国产精品久久久久久久久久直播,国产99久久九九精品无码,凹凸国产熟女精品视频app,丰满少妇被猛男猛烈进入久久

旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)，典型的“坐地收錢(qián)”的商業(yè)模式，即把旅游資源圍起來(lái)收門(mén)票，雖然沒(méi)有任何技術(shù)含量，但這門(mén)生意，有幾個(gè)問(wèn)題非常值得探討。

1、投資回報(bào)；

2、經(jīng)濟(jì)效益的外溢。旅游景區(qū)具有顯著的正外部效應(yīng)。旅游資源帶來(lái)了人流和消費(fèi)的同時(shí)，一定程度上也肥了“景區(qū)的鄰居”。如何承接旅游資源所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，避免“為別人做嫁衣”，是旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)需要研究的第二個(gè)問(wèn)題。

下面通過(guò)分析上市公司的財(cái)報(bào)信息，進(jìn)一步探討“旅游景區(qū)”這門(mén)生意。

1.1 投資收益

旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)，需要投入大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和固定資產(chǎn)。旅游景區(qū)的上市公司在A股有13家，新三板有27家。這40家固定資產(chǎn)原值合計(jì)253.4億元，加上土地使用權(quán)、資源租賃權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)在內(nèi)的無(wú)形資產(chǎn)賬面原值為55.2億元，兩項(xiàng)合計(jì)308.6億元。

原始投資額大的生意，則不得不考慮資金的機(jī)會(huì)成本。

近幾年來(lái)，我國(guó)的GDP增速維持在6.5%左右，而旅游業(yè)總收入的增速更是達(dá)兩位數(shù)。此外，我們將這308.6億元如果不是用來(lái)投資建設(shè)景區(qū)，而是長(zhǎng)期存放銀行，也有3.5%的收益，而這個(gè)收益幾乎無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的，就是資金的機(jī)會(huì)成本。

因此可以理解為：308.6億元的投資收益如果達(dá)到6.5%，就算是跑贏了社會(huì)財(cái)富平均增值的速度；如果達(dá)到10%以上，才算是趕上了旅游業(yè)投資收益的普遍水平。即，308.6×10%=30.86億元，才算是可以接受的。

實(shí)際收益情況是什么樣子呢？

2018年，上述40家旅游景區(qū)相關(guān)企業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收137.2億元，凈利潤(rùn)29.8億元，凈利潤(rùn)率達(dá)21.72%。凈利潤(rùn)水平相當(dāng)高，但與30.86億元的最低收益要求仍有差距。

而凈利潤(rùn)率與投資收益率是兩個(gè)不同的概念。

凈利潤(rùn)是會(huì)計(jì)利潤(rùn)，包括了固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的折舊與攤銷(xiāo)。而“折舊與攤銷(xiāo)”并不是一項(xiàng)實(shí)際發(fā)生的成本，可以認(rèn)為，投資收益等于“折舊與攤銷(xiāo)”額加上凈利潤(rùn)。

2018年，上述40家企業(yè)折舊與攤銷(xiāo)合計(jì)15.8億元，加上29.8億元凈利潤(rùn)，實(shí)際投資收益是45.6億元，收益率14.8%，超過(guò)了旅游業(yè)總收入的增速。但是，這個(gè)數(shù)據(jù)是不夠全面的，因?yàn)槁糜涡袠I(yè)涉及到一項(xiàng)重要的指標(biāo)：資本性支出。

什么是資本性支出？

企業(yè)為了維持或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，進(jìn)行必要的固定資產(chǎn)增加、更新、改造等支出以及無(wú)形資產(chǎn)、其他營(yíng)業(yè)性資產(chǎn)的再投入。

可以看到，2018年40家企業(yè)的資本性支出合計(jì)為29.3億元，占45.6億元投資收益的64.3%?？鄢Y本性支出后，剩余可支配收益是16.3億元，可支配收益率約5.3%，并不算高。

總體說(shuō)來(lái)，旅游景區(qū)的投資回報(bào)并沒(méi)有想象中那么豐厚。從上市公司的情況來(lái)看，旅游景區(qū)生意確實(shí)很掙錢(qián)，但由于資本性支出的存在，景區(qū)的投資收益大部分都轉(zhuǎn)化成為了資產(chǎn)，可支配的投資收益比例并不高。

1.2 財(cái)務(wù)模型

以固定資產(chǎn)類(lèi)為主的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)數(shù)值低，表明旅游景區(qū)是典型的重資產(chǎn)生意。反映在財(cái)務(wù)上，則是旅游景區(qū)固定成本大、變動(dòng)成本小的特點(diǎn)。

對(duì)比井岡山、黃山景區(qū)可以發(fā)現(xiàn)，與景區(qū)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)密切相關(guān)的觀光索道、景區(qū)客運(yùn)、景區(qū)配套綜合服務(wù)等三項(xiàng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)成本隨游客量的波動(dòng)確實(shí)很小。

通過(guò)上面的分析，我們可以得到一個(gè)有關(guān)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)的基本財(cái)務(wù)模型。

如上圖所示，A點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的游客量是旅游景區(qū)的生死存亡點(diǎn)，在這一點(diǎn)之下?tīng)I(yíng)業(yè)收入無(wú)法覆蓋債務(wù)成本，企業(yè)面臨信用破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。B點(diǎn)是投資收益零點(diǎn)，在這一點(diǎn)之上，企業(yè)才有閑余資金，用于資本性支出及廣告宣傳等。C點(diǎn)是會(huì)計(jì)盈虧平衡點(diǎn)，在這一點(diǎn)之上，企業(yè)才有會(huì)計(jì)利潤(rùn)。D點(diǎn)是營(yíng)收滯漲點(diǎn)，在CD之間，隨著游客嘗鮮退潮，景區(qū)不得不提升折扣吸引游客，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收滯漲。E點(diǎn)是景區(qū)游客的容量上限點(diǎn)，處于在DE之間的景區(qū)通常是供不應(yīng)求的熱門(mén)景區(qū)，其游客量接近飽和，因此可以通過(guò)提高門(mén)票價(jià)格、減少折扣等，增加營(yíng)收。

而處于DE之間的景區(qū)“打卡型”景區(qū)提高門(mén)票價(jià)格，并不會(huì)減少總體游客量，反而有助于淘汰出游意愿和消費(fèi)能力不強(qiáng)的游客，進(jìn)而提升旅游景區(qū)的整體營(yíng)收水平。這或許是熱門(mén)景區(qū)票價(jià)居高不下的重要原因。

仍以上述自有資本金1億元并貸款1億元修建一家景區(qū)為例。若以年利率6%獲得期限為10年的貸款1億元，采用等額本息的方式則每年需要還款1332.25萬(wàn)元。假設(shè)景區(qū)人均消費(fèi)為100元，則A點(diǎn)需要13.3萬(wàn)人次的年游客量才能保證景區(qū)的基本生存。

而人工成本可以看成是維護(hù)固定資產(chǎn)的主要開(kāi)支。多數(shù)景區(qū)維持在6-12%區(qū)間，取值9%，則人工與維護(hù)成本約1800萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)B點(diǎn)游客量31.3萬(wàn)人次。

再根據(jù)前面統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，上述40家企業(yè)年折舊與攤銷(xiāo)額15.8億元占固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)原值308.6億元的比例約5.1%。本例中，可得到其年折舊與攤銷(xiāo)額為1020萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)C點(diǎn)游客量41.5萬(wàn)人次。

可以說(shuō)，2億元投資具有現(xiàn)實(shí)代表性，而41.5萬(wàn)人次的收費(fèi)游客量也很具有挑戰(zhàn)性，所以旅游景區(qū)總體是一門(mén)盈利門(mén)檻很高的生意。而景區(qū)能不能越過(guò)D點(diǎn)向E點(diǎn)邁進(jìn)，則與游客量和人均消費(fèi)額有很大關(guān)系。

游客量除了與旅游資源吸引力直接相關(guān)外，與游客整體消費(fèi)水平、節(jié)假日安排、外部可達(dá)性、營(yíng)銷(xiāo)力度及客源地人口、銷(xiāo)售渠道等實(shí)現(xiàn)因素戚戚相關(guān)。這其中，多數(shù)屬于景區(qū)外部因素，而真正屬于旅游景區(qū)經(jīng)營(yíng)者范圍內(nèi)的可控因素并不多。

而人均消費(fèi)額則并不僅限于門(mén)票，與景區(qū)內(nèi)的消費(fèi)業(yè)態(tài)布置也有很大關(guān)系。而且旅游景區(qū)的業(yè)態(tài)布置和擴(kuò)張，也能解釋營(yíng)收增速趕不上資產(chǎn)擴(kuò)張速度的另一個(gè)原因——再投資的邊際效益相較于原有業(yè)務(wù)變差。

產(chǎn)業(yè)與業(yè)務(wù)

對(duì)于可以掙錢(qián)的商業(yè)服務(wù)，在旅游教科書(shū)中被總結(jié)為“吃住行游購(gòu)?qiáng)省绷?。直白的說(shuō)，就是除了收門(mén)票之外，旅游景區(qū)還可以從交通、住宿、餐飲、購(gòu)物、文娛等5個(gè)方面布置設(shè)施和開(kāi)展業(yè)務(wù)掙錢(qián)。

我們按照上述5個(gè)方面進(jìn)行分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，考察其毛利率情況來(lái)看看各業(yè)務(wù)的邊際效益如何。

首先，門(mén)票業(yè)務(wù)51.5%毛利率是被低估的。其原因是多家景區(qū)的門(mén)票業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)成本中包含了給關(guān)聯(lián)方的巨額分成支出。比較典型的是峨眉山，其門(mén)票收入扣除合理支出和稅費(fèi)后，50%須支付給管委會(huì)。在2018年這項(xiàng)成本支出2.06億元，占門(mén)票營(yíng)收的43.5%。僅此一項(xiàng)，影響上述虛擬景區(qū)模型毛利率5.5個(gè)百分點(diǎn)。

因此，在同一家景區(qū)不同業(yè)務(wù)板塊之間，門(mén)票仍是一項(xiàng)相對(duì)高收益的業(yè)務(wù)。而購(gòu)物由于樣本量不夠因此不具有分析意義。我們著重來(lái)看交通、餐飲、住宿和文娛。

2.1 景區(qū)交通

可以看出，景區(qū)交通類(lèi)業(yè)務(wù)毛利率最高。

秦嶺旅游在2016年公開(kāi)轉(zhuǎn)讓說(shuō)明書(shū)中表示享有陜西太白山森林公園內(nèi)游客客運(yùn)服務(wù)的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)，游客可選擇徒步或乘坐景區(qū)內(nèi)的區(qū)間車(chē)上山游覽。轉(zhuǎn)讓說(shuō)明書(shū)顯示：公園面積2949公頃，共有8大景區(qū)180多個(gè)景點(diǎn)，海拔跨度從620—3767米，是我國(guó)海拔最高的國(guó)家森林公園。游客想要省下60元/人的車(chē)票既困難，也不太現(xiàn)實(shí)。

景區(qū)交通業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的反面例子是劍門(mén)旅游。位于四川省廣元市的劍門(mén)蜀道劍門(mén)關(guān)旅游區(qū)擁有國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)、國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)等眾多招牌，但2014年至2016年1-9月期間，其觀光車(chē)運(yùn)輸業(yè)務(wù)合計(jì)只有23.16萬(wàn)元收入，而同期景區(qū)游客量有175.8萬(wàn)人。

而全長(zhǎng)2.5公里觀光車(chē)道位于景區(qū)絕壁廊至仙女廊之間，而這一區(qū)間的游步道是整個(gè)景區(qū)風(fēng)光體驗(yàn)最佳的一段。

不依托旅游資源，反而與旅游資源展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，其經(jīng)營(yíng)策略顯然有違業(yè)務(wù)常識(shí)。在劍門(mén)旅游被華僑城斥資4.8億元收購(gòu)后有所改觀，2018年這項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入達(dá)422.7萬(wàn)元。

2.2 餐飲住宿

由于資源保護(hù)法律法規(guī)問(wèn)題，大部分景區(qū)的核心區(qū)域并不允許建設(shè)或運(yùn)營(yíng)住宿、餐飲業(yè)務(wù)，這使得景區(qū)這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的資源、環(huán)境優(yōu)勢(shì)被削弱，基本淪為競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)務(wù)。

比如落座于廬山上的“美廬”別墅是當(dāng)年蔣委員長(zhǎng)贈(zèng)予宋美齡的“行宮”，原本應(yīng)是體驗(yàn)極佳的度假設(shè)施。但由于其重大歷史價(jià)值，1996年與“廬山會(huì)議”舊址一道，被列入全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，自此開(kāi)放經(jīng)營(yíng)已無(wú)可能。

此外，還有一個(gè)重要原因是旅游景區(qū)的淡旺季。由于住宿產(chǎn)品具有容量上限和時(shí)效性的特征，旺季有收入天花板，淡季閑置則拉低整體毛利率。

2.3 文化娛樂(lè)

景區(qū)內(nèi)依托資源而存在的壟斷性文娛體驗(yàn)活動(dòng)，毛利率水平也很高，比如游船、山水實(shí)景演出、漂流、滑雪等。因此，可以把景區(qū)內(nèi)的文娛體驗(yàn)活動(dòng)看成是景區(qū)內(nèi)除了核心吸引物之外的第二級(jí)、第三極吸引物。

新奇型的文娛體驗(yàn)活動(dòng)由于能給游客帶來(lái)新鮮的體驗(yàn)，因此搶占先發(fā)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目也會(huì)獲得類(lèi)似次一級(jí)吸引物的效果。比如明堂山2016年在景區(qū)內(nèi)投入運(yùn)營(yíng)了安徽省內(nèi)第一條玻璃棧道。而2018年的下滑則是受到景區(qū)外部交通要道維修以及行業(yè)中出現(xiàn)較多玻璃棧道類(lèi)產(chǎn)品的影響，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈導(dǎo)致的。

對(duì)于這一點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)人造主題游樂(lè)設(shè)施的迪士尼有著深刻認(rèn)識(shí)。迪士尼多年來(lái)一直堅(jiān)持“三三制”的經(jīng)營(yíng)原則，即每年將淘汰三分之一的硬件設(shè)備，更新三分之一的設(shè)備、維護(hù)三分之一的設(shè)備。

迪士尼能夠做到每年如此大規(guī)模調(diào)整設(shè)施的直接原因是游樂(lè)設(shè)施可以單獨(dú)收費(fèi)。但是，玻璃棧道卻只能通過(guò)鞋套出租變相收費(fèi)。但倘若是景區(qū)外，游客會(huì)想當(dāng)然地認(rèn)為是不同的經(jīng)營(yíng)主體，則另外付錢(qián)顯得理所當(dāng)然。

此外，景區(qū)開(kāi)發(fā)者還能得到的啟示是，既然游客不愿意為景區(qū)內(nèi)的次級(jí)吸引物另外掏錢(qián)，那么在門(mén)票價(jià)格一定的情況下，應(yīng)該提供盡可能少而不是盡可能多的景點(diǎn)和項(xiàng)目。什么樣算少，什么樣算多呢？這或許并沒(méi)有固定的程式，原則應(yīng)該是既讓游客感到游覽內(nèi)容充實(shí)、票價(jià)值，又不至于形成投資冗余。

總而言之，旅游產(chǎn)業(yè)鏈及旅游經(jīng)濟(jì)溢出效應(yīng)視角下的景區(qū)業(yè)務(wù)，與資源關(guān)聯(lián)度越高、壟斷性越強(qiáng)的業(yè)態(tài)，其相對(duì)效益越好。因此，在業(yè)態(tài)布置和進(jìn)行邊際投資選擇時(shí)，應(yīng)從這一角度予以考量。

總結(jié)與創(chuàng)新

從上面的分析可以看出，旅游景區(qū)生意確實(shí)相當(dāng)復(fù)雜。資本性支出大、盈利門(mén)檻高、外部因素多且不可控、經(jīng)濟(jì)溢出效應(yīng)明顯、游客消費(fèi)心理需要研究、監(jiān)管法規(guī)嚴(yán)格、政策扶持不透明不統(tǒng)一等特征，決定了旅游景區(qū)生意的重點(diǎn)并不在景區(qū)內(nèi)部管理，而是前期策劃與后期運(yùn)營(yíng)。

前期策劃決定了產(chǎn)品基本形態(tài)，其商業(yè)創(chuàng)新，或需要景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)人士的參與，但本文探討的案例和做法或有助于思考。而后期運(yùn)營(yíng)則具備更為廣闊的商業(yè)模式創(chuàng)新空間。40家旅游景區(qū)的財(cái)報(bào)信息實(shí)際上非常豐富，在此僅列舉一二來(lái)結(jié)束本文。

案例1：A股大連圣亞的年報(bào)披露的移動(dòng)企鵝館項(xiàng)目：2018年先后與貴州六盤(pán)水、新疆絲綢之路、北京順義、秦皇島樂(lè)島、青島啤酒節(jié)組委會(huì)、南寧萬(wàn)達(dá)茂等多家景區(qū)、滑雪場(chǎng)、組委會(huì)、商茂公司達(dá)成合作意向；五月初至七月底，移動(dòng)企鵝館在黑龍江省七大城市（大慶、佳木斯、牡丹江、雞西、哈爾濱、齊齊哈爾、綏化）進(jìn)行巡展活動(dòng)，兩個(gè)多月共接待游客30余萬(wàn)人次，也為合作伙伴帶來(lái)巨大客流，完成預(yù)期目標(biāo)。

可移動(dòng)、可搬遷的吸引物，實(shí)際上是古代“戲班子”的現(xiàn)代創(chuàng)新，而且其科技含量更高、受眾也更為廣泛，同時(shí)有效借助了合作方的營(yíng)銷(xiāo)力量。與傳統(tǒng)景區(qū)固定投資相比，其投資回收周期應(yīng)該更短。

案例2：A股麗江旅游的大股東麗江市玉龍雪山景區(qū)投資管理有限公司自2018年開(kāi)始牽頭，聯(lián)合玉龍雪山景區(qū)、玉水寨景區(qū)、玉峰寺景區(qū)、東巴谷景區(qū)、玉柱擎天景區(qū)、東巴萬(wàn)神園景區(qū)、東巴王國(guó)景區(qū)、白沙壁畫(huà)景區(qū)等麗江市8個(gè)景區(qū)，整合為“大玉龍”旅游景區(qū)，統(tǒng)一門(mén)票經(jīng)營(yíng)權(quán)，并銷(xiāo)售“大玉龍”旅游景區(qū)聯(lián)票。

這一做法，實(shí)際上是將熱門(mén)“打卡”景區(qū)變?yōu)榱死溟T(mén)景區(qū)的銷(xiāo)售渠道。通過(guò)銷(xiāo)售聯(lián)票，玉龍雪山獲得了冷門(mén)景區(qū)的門(mén)票分成，而通過(guò)捆綁玉龍雪山，冷門(mén)景區(qū)實(shí)現(xiàn)了游客量和營(yíng)收的雙增，屬于典型的共贏模式。從東巴谷景區(qū)的運(yùn)營(yíng)方新三板麗江文旅財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，其實(shí)際效果非常好。

*本文來(lái)源：格隆匯（ID：hkstocks），作者：喻世明言 ，原標(biāo)題：《旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)生意應(yīng)該怎么做？》。