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近年來，國內(nèi)長租公寓公司謀求上市傳聞不斷。直到一周前，業(yè)內(nèi)終于出現(xiàn)首家提交IPO申請的長租公寓。

美東時間10月7日，長租公寓品牌青客向美國證券交易委員會遞交了招股文件，計劃登陸納斯達克，欲以發(fā)行ADS（美國存托股票）的形式募資至多1億美元。若順利，青客公寓將成為長租公寓海外上市第一股。

不僅青客，此前包括蛋殼、自如等頭部長租公寓品牌都相繼被曝出正籌備上市。媒體報道稱，蛋殼計劃最快于今年赴美上市，擬募資金額為6億至7億美元；鏈家旗下長租公寓品牌自如考慮將于明年在美國上市，擬籌資5億至10億美元。

針對上市傳聞，10月14日，自如CEO熊林對外回應(yīng)稱“暫不急于啟動IPO，也沒有明確的時間表”。在熊林看來，長租業(yè)務(wù)具有復(fù)雜性強、產(chǎn)業(yè)鏈重、需標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營，

但經(jīng)過幾年發(fā)展，長租模式被越來越多人認(rèn)可。

“整個行業(yè)從創(chuàng)業(yè)期進入精耕期，行業(yè)從業(yè)者需要更穩(wěn)健、更耐心、更長期的投入到這項事業(yè)中?！彼硎?。

從資本寵兒到資本困局

長租公寓最初被大眾所廣泛認(rèn)知，來自于資本的助力。

2014年，小米集團創(chuàng)始人、董事長兼CEO雷軍斥資1億元投資了一家以租房切入青年和創(chuàng)業(yè)者人群的新創(chuàng)公司YOU+(優(yōu)家)國際青年公寓，引發(fā)媒體和社會各界人士的熱議和實地探訪，YOU+迅速躥紅。

從2015年開始，在紅利政策的導(dǎo)向下，房企、國內(nèi)酒店管理公司、資本、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等也嗅到了契機，紛紛加入其中，長租公寓熱度持續(xù)上升。

2015年，鉑濤酒店推出旗下公寓品牌窩趣公寓，漢庭酒店發(fā)布城家公寓；同年，龍頭房企萬科成立了泊寓，龍湖成立冠寓；白領(lǐng)公寓品牌蛋殼也在2015年成立，次年，成立了5年之久的自如脫離鏈家，正式獨立運作。與此同時，華平投資低調(diào)在2012年對魔方公寓投6000萬美元后，2015年再次追加1.4億美元投資。

根據(jù)邁點研究院報告測算，截至2017年底，國內(nèi)重點城市集中式品牌長租公寓門店約為2000家，房間數(shù)約為16萬間。但報告也指出，國內(nèi)公寓市場中，服務(wù)式公寓市場規(guī)模尚不及10%，而分散式長租公寓占比則近8成。

由于分散式長租公寓獲取物業(yè)門檻相對更低，對于交通及地理位置的要求較寬松，因此整體規(guī)模上，分散式長租公寓發(fā)展更為迅速。一時間，市場上分散式長租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)，包括蛋殼、自如、青客、包租婆、優(yōu)客逸家、魔飛等。

青客在2012年成立于上海，是國內(nèi)較早一批長租公寓玩家。其定位為白領(lǐng)公寓租賃，并提出“要為1000萬青年人提供住房”的目標(biāo)。

入局以來，青客從未停下積極擴張的步伐，從最初僅運營上海地區(qū)的不足1000套房源，到2018年底，青客已運營房源近10萬間，業(yè)務(wù)范圍覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京、嘉興等城市。

快速擴張需要資金的支持。天眼查顯示，截至目前，青客公寓已完成了4輪融資。2012年6月，青客獲得紐信創(chuàng)投天使投資；2014年9月，獲達晨創(chuàng)投的A輪融資；2015年6月，完成由賽富投資基金和老股東紐信創(chuàng)投的1.8億元B輪融資；2018年4月，青客再宣布完成數(shù)千萬美元的C輪融資，由摩根士丹利管理的私募基金以及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投。

盡管如此，青客依然深陷長期虧損的境地。

其招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓的營業(yè)收入為8.979億元，處于虧損狀態(tài)，凈虧損額為3.73億元。在2017年及2018財年，凈虧損數(shù)字分別為2.45億元和4.99億元。

在資金方面，到2019年6月底，青客公寓的總資產(chǎn)20.3億元，總負(fù)債則高達27億元，資產(chǎn)負(fù)債率133%。青客將影響業(yè)績的因素歸咎于擴大公寓網(wǎng)絡(luò)、管理前期資本支出和擴張成本等。

“企業(yè)對于現(xiàn)金流有強依賴性，進入資本寒冬后，融資難度和成本越來越大，只有通過上市來獲取新一輪的資金彈藥?！狈繓|東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂認(rèn)為，青客之所以要在此時上市，也是源于資金的壓力。另外，他談到，面對蛋殼與自如即將上市的風(fēng)聲，房源規(guī)模排名第三的青客（第一自如，第二蛋殼）須搶先一步上市，才可能在未來租賃市場獲得先機。

實際上，青客之外，行業(yè)中不少中小規(guī)模長租公寓更是難上加難。

就在青客遞交招股書同日，河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司（即悅?cè)绻ⅲ┌l(fā)布公告稱，其投入的1600套公寓因面臨巨大的經(jīng)營及資金壓力，已無力維持公司正常經(jīng)營。公司已經(jīng)在今年9月接受了鄭州比遜達美公寓管理有限公司的并購重組。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，公司經(jīng)營管理及房源管理等事宜均由收購方全權(quán)負(fù)責(zé)。
成立于2014年的悅?cè)绻?，在國?nèi)長租公寓品牌指數(shù)排行榜上也曾一度位列第八名。如今的結(jié)局不免讓人唏噓不已。

且2018年以來，隨著長租公寓行業(yè)深陷甲醛門、租房貸等風(fēng)波，行業(yè)暴雷事件不斷。根據(jù)同策研究院統(tǒng)計，從2017年2月至2019年3月，長租公寓“陣亡”名單就有20家，其中包括杭州鼎家、北京昊園恒業(yè)、上海寓見、國安家、長沙咖菲貓公寓等。

部分長租公寓爆倉圖

其中，因為經(jīng)營及資金問題而導(dǎo)致失敗的長租公寓占85%，高速發(fā)展的長租公寓行業(yè)逐漸暴露出短板，大量中小型運營商到了生死攸關(guān)的時候。
中房經(jīng)聯(lián)主席胡景暉表示，從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，長租產(chǎn)業(yè)需要的是長期、大規(guī)模和便宜的資金。但實際上，目前國內(nèi)資本市場基本都是短錢、熱錢、貴錢，聞風(fēng)而動又猝然離場，資金屬性和產(chǎn)業(yè)屬性不匹配，在這樣的局勢下，“實力弱規(guī)模小的企業(yè)不可避免地被吞噬?！?br/>

資本向頭部集中

進入2019年以來，隨著行業(yè)整體融資環(huán)境繼續(xù)收緊，長租公寓的“錢”景呈現(xiàn)了明顯的兩極分化。尾部競爭者淘汰不斷，資本及資源則向頭部集中。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，在2012年至2015年之前，資本市場廣泛投資長租公寓賽道，但由于行業(yè)處于創(chuàng)業(yè)初期，融資數(shù)量及融資額都相對較??；到了2015年，融資數(shù)量達到了峰值，該年融資數(shù)達到23起；而到了2019年截至9月，融資數(shù)僅為6起，但是融資額卻高達114億元，創(chuàng)下2012年來的新高。

圖片來源：貝殼研究院

數(shù)據(jù)表明，從2017年至今，長租公寓市場融資數(shù)及融資額持續(xù)成反比走勢，同時，頭部效應(yīng)愈發(fā)明顯。

圖片來源：貝殼研究院

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計30個長租公寓品牌數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計期內(nèi)，自如、魔方、蛋殼、城家、V領(lǐng)地前五大公寓企業(yè)就獲得了約214億元股權(quán)融資，占30家公寓股權(quán)融資總額的80%。

融資數(shù)額最多的自如在今年完成了B輪融資。天眼查顯示，今年6月，自如獲得了由泛大西洋資本領(lǐng)投，騰訊、紅杉資本等跟投的5億美元融資，投后估值約為50億美元。

對于自如近期回應(yīng)暫緩IPO事件，業(yè)內(nèi)有人士猜測，這或許與自如目前并不缺少資金有關(guān)。
實際上，自2011年成立以來，自如僅獲得三輪融資，A輪融資與A+輪都在2018年完成。其中A輪融資高達40億元人民幣，參投機構(gòu)包括騰訊投資、紅杉資本中國、泛

大西洋資本、天圖資本、華平投資、源碼資本、海峽、新希望等。

以自如近兩年密集的融資姿態(tài)來看，目前擺在自如面前的可選項依然不少。
而另一家長租公寓頭部企業(yè)蛋殼公寓也與自如情況類似。今年3月，蛋殼公寓完成了由老虎環(huán)球基金、螞蟻金服、春華資本等聯(lián)合領(lǐng)投的5億美元C輪融資，投后估值超20億美元。

成立于2015年的蛋殼，雖然成立時間較晚，但截至目前已完成了6輪融資，其背后的投資機構(gòu)還包括華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、愉悅資本等。

房東東公寓學(xué)院創(chuàng)辦人全靂表示，因為行業(yè)“余額”已不多，資本與資源會越來越向頭部企業(yè)傾斜。而長租公寓融資門檻已不是1億-2億元，現(xiàn)在起步融資為10億元，只有這些“玩家”才可繼續(xù)在長租公寓市場內(nèi)奔跑。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波預(yù)測：未來2-3年，頭部企業(yè)將占據(jù)七成以上份額，超九成中小品牌無法在競爭中存活，只能選擇被并購或主動轉(zhuǎn)型。

行業(yè)進入洗牌期

從資本瘋狂涌入到行業(yè)公司暴雷、跑路、資金鏈斷裂，長租公寓行業(yè)追逐規(guī)模的速度也在逐漸放緩，行業(yè)正式進入洗牌階段。

除了被行業(yè)淘汰者，今年以來更有玩家宣布主動退出。5月，詩朗綠色集團正式宣布，計劃剝離總虧損達到2.34億元的長租公寓業(yè)務(wù)；6月，遠洋集團也宣布剝離長租公寓業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)經(jīng)營時間還不足三年。

前貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在一次會議上表示，“兩年前開會的時候，很多企業(yè)家、兄弟是某某公寓的創(chuàng)始人、CEO，今年很多不在了”。
隨著行業(yè)進入深水區(qū)，各大運營商不得不正視擺在面前最大的問題——盈利難。

華菁證券的一份長租公寓行業(yè)研究報告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長租公寓行業(yè)盈利臨界點。但現(xiàn)實情況是，多數(shù)長租公寓企業(yè)的拿房成本加上裝修成本已達80%。

克而瑞研究員房玲曾算了一筆賬，以青客為例，截至2019年上半年，青客的可出租房間數(shù)為96854間，每間的平均月租金為1149元，租金價差為25%。若按此計算，青客每間房每月的價差僅為287元，期間每間房的裝修成本為1.47萬元（2018財年為1.98萬元）。這也意味著，青客需要4-5年才能覆蓋裝修成本，這還不包括期內(nèi)相應(yīng)的裝飾物折舊費用、銷售管理費用及貸款利息。此前青客公寓創(chuàng)始人金光杰曾表示，擁有公寓12萬間才是青客的盈虧平衡點。

截至目前，即使像自如、蛋殼這樣的頭部企業(yè)，也仍未實現(xiàn)盈利。

運營重、成本高、盈利空間小，在這些問題之下，貝殼研究院分析，未來，真正決定企業(yè)能否在競爭中活下來的并不是資本的加持，而是企業(yè)的持續(xù)運營的能力。
雖然長租公寓正在遭遇困境，但是前景依然可期。

根據(jù)CIC報告顯示,中國租賃人口約2.4億,2018年租賃市場規(guī)模達220億美元,2024年預(yù)計達到447億美元。同時，截止2018年12月31日,中國品牌長租公寓的滲透率僅有1.8%,美國的滲透率為46%,德國為35%,中國遠低于發(fā)達國家水平。這也意味著，中國有超過98%的租賃市場仍掌握在個人房東手里。

隨著產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)思維對于經(jīng)營發(fā)揮關(guān)鍵性作用，租賃市場也有望從C2C的粗放局面進入到以商業(yè)利益為基礎(chǔ)、客戶服務(wù)為基石的B2C生態(tài)鏈中。

E+青年公寓CEO 張威加提到，“在產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)思維指導(dǎo)下，企業(yè)會以用戶需求為導(dǎo)向，反向指導(dǎo)上下游各個環(huán)節(jié)”，他認(rèn)為，這有助于從消費者終端出發(fā)到用戶畫像、選址開發(fā)、供應(yīng)鏈建設(shè)，再到內(nèi)部管理系統(tǒng)，真正深入整個長租公寓行業(yè)當(dāng)中做深做精。

“隨著中國租賃市場中新中產(chǎn)的崛起，個性化和多樣化的租住需求將激發(fā)更多租賃業(yè)態(tài)的創(chuàng)新、誕生。”他談到。

但從長遠來看，在各行業(yè)求快的今天，更需要回歸理性?！伴L租公寓最關(guān)鍵是做好租賃的穩(wěn)健經(jīng)營和規(guī)模擴張之間的有效平衡”，貝殼研究院高級分析師黃卉表示，“杜

絕追逐利益的短期投機行為，用長遠和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿足租客需求、提供品質(zhì)租賃服務(wù)為核心，促進行業(yè)在正確的軌道上前進?！?/p>

*本文來源：微信公眾號“全天候科技”（ID：iawtmt），作者：劉荻青，原標(biāo)題：《長租公寓冰火兩重天》。