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今年10月底相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2019中國(guó)主題公園調(diào)查報(bào)告》顯示，從全球市場(chǎng)看，中國(guó)市場(chǎng)仍是主題公園領(lǐng)域的新興市場(chǎng)，但在過(guò)去的18個(gè)月里，中國(guó)主題公園建設(shè)放緩，包括一些新建項(xiàng)目宣布延遲開業(yè)等。

這其中就包括山水文園與美國(guó)六旗娛樂(lè)集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“美國(guó)六旗集團(tuán)”或“六旗娛樂(lè)”）合作的11個(gè)六旗樂(lè)園項(xiàng)目，從今年2月被曝出延期一年左右開業(yè)后，根據(jù)執(zhí)惠了解的最新境況，不排除有再次延期開業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)主題公園市場(chǎng)發(fā)展的潛力空間已無(wú)需贅述，六旗娛樂(lè)作為全球最大的區(qū)域性主題公園和北美最大的水上樂(lè)園運(yùn)營(yíng)商，也能佐證它的江湖地位，其與山水文園這家地產(chǎn)基因濃厚的投資者“綁定”，幾番運(yùn)作就是11個(gè)樂(lè)園項(xiàng)目，也能看出它打開中國(guó)市場(chǎng)的“切切”之心。

這些樂(lè)園只是號(hào)稱分別投資300億、350億項(xiàng)目的組成部分，地產(chǎn)、主題樂(lè)園是其中兩個(gè)關(guān)鍵板塊，若論體量，地產(chǎn)或超過(guò)樂(lè)園。這是一個(gè)我們很熟悉的組合、打法或模式。

透視其中， 國(guó)際IP、地產(chǎn)商、地方政府各取所需的合拍模式，正因?yàn)楹暧^環(huán)境包括地產(chǎn)政策的變化，有了一些不同以往的“謀算”，這讓曾經(jīng)相對(duì)整齊的合作步驟，夾雜了更多的變數(shù)。

國(guó)際IP的中國(guó)生意，接下來(lái)將怎么做？

國(guó)際IP掘金中國(guó)：大張旗鼓到偃旗息鼓？

六旗娛樂(lè)（也稱“美國(guó)六旗集團(tuán)“）與山水文園的“命運(yùn)捆綁”，早在2014年即已開始。

據(jù)新華網(wǎng)2014年8月的報(bào)道，山水文園集團(tuán)總裁張曉梅介紹，（2014年）6月25日，山水文園集團(tuán)已與美國(guó)六旗集團(tuán)達(dá)成排他性的戰(zhàn)略合作，雙方將共同努力推動(dòng)“山水六旗文旅小鎮(zhèn)”在中國(guó)的項(xiàng)目拓展。

注意，這里是“排他性的戰(zhàn)略合作“，可見雙方合作的決心。

張曉梅同時(shí)透露，山水文園計(jì)劃用十年時(shí)間，在區(qū)域性的中心城市，比如北京、南京、武漢、長(zhǎng)沙、西安、廈門、成都和昆明等，開發(fā)、運(yùn)營(yíng)十個(gè)“山水六旗文旅小鎮(zhèn)”。

山水文園官網(wǎng)信息顯示，其創(chuàng)立于1986年，致力于世界級(jí)小鎮(zhèn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目布局華北、華東、華中和西南等區(qū)域，另其核心產(chǎn)業(yè)包括核休閑娛樂(lè)、度假旅游、文化藝術(shù)、健康抗衰老、城市花園。大略可以說(shuō)，地產(chǎn)、文旅是其核心板塊。

而六旗娛樂(lè)是全球最大的區(qū)域性主題公園和北美最大的水上樂(lè)園運(yùn)營(yíng)商，目前已落地運(yùn)營(yíng)25個(gè)左右樂(lè)園項(xiàng)目，雖其品牌咖位不及迪士尼和環(huán)球影城，但依然是國(guó)際主題樂(lè)園巨頭，在中國(guó)的“香餑餑“程度還是可以的。

2015年9月，山水文園與六旗合作的第一個(gè)項(xiàng)目“山水六旗國(guó)際度假區(qū)”選址浙江嘉興海鹽縣，含六旗陸樂(lè)園、水樂(lè)園和兒童樂(lè)園；

2016年7月，山水文園與重慶璧山區(qū)簽約，打造山水主題小鎮(zhèn)項(xiàng)目，含六旗陸樂(lè)園、水樂(lè)園、冒險(xiǎn)樂(lè)園和兒童樂(lè)園；

2017年9月，山水文園與南京簽約，在南京溧水區(qū)建設(shè)山水主題小鎮(zhèn)項(xiàng)目，含六旗陸樂(lè)園、水樂(lè)園、冒險(xiǎn)樂(lè)園和兒童樂(lè)園。

按協(xié)議，三個(gè)項(xiàng)目擬投資額分別都在300億元左右，囊括11個(gè)六旗主題樂(lè)園，分別以主題樂(lè)園群的形式出現(xiàn)。

從選址區(qū)域看，三個(gè)項(xiàng)目分別處于長(zhǎng)三角江浙地帶、西南區(qū)域，都為當(dāng)前的文旅產(chǎn)業(yè)高地，在經(jīng)濟(jì)條件、交通區(qū)位、輻射的客群等方面，整體可以。以海鹽來(lái)說(shuō)，其處于上海、杭州和寧波構(gòu)建成的三角區(qū)域的相對(duì)中心位置，距三地車程在80分鐘至2小時(shí)內(nèi)。

但大張旗鼓的態(tài)勢(shì)在今年2月遇變。

彼時(shí)，山水文園被媒體曝出因施工難度大、建設(shè)周期長(zhǎng)和政策變化等，導(dǎo)致旗下山水六旗項(xiàng)目將延遲開業(yè)。按最初計(jì)劃，最早開園的海鹽項(xiàng)目2019年開業(yè)，被延遲至2020年，重慶和南京六旗樂(lè)園項(xiàng)目分別由2020年、2021年延至2021年、2022年開業(yè)，整體被延遲一年左右。

在2018年財(cái)報(bào)電話會(huì)議上，六旗將延期原因歸為三點(diǎn)：國(guó)際貿(mào)易關(guān)系緊張，增加了不確定因素；企業(yè)獲得貸款難度加大；樂(lè)園項(xiàng)目所在地監(jiān)管層人士變化等。而因項(xiàng)目延遲影響，六旗娛樂(lè)2018年第四季度營(yíng)收減少1500萬(wàn)美元（輕資產(chǎn)品牌輸出費(fèi)用）。

直到近期，這些項(xiàng)目的境況尚難言樂(lè)觀。

六旗娛樂(lè)集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官今年7月在第二季度財(cái)報(bào)電話會(huì)議上表示，中國(guó)的合作伙伴正在推動(dòng)政府審批流程，重慶的六旗樂(lè)園項(xiàng)目施工已經(jīng)繼續(xù)推進(jìn)。預(yù)計(jì)今年底或明年初，南京的項(xiàng)目開發(fā)和收入確認(rèn)能夠恢復(fù)正常狀態(tài)。

在10月中下旬六旗娛樂(lè)第三季度財(cái)報(bào)電話會(huì)議上，相關(guān)高管稱南京六旗樂(lè)園還在與當(dāng)?shù)卣陶勔恍徟鞒蹋嚓P(guān)的收入尚待確認(rèn)。此外，其CEO在會(huì)議上表示，當(dāng)?shù)卣胍蛟斓牟恢皇且蛔黝}樂(lè)園，而是整個(gè)城市綜合體，后者需要大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，在投資完成之前政府一般不會(huì)同意開園，這種情況發(fā)生在浙江、重慶或南京。

對(duì)于目前六旗樂(lè)園多個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展，山水文園內(nèi)部人士近期對(duì)執(zhí)惠表示，（項(xiàng)目）有些狀況，特別是進(jìn)展不方便對(duì)外透露。

執(zhí)惠通過(guò)山水文園官網(wǎng)電話聯(lián)系山水文園，未能得到直接回應(yīng)，另通過(guò)其官網(wǎng)提供的郵箱，也未能成功聯(lián)系。截至發(fā)稿，執(zhí)惠未能就上述項(xiàng)目進(jìn)展及具體原因等獲得山水文園的官方回應(yīng)。

山水文園與六旗娛樂(lè)合作的這門生意，到底遇到了什么？

綁定地產(chǎn)玩不轉(zhuǎn)了？

凡是生意，都脫不開錢。

在上述新華網(wǎng)的報(bào)道中，關(guān)于山水文園與六旗的合作內(nèi)容，山水文園集團(tuán)總裁張曉梅曾表示不便透露，但美國(guó)六旗集團(tuán)也會(huì)有投資，并不是單純的品牌和管理輸出。

不過(guò)在2017年，六旗娛樂(lè)前總裁兼CEO John Duffey曾表示，修建海外樂(lè)園不需要六旗直接投資，未來(lái)全球擴(kuò)張計(jì)劃只有兩個(gè)限制因素，一是找到新的合作伙伴，二是找到合適的修建場(chǎng)地。

有業(yè)內(nèi)人士坦言，六旗不可能對(duì)缺少資金的項(xiàng)目投資，國(guó)外品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，要么像迪士尼和環(huán)球影城與有實(shí)力的國(guó)企合作修建大型主題公園，像山水文園這樣的民企，即便合作，也不會(huì)出錢，他們更看中這里的消費(fèi)潛力和為公司帶來(lái)的收入和利潤(rùn)。

比如，今年7月，迪拜主題公園度假村因業(yè)績(jī)虧損，股東否決再投資修建規(guī)劃的六旗樂(lè)園，雙方以支付六旗娛樂(lè)750萬(wàn)美元和解。

另從項(xiàng)目邏輯上看，六旗出資的可能性不大，而山水文園是項(xiàng)目“金主”的可能性很大。

今年年初，山水文園旗下地產(chǎn)開發(fā)公司的人士向執(zhí)惠坦言，六旗樂(lè)園今年不能按時(shí)開業(yè)，因?yàn)楣緵]錢。且今年發(fā)展不容樂(lè)觀，現(xiàn)金流跟不上。項(xiàng)目投資300億有點(diǎn)夸張，公司資金壓力很大。這幾年只出不進(jìn)，一直在花老底，不像其他房地產(chǎn)公司，還有樓可售。

今年2月財(cái)經(jīng)網(wǎng)的報(bào)道也提到，山水文園目前資金鏈?zhǔn)志o張，為紓解資金困境或計(jì)劃將“山水六旗小鎮(zhèn)”部分板塊轉(zhuǎn)售給融創(chuàng)，不過(guò)山水文園否認(rèn)了轉(zhuǎn)售一事。

不過(guò)結(jié)合中建市政工程有限公司官網(wǎng)信息及澎湃新聞報(bào)道，2018年6月，中建一局一公司中標(biāo)浙江嘉興山水六旗項(xiàng)目B8-B11、B17-B19地塊總承包工程，總建筑面積89萬(wàn)平方米，包括洋房、疊拼、合院、類獨(dú)棟、配套工程及幼兒園等業(yè)態(tài)共218棟單體，是業(yè)主融創(chuàng)集團(tuán)打造的高級(jí)住宅區(qū)。

也有業(yè)內(nèi)人士向執(zhí)惠透露稱，其在浙江海鹽六旗項(xiàng)目中很多認(rèn)識(shí)的人都已離職，這與他們看不到項(xiàng)目發(fā)展前景有關(guān)，公司可能遇到了資金問(wèn)題。

截至發(fā)稿，執(zhí)惠未能成功從山水文園官方獲得關(guān)于項(xiàng)目合作模式以及資金問(wèn)題等信息的回應(yīng)。

其實(shí)再往下穿透一層，或可發(fā)現(xiàn)，此前較通行的“地產(chǎn)+主題公園”的模式不太玩得轉(zhuǎn)了。據(jù)嘉興日?qǐng)?bào)此前報(bào)道，通過(guò)評(píng)審的浙江山水六旗國(guó)際度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中，除了商業(yè)配套、六旗主題公園等外，還有五個(gè)宜居住宅區(qū)，包括智慧生態(tài)樂(lè)居、濱海高端度假、國(guó)際抗衰老（養(yǎng)生保?。┑裙δ軈^(qū)。

地產(chǎn)商有一定資金（包括通過(guò)項(xiàng)目貸款），需要IP，需要土地，地方政府有地，有政策，希望引入IP 發(fā)展文旅業(yè)，推動(dòng)文旅項(xiàng)目所在區(qū)域的土地升值，拉動(dòng)就業(yè)并推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展；國(guó)際IP有品牌度，有成型項(xiàng)目，能夠滿足IP提供、游樂(lè)設(shè)備、樂(lè)園運(yùn)營(yíng)管理等一條龍服務(wù)，但需要擴(kuò)張，需要輕資產(chǎn)輸出賺錢等。于是，三方互補(bǔ)，一合拍，開干。

三方合作的一個(gè)核心是土地，在這三方中，地產(chǎn)商算是在中間鏈接了國(guó)際IP與地方政府，既如此，地產(chǎn)商的操盤方式，脫離不開地產(chǎn)，這也就留下隱患。

當(dāng)宏觀大勢(shì)，國(guó)內(nèi)相關(guān)政策比如地產(chǎn)政策走向，局面利好時(shí)，項(xiàng)目落地的變數(shù)相對(duì)較小，而一旦政策風(fēng)云變化，結(jié)果就不好說(shuō)了。2017年掀起的全國(guó)范圍房地產(chǎn)調(diào)控政策，在山水六旗項(xiàng)目所涉的浙江海鹽、重慶、南京，也有相應(yīng)落地政策。

上述六旗提到的項(xiàng)目延期原因之一“企業(yè)獲得貸款難度加大”，可視為一個(gè)關(guān)鍵原因。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)山水六旗的這些項(xiàng)目，山水文園應(yīng)該會(huì)嘗試說(shuō)服當(dāng)?shù)卣刃藿ǖ禺a(chǎn)項(xiàng)目，但政府可能不同意，因?yàn)橛行┑胤秸脖仍瓉?lái)理性了，現(xiàn)在的態(tài)度是，企業(yè)把文旅項(xiàng)目做成，后面都好談，如果做不成，地產(chǎn)配套也不好談，“他們也想先通過(guò)引入國(guó)際品牌提升區(qū)域影響力?！?/p>

順著往下說(shuō)，或可理解為：山水文園貸款變難了，想通過(guò)先開發(fā)地產(chǎn)回流部分資金，以推動(dòng)六旗樂(lè)園等滾動(dòng)開發(fā)的“老策略”也不夠通用了，樂(lè)園起初的開業(yè)計(jì)劃也就延期了。

六旗在中國(guó)能做成多大的生意？

要說(shuō)六旗娛樂(lè)現(xiàn)在后悔嗎？可能有點(diǎn)。其或以為抱住了為自己在中國(guó)市場(chǎng)開疆拓土的“大腿”，不曾想走得慢了些，影響國(guó)際業(yè)務(wù)收入和報(bào)表不說(shuō)，市場(chǎng)卡位的時(shí)間機(jī)遇也延后了，畢竟開園越早，開園項(xiàng)目越多，市場(chǎng)占有率相對(duì)越高。

如果做個(gè)簡(jiǎn)單對(duì)比，國(guó)內(nèi)主題公園玩家之一華強(qiáng)方特，在二三線城市迅速出擊，今年先后在長(zhǎng)沙、嘉峪關(guān)、邯鄲和荊州開業(yè)四座主題樂(lè)園，覆蓋西北、東北和中部三大地區(qū)。公開資料顯示，預(yù)計(jì)到2020年，華強(qiáng)方特建成運(yùn)營(yíng)的主題樂(lè)園將達(dá)到30余座。

同樣是輕資產(chǎn)輸出，華強(qiáng)方特之所以擴(kuò)張相對(duì)較快，一個(gè)重要因素是項(xiàng)目沒有綁定房地產(chǎn)配套，二三線城市的文旅項(xiàng)目需求也較為旺盛，地方政府期許通過(guò)這些項(xiàng)目帶來(lái)周邊土地溢價(jià)和經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)，彼此的訴求和考慮都相對(duì)更直接簡(jiǎn)單。

上述山水六旗項(xiàng)目最終開業(yè)的可能性應(yīng)該也還挺大，但對(duì)于六旗來(lái)說(shuō)，要在中國(guó)市場(chǎng)更多“圈地”也不是很容易。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，通常來(lái)講，對(duì)國(guó)際品牌來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)公司要談合作，必須通過(guò)這些品牌指定的中介機(jī)構(gòu)找顧問(wèn)公司，先對(duì)這些公司背景和要進(jìn)入的市場(chǎng)做調(diào)查，然后提供相應(yīng)的方案。但顧問(wèn)公司對(duì)中國(guó)的企業(yè)也可能并不是特別了解，他們更看重這些公司能否滿足六旗娛樂(lè)提出的投資規(guī)模、授權(quán)費(fèi)用等條件。

另外，從另一個(gè)角度看，即便六旗樂(lè)園未來(lái)建成開業(yè)，該品牌在國(guó)內(nèi)主題公園市場(chǎng)上的核心競(jìng)爭(zhēng)力也受到一些質(zhì)疑。

中國(guó)主題公園研究院院長(zhǎng)林煥杰對(duì)執(zhí)惠表示，六旗娛樂(lè)是國(guó)際大品牌，但它在中國(guó)落地存在兩個(gè)問(wèn)題。第一，消費(fèi)人群不太匹配。北美的年輕人更喜歡冒險(xiǎn)，六旗的過(guò)山車、跳樓機(jī)等更適合喜歡冒險(xiǎn)的人群，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者普遍沒有那么強(qiáng)的冒險(xiǎn)精神；第二，產(chǎn)品吸引力不足。六旗主要以過(guò)山車聞名世界，提供騎乘、過(guò)山車等游樂(lè)設(shè)備，運(yùn)營(yíng)水上樂(lè)園數(shù)量比較多，這些固然是其拳頭產(chǎn)品，但給游客帶來(lái)的體驗(yàn)往往不是很特別。

在林煥杰看來(lái)，這些設(shè)備在中國(guó)可能會(huì)在開業(yè)后火爆一時(shí)，但產(chǎn)品的持久力不會(huì)很長(zhǎng)。因?yàn)樗暮诵膬r(jià)值除了冒險(xiǎn)刺激，沒有類似迪士尼的品牌故事留住游客，大部分游客很可能玩過(guò)幾次就不會(huì)重復(fù)體驗(yàn)。

某種程度上講，這與六旗旗下IP較少相關(guān)。六旗在美國(guó)的主題樂(lè)園中，只獲得超人、蝙蝠俠、兔八哥等華納兄弟旗下形象授權(quán)，用于各種騎乘設(shè)施中。在中國(guó)，目前山水文園宣布的只有與特納合作的兔斯基騎乘設(shè)施，各種DC超級(jí)英雄并未引入中國(guó)市場(chǎng)。

看來(lái)，國(guó)際IP的中國(guó)“生意”并不是很好做啊。