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快速擴張，還是“活下去”？

小孩子才做選擇，我都要。

又出手了

這兩天，融創(chuàng)接盤環(huán)球世紀和時代環(huán)球的消息炸開了鍋。

沉寂了1年，白衣騎士孫宏斌一出手又是153億的大手筆。這回救的是西南會展大王鄧鴻。

“我們談了一個多小時，基本上定了七七八八，后來就去喝酒了?！?/p>

對孫宏斌來說，現(xiàn)在談個100多億的收購案就跟去菜市場買菜差不多。

“老鄧和我性格比較像，都不太會算賬?！睂O宏斌說。

其實這筆生意怎么樣，孫宏斌心里門兒清。

位于成都的新世紀環(huán)球中心，總建筑面積約176萬平方米，是全世界最大的單體建筑。一年的物業(yè)費大約1.6億，地下停車費超過4000萬，是絕對的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。孫宏斌的膽和錢

交易完成后，融創(chuàng)將拿到成都、武漢、長沙、昆明等城市共計18個目標項目，總建筑面積3071.6萬平方米。其中，可售建筑面積2771.6萬平方米，約占總建筑面積的90%。

絕大部分資產(chǎn)都是可以馬上變現(xiàn)的。

此外，兩家標的公司旗下還有已達成意向協(xié)議但尚未正式獲取的土地儲備總建筑面積3587.2萬平方米。

環(huán)球的資產(chǎn)包與當初的萬達文旅規(guī)模接近，而且這么大的盤子，總負債只有170億。

孫宏斌只需要注入一筆過橋資金把項目盤活，就能獲得一批現(xiàn)成的可售樓盤、一大批便宜的土地儲備，還附贈了國內(nèi)頂尖的會展項目板塊。

與萬達文旅一樣，這塊肥肉也是主動送上門的。

“鄧鴻捋了一下，在中國，他最想合作的就是我們，別人沒有機會和他談。在并購市場上，我們是有口碑的。這么多年，融創(chuàng)并購吃過那么多虧，誰聽我抱怨過一句？”孫宏斌笑道。

他說的吃虧是從2014年開始的。

2014年，綠城遭遇資金鏈危機，孫宏斌懷揣63億港元馳援宋衛(wèi)平。

問題相當棘手。入主綠城的200多天，孫宏斌盡心盡力，親率最精銳的部隊駐扎綠城總部，盤資產(chǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)、壓價格、盯回款。

“有了綠城，我們哪兒都敢去！”孫宏斌本以為，“超越萬科”的夙愿終于可以達成了。

可綠城活了，宋衛(wèi)平卻反悔了。

外界議論紛紛，有人說宋衛(wèi)平不地道，也有人笑孫宏斌吃了啞巴虧。

孫宏斌二話沒說，帶著兄弟們撤離了黃龍世紀廣場。

孫宏斌常說，“年輕人出力長力”。

大規(guī)模并購哪有那么容易。第一次開張，不虧就是賺了。

這場戲劇性的并購成了融創(chuàng)的第一次大練兵。

萬事開頭難，隨后并購佳兆業(yè)、雨潤也都相繼失敗。學費也沒少交。2015年，融創(chuàng)營收下降8.22%；2016年凈利下降24.85%。

好在，經(jīng)驗越來越豐富，團隊能力越來越強，找上門來的并購機會也越來越多。

2017年，終于到了收獲的季節(jié)。1月，26億把鏈家6.25%股權(quán)收入囊中；5月，102億收購天津星耀地產(chǎn)爛尾樓——星耀五洲項目，21億收購華城富麗60%股權(quán)；6月，32.32億收購大連潤德乾城……

2017年，融創(chuàng)并購規(guī)模超800億。那一年的全國十大資產(chǎn)并購案，融創(chuàng)獨占其二。

雖然悲催地被老鄉(xiāng)賈躍亭坑了165億，不過好歹收下了樂創(chuàng)文娛、樂融致新兩塊核心資產(chǎn)，也明里暗里拿了些便宜地塊：比如3萬平米的上海虹橋商務區(qū)隆視大廈、重慶兩江新區(qū)382畝地塊。

加上王健林的大禮包，融創(chuàng)2017年業(yè)績騰飛，銷售面積一舉擠進前4，營收大漲86.38%，凈利暴增344%。

孫宏斌后來評價這兩筆并購時開玩笑說，“我們有了黑桃4、5、6，投資樂視時希望買JQK，結(jié)果來了一個黑桃3，但是你不知道最后萬達來了，相當于來了一個黑桃7，形成同花順，雖然3、4、5、6、7很小，但是可以玩了?！?/p>

哪怕是降速去杠桿、消化資產(chǎn)包的2018年，融創(chuàng)并購規(guī)模仍然位居第一。

2019年，孫宏斌再次選擇加速并購。上半年拿地花了801億，超過去年全年。年初花125億收購了泛海，又用40億接了李嘉誠的項目……

2014年至今，融創(chuàng)并購規(guī)模約2000億，孫宏斌買出了一個龐大的帝國。

不過，孫宏斌自己覺得，“我們買東西是很克制的”。

哪來這么多的錢？

瘋狂買買買，伴隨而來的是負債規(guī)模的極速攀升。

2016年，融創(chuàng)還沒有開始全速擴張，負債總額為2577.72億元；2017年，負債總額暴漲到5624億元；2019年中報，負債總額已經(jīng)達到7906.22億元。

2018年上半年，融創(chuàng)凈資產(chǎn)負債率一度高達954%，僅次于碧桂園；2018年全年，融創(chuàng)資產(chǎn)負債率接近90%，高居行業(yè)第一。

高居不下的負債率，總讓人懷疑孫宏斌哪兒來的錢不停買買買。

最近，孫宏斌對此給出了公開回應。

“賣出來的?！彼忉屨f：“我們每個月銷售回款五六百億元，買一個東西花100億沒有什么困難?！?/p>

“我們不是買完之后就藏在家里了，而是馬上加價賣掉?！彼萌f達的案子舉例：“我們付了萬達438億，這3年里我們賣了1600億，一部分是工程款，一部分是收回來的款項?！?/p>

從萬達、到泛海，再到環(huán)球，孫宏斌并購的幾乎都是擁有大量可售項目、只是資金鏈出現(xiàn)問題的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

孫宏斌一向兵貴神速。只要是看中的項目，馬上開始敲定并購協(xié)議，往往是這邊法務還在談細節(jié)，融創(chuàng)的營銷團隊就已經(jīng)進場接盤。孫宏斌并購的錢還沒付完，那邊項目回款已經(jīng)進賬。

這種情況在綠城、佳兆業(yè)、萬達、泛海等項目中屢見不鮮。

2017年那場號稱總對價439億的萬達文旅項目里，交易宣布當天，融創(chuàng)就將第一筆150億資金打到了萬達賬上。

不過，在正式交割之前，融創(chuàng)團隊就已經(jīng)提前進場賣房了。借助于融創(chuàng)強大的銷售團隊，當時，項目賬面上已經(jīng)有300億現(xiàn)金，比第一筆并購款還高。

有時，并購項目本身還可以獲得并購貸款。最典型的是，萬達文旅項目的第四筆付款方式。

盡管孫宏斌一再宣稱收購萬達資產(chǎn)靠的是自有資金。不過，2017年7月11日，融創(chuàng)的一份公告顯示，296億元尾款來自萬達的委托貸款。這被戲稱為“萬達借錢給融創(chuàng)收購”。

融創(chuàng)的大規(guī)模并購，既可以分批付款、提前變現(xiàn)，又時常可以獲得反向擔保貸款，對現(xiàn)金流的要求其實并不高。

融創(chuàng)就像是中間商，低價打包買入大批資產(chǎn)，然后分拆零售，賺取差價，并保留自己需要的部分。

并購與賣出良性循環(huán)，融創(chuàng)賬面并不缺錢。2019年中報顯示，公司賬面現(xiàn)金高達1380億元，其中992億元不受限。

當然，為了抵御風險，融創(chuàng)還是會增加借貸規(guī)模。

孫宏斌的信譽一向不錯。當年順馳資金鏈出問題，孫宏斌寧愿失去控制權(quán)低價出手，也要盡可能將銀行借貸還清。

最新年報顯示，融創(chuàng)至少有中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等12家主要往來銀行，而在2014年底只有3家。

并購獲得的大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，成為了融創(chuàng)借貸的籌碼。

2016年并購加快的同時，融創(chuàng)的賬面現(xiàn)金從前一年的270億飆升到近700億，其中520億來自借貸。而且融資成本也更低。2016年，融創(chuàng)加權(quán)融資成本從2015年的7.60%下降到5.98%，新增借貸的融資成本只有5.78%。

孫宏斌手中的融資工具相當豐富。除銀行借貸，還可以通過上市公司進行股權(quán)融資、股權(quán)質(zhì)押；一級市場上，在國內(nèi)可以通過信托融資，在國外可以發(fā)公司債。2019年以來，融創(chuàng)僅通過發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，累計融資就高達30多億美元。

大家都說融資難，今年上半年，融創(chuàng)新增借款約1325.14億元，比去年全年還高。

前樂視影業(yè)CEO張昭說過，孫宏斌的財技非常高，一般人上10個MBA也學不來。

當初通過質(zhì)押股份給平安銀行、再買入融創(chuàng)股票的方式，孫宏斌就賺了約150億。

找錢對他來說并不難。

底牌和底氣

孫宏斌走過太多彎路了。

順馳的前車之鑒讓他對公司現(xiàn)金流的把控極為嚴苛。表面看來，他大開大合地并購，融創(chuàng)負債率也非常高，其實他有自己的小算盤。

孫宏斌不關(guān)心資產(chǎn)負債率、凈資產(chǎn)負債率這些指標，他看重的是銷債比。

“在這個行業(yè)里面，銷售量和負債的比例大于1就沒有風險，我們現(xiàn)在銷債比超過了1.5到2，基本上沒什么風險?！?/p>

凈資產(chǎn)負債率反映的是杠桿率；而銷債比反映的則是現(xiàn)金流和安全度。

只要銷債比高，現(xiàn)金流就會保持在最安全的狀態(tài)，那么融創(chuàng)的風險就在可控范圍內(nèi)。

孫宏斌是天生的銷售員。他畢業(yè)后第一份工作是在聯(lián)想，入職幾年就成了聯(lián)想全國銷售總經(jīng)理。在他的治下，銷售不是問題，融創(chuàng)至今還沒出現(xiàn)過年銷售額低于預定目標的情況。

直至今日，融創(chuàng)核心班底的18人中，17人都是順馳時代的老人。15年不變的核心管理層賦予了融創(chuàng)超強的執(zhí)行力和運營效率。

每逢融創(chuàng)大型土地并購，全國子公司都會提前停止拿地、令行禁止，以保證公司現(xiàn)金流安全。

通常來說，凈資產(chǎn)負債率低、銷債比高的是處于低速穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài)的巨頭；凈資產(chǎn)負債率和銷債比都低的是勉強溫飽的中小企業(yè)；凈資產(chǎn)負債率高、銷債比低，那么這家公司離破產(chǎn)不遠了。

孫宏斌要的是高凈資產(chǎn)負債率加高銷債比。即在風險可控的基礎(chǔ)上，以最快的速度進行擴張。

孫宏斌是地產(chǎn)老兵，融創(chuàng)卻是后起之秀。

2014年，房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”。浙江廣廈退出，華光地產(chǎn)、光耀地產(chǎn)相繼破產(chǎn)，上置集團被收購。如果一味求穩(wěn)，融創(chuàng)勢必“泯然眾人”，能不能活下去甚至都是問題。

融創(chuàng)的銷售能力、運營能力、現(xiàn)金流控制力都在線，通過并購，抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、低價拿地無疑是最快的發(fā)展方式。

2015年之前，融創(chuàng)基本上只有在建工程沒有土地儲備，與深耕多年的萬科、恒大等完全不在一個水平線上。直到2016年報，才首次披露了7291萬平米土地儲備。

通過并購，2017年，融創(chuàng)新增土地儲備6764萬平米，年末土儲總面積1.42億平米。

截止到今年上半年，融創(chuàng)確權(quán)土儲2.04億平米，還有貨值1.1萬億的舊改等協(xié)議狀態(tài)土儲，總計貨值約3.92萬億。環(huán)球并購成功后，融創(chuàng)有望取代恒大，成為中國最大的地主。

孫宏斌的膽和錢

瘋狂并購這幾年，也是融創(chuàng)發(fā)展速度最快的幾年。2013年，融創(chuàng)銷售額才547億，到2017年已經(jīng)擠進前四，2019年預計將達到5500億。

如果說2014年以前，融創(chuàng)的核心競爭力是銷售的話，2014年以后，融創(chuàng)的核心競爭力就是并購。

孫宏斌硬生生買出了一個龐大的地產(chǎn)帝國。接下來的問題就是慢慢兌現(xiàn)這龐大的隱形資產(chǎn)。

并購帶來了極低的土地成本，融創(chuàng)的平均土地成本大約4300元每平米。如果孫宏斌決定降速企穩(wěn)，融創(chuàng)完全有能力在未來2-3年時間里將負債率降低到警戒線以下。

2018年，融創(chuàng)堅持去杠桿，嚴控拿地速度，資產(chǎn)達到7166.60億元，相比上年末增長了15%；凈負債率為149%，同比下降了53%，效果相當顯著。

今年11月5日，在民生銀行不動產(chǎn)金融年會上，孫宏斌說：“房企主戰(zhàn)場已從搶增量轉(zhuǎn)到搶存量?！?/p>

誰有資格搶存量呢？頭部企業(yè)。

5年后，TOP5要占到行業(yè)30%左右。假設(shè)5年后商品房銷售額仍然是15萬億不變，30%就是4.5萬億，TOP5平均每家銷售額是9000億。也就是說，頭部房企要把一批中小房企的份額給搶過來。

要么成為TOP5，要么完蛋。孫宏斌選擇了前者。

5年后，市場格局穩(wěn)定下來，頭部房企需要找新的業(yè)務增長點。恒大選擇的新能源汽車，碧桂園選擇了機器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，而融創(chuàng)則選擇了“房地產(chǎn)+”，圍繞地產(chǎn)布局了文旅、文娛和大健康等。

孫宏斌在賭未來。

都說房企過冬。孫宏斌已經(jīng)提前準備了幾年，蘿卜、白菜、豬肉、粉條……地窖都快塞不下了。大家都在考慮冬天吃啥，而他考慮的是冬天咋吃，順便在大家餓極了的時候，用蘿卜、白菜換良田、房屋。

待來年春暖花開時，大家突然一驚。

“怎么這片山頭、那片山頭，都是老孫家的了！”

*本文來源：微信公眾號“華商韜略”（ID:hstl8888），作者：楊凱，原標題：《孫宏斌的膽和錢》。