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10月7日，市場(chǎng)消息稱長(zhǎng)租公寓品牌“青客公寓”于美東時(shí)間正式向美國(guó)證券交易委員會(huì)遞交了IPO文件，成為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓提交IPO申請(qǐng)的首個(gè)品牌。

而更早之前，在赴美上市的道路相遇的，還有自如和蛋殼公寓。

近日，市場(chǎng)消息表示，蛋殼公寓計(jì)劃最快于今年赴美上市，募資金額為6億至7億美元，或?qū)⒊蔀殚L(zhǎng)租公寓第一家海外上市公司。不過，鑒于“青客公寓”已經(jīng)搶先遞交上市申請(qǐng)書，此處的“第一”或許還待確定。隨后的9月16日，再有消息指自如正在考慮2020年于美國(guó)上市，知情人士透露的籌資金額為5億至10億美元。

在長(zhǎng)租品牌里，自如、蛋殼是非房背景中規(guī)模和估值排名比較靠前的頭部企業(yè)。目前，它們的估值分別為50億和20億美元；房間數(shù)約為85萬(wàn)和45萬(wàn)間。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，雖說長(zhǎng)租行業(yè)仍是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。但在資金鏈斷裂、難以盈利的窘?jīng)r下，自如、蛋殼乃至青客公寓成功上市的可能性究竟多大？

依托O2O互聯(lián)網(wǎng)而生

自如成立于2015年10月28日，是鏈家控股旗下的O2O互聯(lián)網(wǎng)品牌。自如旗下?lián)碛凶匀缬鸭?、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿、業(yè)主直租等產(chǎn)品線，還提供保潔、家修、搬家及自如優(yōu)品等多項(xiàng)服務(wù)。

蛋殼公寓是紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司旗下的白領(lǐng)公寓品牌，于2015年成立。在全資收購(gòu)長(zhǎng)租公寓“愛上租”后，蛋殼公寓管理的房間數(shù)量由交易前的8萬(wàn)間升至接近40萬(wàn)間。

二者無(wú)論從性質(zhì)、業(yè)務(wù)策略，還是運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，都有相似之處。

在城市布局上，據(jù)官網(wǎng)顯示，目前自如已布局北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武漢、廣州、天津9個(gè)城市；蛋殼則在北京、深圳、上海、杭州、廣州等13個(gè)城市完成了布點(diǎn)。

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從布局來(lái)看，二者基本上覆蓋了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)需求量較大的一線、新一線及強(qiáng)二線城市。

在產(chǎn)品線上，除了合租、整租等模式，蛋殼公寓還推出了月租、業(yè)主直租。業(yè)主直租主要是托管房源給蛋殼進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，相當(dāng)于“二房東”的角色。而自如除了租房，還推出自如生活、自如服務(wù)、企悅會(huì)、商城、企業(yè)定制等增值服務(wù)。

不同于傳統(tǒng)的民宅租賃模式，大部分長(zhǎng)租品牌均采用了互聯(lián)網(wǎng)思維進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，特別是利用互聯(lián)網(wǎng)手段進(jìn)行營(yíng)銷、上線訂房系統(tǒng)、開通APP等，對(duì)于原有的公寓租賃模式，進(jìn)行了效率的創(chuàng)新。自如、蛋殼也不例外，從找房、簽合同，到繳費(fèi)、投訴，均在線上完成，流程相對(duì)公開透明。

這種互聯(lián)網(wǎng)模式有利于頭部的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，形成規(guī)?；?、專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，同時(shí)可以拿出更多更大的優(yōu)惠補(bǔ)貼政策，讓利給租客，比如應(yīng)屆畢業(yè)生可以免押金租賃的自如-海燕計(jì)劃、蛋殼-椋鳥計(jì)劃。

上市=融資最佳通道？

相對(duì)于去年的瘋狂，今年長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域投資逐漸回歸冷靜，投資金額急劇下滑，并且資本開始集中流向頭部品牌。今年3月，魔方、蛋殼分別完成1.5億美元D輪融資和5億美元C輪融資；6月，自如宣布完成5億美元B輪融資。近日，華住酒店旗下的城家公寓，也宣布已完成近3億美元A輪融資。

2019年獲得外部融資的長(zhǎng)租公寓品牌不在少數(shù)，但是長(zhǎng)期困擾長(zhǎng)租行業(yè)的“痛點(diǎn)”問題一直沒有得到很好的解決，如住戶投訴、入住率難以保持、回報(bào)周期長(zhǎng)等。加上與具備房企開發(fā)商背景的品牌相比，自如、蛋殼這類品牌的房源大部分通過租賃得來(lái)，自身房產(chǎn)很少，因此必須付出大量的租金成本，再加上裝修、家具購(gòu)置等，前期投資成本相對(duì)較高，但是獲利卻并不容易。

這直接影響到長(zhǎng)租品牌自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。為了解決上述問題，最好的辦法是獲取資本注入。融資途徑上，租賃住房資產(chǎn)證券化成為備受長(zhǎng)租公寓品牌青睞的產(chǎn)品。目前，底層資產(chǎn)可分為兩類，一類是以租金收益為標(biāo)的資產(chǎn)，如鏈家自如發(fā)行的ABS，一類以房產(chǎn)為標(biāo)的資產(chǎn)，如保利發(fā)行的保利一號(hào)。

而融資產(chǎn)品發(fā)行主體可分為三類：一是中介自營(yíng)長(zhǎng)租公寓，如鏈家自如；二是創(chuàng)業(yè)型公寓運(yùn)營(yíng)商，如新派公寓；三是房企開發(fā)商，如保利。

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不過可以看到，不管是從VC的加持，再到發(fā)行租賃住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，亦或是被政策勒令禁止的租金貸……長(zhǎng)租品牌需要的始終還是持續(xù)、可觀的資金注入，以及更為多元的公開融資渠道。

因此，不管是否具有房企開發(fā)商背景，長(zhǎng)租品牌若想得到長(zhǎng)久發(fā)展，上市可能是當(dāng)下亟待實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

盈利模式依然是關(guān)鍵

從運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，長(zhǎng)租公寓屬于共享經(jīng)濟(jì)范疇，曾經(jīng)其也被視為一個(gè)重要的投資風(fēng)口，吸引了無(wú)數(shù)風(fēng)險(xiǎn)資本的注入。截至目前為止，自如、蛋殼分別完成了3輪、6輪融資，其中在最近的C輪融資中，蛋殼公寓還吸引了老虎基金、螞蟻金服的加入。

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值得注意的是，盡管吸引了不少資本的注入，但成熟的盈利模式不明晰可能會(huì)成為上市的最大阻礙 。

參考聯(lián)合辦公巨頭WeWork的上市估值遭“腰斬”來(lái)看，投資者所質(zhì)疑的盈利不足問題，同樣存在于自如、蛋殼當(dāng)中。盈利能力是資本市場(chǎng)最為關(guān)心的核心問題，而不僅僅是規(guī)模大小的問題。

目前長(zhǎng)租公寓主要有四個(gè)盈利點(diǎn)：一是賺取租金差；二是提供住戶增值服務(wù)所得，包括家政、購(gòu)物、會(huì)員等的收益；三是房間空置期差，如果實(shí)際的空置期比長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)與業(yè)主事先約定的空置期短，這個(gè)空置期差內(nèi)就可以凈賺房租；四是金融收益，包括VC及租金貸收益。相對(duì)于前三者，金融收益對(duì)現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)較大，更利于提高收益，因此不難解釋為何不少長(zhǎng)租品牌鋌而走險(xiǎn)使用租金貸。

租金收入獲利單薄，租金貸等金融工具風(fēng)險(xiǎn)高，容易造成資金鏈斷裂等不良后果。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年8月為止已有超過20家中小長(zhǎng)租品牌出現(xiàn)“暴雷”，其中備受關(guān)注的樂伽公寓于8月7日官宣正式停止運(yùn)營(yíng)。

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除了獲利單薄，最為頭疼的是虧損嚴(yán)重，回報(bào)周期長(zhǎng)，這是最為投資者所詬病的。為了減少對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的影響，有些房企還將長(zhǎng)租業(yè)務(wù)剝離，比如朗詩(shī)。

5月14日，朗詩(shī)公告稱，將剝離處于虧損的長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)、生活服務(wù)及園林景觀等五類非地產(chǎn)業(yè)務(wù)至控股股東朗詩(shī)集團(tuán)，預(yù)計(jì)所得款項(xiàng)凈額約為9.81億元。據(jù)其年報(bào)披露，2018年朗詩(shī)寓虧損較為嚴(yán)重，達(dá)1.94億元，加上2017年的虧損，共計(jì)虧損2.4億元。

到目前為止，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域還沒有出現(xiàn)一個(gè)可以讓投資者較為看好的盈利模式。如今行業(yè)經(jīng)過整合洗牌后逐漸回歸理性，若有長(zhǎng)租品牌上市成功，或許情況會(huì)有所改善。

*本文來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：觀點(diǎn)指數(shù)研究院，原標(biāo)題：《原報(bào)告 | 那些長(zhǎng)租公寓的“蛋殼”們》。