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10月份，長租公寓市場(chǎng)從盲目發(fā)展逐步過渡到理性發(fā)展階段，政策法規(guī)趨向嚴(yán)管。

在融資方面，無論是股權(quán)投資，還是債權(quán)融資，都開始向頭部品牌集中，市場(chǎng)的馬太效應(yīng)愈顯。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，大多數(shù)存活下來的長租公寓企業(yè)從片面追求規(guī)?？焖僭鲩L，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健地做好運(yùn)營。

分散式長租公寓品牌的上市曙光

倘若按背景分類，現(xiàn)有的長租公寓形態(tài)可分成地產(chǎn)系、中介系、創(chuàng)業(yè)系、酒店系，以及政府背景的“國家隊(duì)”；按運(yùn)營模式劃分，可分成集中式、分散式和服務(wù)式公寓三類。

從截至10月的動(dòng)態(tài)來看，分散式長租公寓品牌爭(zhēng)相尋求上市成為了最大亮點(diǎn)。

9月份，蛋殼公寓最先被報(bào)道，稱其最快于今年赴美上市，擬募資金額為6至7億美元，并將有望成為長租公寓海外第一股；隨后據(jù)外媒報(bào)道，自如正在考慮在2020年于美國上市，擬籌資5億至10億美元。

正當(dāng)各大媒體對(duì)它們進(jìn)行分析和猜測(cè)時(shí)，不料臨時(shí)“殺出”一個(gè)青客公寓。美東時(shí)間10月7日，青客公寓搶先遞交赴美IPO招股文件，擬募資金額為1億美元，并于美東時(shí)間10月25日更新了招股文件，預(yù)計(jì)11月5日掛牌上市。

14日，自如CEO熊林對(duì)外表示，長租行業(yè)已經(jīng)由創(chuàng)業(yè)期進(jìn)入精耕期，暫不急于啟動(dòng)IPO。

與自如不同的是，蛋殼公寓一直處于觀望狀態(tài)。在25日青客公寓更新了招股文件之后，美東時(shí)間10月28日，蛋殼公寓也遞交了赴美IPO招股書，本次IPO計(jì)劃募資至多1億美元，由花旗集團(tuán)、瑞士信貸和摩根大通擔(dān)任聯(lián)席主承銷商。

隨著長租公寓的不斷“爆雷”，以及融資的進(jìn)一步收緊，長租公寓品牌從一級(jí)市場(chǎng)直接獲取融資的機(jī)會(huì)將變得更少。10月份僅有蛋殼公寓一家獲得了1.9億美元的D輪融資。

而IPO則是快速獲取融資的康莊大道，促使企業(yè)可以轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)直接融資。在長租公寓行業(yè)早期的風(fēng)險(xiǎn)資本投資里，房源數(shù)量是投資人最為看重的指標(biāo)：只有規(guī)模夠大的品牌才能拿到融資，而融資之后還需要繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，以支撐再下一輪的融資。

相比于擅長社區(qū)運(yùn)營的集中式長租公寓品牌，擅長規(guī)模運(yùn)營的分散式長租公寓品牌，或許更能符合資本對(duì)于這種規(guī)模擴(kuò)張的需求。

青客、蛋殼公寓分別遞交的招股書財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，青客公寓2017財(cái)年、2018財(cái)年的營業(yè)收入分別為5.23億元、8.90億元人民幣，同比增長70.17%，2019財(cái)年前三季度則為8.98億元人民幣；蛋殼公寓2017財(cái)年、2018財(cái)年的營業(yè)收入則分別為6.57億元、26.75億元，同比增長307.15%，2019財(cái)年前三季度則約為50億元。二者的收入主要來源于租金和服務(wù)費(fèi)，其中租金收入占比達(dá)90%以上。

青客2017財(cái)年、2018財(cái)年的凈虧損分別為2.45億元、5億元，同比增長104.08%，2019財(cái)年前三季度則為3.73億元；蛋殼2017財(cái)年、2018財(cái)年的凈虧損分別為2.72億元、13.69億元，同比增長403.31%%，2019財(cái)年前三季度則為25.16億元。

從營收和凈虧損來看，蛋殼公寓的增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于青客公寓，背后其實(shí)是規(guī)模擴(kuò)張的較量。行業(yè)馬太效應(yīng)之下，市場(chǎng)規(guī)模的大小，仿佛成為了能否活下去的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

青客方面，截至2019年6月30日，運(yùn)營房間數(shù)合計(jì)約為9.69萬間，同比增加超過30%；其中已出租9.33萬間，可供出租3523間，從2017年9月30日到2018年9月30日，公寓簽約數(shù)目增加了99.4%，從2018年6月30日到2019年6月30日，公寓數(shù)量增加了16.4%。

蛋殼方面，截至2019年9月30日，運(yùn)營房間數(shù)合計(jì)約為40.67萬間，其中39.19萬間已向公眾開放，不到四年的時(shí)間內(nèi)增長了166倍，房間數(shù)量為青客的4倍有余。

規(guī)模擴(kuò)張的程度越大，只要盈利的模式仍未進(jìn)階，伴隨而來的凈虧損也將越大。即使長租公寓品牌成功走上了上市融資的道路，也不能忽視行業(yè)本身存在的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)問題，比如“租金貸”、投資回報(bào)周期長，等等。

在IPO招股書中，青客公寓稱公司與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，為有需要的客戶提供分期租金貸款。租戶可以向公司的合作機(jī)構(gòu)申請(qǐng)分期租賃貸款，預(yù)付一定租期的租金，并享受預(yù)付租金的租金折扣。

青客公寓方面表示，分期租金貸款的收益已幫助公司為裝修和裝修新公寓的資本支出提供資金。

北京時(shí)間11月5日晚間，青客公寓（US: QK）成功在納斯達(dá)克掛牌上市，成為了“長租公寓上市第一股”。

值得注意的是，在正式上市前的3天，青客公寓將此次IPO的發(fā)行規(guī)模從此前的520萬股ADS（美國存托股票）“腰斬”至270萬股ADS，發(fā)行價(jià)價(jià)格也位于詢價(jià)區(qū)間下限的17美元。其最高募資金額也從原本的1億美元減少至約5000萬美元。

除了格外引人關(guān)注的上市動(dòng)態(tài)之外，10月份，長租公寓行業(yè)的開業(yè)與“爆雷”事件仍在繼續(xù)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)整理，共有4家長租公寓品牌“爆雷”，原因皆為資金鏈斷裂；在開業(yè)的項(xiàng)目中，不乏有“國家隊(duì)”、地產(chǎn)系的身影。

政策優(yōu)惠與嚴(yán)管并存 行業(yè)洗牌愈發(fā)激烈

10月份，從出臺(tái)的政策來看，整體趨勢(shì)與前兩個(gè)月基本相同：一方面是政府針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的扶持，另一方面是對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作的進(jìn)一步規(guī)范化，比如規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)租房信息發(fā)布，打擊中介發(fā)布虛假廣告等行為，保證房源信息的準(zhǔn)確性，從而加強(qiáng)對(duì)租房市場(chǎng)的監(jiān)管。

值得注意的是，深圳推出了全國首個(gè)穩(wěn)租金商品房租賃試點(diǎn)項(xiàng)目，房源為南山區(qū)塘朗城廣場(chǎng)的248套帶裝修商務(wù)公寓，該項(xiàng)目總租期最多可達(dá)60個(gè)月，年度租金漲跌幅范圍不超過5%。有分析人士認(rèn)為，這是一次在住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)上的創(chuàng)新。

而在土地市場(chǎng)方面，10月全國共成交4宗租賃住房相關(guān)用地，包含上海一宗純租賃住房用地；三宗含有租賃用地部分的綜合用地，上海、杭州、西安各成交一宗。

整體來看，10月份長租公寓行業(yè)呈現(xiàn)出利好的趨勢(shì)，一方面頭部品牌走上了二級(jí)市場(chǎng)融資的快車道，自身優(yōu)勢(shì)愈增，另一方面政策的監(jiān)管使得行業(yè)的運(yùn)作愈加規(guī)范化，同時(shí)尾部不良品牌逐漸被清洗出市場(chǎng)，行業(yè)逐漸過渡到理性發(fā)展階段。未來，長租公寓行業(yè)的運(yùn)作模式將會(huì)在公開市場(chǎng)中接受資本的持續(xù)考驗(yàn)。

*本文來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：黃柏堅(jiān)，原標(biāo)題：《觀點(diǎn)指數(shù)|十月長租公寓報(bào)告：青客、蛋殼相繼赴美IPO 馬太效應(yīng)愈顯》。