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近期，長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)蛋殼公寓謀求赴美上市的消息在業(yè)內(nèi)盛傳。與此同時(shí)，行業(yè)內(nèi)的另一家頭部企業(yè)自如公寓考慮明年赴美IPO的消息也隨之傳開。一時(shí)間，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的兩大頭部企業(yè)步入了長(zhǎng)租公寓第一股的爭(zhēng)奪賽中。

無論花落誰家，可以預(yù)見的是，隨著資本進(jìn)一步向頭部聚攏，百花齊放的長(zhǎng)租公寓行業(yè)整合洗牌無疑加劇，而資本市場(chǎng)也將助力魚龍混雜的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)一步健全行業(yè)生態(tài)，使其走向規(guī)范發(fā)展。

相繼計(jì)劃赴美上市

近日有消息稱，自如公司考慮明年美國(guó)IPO，募資金額最高10億美元。而就在前一天，蛋殼公寓也據(jù)稱計(jì)劃最快于今年赴美上市，募資金額為6至7億美元。但隨后蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，“目前尚未接到任何消息，對(duì)市場(chǎng)傳言一律不予置評(píng)?！遍L(zhǎng)租公寓的兩大頭部企業(yè)一前一后傳出IPO的消息，在2019年平靜的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)里泛起了一絲漣漪。

曾幾何時(shí)，長(zhǎng)租公寓一度是資本追逐的風(fēng)口，特別在政策引導(dǎo)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的背景下，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以及其他相關(guān)業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)，野蠻生長(zhǎng)，更有業(yè)內(nèi)推測(cè)其背后潛藏著一個(gè)萬億級(jí)市場(chǎng)，吸引了各路資金紛紛入局、跑馬圈地。

但隨著近兩年一級(jí)市場(chǎng)資金收緊，長(zhǎng)租公寓爆雷現(xiàn)象屢見不鮮，行業(yè)在今年進(jìn)入了“冷靜期”，相比此前資本的狂熱，今年可謂“涼涼”。從融資情況來看，去年至今行業(yè)的融資情況并不樂觀，鮮有的融資案例都在幾個(gè)頭部企業(yè)身上。

2018年1月，自如完成了40億人民幣A輪融資，估值200億元人民幣，由華平投資、紅杉資本中國(guó)基金、騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，華興新經(jīng)濟(jì)基金、融創(chuàng)中國(guó)、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機(jī)構(gòu)跟投。據(jù)了解，這是當(dāng)時(shí)中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)規(guī)模最大的一筆融資。

而在今年3月，蛋殼公寓宣布完成了5億美元的C輪融資，由老虎環(huán)球基金、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本跟投以及CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續(xù)跟投，此輪融資結(jié)束后，蛋殼公寓的估值超過20億美元。

2019年6月又有消息稱，自如正在進(jìn)行的B輪融資接近尾聲，已募集約5億美元，估值約45億美元，不過并未官宣。在邁點(diǎn)研究院、易居克而瑞、睿和智庫等各第三方評(píng)比榜單中，蛋殼公寓和自如幾乎一直維持在行業(yè)前二位，從企業(yè)規(guī)模和品牌影響力等方面均優(yōu)于其他競(jìng)品。其中，自如對(duì)外透露的最新數(shù)據(jù)為85萬間，近乎于蛋殼公寓45萬間的兩倍。

為整合尋求長(zhǎng)足資金

2016年，國(guó)務(wù)院推出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，長(zhǎng)租公寓因此迎來了新的機(jī)會(huì)，各大房企、金融機(jī)構(gòu)開始陸續(xù)布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。2017年租售同權(quán)政策的提出讓長(zhǎng)租公寓這一新興行業(yè)迎來了爆發(fā)式發(fā)展，更多的地產(chǎn)商、酒店集團(tuán)等也紛紛入場(chǎng)。有數(shù)據(jù)顯示，2018年，隨著資本的大量涌入，長(zhǎng)租公寓全年總?cè)谫Y規(guī)模超過700億美元。

但是，資本欣欣向榮、企業(yè)快速擴(kuò)張也引發(fā)了諸多行業(yè)亂象和爭(zhēng)議，房屋質(zhì)量隱患、甲醛超標(biāo)問題、誘導(dǎo)租金貸問題頻頻被曝出，包括蛋殼公寓、自如在內(nèi)的多家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商都一度被推向風(fēng)口浪尖。據(jù)了解，2019年上半年，多家長(zhǎng)租公寓品牌被租戶質(zhì)疑甲醛超標(biāo)。

隨著甲醛超標(biāo)、頻涉租金貸等問題被擺置臺(tái)面，長(zhǎng)租公寓迎來“分水嶺”，2019年行業(yè)“洗牌”仍在加速。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2018年9月至今，共有13家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂跑路或者被收購，例如麥家公司收購上海寓見，蜜蜂村落收購蘇州樂棧，安歆集團(tuán)收購逗號(hào)公寓等；今年初，拿到融資僅三四個(gè)月就被曝出提前與房東解約的愛上租被蛋殼公寓收購；此外，我愛我家宣布將全資收購藍(lán)海購。

行業(yè)的整合洗牌需要長(zhǎng)足資金的支持，因此有業(yè)內(nèi)人士揣測(cè)，自如、蛋殼公寓紛紛謀求赴美上市，或許并非是長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)已經(jīng)做得很好，更多的是為了“活下去”，而前期投入的資本也已經(jīng)開始著急退出。

盈利模式待解行業(yè)仍需規(guī)范

值得注意的是，看似欣欣向榮的長(zhǎng)租公寓背后卻是頻頻虧損的傷痕累累。據(jù)媒體報(bào)道，今年6月，中信國(guó)安集團(tuán)旗下公司管理的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)“國(guó)安家”，由于資金狀況緊張拖欠房東的租金，諸多租客遭到房主逼迫搬家，租客已經(jīng)支付的房租也較難退回。與此同時(shí)，朗詩集團(tuán)5月亦公告稱，將處于虧損階段的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán)。2018年，隨著規(guī)模的擴(kuò)張，朗詩集團(tuán)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)虧損從0.44億元進(jìn)一步擴(kuò)大至1.9億元。近期的南京樂咖公寓宣布停止運(yùn)營(yíng)也為行業(yè)敲響了警鐘，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)“高進(jìn)低出”的經(jīng)營(yíng)模式存在嚴(yán)重缺陷，已為長(zhǎng)租市場(chǎng)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。

從2018年年報(bào)數(shù)據(jù)來看，大部分長(zhǎng)租公寓品牌處于虧損狀態(tài)。而自2018年下半年起，已有數(shù)十家公寓品牌因資金鏈斷裂停止運(yùn)營(yíng)。受制于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”，看似前景可期的長(zhǎng)租公寓至今未能給出清晰的盈利模式。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓這個(gè)住房租賃市場(chǎng)的新事物，易觀高級(jí)分析師陳濤認(rèn)為其在法律法規(guī)、金融管理環(huán)境等方面的限制下，運(yùn)營(yíng)模式暫時(shí)沒有很大的突破。此外，由于長(zhǎng)租公寓快速的盲目擴(kuò)張，部分運(yùn)營(yíng)商在企業(yè)內(nèi)部管理上還相當(dāng)不完善，導(dǎo)致后續(xù)的一系列混亂現(xiàn)象無法解決。因此，在行業(yè)的整合洗牌期，長(zhǎng)租公寓要告別過去粗放式的發(fā)展，走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，才能謀求長(zhǎng)足的可持續(xù)性發(fā)展。

在盈利方面，2018年下半年開始，國(guó)家針對(duì)企業(yè)利用租金貸實(shí)現(xiàn)高杠桿擴(kuò)張開啟的嚴(yán)監(jiān)管模式，也讓長(zhǎng)租公寓平臺(tái)面臨更大的現(xiàn)金流壓力。即便頭部平臺(tái)也仍面臨盈利難題，如蛋殼公寓方面上半年曾回應(yīng)媒體表示目前蛋殼單間模式是盈利的，但整體尚未盈利。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，且不說蛋殼、自如急于上市是否真的為了尋求充足資金的支持，如果行業(yè)的這兩大頭部企業(yè)真能登陸資本市場(chǎng)，在資本市場(chǎng)的助力下，起碼能規(guī)范其發(fā)展，從而進(jìn)一步引領(lǐng)行業(yè)健全生態(tài)，加速行業(yè)的整合洗牌和規(guī)范行業(yè)的運(yùn)作。但持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)模式、實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流對(duì)其來說更加重要。

*本文來源：證券時(shí)報(bào)，作者：卓冰，原標(biāo)題：《自如、蛋殼爭(zhēng)做長(zhǎng)租公寓第一股，行業(yè)洗牌急謀資本“輸血”？》。