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7月24日，執(zhí)惠“文旅研習(xí)舍”線上公開課邀請到了中國第一代島主、全球華人島主聯(lián)盟發(fā)起人林東進行主題分享。本次分享中，林東從如何購買海島、如何構(gòu)建高端度假休閑島嶼、中國無人島開發(fā)應(yīng)該如何走出困境，以及中國特色島嶼開發(fā)思路等層面，闡述了目前全球海島與私人島嶼現(xiàn)狀，并深度探討了海島投資與開發(fā)路徑。

林東表示，目前世界上有五萬多個海島，適合居住的島嶼只有5%，市場份額最大的是美國和加拿大地區(qū)。在國際海島購買和投資上，他看好兩個方面，一是便宜的私人度假海島，投資不高，建設(shè)成本比較低，另外是大型海島房地產(chǎn)。

對于中國無人島的開發(fā)，林東認(rèn)為，應(yīng)該從幾個方面進行完善，包括法律法規(guī)完善、解決加快歷史問題、促進大企業(yè)積極參與、允許海島開發(fā)房地產(chǎn)、全民參與海島建設(shè)。他表示，中小民營企業(yè)應(yīng)該聯(lián)合投資，一起成立海島投資基金和國企合作。個人如果想?yún)⑴c海島投資，可以往民宿方向，改造海島民宿成本和山里民宿差不多，非常具有競爭優(yōu)勢。

大家好，很高興能在執(zhí)惠文旅研習(xí)舍平臺分享全球華人島主聯(lián)盟和島主的一些經(jīng)驗和想法。我今天分享的主題是《世界與中國私人島嶼》。首先介紹幾個概念。

“島主”，即島的主人，我們島主聯(lián)盟的定義，狹義上是指擁有30年以上島嶼使用期，以旅游開發(fā)、休閑度假為目的人。“私人島嶼”是個人擁有一個完整的島嶼，以私人享受和度假為主。國內(nèi)和國外政策不同，國內(nèi)私人島嶼不多，在發(fā)達國家，私人島嶼是最頂級的奢侈品，島上有私人飛機、游艇，還有私人高爾夫球場。

“無人島”是國內(nèi)定義的海島，是指無戶籍居民登記的海島，并不是沒有人的海島?！坝芯用窈u”是相當(dāng)于無人島來講的，它是有戶籍人口登記的海島，也有一些有居民海島沒有人居住了，登記的戶籍人口不住島上。

全球華人島主聯(lián)盟是全球華人島嶼投資者圈子，聯(lián)盟聯(lián)系了二百多個島主，還有一千多個島嶼投資者，正在爭取在香港、新加坡成立組織，以便更好地參與全球海島投資開發(fā)。未來還會聯(lián)合更多的島主，更多的行業(yè)，更多的團隊，更多的企業(yè)，共同打造一個全球海島投資的航母艦隊。

全球海島價格概述

私人小島交易主要分為兩種，一種是 freehold，一種是leasehold。

前者意味著永久產(chǎn)權(quán)，島上的土地和任何建筑物都完全屬于買主，美洲、加勒比海地區(qū)和歐洲，大部分都屬于這種產(chǎn)權(quán)。

后者意味著租賃產(chǎn)權(quán)，交易者只是臨時占有該島嶼。這種產(chǎn)權(quán)的島嶼相對便宜。亞洲和大洋洲的部分國家，非本國居民購買島嶼，只允許采取租賃的形式，產(chǎn)權(quán)在10-99年不等。

具體來看：

北美地區(qū)，代表國家有美國和加拿大，價格區(qū)間一般在25萬美元到1000萬美元。購買這些地區(qū)的海島，它的好處是政策比較穩(wěn)定，交易相對成熟，另外，加拿大和美國可以為外國投資者提供永久產(chǎn)權(quán)。

南太平洋地區(qū)，代表國家有澳洲、斐濟、法屬波利尼西亞、湯加、瓦努阿圖等。這個地區(qū)的海島是最貴的地區(qū)之一，大部分區(qū)域?qū)儆谧赓U產(chǎn)權(quán)。

中美洲地區(qū)，代表國家有巴拿馬、哥斯達黎加、洪都拉斯、尼加拉瓜等。巴拿馬是中美洲地區(qū)最合適交易的市場，金融業(yè)、法律、交通、醫(yī)療都很完備。另外，某些中美洲地區(qū)的價格會大大低于加勒比地區(qū)國家。

加勒比海地區(qū)，代表國家有巴哈馬?；旧希徽f起私人小島，最先想到的就是加勒比地區(qū)。約翰尼·德普、大衛(wèi)·科波菲爾等諸多名人都在這個地區(qū)買了私人島嶼。此外，巴哈馬是世界上最成熟的私人島嶼交易市場，且數(shù)量最多，這個地方毗鄰美國，旅游業(yè)發(fā)達。除巴哈馬以外，加勒比地區(qū)的其他國家可售的島嶼并不多，大部分巴哈馬島嶼都是永久產(chǎn)權(quán)。

亞洲地區(qū)，代表國家有東南亞，泰國、馬來西亞、菲律賓。島嶼主要集中在東南亞那一塊，但每年流入市場可供交易的并不多，泰國和馬來西亞對國際投資者來說是兩個最熱的市場，但由于近些年，東南亞旅游逐漸興起，這個地方的私人島嶼價格也水漲船高。菲律賓的島嶼價格比較低，但該地區(qū)政策的不確定性較大，可能出現(xiàn)政府出爾反爾的情況。

歐洲方面有地中海地區(qū)，比如希臘。還有英國不列顛群島，斯堪的納維亞群島，如挪威、瑞典、芬蘭的海灣。希臘的海島價格在200萬美元至2500萬美元之間，不列顛群島的價格一般是400萬美元起，北歐的一些島嶼價格比較低，有些甚至低于100萬美元。

目前世界上有五萬多個海島，適合居住的島嶼只有5%。市場份額最大的是美國和加拿大地區(qū)，這兩個地方的本土賣家也占大多數(shù)，而加勒比地區(qū)、中美洲、南美洲及大洋洲地區(qū)，大部分買家是外國人。加拿大的島嶼供給量非常大，而且是在全世界是非常便宜的。

在國際海島購買和投資上，我們看好兩個方面，一是便宜的私人度假海島，因為投資不高，建設(shè)成本比較低，還有一個是大型海島房地產(chǎn)。我們一般選擇合作開發(fā)，以便減輕成本和建立良好的當(dāng)?shù)仃P(guān)系，而且基本上和華人華裔島主合作。

世界私人島嶼

世界上的私人島嶼超過兩千個，他們的收益就是高端出租，一般都是一個星期以上。但是按資本投入算，收益是非常低的。

目前國際上著名的私人島嶼有以下幾個：

1、塞拉爾沃島。塞拉爾沃島位于墨西哥下部沿岸科特斯海上的塞拉爾沃海峽，占地60平方英里，是還沒有被開發(fā)過的的一塊土地。這里曾是一座火山，所以現(xiàn)在有著山一樣的外形。島上有幾棟大房子，但是肯定沒有鄰居。那里是典型的墨西哥式天氣，細軟的沙灘和充足的陽光，還有最重要的完全的隱私，因為這里距離大陸還有30英里。所以它的售價也是成正比的到達了3.5億美元。

2、甘藍島。甘藍島位于巴哈馬群島伊柳塞拉北部的內(nèi)灣，那里有世界著名的北梭魚淺灘，該島占地35英畝，是一座個人享有完全繼承權(quán)的私家小島。該島有24處丘陵，三個沙灘，和一處受保護的拋錨區(qū)。大面積的植被覆蓋和大量稀有的野生動物讓這里成為了最具自然氣息的私人島嶼。這個私人小島的售價是2500萬美元。

3、薩菲拉杜拉島。薩菲拉杜拉島坐落于西班牙圣米格爾灣，緊鄰伊維薩島北海岸。整個島嶼占地14英畝，被修建成了一個功能齊全，設(shè)施完備的度假圣地。一年365天，在這里300天都是陽光普照的，還能看到絕美的地中海風(fēng)景。可能大多數(shù)人窮盡一生也不會來這里，哪怕度假，因為高達23萬美金的周租金可沒幾個人承受得了。售價更是高達3970萬美元。

4、內(nèi)克爾島。擁有維京唱片等一系列公司的的超級巨頭理查德·布蘭森在19世紀(jì)70年代時將內(nèi)克爾島據(jù)為己有，賦予了小島一定的高度，查理將這里建造成了一個舉世無雙的超級度假村，并以每周32萬9千美元的價格對外出租。內(nèi)克爾島位于加勒比海之上，周圍分布著一個珊瑚礁和豐富多樣的海洋動植物。這里是搖滾巨星的狂歡地，好萊塢名流的聚集處，Google創(chuàng)始人佩奇也曾在這里完婚。

那么，私人島嶼和旅游島嶼有什么不同呢？私人島嶼一般建筑非常少的，接待客人不多，而旅游島嶼是按規(guī)劃，按接待能力來建設(shè)的。

中國無人島開發(fā)應(yīng)該如何走出困境？

中國海島眾多，面積大于500平方米的海島就有6500多個。無人島的開發(fā)，在國內(nèi)有過先例，但從沿海各地二三十年間的嘗試看，海島投資動輒花費千萬元，多數(shù)收效并不理想。資料顯示，目前中國無居民海島有6500多個，約占全國海島總數(shù)的93.8%。除了海南，一些沿海省份早年都已嘗試去開發(fā)無人島，曾在2003年和2005年有過兩度熱潮外，政府部門一度叫停無人島開發(fā)。

中國無人島開發(fā)利用歷史較長，相關(guān)保護法律卻頒布較晚，后來才有了海島保護法、海島證。

寧波大羊嶼、旦門山島、福建連江縣洋嶼島，這三個無人島大家應(yīng)該都知道。

寧波大羊嶼位于浙江省寧波市象山縣大目灣新城東南部，入選了2011年首批開發(fā)無人島名錄，是2011年4月中國國家海洋局公布的首批176個可開發(fā)無居民海島中首個公開拍賣出讓使用權(quán)的無人島。同年11月11日，寧波高寶投資有限公司以2000萬元的競拍價取得了該島50年使用權(quán)。海島的出讓面積為376畝，可建設(shè)用地為95.3畝，整體開發(fā)預(yù)計將投入資金5億元。

旦門山島是寧波市象山縣東南的一座無居民小島，2011年11月8日，成為中國首個有明確使用權(quán)的無居民海島，而獲得該島使用權(quán)證書的是寧波龍港實業(yè)有限公司。

中國無人島開發(fā)應(yīng)該如何走出困境呢？我認(rèn)為主要有幾個方面：1、法律法規(guī)完善，2、解決加快歷史問題，3、大企業(yè)積極參與，4、允許海島開發(fā)房地產(chǎn)，5、全民參與海島建設(shè)。

關(guān)于特色島嶼的開發(fā)思路，馬爾代夫的“一島一世界”，舟山提出的“一島一特色”都是可以學(xué)習(xí)的方法。開發(fā)定位和方向上有幾個方面：民宿方向、高端方向(私人島嶼) 、創(chuàng)業(yè)島.黑科技島.基金島、科技應(yīng)用(裝配式建筑).智能飛行器、海島軟環(huán)境特色、網(wǎng)紅島。

我認(rèn)為，中小民營企業(yè)應(yīng)該聯(lián)合投資，一起成立海島投資基金和國企合作。個人如果想?yún)⑴c海島投資，我認(rèn)為可以往民宿方向。我個人非?？春煤u民宿，因為新建設(shè)海島酒店成本比城市新建設(shè)酒店價格貴幾倍，改造海島民宿成本和山里民宿差不多，所以海島民宿非常有競爭優(yōu)勢的。好了，我的分享就到這里，謝謝大家。

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