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曾被視為新風(fēng)口的長租公寓市場，到了泡沫破滅之時。

自去年至今，市場已明顯看清長租公寓短期難以盈利的現(xiàn)狀，房企主要玩家紛紛退場或沉寂，長租公寓創(chuàng)業(yè)企業(yè)更多因“租金貸”暴雷紛紛倒下，幸存者亦陷入資金鏈緊張、增長乏力的困局。

長租公寓困境

過去幾年，隨著政策支持及資本熱潮，長租公寓市場成為熱門風(fēng)口。一時間，市面上涌現(xiàn)了不同類型的長租公寓運營商，主要包括“房企系”、“中介系”、“酒店系”、“創(chuàng)業(yè)系”等。

按房源規(guī)模，房企系頭部玩家分別為萬科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領(lǐng)寓，第二梯隊主要是碧桂園的碧家國際社區(qū)、朗詩寓及華潤有巢等。

創(chuàng)業(yè)系及中介系的前三名玩家分別為鏈家的自如、我愛我家的相寓及蛋殼公寓，房源規(guī)模分別為85萬間、70萬間及50萬間，青客公寓（青客國際集團(tuán)）排在第四位，房源規(guī)模為10萬間。

但無論是背靠開發(fā)商的房企系、經(jīng)驗豐富的中介系、還是懂互聯(lián)網(wǎng)運作的創(chuàng)業(yè)系，長租公寓重資本運行模式下，均面臨著盈利難的困局。

萬科曾力推長租公寓，但發(fā)展并不順利?！叭f村計劃”是萬科泊寓品牌下推出的租賃住宅業(yè)務(wù)模式之一，即萬科從城中村居民手中租入2000多棟房子，租期10-12年。今年7月份，萬科對“萬村計劃”主動違約，宣布徹底放棄城中村房源。萬科“黑馬”職業(yè)經(jīng)理人薛峰，升至萬科長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理不到半年便離職。

另一家房企朗詩綠色集團(tuán)（0106.HK）旗下長租公寓品牌“朗詩寓”長期難以盈利，今年已從上市公司剝離。據(jù)了解，“朗詩寓”運營兩年，合計虧損2.4億元。此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（3377.HK）稱將在年內(nèi)剝離長租公寓業(yè)務(wù)。

中介系與創(chuàng)業(yè)系的長租公寓本質(zhì)是“二房東”生意，通常依靠融資“燒錢”擴(kuò)張，以期形成規(guī)模效應(yīng)降低成本。急切圈地思路之下，平臺更聯(lián)合第三方金融機構(gòu)以“租金貸”撬動杠桿，以獲得足夠擴(kuò)張資金。

所謂“租金貸”模式，即租客與金融機構(gòu)簽訂分期付款的租賃貸款合同，金融機構(gòu)將該筆貸款一次性付給長租公寓公司，后者需按季或按月分期付給房東，剩下的資金形成資金池用來規(guī)模擴(kuò)張。

上述模式下，一旦長租公寓公司資金鏈斷裂，房東會因未收到租金而收回房子，租客則不僅沒房住還要背負(fù)一筆金融貸款。隨著長租公寓暴雷現(xiàn)象增加，從去年開始“租金貸”引發(fā)的糾紛不斷，引來監(jiān)管部門嚴(yán)查。

進(jìn)入2018年后，由于金融政策收緊，中小型長租公寓大量暴雷，如上海寓見公寓、杭州鼎家公寓、愛公寓等；進(jìn)入2019年，雷潮仍在繼續(xù)，近期就出現(xiàn)河南悅?cè)绻⒁蚪?jīng)營和資金壓力被收購、南京的君創(chuàng)公寓直接爆雷跑路等事件。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年至今超過25家長租公寓運營商因資金鏈斷裂而破產(chǎn)。

上市能否破局

在此背景下，蛋殼公寓、青客公寓近期均謀求上市融資輸血。鏈家旗下長租公寓品牌自如也傳出明年上市的消息。

成立于2015年的蛋殼公寓，目前已經(jīng)經(jīng)歷了6輪融資，投資方包括螞蟻金服、老虎環(huán)球基金、愉悅資本等。而蛋殼公寓在提交上市申請前一天，還獲得華人文化投資基金和春華資本的1.9億美元融資。

目前，老虎環(huán)球基金持有蛋殼公寓20%的股權(quán)，蛋殼公寓創(chuàng)始人高靖持股14.2%，愉悅資本持股15.7%，螞蟻金服持股7.8%。

成立于2013年的青客公寓，自成立以來總計獲得4輪融資，投資方包括鈕信創(chuàng)投、賽富基金等，其最近的一筆融資為2018年4月獲得的數(shù)千萬美元的C輪融資，投資方為摩根士丹利旗下基金和凱欣資本。

目前青客公寓由創(chuàng)始人金光杰持股27.6%，凱欣資本持股30.6%，鈕信創(chuàng)投、賽富基金及摩根士丹利的基金分別持股9.3%、8.9%和8.9%。

招股書顯示，截至今年三季度，蛋殼公寓總計在全國13個城市運營40.7萬間房，其房源數(shù)量在不到4年的時間里增加了166倍，在長租公寓企業(yè)中增速最快。截至6月底，蛋殼公寓租客入住率為89%，租客續(xù)租率超過了51%。

但蛋殼公寓近兩年虧損持續(xù)擴(kuò)大。2017年蛋殼公寓營收6.56億，2018年營收同比增長307%至26.75億，2017年的凈虧損為2.7億，2018年虧損同比擴(kuò)大403%至13.7億。今年前三季度，蛋殼公寓營收50億，凈虧損擴(kuò)大至25.16億。

青客公寓也不例外。2017年至2018年營收分別為5.2億、8.9億，凈虧損分別為1.9億、4.3億。今年上半年，青客公寓營收8.98億，同比增51%，凈虧損為3.7億元。

蛋殼公寓與青客公寓的現(xiàn)金流也堪憂。截至今年9月底，蛋殼公寓經(jīng)營現(xiàn)金凈流量為-8億，資產(chǎn)負(fù)債率為99.8%；青客公寓截至今年6月底的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)133%。 

值得注意的是，蛋殼公寓主要的資金來源為租金貸。招股書披露，2017年至2019年9月底，其來自金融機構(gòu)的預(yù)付款分別為9.4億、21.3億和31.1億；租客預(yù)付款分別為1.1億、2.8億和7.9億。二者之間的資金差額產(chǎn)生資金池，用于擴(kuò)張房源或資本開支。

青客公寓也對租金貸依賴較高。招股書顯示，截至今年6月底，青客公寓與11家金融機構(gòu)合作，主要是為分期付款貸款提供融資，在其租賃平臺中，有65.2%的租金由分期貸款支付。

隨著國內(nèi)部分主要城市出手整治“租金貸”亂象，蛋殼公寓已減少使用租金貸支付租金。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年9月底，其租金貸支付租金的比重分別為91.3%、75.8%和67.9%。

為了穩(wěn)定現(xiàn)金流和獲得更多資金支持，蛋殼公寓、青客公寓等選擇上市融資，自如則在去年發(fā)行了多個房租信托計劃。

*本文來源：微信公眾號“大摩財經(jīng)”（ID：damofinance），作者：海星，原標(biāo)題：《長租公寓大退潮 蛋殼公寓等急謀上市》。