǎng)規(guī)模，基因測(cè)序、移動(dòng)醫(yī)療、智慧醫(yī)療、分子診斷等產(chǎn)業(yè)則在百億量級(jí)，成長(zhǎng)性強(qiáng)、資本關(guān)注力度大、商業(yè)模式逐漸清晰，在合理的品牌規(guī)劃下，都可以契合康養(yǎng)地產(chǎn)的To C產(chǎn)品化路徑。

資料來源：華夏幸福，睿標(biāo)環(huán)球

對(duì)于開發(fā)商而言，即使已經(jīng)充分掌握項(xiàng)目整體市場(chǎng)需求和健康服務(wù)產(chǎn)品定位，整合健康資源仍然存在各類難點(diǎn)。以當(dāng)前市場(chǎng)案例來看，地產(chǎn)主體整合健康資源主要有三類模式，收購(gòu)參股、投資自建和合作運(yùn)營(yíng)。

• 收購(gòu)參股

通過收購(gòu)市場(chǎng)中成熟醫(yī)療機(jī)構(gòu)的股權(quán)，直接獲取成熟的醫(yī)療技術(shù)和管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。缺點(diǎn)則是選取高復(fù)用性的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的考驗(yàn)產(chǎn)業(yè)理解力，收購(gòu)方式的商定及談判也存在一定的不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。

• 投資自建

通過自建的方式為提供醫(yī)療服務(wù)，從而提升產(chǎn)品品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)增值的同時(shí)為醫(yī)療業(yè)態(tài)輸送穩(wěn)定消費(fèi)者。該方式對(duì)開發(fā)商來說的自主可控性強(qiáng)。缺點(diǎn)則是醫(yī)療健康業(yè)態(tài)的催化成熟周期較長(zhǎng)，前期投入巨大，且需要時(shí)間樹立口碑。

• 合作運(yùn)營(yíng)

由地產(chǎn)商負(fù)責(zé)投資開發(fā)，同時(shí)與具有聲譽(yù)的健康服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，入駐機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理醫(yī)療健康業(yè)態(tài)。該方式可實(shí)現(xiàn)‘專業(yè)的人做專業(yè)的事’，提高運(yùn)營(yíng)效能，增加健康產(chǎn)品及附加空間業(yè)態(tài)的含金量。

 頭部地產(chǎn)商通過上述方式的多年產(chǎn)業(yè)上下游布局，往往都已擁有核心健康資源，剩下的就是在市場(chǎng)中檢驗(yàn)布局邏輯，驗(yàn)證資源可落地性。

而對(duì)于康養(yǎng)地產(chǎn)后進(jìn)者而言，瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)前沿，布局高附加值且可持續(xù)的健康資源，則差異化機(jī)會(huì)仍然大有可為；盯緊資本動(dòng)向，觸達(dá)品牌化的專業(yè)供應(yīng)商和服務(wù)商，則良性資源整合還有廣闊天地。

康養(yǎng)地產(chǎn)必然需要以健康產(chǎn)品邏輯實(shí)現(xiàn)空間增值。大健康IP需要借助專業(yè)性的機(jī)構(gòu)、產(chǎn)品、技術(shù)，才能在地產(chǎn)空間良性生長(zhǎng)。

*本文來源：微信公眾號(hào)“睿標(biāo)文旅IP洞察”（ID：rbgweixin），原標(biāo)題：《康養(yǎng)地產(chǎn)如何擺脫“亞健康”》。