国产精品久久久久久久久久直播,国产99久久九九精品无码,凹凸国产熟女精品视频app,丰满少妇被猛男猛烈进入久久

面對盈利難、融資難的困局，“租金貸”受到長租公寓機構的追捧。但是，“租金貸”似乎是一把“雙刃劍”，“租金貸”使用得當，可以支持企業(yè)回籠資金、擴張規(guī)模；若是使用不當，也會給企業(yè)帶來風險。

在頭部長租公寓平臺扎堆上市的同時，其背后“租金貸”模式的風險也讓業(yè)界關注。業(yè)內人士提示，對于“租金貸”需要加強監(jiān)管，企業(yè)也要有風控機制。

蛋殼公寓、青客公寓涉足“租金貸”

租金貸業(yè)務是蛋殼公寓擴大規(guī)模的一大手段。據(jù)蛋殼招股書表示，蛋殼公寓與持牌金融機構合作，向某些地區(qū)租客提供租金貸。租戶在支付第一月租金、服務費和押金后，金融機構支付11個月預付款至蛋殼公寓，蛋殼公寓向金融機構支付相應利息。2017年、2018年、截至2019年前9個月，蛋殼公寓用戶使用租金貸占比分別為91.3%、75.8%、67.9%。

蛋殼公寓的重要資金來源，包括金融機構預付租金和租客預付款。2017年、2018年、截至2019年9月30日，蛋殼公寓分別從金融機構獲得預付款9.376億元、21.27億元和31.057億元；租金貸利息支出分別為5230萬元、15300萬元、1.76億元。

蛋殼招股書表示，蛋殼公寓與金融機構合作，為租客提供租金融資，并向蛋殼公寓支付預付款。這種安排，雖然實質上是融資活動，并記錄為融資活動的現(xiàn)金流入，但構成了支持蛋殼公寓業(yè)務運作的重要現(xiàn)金流入來源。

青客公寓也不例外，青客公寓選擇同金融機構合作為租戶提供租金貸服務。青客招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機構達成了合作，其租戶的65.2%使用了分期付款服務。新京報記者算了一筆賬，按青客公寓1100元左右的平均月租金，青客沉淀的預付租金規(guī)模接近5億元。

融資難促使“租金貸”受熱捧

在采訪中，不少業(yè)內人士指出，雖然“租金貸”目前被外界廣泛詬病，但客觀上可讓運營商、租客、金融企業(yè)三方獲利。

對租客而言，可在不花任何利息情況下，從原來的季付、年度轉為月付。降低其付租壓力，其背后原理在于，公寓運營企業(yè)通常會幫助租客墊付分期產品的資金成本。

而對于長租公寓運營機構而言，“租金貸”是支持企業(yè)回籠資金并規(guī)模擴張的一大金融工具。作為一種新興業(yè)態(tài)，長租公寓面臨前期投入大，回收期較長，短期盈利能力難的問題。來自聯(lián)訊證券的一份長租公寓研究報告指出，集中式長租公寓收益率為10%-20%，10年以內回本。而分散式長租公寓的利潤率則在10%左右，具體與運營方是否囤積足夠房源以及運營能力有關。

不僅面臨短期盈利難，長租公寓還面臨融資渠道狹窄的局面。此前，長租企業(yè)發(fā)債主要是地產背景的企業(yè)，而非地產背景的企業(yè)幾乎沒有涉及，即便發(fā)行ABS或類REITs產品，也是極少數(shù)。

不過，2018年以來，多家房企的租賃融資被叫停，包括合生創(chuàng)展100億元住房租賃專項公司債券、富力60億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券等。近日，規(guī)模3億元的“國都證券-融創(chuàng)長租公寓一號資產支持專項計劃”被上交所終止審核；美的置業(yè)集團有限公司的紅塔證券-誠美1期資產支持專項計劃亦于11月15日被深交所中止審核，據(jù)悉，該筆債券類別為ABS，擬發(fā)行金額10.13億元。

此外，隨著資管新規(guī)要求，不準期限錯配和“資產池”運作，據(jù)中國理財網上的產品顯示，近來發(fā)行的理財產品多數(shù)在1年以下，這些專項債和資產證券化產品的流動性不強，期限又動輒3-7年，若想成功發(fā)行，還需提高利率，勢必推高財務成本。

在此基礎上，很多“二房東”從資產管理、金融的角度來運營公寓，其中，“租金貸”此前被長租公寓機構看好，并廣泛被長租公寓機構使用，以支持企業(yè)回籠資金并規(guī)模擴張。

業(yè)內人士曾以北京四環(huán)一單間向記者舉例道，前期公寓企業(yè)的裝修成本一般為7000-13000元之間，1-2個月后，這一單間對外出租，假設租金為3000元/月，其中約有600元左右歸屬公寓企業(yè)，2400元歸屬于房東，但通過“租金貸”的方式，公寓企業(yè)可沉淀1年28800元房東租金，如果租約為2年則為57600元。這意味著只要保持高速發(fā)展，現(xiàn)金流就可持續(xù)為正。

“目前大家談‘租金貸’似乎都打上了違規(guī)、違法的標簽，實際上租金貸是公寓機構拿來融資的金融工具，工具本身并不存在問題。問題出現(xiàn)在操刀使用工具的人，是否故意欺瞞用戶簽訂貸款協(xié)議，是否為了盲目擴張而過度使用了租金貸?！蹦⒐阶夥柯?lián)合創(chuàng)始人龍東平表示。

房東東創(chuàng)始人全靂亦表示，租金貸本身沒有任何問題，是銀行正常的一個金融產品，主要是看運用租金貸的是什么人或機構。

“租金貸”模式成企業(yè)擴張利器？

問題在此，“租金貸”為何會被推到備受質疑的尷尬境地？

新京報記者了解到，隨著長租公寓行業(yè)野蠻生長，“金融+長租公寓”的模式出現(xiàn)了異化，市場上的租金貸產品，多是以12個月租期為主，甚至一部分達到24個月，這導致不少長租公寓企業(yè)利用長收短付，將資金杠桿加以放大。在一些業(yè)內人士看來，這樣的租金貸，超出了部分市場上租客需要一次性支付季度租金所產生的借款需求，而是成為了長租公寓運營商進行廉價融資的工具。

而正是有了這些低成本的資金來源，一些長租公寓機構更敢于冒進擴張規(guī)模，甚至頻現(xiàn)“高收低出”（拿房成本高于租金）這類租金倒掛現(xiàn)象。而“高收低出”模式，也是過去一年，杭州鼎家、南京樂伽、北京昊園恒業(yè)等長租公寓機構“爆雷”的根本原因。

此外，記者了解到，長租公寓在出租前一般會把房屋進行標準化的裝修改造，這會產生大量前置成本投入，這筆支出正常需三四年才能回本。但在行業(yè)缺乏長期貸款、匹配的金融產品支持下，公寓企業(yè)就會運營“租金貸”的方式回籠資本，但租金只能支持一兩年的成本，因此，也存在“短債長投”產生的資金風險。

在接受新京報記者采訪時，中原集團副主席施俊嶸明確表示，在某種程度上，長租公寓是在利用業(yè)主、租客的資金再投資才能產生效益，基于此，他認為，這一生意有很多炒作成分，不是很健康。

某長租公寓高層人士表示，合理合法運用金融工具，減輕租客租金壓力是良好初衷。但需要注意兩個基本要點：一、是否明確告知租客是貸款行為，且供租客自主選擇；二、要有風控機制，建議金融滲透率控制在30%以內，企業(yè)運營風險才相對可控。

多個城市監(jiān)管整治“租金貸”

在龍東平看來，在外部需求旺盛，企業(yè)具備有效運營能力，在一定的風控前提下，可以妥善使用一些合適的金融工具。但在目前，長租公寓大環(huán)境并不好，所有的租房機構都應該對金融保持足夠敬畏，相關部門也需要對此進行監(jiān)管。

實際上，隨著長租公寓市場屢屢“爆雷”，不少地區(qū)已開展租金貸業(yè)務的監(jiān)管，不少銀行也叫停了“租金貸”業(yè)務。

今年8月，南京市房產局、公安局、市場監(jiān)管局、地方金融監(jiān)管局等部門用2個月時間，依法嚴查“高收低出”、挪用租金等行為。隨后，杭州也宣布開展為期1個月的住房租賃市場專項檢查工作，檢查內容主要包括嚴查是否存在租金貸合同套嵌、高收低租、虛假房源等問題。

10月9日，杭州市住房保障和房產管理局發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）（征求意見稿）》，要求住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入專戶管理。

此外，西安市住建局、市委網信辦、市金融工作局等七個職能部門也于近期聯(lián)手對住房租賃中介機構進行為期4個月的集中整治。重點集中在違規(guī)經營、違規(guī)出租住房、違規(guī)分割出租、發(fā)布虛假租賃信息、違規(guī)提供“租金貸”、違規(guī)提供經紀服務等方面。濟南市亦開展了住房租賃中介機構亂象專項整治行動。其中包括了違規(guī)開展租金消費貸款業(yè)務，包括違規(guī)提供租金消費貸款等金融產品和服務。

*本文來源：新京報，作者：張曉蘭，原標題：《聚焦長租公寓爆雷|“雙面”租金貸 運營機構如何駕馭？》。