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這也意味著，相比于之前同樣被傳出赴美上市計劃的蛋殼公寓和自如，青客公寓更早一步正式遞交了招股說明書，也或?qū)⒊蔀殚L租公寓海外上市第一股。

青客公寓預(yù)計將以“QK“為交易代碼登陸納斯達克，摩根士丹利和中金公司將共同擔(dān)任本次IPO的承銷商。

招股書顯示，青客公寓的商業(yè)模式與其他長租公寓并無明顯差別，即從房東處租賃房屋，并通過將較為簡陋的房間改造成帶有家具的標(biāo)準(zhǔn)化房間，出租給有租房需求的客戶。

除了通過收租獲得收入，青客公寓還在招股書中強調(diào)會將技術(shù)手段用于運營的每個步驟中，以提高運營效率，并通過和專業(yè)的家庭服務(wù)供應(yīng)商、電子商務(wù)公司以及其他類型的第三方服務(wù)公司合作，給用戶提供廣泛的增值服務(wù)，近期還推出了基于會員的“青客優(yōu)選”平臺。

截至2019年6月30日止9個月，青客公寓還與11家金融機構(gòu)達成了合作，在為租戶提供分期貸款業(yè)務(wù)的同時，亦能使用分期貸款所得收入采購新公寓或進行裝修。

截至2012年12月31日，即青客公寓成立運營的第一年，其可供出租的房間數(shù)為940間，且全部位于上海；截至2018年12月31日，青客公寓運營覆蓋6座城市的共計91234間房間，復(fù)合年增長率為114.4%。

根據(jù)灼識咨詢的報告，就總租賃房間價值和數(shù)量計算，青客公寓為國內(nèi)長租公寓運營商的第三位；招股書還援引灼識咨詢的數(shù)據(jù)稱，國內(nèi)約80%的租客都希望租賃月租金小于2000元的房間，而若以該類房間數(shù)計算，其實則為行業(yè)第一位。此外，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%，同樣為行業(yè)最高。

值得注意的是，青客公寓還引用灼識咨詢的數(shù)據(jù)表示無論是其與房東之間簽約的合同期限還是租戶的租賃時間均為國內(nèi)主流長租公寓運營商之最。其中，青客公寓與房東之間的合同平均期限為63.3個月，前三年租賃費用固定，剩余時間則每年增加約5%（不計復(fù)利）。

截至2019年6月30日止9個月，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月，其中68.3%的合同期間長于12個月。不過，在同一時期內(nèi)，47.3%的租戶在合同到期前就已退租，入住超過1周后停止合同就將被扣除保證金，只有5.1%的租戶選擇了續(xù)租。2018年，每一租戶的平均入住時間為8.5個月，截至2019年6月30日止9個月，每一租戶的平均入住時間為7.7個月。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，青客公寓2017年和2018年的營業(yè)收入為5.23億元和8.90億元人民幣，同比增長70.3%；凈虧損分別為2.45億元和4.99億元；經(jīng)調(diào)整后的EBITDA為負6420萬元和負2.21億元人民幣。

截至2019年6月30日止9個月，青客公寓的營收為8.98億元，同比增長51.4%；凈虧損則為3.73億元。略高于2018年同期的3.24億元。

從收入結(jié)構(gòu)來看，租賃收入分別占2017年和2018年的97.35%和89.55%；而截至2019年6月30日止9個月，租賃收入在總營收的占比為88.29%，換言之，增值服務(wù)的占比已接近12%，增值服務(wù)即包括前文描述的寬帶網(wǎng)絡(luò)、公共事務(wù)、青客優(yōu)選以及房東或租戶的賠償金。

運營數(shù)據(jù)方面，截至2019年6月30日，青客公寓共運營96854間房間，同比增加超過30%；其中已出租93331間，可供出租3523間，入住率同樣高于2018年同期。

此外，由于青客公寓傾向于分散式的運用模式，并更多地選擇在相對便宜、便捷的位置（如靠近地鐵站）采購公寓。因此在客單價上，截至2019年6月30日止9個月，青客公寓的平均稅前月租金為1149元，略低于2018年同期的1279元。

當(dāng)前的股東結(jié)構(gòu)中，青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份，凱欣資本及其關(guān)聯(lián)實體總共持有28.1%的股份，為最大機構(gòu)投資人。此外，紐信創(chuàng)投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

值得注意的是，達晨創(chuàng)投作為青客公寓的過往投資方，招股書披露其并未持有超過5%的股份，不過達晨創(chuàng)投總裁肖冰依舊隸屬于公司的董事之列。同時，云集CFO陳晨和前上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院周林自F-1文件生效起也將擔(dān)任公司的獨立董事。

青客公寓在招股書中表示，此次IPO募資到的資金一是將用于擴張所覆蓋的公寓和房間數(shù)量、二是投資于技術(shù)方面和基礎(chǔ)設(shè)施、三是用于一般營運用途。

 *本文來源：微信公眾號“IPO早知道”（ID:ipozaozhidao），作者：Uncle C，原標(biāo)題：《長租公寓品牌青客公寓遞交招股文件，或先于自如、蛋殼完成海外上市》。