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生存還是死亡，2019年的長(zhǎng)租公寓面臨終極選擇。

2018年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)問(wèn)題不斷，目前已經(jīng)有多達(dá)25家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)。

但另一邊，一些長(zhǎng)租公寓的頭部企業(yè)已在謀求上市，如青客公寓、自如、蛋殼等，包括集中式和分散式公寓。

長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)過(guò)幾年的跑馬圈地、長(zhǎng)租公寓進(jìn)入了深度整合期，要么破產(chǎn)被重組，要么上市。資本要求變現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)也需要更多的金融支持，頭部企業(yè)的資本化提上日程。

但長(zhǎng)租公寓依然要解決內(nèi)生性問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)水平與盈利能力，才是核心。在這個(gè)層面，擁有融資和運(yùn)營(yíng)能力的開(kāi)發(fā)商旗下長(zhǎng)租公寓優(yōu)勢(shì)更加凸顯。

長(zhǎng)租“冰與火”

繼南京樂(lè)伽公寓之后，又一家區(qū)域型長(zhǎng)租公寓出事了。

10月8日，河南悅?cè)绻⒐?，其投入?600套公寓，因面臨經(jīng)營(yíng)及資金壓力，無(wú)力維持經(jīng)營(yíng)。

此前的9月，悅?cè)缫呀邮芰肃嵵荼冗d達(dá)美公寓的并購(gòu)重組。工商信息顯示，比遜達(dá)美已100%持有悅?cè)绻⒐蓹?quán)，法定代表人也已變更。

悅?cè)绻?chuàng)立于2014年，曾一度在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓品牌指數(shù)排行榜上位列第八。

悅?cè)绮⒎莻€(gè)案。2018年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)問(wèn)題不斷，寓見(jiàn)公寓、好租好住、愛(ài)公寓、杭州德寓等接連曝出資金鏈問(wèn)題，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有多達(dá)25家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)。

今年2月，寓見(jiàn)公寓資金鏈斷裂后被麥家公寓收購(gòu)；3月，資金鏈斷裂的蘇州樂(lè)棧公寓被蜜蜂村落網(wǎng)絡(luò)科技公司收購(gòu)；8月，樂(lè)伽公寓宣布倒閉。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，目前資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善的公寓，多為第三方獨(dú)立品牌公寓，他們大多成立于四五年前，在短短的時(shí)間里快速擴(kuò)張，又迅速消亡。

同策咨詢(xún)總監(jiān)張宏偉表示，長(zhǎng)租公寓“陣亡”，一大半都是資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，其中很多不乏“租金貸”的身影。隨著“租金貸”被禁，大量中小型運(yùn)營(yíng)商怎樣生存已成了最大問(wèn)題。再加上資產(chǎn)證券化融資受阻，長(zhǎng)租公寓“錢(qián)”景堪憂。

據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，2019年上半年僅有5筆住房租賃ABS獲批，對(duì)比2018年多筆首單動(dòng)輒50億至100億的規(guī)?？s水很多。

一邊是海水，一邊是火焰。今年又或?qū)⑹情L(zhǎng)租公寓的上市年。10月7日，長(zhǎng)租公寓品牌青客公寓向美國(guó)證監(jiān)會(huì)提交IPO文件，計(jì)劃在納斯達(dá)克上市，預(yù)計(jì)融資超1億美元，有望成為長(zhǎng)租公寓上市第一股。招股書(shū)顯示，2018年底，青客公寓房源數(shù)量達(dá)到了9.12萬(wàn)間，位列國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商第三位。

另有消息顯示，蛋殼公寓也計(jì)劃赴美上市，募資金額為6億-7億美元。

此外，頭部企業(yè)自如也傳出計(jì)劃赴美上市，籌集5億-10億美元。不過(guò)，10月14日，自如CEO熊林表示，長(zhǎng)租公寓已進(jìn)入精耕期，目前并不急于上市。

長(zhǎng)租公寓歷經(jīng)數(shù)年發(fā)展，出現(xiàn)了兩極分化的局面。而那些能夠走出經(jīng)營(yíng)困境的，多有資本的支持。

公開(kāi)資料顯示，包括紐信創(chuàng)投、賽富、摩根士丹利、凱欣資本在內(nèi)，幾年來(lái)青客公寓融資累計(jì)超過(guò)1億美元。

分散式長(zhǎng)租公寓的頭部企業(yè)更受資本青睞。今年3月，蛋殼公寓獲5億美元C輪融資，投后估值超20億美元；自如則于今年6月獲5億美元B輪融資，投后估值50億美元。

深度整合來(lái)臨

就近年長(zhǎng)租公寓的模式而言，無(wú)論是分散式還是集中式，都具有天然的不足。運(yùn)營(yíng)商高度依賴(lài)地產(chǎn)資源，要想占領(lǐng)市場(chǎng)，就得不斷砸資金盤(pán)下房源，成為“二房東”，再出租給租客。

目前還存活的長(zhǎng)租公寓，依然在不斷擴(kuò)張。10月14日，克而瑞發(fā)布長(zhǎng)租公寓排行榜，榜單顯示，在獨(dú)立第三方品牌中，魔方、樂(lè)乎、窩趣管理規(guī)模位列前三；頭部企業(yè)仍處于較為激進(jìn)的擴(kuò)張狀態(tài)。

在這種模式下，運(yùn)營(yíng)商很難盈利。以青客公寓為例，招股書(shū)顯示，截至2019年6月30日的前9個(gè)月，凈收入為8.979億元，但凈虧損達(dá)3.73億元；2017年、2018年，青客的凈虧損分別達(dá)2.45億元和4.98億元。

青客公寓也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)招股書(shū)，其主要收入來(lái)源是租金貸的資金。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元，預(yù)付租金總額為7.9億元人民幣。

在租金貸模式下，一旦資金鏈斷裂，租客和房東就會(huì)陷入尷尬的境地，避免不了損失。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)平均利潤(rùn)水平僅在2%~4%，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上。

房企旗下的長(zhǎng)租公寓雖有母公司支持，但也經(jīng)歷了盤(pán)整，2019年上半年，萬(wàn)科“萬(wàn)村計(jì)劃”全面暫停簽約新房源，朗詩(shī)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)擬剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

發(fā)展到現(xiàn)在，行業(yè)要求精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。克而瑞稱(chēng)，在當(dāng)前行業(yè)背景下，房企系的發(fā)展重心由追求規(guī)模增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、提質(zhì)量。

今年前三季度，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓開(kāi)業(yè)規(guī)模分別是82000間、60000間，排名前二；旭輝領(lǐng)寓、朗詩(shī)寓、碧桂園碧家國(guó)際社區(qū)等，總計(jì)新增體量超10000間。

作為房企系長(zhǎng)租公寓龍頭，萬(wàn)科、龍湖均在2019年中報(bào)提出，要提升項(xiàng)目開(kāi)業(yè)效率與經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。

龍湖集團(tuán)CEO邵明曉表示，冠寓在去年已開(kāi)業(yè)超過(guò)5.3萬(wàn)間，今年按規(guī)劃將累計(jì)開(kāi)業(yè)近10萬(wàn)間，2020年達(dá)到20億元以上收入。龍湖冠寓披露，預(yù)計(jì)明年將實(shí)現(xiàn)盈利。

前述公司均認(rèn)為，隨著行業(yè)重新洗牌，包括資金在內(nèi)的一系列資源會(huì)向頭部企業(yè)高度集中，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商要想走得更遠(yuǎn)，必須要解決盈利模式問(wèn)題。

同策咨詢(xún)指出，從租金收益率來(lái)看，如果僅靠租金，長(zhǎng)租公寓很難建立起長(zhǎng)效的盈利模式；部分有能力的企業(yè)，可以通過(guò)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)獲得租金現(xiàn)金流、資產(chǎn)增值以及未來(lái)資產(chǎn)證券化的預(yù)期。

對(duì)房企而言，加大重資產(chǎn)、自持住宅用地的比例有更大的底氣，比如萬(wàn)科多次通過(guò)公開(kāi)招拍掛的方式獲取自持性住宅用地。

除了租金收入，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)還具備資產(chǎn)增值屬性，有增值預(yù)期；對(duì)泊寓而言，萬(wàn)科已經(jīng)規(guī)劃未來(lái)通過(guò)REITs的方式實(shí)現(xiàn)退出。

*本文來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，作者：張曉玲,陳小榕，原標(biāo)題：《長(zhǎng)租公寓“冰與火”：頭部企業(yè)忙上市 25家已“陣亡”》。