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在鏈家系自如公寓與蛋殼公寓上市計(jì)劃仍停留在傳言階段時(shí)，“自稱”排行“老三”的青客公寓率先邁出了赴美上市的第一步。

美東時(shí)間10月7日，長(zhǎng)租公寓服務(wù)商青客公寓向美國(guó)證券交易委員會(huì)遞交了F-1招股文件，成為首家在海外遞交招股說(shuō)明書的長(zhǎng)租公寓企業(yè)。

在榮光的背后，是青客公寓在不到3年時(shí)間內(nèi)累計(jì)虧損超過(guò)11億元的現(xiàn)狀以及在近9個(gè)月內(nèi)幾近停滯的規(guī)模擴(kuò)張步伐。

同時(shí)，更令人感到疑惑的是，在自如、蛋殼等行業(yè)頭部依然按兵不動(dòng)的背景下，青客公寓急于赴美上市又是出于怎樣的考慮？

搶跑上市或旨在補(bǔ)充資金流

在業(yè)界習(xí)慣以自如、蛋殼、相寓三者錨定分散式長(zhǎng)租公寓行業(yè)的頭部格局后，青客公寓以一封IPO的招股書，讓業(yè)界重新看到這位行業(yè)“老將”不甘居人后的雄心。

資料顯示，截至2019年6月30日，青客公寓累計(jì)簽約房約9.76萬(wàn)間，在行業(yè)內(nèi)穩(wěn)居前五的位置，業(yè)務(wù)布局主要以上海為中心的長(zhǎng)三角城市群為主。

根據(jù)披露，本次青客公寓計(jì)劃融資1億美元。同時(shí)，伴隨著招股書的遞交，青客公寓也有很大可能戰(zhàn)勝此前上市呼聲極高的自如、蛋殼，成為分散式長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域首家上市公司。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，青客公寓選擇此時(shí)上市可能更多是出于現(xiàn)金流的考慮。“青客搶先上市是立足于企業(yè)發(fā)展的需要?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，“目前看，青客的財(cái)務(wù)指標(biāo)還是虧損的，需要是通過(guò)上市募資來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流虧空和實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。”

事實(shí)上，對(duì)于多數(shù)長(zhǎng)租公寓企業(yè)而言，實(shí)現(xiàn)盈利不是一件能夠輕易實(shí)現(xiàn)的事情。

作為首批進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的規(guī)模房企，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾公開表示：“從回報(bào)率來(lái)說(shuō)，我們能夠達(dá)到1%~2%的回報(bào)率，已經(jīng)很滿意了。而SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹則更為直接，明確表示長(zhǎng)租公寓是個(gè)虧錢的生意。

而青客公寓也遺憾地未能成為盈利的少數(shù)派，長(zhǎng)期桎梏于虧損的深潭之中。

據(jù)招股書顯示，青客公寓2018財(cái)年、2019年6月30日為止的9個(gè)月內(nèi)的凈收入分別為8.9億元、9億元，期間分別虧損5億元、3.7億元。加之2017財(cái)年虧損的3.04億元，在不到3年的時(shí)間，青客累計(jì)虧損金額已達(dá)11.7億元。

通常來(lái)看，當(dāng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能為公司帶來(lái)充足的現(xiàn)金流，企業(yè)的擴(kuò)張重任無(wú)疑將落在融資之上。

同多數(shù)行業(yè)頭部玩家相似，青客此前也已完成了三輪融資。而相較于2019年3月、6月，自如、蛋殼裹挾著騰訊系、阿里系參與的華麗C輪融資，青客公寓的C輪融資完成的更早，也更為低調(diào)。

在2018年4月，由摩根士丹利以及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投，青客公寓完成了C輪融資，不同于一年后自如、蛋殼的高達(dá)數(shù)十億美元的估值以及數(shù)億美元的融資，本輪青客融資金額約為數(shù)千萬(wàn)美金。至此，青客累計(jì)融資額已超過(guò)1億美元。

但顯然，為了在未來(lái)“活下去、活得好”，青客公寓有著更大的資金需求。

成軍七年，難脫虧損深潭

一直以來(lái)，長(zhǎng)租公寓均是一個(gè)充滿爭(zhēng)論的產(chǎn)業(yè)。一方面，頭部企業(yè)在規(guī)模得不斷快速擴(kuò)張中，吸引到越來(lái)越多資本的青睞；另一方面，行業(yè)整體盈利難題未解，長(zhǎng)期“燒錢”的后遺癥最終使得諸多中小參與者以資金鏈斷裂寥寥收?qǐng)觥?/p>

在柏文喜看來(lái)，分散式長(zhǎng)租公寓實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵，還是如何提升營(yíng)收、降低成本來(lái)提升經(jīng)營(yíng)和通過(guò)規(guī)模擴(kuò)展來(lái)取得規(guī)模效應(yīng)兩條腿走路的方式實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)層面上的真正盈利，而不能只是靠燒錢來(lái)推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。

形成有效的盈利機(jī)制是企業(yè)擴(kuò)張之余，最為迫切需要考慮的問(wèn)題，然而這個(gè)問(wèn)題即便對(duì)于在行業(yè)摸索七年的青客來(lái)說(shuō)，仍非易事。

2012年，青客公寓在上海市近郊嘉定區(qū)正式成軍，作為早期進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)的試水者，在當(dāng)?shù)卣拇罅χС窒?，青客迅速形成?guī)模，截至2019年上半年末，簽約公寓數(shù)量約9.76萬(wàn)間，覆蓋上海、北京、杭州、南京等多個(gè)一二線城市，成為規(guī)模位于分散式長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域前五的佼佼者。

同多數(shù)分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)一樣，青客的主要模式是通過(guò)將相對(duì)簡(jiǎn)陋的房間改造為標(biāo)準(zhǔn)化房間，并出租給有需求的客戶以賺取租金利差及增值服務(wù)費(fèi)用。

不過(guò)，從上海嘉定區(qū)、閔行區(qū)起家的青客公寓，也使其與房源扎堆在城中心的自如、蛋殼等企業(yè)，在定位上有所不同。

公開資料顯示，青客公寓獲取房源主要集中在距城中心相對(duì)較遠(yuǎn)的地鐵等軌交沿線上，這樣的差異化定位，一方面為青客提供了相對(duì)輕松的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，降低房源獲取難度，同時(shí)較低的租金也有利于公司保持較高的出租率。

在截至2019年6月30日的九個(gè)月內(nèi)，青客公寓的平均單間每月租金為1149元人民幣，在扣除折扣后降至1075元，大幅低于自如、蛋殼等一線品牌超過(guò)2000元的平均月租。同時(shí)憑借著不俗的性價(jià)比，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率分別為91.6%和92.4%，也在行業(yè)居首。

但另一方面，這樣的定位也加大了裝修等前期投入的成本比例以及更長(zhǎng)的投資回收期。資料顯示，在長(zhǎng)租公寓的成本構(gòu)成中，裝修成本是排在拿房成本之后，占比第二高的成本項(xiàng)，幾乎占到總成本的17%，同時(shí)作為運(yùn)營(yíng)前的一次性投入，極大地考驗(yàn)企業(yè)的現(xiàn)金流。

根據(jù)招股書披露，在2019年財(cái)年的九個(gè)月中，青客公寓每個(gè)單間平均裝修成本約為1.47萬(wàn)元，而這對(duì)于單間月租金千元的青客無(wú)疑是更大的經(jīng)營(yíng)壓力。

根據(jù)披露，青客最新一期平均租金差比例約為25.1%，對(duì)應(yīng)單間月租金差額約為288.4元，這意味著單間青客公寓，僅收回裝修成本便需要51個(gè)月的時(shí)間，若結(jié)合公司在營(yíng)銷中的折扣以及出租率的情況，收回裝修成本或?qū)⒏L(zhǎng)。

規(guī)模擴(kuò)張放緩，嘗試降低虧損

在行業(yè)內(nèi)，5萬(wàn)間是長(zhǎng)租公寓參與者普遍認(rèn)可的一條盈利線，而在曾經(jīng)的金光杰眼里，這條線似乎應(yīng)該再向上提一提，“12萬(wàn)間房是企業(yè)的盈虧平衡點(diǎn)?！?/p>

發(fā)表上述觀點(diǎn)的背景是青客剛剛完成C輪融資之時(shí)，彼時(shí)，“心里不慌”的青客將2018年的目標(biāo)定位房源數(shù)量突破12萬(wàn)間，營(yíng)收達(dá)到12億元。而據(jù)媒體報(bào)道，青客的12萬(wàn)目標(biāo)是在求穩(wěn)的前提下設(shè)立的，事實(shí)上，在過(guò)去的幾年時(shí)間內(nèi)，青客累計(jì)簽約房間數(shù)量均保持著翻番增長(zhǎng)的速度。

作為一個(gè)微利行業(yè)，規(guī)模是企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利的重要途徑，而帶領(lǐng)青客突破自己口中的“盈虧平衡點(diǎn)”，無(wú)疑也是彼時(shí)金光杰迫切想要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

然而最終青客這個(gè)看似不大的目標(biāo)卻未能實(shí)現(xiàn)。在2018財(cái)年末，青客公寓已簽約公寓總量為9.65萬(wàn)間，隨后，青客得快速擴(kuò)張戛然而止，截至今年6月30日，青客累計(jì)簽約房間總數(shù)定格在9.76萬(wàn)間，9個(gè)月增幅僅1%。

對(duì)此，柏文喜認(rèn)為，近一年來(lái)青客在管公寓數(shù)量方面近乎停滯，應(yīng)該說(shuō)是青客在致力于管理和運(yùn)營(yíng)提升，希望改善業(yè)績(jī)，停止擴(kuò)張有放緩規(guī)模以減少虧損之意。

可以看到，規(guī)模擴(kuò)張成為一把雙刃劍，青客或有意通過(guò)收斂擴(kuò)張動(dòng)作，以強(qiáng)化自身的營(yíng)運(yùn)能力。

此外，在傳統(tǒng)租賃業(yè)務(wù)盈利空間極為有限的背景下，近年來(lái)，青客也有意在增值服務(wù)上尋求突破。在解讀2017年財(cái)報(bào)時(shí)，金光杰曾表示，2017年雖然增值服務(wù)的百萬(wàn)收入規(guī)模不足公司5.7億元總營(yíng)收的1%，但公司很看好增值服務(wù)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

事實(shí)上，從近兩年數(shù)據(jù)上看，青客的增值服務(wù)貢獻(xiàn)率確實(shí)有顯著提升。截至2018財(cái)年結(jié)束時(shí)，增值服務(wù)及其他方面收入已接近總收入9.2%，其中，寬帶成為最主要的貢獻(xiàn)力量，期間實(shí)現(xiàn)收入5114.5萬(wàn)元，而在2019財(cái)年的前9個(gè)月中，該項(xiàng)收入進(jìn)一步增長(zhǎng)為5624.2萬(wàn)元。

但同時(shí)，青客公寓也因?qū)拵зM(fèi)用較高等問(wèn)題常常被詬病。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，青客公寓選擇通過(guò)增值服務(wù)增加收入，無(wú)疑是在租賃業(yè)務(wù)之外的一個(gè)重要補(bǔ)充，但亦需要強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量，并給予租客更多的選擇空間，此外，公司也可以通過(guò)更好地利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，為租客提供更為便利、優(yōu)惠的第三方服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)雙贏的最好結(jié)果。

據(jù)悉，青客公寓本次IPO所募資金的一部分將用于擴(kuò)張現(xiàn)有覆蓋的公寓和房間數(shù)量。在規(guī)模至上的長(zhǎng)租公寓行業(yè)中，青客公寓不會(huì)繼續(xù)將規(guī)模停留在10萬(wàn)門檻之前，而未來(lái)，青客公寓能否如愿建立良好的盈利模式，并進(jìn)一步將規(guī)模做大，藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。

*本文來(lái)源：藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，作者：莫遲，原標(biāo)題：《青客沖擊IPO前夜：4年難填“裝修坑”擴(kuò)張停滯，欲解盈利困局？》。