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“朋友們不用過(guò)度擔(dān)心融創(chuàng)。一是我們因現(xiàn)金流失敗過(guò)，知道現(xiàn)金流的重要性，重視現(xiàn)金流，把公司安全放在首位；二是我們知進(jìn)退，在放棄上沒(méi)有人比我們更決絕，比如10月份以后不在公開(kāi)市場(chǎng)買(mǎi)地，等待并購(gòu)機(jī)會(huì)，比如放棄綠城佳兆業(yè)雨潤(rùn)；三是我們有戰(zhàn)略更有執(zhí)行，我和團(tuán)隊(duì)一直在一線，聽(tīng)得見(jiàn)炮聲，敢拚刺刀?！?/p>

2017年7月23日，孫宏斌在微博中發(fā)帖回應(yīng)社會(huì)關(guān)切融創(chuàng)的資金鏈。

2019年11月27日，融創(chuàng)以152.69億元從云南城投手中接盤(pán)環(huán)球世紀(jì)和時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)，一舉拿下2019年度房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)大單。

人們還是最關(guān)心孫宏斌的錢(qián)從何而來(lái)這個(gè)問(wèn)題。11月27日的媒體見(jiàn)面會(huì)上，孫宏斌回應(yīng)說(shuō)，“很多人問(wèn)我錢(qián)從哪里來(lái)，這錢(qián)都是銷售來(lái)的，我一個(gè)月收五六百億元的現(xiàn)金，兩個(gè)月1200億元的現(xiàn)金，拿一百多億元出來(lái)也是很輕松的?！?/p>

通過(guò)此次收購(gòu)，融創(chuàng)得以借助被并購(gòu)企業(yè)迅速站到全國(guó)會(huì)展業(yè)前列。更重要的是，所收購(gòu)的 153 億元資產(chǎn)包里，還包含了大量的土地儲(chǔ)備，其中未售建筑面積約2390萬(wàn)平方米，且項(xiàng)目多處于成都、武漢、長(zhǎng)沙、昆明等二線城市。融創(chuàng)方面稱，可補(bǔ)充貨值約高達(dá)7700億元。

顯然，這又是一筆低價(jià)拿地的劃算買(mǎi)賣(mài)。事實(shí)上，時(shí)至年底，債務(wù)償還壓力逼近，不少中小房企因難以支撐債務(wù)而選擇斷臂求生，對(duì)于資金還算寬裕的規(guī)模房企而言，不失為一個(gè)“撿漏兒”的時(shí)機(jī)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，從成本角度看，一般并購(gòu)談判的價(jià)格會(huì)比較實(shí)惠，而且很多被并購(gòu)的項(xiàng)目用不了多久就可以拿出來(lái)賣(mài)了。通過(guò)招拍掛市場(chǎng)拿地越來(lái)越難，對(duì)大房企而言借并購(gòu)獲取土地反而簡(jiǎn)單又省力，畢竟項(xiàng)目前期已經(jīng)有企業(yè)趟過(guò)路了。

但值得注意的是，并購(gòu)擴(kuò)張之下，公司現(xiàn)金流的捍衛(wèi)至關(guān)重要。對(duì)于融創(chuàng)，也不例外。

百億并購(gòu)背后的宏圖霸業(yè)

這次交易完成后，環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球?qū)⒊蔀槿趧?chuàng)中國(guó)的間接附屬公司，并更名重組為“環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)”。環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球創(chuàng)始人鄧?guó)櫝鋈苇h(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)董事長(zhǎng)。

截至2019年8月31日，環(huán)球世紀(jì)營(yíng)業(yè)收入14.81億元，凈利潤(rùn)5.03億元；所有者權(quán)益約167.48億元。時(shí)代環(huán)球營(yíng)業(yè)收入1.67億元，利潤(rùn)總額-256.59萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-560.73萬(wàn)元；所有者權(quán)益約2.83億元。

不過(guò)，此次交易涉及成都、武漢、長(zhǎng)沙、昆明等城市的18個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約3071.6萬(wàn)平方米，可售建筑面積約2771.6萬(wàn)平方米，約占總建筑面積的90%；截至公告日，未售建筑面積約2390.1萬(wàn)平方米。按可售建筑面積約為2771.6萬(wàn)平方米計(jì)算，融創(chuàng)通過(guò)此次并購(gòu)所獲土地的樓面價(jià)僅約1075元/平方米。

另外，已達(dá)成意向協(xié)議但尚未正式獲取的土地儲(chǔ)備總建筑面積約3587.2萬(wàn)平方米。考慮到潛在土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)所得土地總建筑面積約6658.8萬(wàn)平方米，其中可售建筑面積約6304.9萬(wàn)平方米注，約占總建筑面積的95%。

孫宏斌稱，即便沒(méi)有意向協(xié)議土地儲(chǔ)備也很劃算，但有了就更好。

此次交易也意味著，云南城投徹底退出環(huán)球世紀(jì)，結(jié)束了其自2016年以118億元拿下項(xiàng)目公司51%股權(quán)的歷史。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，云南城投正處于財(cái)務(wù)困境之際被迫進(jìn)行重組，此時(shí)收購(gòu)云南城投旗下環(huán)球世紀(jì)和時(shí)代環(huán)球的控股權(quán)，可獲得一個(gè)比較好的對(duì)價(jià)。對(duì)于融創(chuàng)中國(guó)來(lái)說(shuō)，收購(gòu)標(biāo)的所包含的大量土地儲(chǔ)備，以及已簽訂投資意向的土地都非常有價(jià)值，這些土地的位置和項(xiàng)目配套良好，拿地成本比較低，實(shí)際上降低了融創(chuàng)所持有土地儲(chǔ)備的整體成本，也就降低了融創(chuàng)的未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師稱，融創(chuàng)獲得的利益不止于此。通過(guò)收購(gòu)資產(chǎn)包，融創(chuàng)還獲得了會(huì)展能力；如同之前通過(guò)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的文旅城，獲得了文旅能力。借助會(huì)展標(biāo)簽，融創(chuàng)更容易在全國(guó)其他城市拿下更多的土地。

此次交易標(biāo)的公司的創(chuàng)始人鄧?guó)?，有著“成都?huì)展之王”的稱號(hào)。從1995年大手筆投資14億元興建沙灣國(guó)際會(huì)展中心，到2008年12月投資“亞洲最大單體建筑”新世紀(jì)環(huán)球中心，多年來(lái)，鄧?guó)檻{借文旅概念在全國(guó)范圍內(nèi)打造了不少知名項(xiàng)目，但如何將IP變?yōu)楣拘б妫⒎青國(guó)櫵L(zhǎng)，他急需為自己的商業(yè)王國(guó)找到一個(gè)合適的大股東。鄧?guó)櫾鴮㈤蠙熘ν断蛟颇铣峭?，但后者因?cái)務(wù)壓力迫切地需要回籠資金，鄧?guó)櫼蚕Ｍ麚Q一個(gè)更為強(qiáng)大的“靠山”。

孫宏斌與鄧?guó)櫹嘁?jiàn)恨晚。孫宏斌評(píng)論這次交易稱：“以往的并購(gòu)，我們收獲了一塊地、一個(gè)項(xiàng)目或一個(gè)團(tuán)隊(duì)，但這次收購(gòu)很厲害，我們收獲了一個(gè)老板?！编?guó)櫛硎荆粗氐氖侨趧?chuàng)的實(shí)力，孫宏斌的信譽(yù)，以及融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)“將夢(mèng)想變?yōu)榭?jī)效”的能力，經(jīng)濟(jì)在下行，實(shí)力很重要，融創(chuàng)有實(shí)力，有資金。未來(lái)兩到三年，他們齊力打造的很多項(xiàng)目都會(huì)陸續(xù)和大家見(jiàn)面，“有信心在未來(lái)再讓規(guī)模上一個(gè)大臺(tái)階”。

值得注意的是，交割后30日內(nèi)環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球?qū)⑾蛉趧?chuàng)西南集團(tuán)分配利潤(rùn)約71.43億元（其中按股權(quán)比例應(yīng)分約36.43億元，超額分得利潤(rùn)約35億元）。而152.69億元的并購(gòu)款，也不需要馬上支付，而是將分四期于一年內(nèi)完成支付。即，融創(chuàng)實(shí)際需要支付的價(jià)款81.26億元，且可以分期付。

顯然，這又是一次高杠桿撬動(dòng)的交易。

并購(gòu)時(shí)機(jī)、現(xiàn)金流和馬太效應(yīng)

融創(chuàng)通過(guò)投資并購(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)自身規(guī)?；瘮U(kuò)張的打法，已經(jīng)在市場(chǎng)上具有影響力并被學(xué)習(xí)。

業(yè)內(nèi)最關(guān)心的是，連續(xù)并購(gòu)資金何來(lái)？孫宏斌表示，支持公司不斷并購(gòu)的錢(qián)是“賣(mài)”出來(lái)的，都是“一邊買(mǎi)一邊賣(mài)”，并再次強(qiáng)調(diào)了銷售回款的重要性。盡管孫宏斌說(shuō)，我們8年才買(mǎi)了2000億元，但我們已經(jīng)賣(mài)了兩萬(wàn)億元了。但不可否認(rèn)，融創(chuàng)的杠桿壓力也很大。

融創(chuàng)2019年中報(bào)顯示，截至上半年年末，融創(chuàng)手中現(xiàn)金和等價(jià)物達(dá)992.35億元，但短期借款高達(dá)1212.8億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)達(dá)1121.75億元。而應(yīng)付賬款及票據(jù)，一般來(lái)說(shuō)，也是商家在中短期內(nèi)必須支付給其他商家的貨款，否則商業(yè)活動(dòng)將無(wú)法進(jìn)行。

融創(chuàng)的有息負(fù)債從2014年的343.84億元，上升到 2018年底的2294.1億元，2019年上半年再上升到3021億元。所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本不是小數(shù)目。孫宏斌也一直強(qiáng)調(diào)做好銷售節(jié)奏。

事實(shí)上，2019年以來(lái)，隨著更多中小房企資金壓力的加大，賣(mài)股求生乃至退出行業(yè)者增多，房企間的“馬太效應(yīng)”日益顯現(xiàn)。“大魚(yú)吃小魚(yú)”“大魚(yú)吃大魚(yú)”，甚至“快魚(yú)吃慢魚(yú)”的戲碼，輪番上演。

一直在賣(mài)賣(mài)賣(mài)的陽(yáng)光100，近日宣布擬以約11億元收購(gòu)溫州中心51%的股權(quán)、溫州生態(tài)城51%的股權(quán)，以及溫州中信昊園49%的股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊?，?yáng)光100全權(quán)持有這些項(xiàng)目。這些項(xiàng)目所含近350萬(wàn)平方米的規(guī)劃建筑面積，及400公頃一級(jí)開(kāi)發(fā)土地將由陽(yáng)光100獨(dú)自開(kāi)發(fā)與建設(shè)?！拔覀儼岩郧暗囊恍╉?xiàng)目賣(mài)掉，為了做得更專業(yè)一些，但我們也有買(mǎi)項(xiàng)目，不是純粹的收縮?！?陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪說(shuō)。

獨(dú)立開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵首先是保證資金的充裕，若資金鏈緊張將直接導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)緩慢，或者不如預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，截至今年中期期末，陽(yáng)光100手中可動(dòng)用的現(xiàn)金34.99億元，此次收購(gòu)就花去三分之一。

今年9月份，陽(yáng)光100還宣布，戰(zhàn)略入股環(huán)京文旅項(xiàng)目熱河山谷，發(fā)力文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)；同時(shí)將收購(gòu)雅戈?duì)枴渤钟械奶旖蜿?yáng)光100天塔喜馬拉雅項(xiàng)目80%股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊?，?yáng)光100將持有該項(xiàng)目100%股權(quán)。

柏文喜表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)大量的并購(gòu)機(jī)會(huì)出現(xiàn)，房企在捍衛(wèi)自身流動(dòng)性與更好地把握并購(gòu)機(jī)會(huì)之間，需要以自身的流動(dòng)性為第一要義并結(jié)合自身的資源能力來(lái)進(jìn)行。要根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)對(duì)銷售去化和回款狀況有基本判斷、對(duì)于融資趨勢(shì)和自身資金狀況有基本把握之后，再積極關(guān)注和抓住并購(gòu)機(jī)會(huì)。

截至10月份，融創(chuàng)的銷售額已經(jīng)超過(guò)4000億元，排位第四。2018年，被記者問(wèn)及融創(chuàng)“現(xiàn)在還爭(zhēng)第一嗎”的問(wèn)題，孫宏斌淡然道：“早就不爭(zhēng)了，沒(méi)啥意思，大家小時(shí)候都知道，班里第一名都不咋樣?！?/p>

聽(tīng)其言而觀其行，這是孔子說(shuō)的話。黑格爾也說(shuō)過(guò)，判斷一個(gè)人不要看他的語(yǔ)言而應(yīng)該是行動(dòng)。對(duì)于商業(yè)理想上的超越雄心，其實(shí)，孫宏斌和融創(chuàng)從未熄滅。

*本文來(lái)源：中房網(wǎng)，作者：許倩，原標(biāo)題：《并購(gòu)永不眠，孫宏斌式啟示》。