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這也意味著，相比于之前同樣被傳出赴美上市計(jì)劃的蛋殼公寓和自如，青客公寓更早一步正式遞交了招股說(shuō)明書(shū)，也或?qū)⒊蔀殚L(zhǎng)租公寓海外上市第一股。

青客公寓預(yù)計(jì)將以“QK“為交易代碼登陸納斯達(dá)克，摩根士丹利和中金公司將共同擔(dān)任本次IPO的承銷(xiāo)商。

招股書(shū)顯示，青客公寓的商業(yè)模式與其他長(zhǎng)租公寓并無(wú)明顯差別，即從房東處租賃房屋，并通過(guò)將較為簡(jiǎn)陋的房間改造成帶有家具的標(biāo)準(zhǔn)化房間，出租給有租房需求的客戶(hù)。

除了通過(guò)收租獲得收入，青客公寓還在招股書(shū)中強(qiáng)調(diào)會(huì)將技術(shù)手段用于運(yùn)營(yíng)的每個(gè)步驟中，以提高運(yùn)營(yíng)效率，并通過(guò)和專(zhuān)業(yè)的家庭服務(wù)供應(yīng)商、電子商務(wù)公司以及其他類(lèi)型的第三方服務(wù)公司合作，給用戶(hù)提供廣泛的增值服務(wù)，近期還推出了基于會(huì)員的“青客優(yōu)選”平臺(tái)。

截至2019年6月30日止9個(gè)月，青客公寓還與11家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成了合作，在為租戶(hù)提供分期貸款業(yè)務(wù)的同時(shí)，亦能使用分期貸款所得收入采購(gòu)新公寓或進(jìn)行裝修。

截至2012年12月31日，即青客公寓成立運(yùn)營(yíng)的第一年，其可供出租的房間數(shù)為940間，且全部位于上海；截至2018年12月31日，青客公寓運(yùn)營(yíng)覆蓋6座城市的共計(jì)91234間房間，復(fù)合年增長(zhǎng)率為114.4%。

根據(jù)灼識(shí)咨詢(xún)的報(bào)告，就總租賃房間價(jià)值和數(shù)量計(jì)算，青客公寓為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的第三位；招股書(shū)還援引灼識(shí)咨詢(xún)的數(shù)據(jù)稱(chēng)，國(guó)內(nèi)約80%的租客都希望租賃月租金小于2000元的房間，而若以該類(lèi)房間數(shù)計(jì)算，其實(shí)則為行業(yè)第一位。此外，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%，同樣為行業(yè)最高。

值得注意的是，青客公寓還引用灼識(shí)咨詢(xún)的數(shù)據(jù)表示無(wú)論是其與房東之間簽約的合同期限還是租戶(hù)的租賃時(shí)間均為國(guó)內(nèi)主流長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商之最。其中，青客公寓與房東之間的合同平均期限為63.3個(gè)月，前三年租賃費(fèi)用固定，剩余時(shí)間則每年增加約5%（不計(jì)復(fù)利）。

截至2019年6月30日止9個(gè)月，青客公寓與租戶(hù)簽訂的平均合同期限為11.7個(gè)月，其中68.3%的合同期間長(zhǎng)于12個(gè)月。不過(guò)，在同一時(shí)期內(nèi)，47.3%的租戶(hù)在合同到期前就已退租，入住超過(guò)1周后停止合同就將被扣除保證金，只有5.1%的租戶(hù)選擇了續(xù)租。2018年，每一租戶(hù)的平均入住時(shí)間為8.5個(gè)月，截至2019年6月30日止9個(gè)月，每一租戶(hù)的平均入住時(shí)間為7.7個(gè)月。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，青客公寓2017年和2018年的營(yíng)業(yè)收入為5.23億元和8.90億元人民幣，同比增長(zhǎng)70.3%；凈虧損分別為2.45億元和4.99億元；經(jīng)調(diào)整后的EBITDA為負(fù)6420萬(wàn)元和負(fù)2.21億元人民幣。

截至2019年6月30日止9個(gè)月，青客公寓的營(yíng)收為8.98億元，同比增長(zhǎng)51.4%；凈虧損則為3.73億元。略高于2018年同期的3.24億元。

從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，租賃收入分別占2017年和2018年的97.35%和89.55%；而截至2019年6月30日止9個(gè)月，租賃收入在總營(yíng)收的占比為88.29%，換言之，增值服務(wù)的占比已接近12%，增值服務(wù)即包括前文描述的寬帶網(wǎng)絡(luò)、公共事務(wù)、青客優(yōu)選以及房東或租戶(hù)的賠償金。

運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)方面，截至2019年6月30日，青客公寓共運(yùn)營(yíng)96854間房間，同比增加超過(guò)30%；其中已出租93331間，可供出租3523間，入住率同樣高于2018年同期。

此外，由于青客公寓傾向于分散式的運(yùn)用模式，并更多地選擇在相對(duì)便宜、便捷的位置（如靠近地鐵站）采購(gòu)公寓。因此在客單價(jià)上，截至2019年6月30日止9個(gè)月，青客公寓的平均稅前月租金為1149元，略低于2018年同期的1279元。

當(dāng)前的股東結(jié)構(gòu)中，青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份，凱欣資本及其關(guān)聯(lián)實(shí)體總共持有28.1%的股份，為最大機(jī)構(gòu)投資人。此外，紐信創(chuàng)投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

值得注意的是，達(dá)晨創(chuàng)投作為青客公寓的過(guò)往投資方，招股書(shū)披露其并未持有超過(guò)5%的股份，不過(guò)達(dá)晨創(chuàng)投總裁肖冰依舊隸屬于公司的董事之列。同時(shí)，云集CFO陳晨和前上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院周林自F-1文件生效起也將擔(dān)任公司的獨(dú)立董事。

青客公寓在招股書(shū)中表示，此次IPO募資到的資金一是將用于擴(kuò)張所覆蓋的公寓和房間數(shù)量、二是投資于技術(shù)方面和基礎(chǔ)設(shè)施、三是用于一般營(yíng)運(yùn)用途。

 *本文來(lái)源：微信公眾號(hào)“IPO早知道”（ID:ipozaozhidao），作者：Uncle C，原標(biāo)題：《長(zhǎng)租公寓品牌青客公寓遞交招股文件，或先于自如、蛋殼完成海外上市》。