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從政策扶持各方看好，到熱潮漸消陣亡不斷，關于長租公寓的討論這幾年就沒停過。近日，再次出現(xiàn)的知名長租公寓品牌暴雷事件，導致市場上唱衰聲高漲，“長租公寓就是風口上的豬，風停了，豬很危險”等質疑言論紛至沓來。

實際上，長租公寓在房地產(chǎn)市場還屬于新生事物，很多人對長租公寓的盈利模式和服務方式都不甚了解。

在此次中房報直播間訪談欄目中，我們請到了樂乎青年公寓的創(chuàng)始人兼CEO羅意和寓居酒店式公寓創(chuàng)始人劉斌，作為長租公寓領域發(fā)展的親歷者和見證者，他們對于當下熱議的辛辣話題都有什么見解？

中國房地產(chǎn)報：兩位是青年公寓和服務式公寓的運營商，兩種坪效比，哪個更高呢，各自的運營特色是什么呢？

羅意：長租公寓行業(yè)大家并不陌生，服務式公寓歷史更長。我認為青年公寓主要針對青年白領和情侶等，服務式公寓針對高端商業(yè)人群，提供類酒店的高端服務。

中國房地產(chǎn)報：都說白領公寓不賺錢，是真的不賺錢么？服務式公寓是不是利潤很高？

羅意：這個問題其實一直被媒體和投資者反復盤問著，其實長租公寓這個行業(yè)存在有20年之久，我是2007年北大畢業(yè)之后開始從事這個行業(yè)，我從事這個行業(yè)有12年的時間，在我之前，北京、上海、廣州、深圳等流動人口大量涌入的城市，租賃行業(yè)早就存在，如果這個行業(yè)真的不掙錢，應該不會有這么長的存續(xù)期。另一層面，近些年國家給予了這個行業(yè)很多政策支持，也有很多新興的參與者進入這個行業(yè)，國家的定調(diào)也是多渠道供給，多主體參與，如果不掙錢，不會有這么多前赴后繼的參與者。

也會有不掙錢的情況存在，尤其是在2017年-2018年，很多資本涌入，政策向好，會有很多運營者犧牲了短期利益去看長期的可能性，也有自己預期在里面，品牌運營商基于規(guī)模預期，可能會建設龐大的中臺。以樂乎為例，我們有50人的研發(fā)團隊，培訓、自檢、售后等團隊，有很重的中臺成本，但隨著規(guī)模增長，主營業(yè)務肯定是掙錢的，成本和收入打平有時間差。我們的同行，應該也會有相應的邏輯，所以長租公寓不掙錢的論調(diào)，無論是從歷史還是從大量的個體參與層面上來看都是一個偽命題。

劉斌：其實，長租公寓自帶字眼，不論白領公寓還是服務式公寓，本身都是“長租”的。我們在做公司總部的時候，都會有一個中臺，這是公司的內(nèi)核，是未來規(guī)模和公司盈利的基礎，也是現(xiàn)在每家長租公寓公司都在做的一個事情。需要先投入，后期才有收益。但是，現(xiàn)在投入和公司盈利相關，所以剛開始總部建設的時候看起來會不掙錢。

中國房地產(chǎn)報：有企業(yè)認為規(guī)模上不去就只有死路一條，有的認為規(guī)模越大虧得越多。如何看待規(guī)模？

劉斌：服務式公寓的規(guī)模相對白領公寓小很多，可能總體量只有白領公寓的10%-15%區(qū)間。

我們也研究過規(guī)模性，嘗試去每個城市拿項目，發(fā)現(xiàn)服務式公寓對地段等因素要求非常高，這樣決定了服務式公寓不是規(guī)模性很大的產(chǎn)業(yè)，白領公寓不一樣，比如摩拜等交通工具可以把地段的因素減輕。

另一方面，白領公寓和服務式公寓的客戶群體也不一樣，也導致了規(guī)模不能相同。我們公司目標可能是5000間，白領公寓有的是8萬間，如果我的目標是5000間，卻培養(yǎng)了做8萬間的團隊，肯定不賺錢。這是創(chuàng)始團隊對自己公司的認知。

第三點，是現(xiàn)金流，如何把自己公司的現(xiàn)金流運用好，不要斷，這是成本和運營的均衡。把握好這三點，長租公寓是能盈利的。

羅意：我覺得要看幾個維度，包括團隊基因和商業(yè)定位。

比如，服務式公寓，他服務的是尖端客群，要做深度，做出溢價服務；白領公寓是生活資料，要服務更多客群，從一個客戶身上得到的利潤點是相對有限的，所以要考慮規(guī)模，長租公寓有了規(guī)模后，有利于中臺成本的攤薄。

不能單純憑規(guī)模增長的快慢評價好壞，而是要把規(guī)模和能力做一個匹配。所有的企業(yè)都有本能追求規(guī)模的沖動，很遺憾的是有企業(yè)的能力沒有匹配到規(guī)模增長，如果能有效地找到能力和規(guī)模增長的節(jié)奏，追求規(guī)模也是無可厚非的。

中國房地產(chǎn)報：未來10年，或者更長一段時間，長租公寓，會是個什么樣的局面？

劉斌：非常看好樂乎這樣的輕資產(chǎn)管理模式，我認為輕資產(chǎn)的管理模式可能是所有公寓運營商以后必走的一條道路，用品牌證明你的運營能力，證明你的管理能力，品牌是當下急需的。

羅意：我國頂層的設計是“多渠道供應，多主體參與”。租賃產(chǎn)業(yè)一定是未來房地產(chǎn)市場上一個大的走勢，國家要求“租售并舉”也把“租”字放在售前面，這個領域不是寡頭經(jīng)濟，不是高度集中的，鼓勵多個參與主體的。分為幾大門類，一個是資產(chǎn)的供給端，國家和開發(fā)商作為主要參與者，打破了既有的房地產(chǎn)供給政策，把低價值的工業(yè)用地推到了租賃市場，未來資產(chǎn)端肯定是在國家、銀行和少量的開發(fā)商手里，其他的運營商和上下游配套商共同組成的租賃生態(tài)，參與主體是多種多樣的。我想未來租賃產(chǎn)業(yè)將是百花齊放，有5萬億元市場沒有一家企業(yè)可以通吃，需要更多交流協(xié)作，資產(chǎn)會加速這種協(xié)作的發(fā)生。

盡管當下這個產(chǎn)業(yè)有事件性的案例出現(xiàn)，有人唱衰，但不影響整個市場對租賃產(chǎn)業(yè)的需求，不影響整個租賃產(chǎn)業(yè)往前走。

中國房地產(chǎn)報：換位思考，站在企業(yè)的角度看未來，希望政府和行業(yè)，給到長租企業(yè)怎樣的支持？站在宏觀的層面看企業(yè)，需要怎樣的企業(yè)加入長租戰(zhàn)隊？

羅意：目前來看，頂層是想得非常清楚的，想把這個產(chǎn)業(yè)做起來就必須要供地，打通真正意義的土地；第二，要長期的錢、便宜的錢和穩(wěn)定的錢；第三，要給規(guī)范。

近期，住建部有給長租企業(yè)和優(yōu)質的項目提供政策補貼和一些綠色通道，我想其實不用我們在這里指手畫腳，政府對整個產(chǎn)業(yè)的理解和政策的監(jiān)定都是非常明白的。

劉斌：政策到來之前，我們自己也要先做標準化，現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)的標準化還未形成，尤其是我們的長租公寓行業(yè)，雖然大家都在說試點，但是什么時候能把試點變成標準化，這個是我們最愿意看到的。

中國房地產(chǎn)報：最后一個問題，是什么樣的機緣讓兩位選擇了從事長租公寓這個行業(yè)？

劉斌：我有點自己的小情懷。我們在2002年-2013年，是SOHO的十家代理公司之一，為SOHO服務了十多年，屬于商業(yè)地產(chǎn)服務商；在2007年，有一個酒店式公寓的項目，服務的客人是微軟公司的。這樣，從商業(yè)地產(chǎn)服務商就轉型成為公寓運營商，從收益來講，公寓運營商是很穩(wěn)定的。從2006年開始，我們開始命名為寓居，2007年做了第一個店，一直到2015年，才開始全身心投入進來，2016年、2017年、2018年，幾乎每年的營業(yè)數(shù)據(jù)包括利潤都是翻倍的。

羅意：大學畢業(yè)之后，我自己就是一名租客，自然而然就比較關注這個事。2007年，每個大學的BBS上，關于租房都是叫黑中介，那個時候整個租賃行業(yè)的環(huán)境非常糟糕。那個時候，大學生出去租房，常常被騙，我們最早開始是想做二房東，也做過庫房、地下室和廠房的改造，再到后來琢磨著升級、對標如家、7天等快捷酒店做標準化的連鎖產(chǎn)品，再到2015年拿到天使輪投資，開始做輕資產(chǎn)代運營服務，再到2017年租賃產(chǎn)業(yè)成為國策，我們也成為資本的寵兒。

從大學畢業(yè)到今天有12年，我只干了一份職業(yè)，就是一直在跟租賃打交道，我還會干下一個12年，一路走來，沒想那么多就干到了今天。

今天的長租公寓，雖然還沒有達到整個市場的預期，但我還是挺有自豪感的，看今天的租賃環(huán)境，租客的選擇范圍變多了，讓大家可以去品評這些公寓品牌，提出更高的要求。

*本文來源：中房網(wǎng)，作者：李葉，原標題：《長租公寓又暴雷，它的成長遇到了什么問題？》。