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住宅開發(fā)基因的房地產(chǎn)企業(yè)，如何向綜合開發(fā)運營商轉(zhuǎn)型？每家企業(yè)的答案不盡相同，有的通過收購迅速建立起規(guī)模，有的則愿意交出試錯成本從自身裂變。

要從“高端地產(chǎn)領(lǐng)跑者”轉(zhuǎn)向“綜合物業(yè)開發(fā)和持有運營商”的中赫集團也在求解這個問題的答案。

中赫集團的住宅業(yè)務(wù)很少，其中釣魚臺七號院和萬柳書院兩個明星項目，為它在北京積累下了口碑，但項目高端，受眾有限。2017年1月，中赫集團旗下中赫置地成為國安俱樂部最大股東，持有64%的股權(quán)，北京國安足球俱樂部更名為北京中赫國安足球俱樂部，將中赫的名字向更廣的領(lǐng)域鋪開。

在住宅開發(fā)、體育文化之外，中赫正在商業(yè)運營領(lǐng)域發(fā)力，錨定的資產(chǎn)是2022年北京冬奧會配套項目崇禮太子城小鎮(zhèn)。

10月末，崇禮太子城小鎮(zhèn)藍圖發(fā)布會在北京舉辦，其整體規(guī)劃和目標首次對外發(fā)布。

中赫置地聯(lián)席總裁姚啟懷介紹，小鎮(zhèn)核心區(qū)域分為三大功能區(qū)，一是太子城國際會議中心組團；二是服務(wù)于小鎮(zhèn)生活配套的文創(chuàng)商街組團；三是以奧運接待酒店為主體的國賓山莊。

2018年5月，崇禮太子城冰雪小鎮(zhèn)舉行簽約儀式，標志著這一冬奧配套項目招商引資招標工作的結(jié)束，正式進入建設(shè)期。河北省省長許勤、副省長夏延軍參加了儀式。

這個總投資超過200億元的項目，占地面積2.89平方公里，總建設(shè)規(guī)模達到120萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋冰雪設(shè)施建設(shè)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及招商運營、酒店、文創(chuàng)街區(qū)、住宅開發(fā)、醫(yī)療及教育設(shè)施建設(shè)及招商運營等。

項目將分兩期開發(fā)，一期包括酒店、商街等奧運配套，全部為運營類項目，投資額超過100億元，它們需要持續(xù)的投入，無法快速產(chǎn)生現(xiàn)金流。而可以帶來快速現(xiàn)金回報的住宅，在二期規(guī)劃里，開發(fā)時間表未定。

這樣的開發(fā)節(jié)點帶來了兩個問題，沒有商業(yè)運營基因的中赫集團憑什么？以及怎么做？

回答第一個問題時，姚啟懷說，他無法從政府的角度去回答這個問題，從企業(yè)的角度來說，民營企業(yè)的錢都是自己投的，對回報率有很大的要求，一定會把錢掙回來，他以此表達中赫對做好項目會有追求，“畢竟冬奧會就在那里，太子城小鎮(zhèn)作為冬奧會配套，是一個不能爛尾的項目”。

在入職中赫之前，姚啟懷曾在凱德、金融街以及合生擔(dān)任商業(yè)板塊高管，目前在中赫置地分管投資與資產(chǎn)管理、市場客服及運營管理。

據(jù)姚啟懷介紹，中赫在崇禮太子城小鎮(zhèn)的開發(fā)運營，采取的方式是搭建平臺，做投資，讓專業(yè)的團隊做專業(yè)的事，而不是認為自己什么都行。

今年以來，中赫密集簽約，拓展自己在運營領(lǐng)域的朋友圈，目前已經(jīng)公布的合作對象包括洲際酒店集團、中演院線、北辰會展集團、阿里巴巴等，這些合作方將分別在崇禮太子城小鎮(zhèn)的酒店、演藝活動、會展、小鎮(zhèn)智能化領(lǐng)域發(fā)揮自己的特點。

這個朋友圈的列表還在增加，隨著文創(chuàng)商街招商的展開，更多餐飲、零售和體驗業(yè)態(tài)的品牌商有望入駐。

有冬奧會的加持，將這些合作伙伴帶到崇禮似乎不是難事，難的是，冬奧之后，以冰雪為特色的小鎮(zhèn)，如何克服季節(jié)特性，持續(xù)吸引客流，保證各業(yè)態(tài)的經(jīng)營效果。這超出了一般商業(yè)管理團隊的專業(yè)范疇，帶有文旅地產(chǎn)的特性。

盡管目前還處于建設(shè)階段，距離真正的運營還有很長的時間，不過，中赫的運營團隊已經(jīng)把“全季”作為一個重點課題，除了冬天滑雪季外，其他三個季節(jié)，依靠什么把人帶到崇禮？

大型會展、演出、音樂節(jié)、鐵人三項、斯巴達、夏令營、公司活動以及婚禮等，都是可能的形式。

姚啟懷認為，和華東相比，北京缺乏好的短途旅游目的地，而借助冬奧會的東風(fēng)，太子城冰雪小鎮(zhèn)將建設(shè)中端到高端的旅游配套設(shè)施，有機會成為優(yōu)秀的短途旅游目的地。

根據(jù)這種思路，酒店和活動未來將成為小鎮(zhèn)的引擎，如果可以保證運營效率，姚啟懷透露，后續(xù)可能會通過整售或者資產(chǎn)證券化的方式收回部分投資，這是長期的目標，目前主要還在投入階段。

綜上可見，中赫由開發(fā)商向“綜合物業(yè)開發(fā)和持有運營商”的轉(zhuǎn)變，并非著眼于規(guī)模。傾注巨大的財力和精力押注崇禮，中赫會打造出一個像釣魚臺七號院或萬柳書院的標桿項目嗎？只有時間能給出答案。

*本文來源：經(jīng)濟觀察報，作者：張雅楠，原標題：《中赫轉(zhuǎn)型 錨定崇禮太子城小鎮(zhèn)》。