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近兩個月以來，國內(nèi)的酒店交易相比此前愈加頻繁，國內(nèi)投資者赴海外收購酒店物業(yè)的消息也不在少數(shù)，如11月12日，上海斯格威大酒店100%股權(quán)擬被轉(zhuǎn)讓，底價13.46億元；11月4日，華住集團收購德國第一大本土酒店集團，交易對價7億歐元。

在酒店交易上，星城、歐洲無疑成為了國內(nèi)投資者的熱門交易地，但不可忽視的是國內(nèi)的酒店資產(chǎn)交易正面臨著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較為欠缺的困境，交易的酒店中中檔酒店占比較大，交易和估值金額普遍偏低，大規(guī)模的交易較少。

于此同時，酒店資產(chǎn)證券化卻依然是熱點，不少投資者仍然在中國積極尋求一些酒店投資的機會，但處于對經(jīng)濟形勢變化的考慮，會持較為審慎的態(tài)度。因此，國內(nèi)酒店交易未來的成交量是否會上升，依然是一個需要時間來解答的問題。

星城、歐洲化身熱門交易地

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2019年下半年至今，國內(nèi)出讓或交易，以及國內(nèi)投資者赴國外進行酒店資產(chǎn)收購的數(shù)量為11宗，其中國外的3宗，國內(nèi)的8宗，涉及金額超過183億元。

數(shù)據(jù)來源：公開信息披露，觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計

在國內(nèi)的酒店出讓和交易中，除一線城市外，二線城市的酒店交易更加頻繁。目前國內(nèi)一線城市核心區(qū)域的投資機會較少，因此旅游業(yè)發(fā)展較好的二線城市核心商圈地段的存量物業(yè)正在受到更多投資者的關(guān)注。

國內(nèi)投資者赴海外收購酒店物業(yè)的主要目的地為歐洲以及新加坡，歐洲歷來是國內(nèi)投資者的重點投資區(qū)域。今年8月，李嘉誠旗下的長實更是以252億港元的價格收購了英式酒館營運商，獲得了1687家酒館、餐廳及酒店等物業(yè)。

此外，新加坡也仍然是國內(nèi)外投資者尋求安全穩(wěn)健投資機會的重要目的地。新加坡是亞洲商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對成熟的國家，商業(yè)地產(chǎn)收益相對穩(wěn)定，使得不少房地產(chǎn)投資者轉(zhuǎn)向新加坡市場需求機會。此外，新加坡的資產(chǎn)證券化市場相對成體系，可以給予酒店等商業(yè)地產(chǎn)項目REITs的機遇，為酒店資產(chǎn)增值保值以及退出提供通道，風險比較可控。

國內(nèi)投資者熱衷投資海外酒店，不僅是希望在國外構(gòu)建市場份額，開發(fā)市場，拓寬商業(yè)版圖；再者則是因為中國國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)較為欠缺，促使他們積極在海外尋求投資組合。收購本土知名的酒店成為了國內(nèi)酒店企業(yè)的常用手段，于此不只可以獲得一定的客戶基礎(chǔ)，也能豐富專業(yè)技能和學習管理經(jīng)驗。

在所有的酒店出讓和交易中，華住無疑是最受矚目的，其以7億歐元收購德國酒店集團，這也延續(xù)了國內(nèi)酒店通過并購投資，走向國際化的擴張路徑。華住收購的酒店集團DH擁有90年發(fā)展歷史，是德國第一大本土酒店集團，目前已開業(yè)118家酒店，旗下位于瑞士達沃斯的Steigenberger酒店是每年達沃斯論壇的主會場和主要接待酒店。

國內(nèi)市場優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)欠缺

縱觀中國的酒店交易市場，實際上自2015年起才較為活躍。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年中國僅5筆大宗酒店交易，總交易額為50億人民幣，2016年起逐漸增加，2018年是中國酒店交易的輝煌期，前三季度交易額達259億，是2015全年交易額的5倍之多。

時間來到2019年。如前文所述，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2019年下半年至今，國內(nèi)出讓或交易，以及國內(nèi)投資者赴國外進行酒店資產(chǎn)收購的數(shù)量為11宗，其中國外的3宗，涉及金額約71.8億，國內(nèi)的8宗，涉及金額110億，如全部成功交易，將產(chǎn)生183億元以上的酒店交易額。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

對比國內(nèi)外的酒店交易信息可發(fā)現(xiàn)，國外的雖數(shù)量不及國內(nèi)，但估值和交易金額都非?？捎^，由此可見國外的均是較大規(guī)模的酒店交易。反觀國內(nèi)，雖然2019年下半年宣布出讓以及成功交易的酒店并不算少，但多數(shù)都是中檔酒店，高檔酒店較少，酒店交易和估值金額普遍偏低。

不同于國外酒店出售主要是出于戰(zhàn)略調(diào)整以及利用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)套現(xiàn)的考慮，國內(nèi)目前出讓和交易的酒店大多都是由于扭轉(zhuǎn)虧損業(yè)績和破產(chǎn)清算。觀點指數(shù)統(tǒng)計的樣本中就有部分是持有者因為資金需求而將酒店作為套現(xiàn)的資產(chǎn)進行交易。要想接手和盤活這些酒店并非易事，這也說明了我國目前優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)的欠缺。

酒店資產(chǎn)證券化路徑

作為商業(yè)資產(chǎn)業(yè)態(tài)之一，酒店受到投資者青睞的原因主要有兩個，一是可以獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，二是可對外輸出酒店品牌，走上輕資產(chǎn)化之路。此外，酒店資產(chǎn)具有良好的保值、增值功能，也可以在需要現(xiàn)金時將其作融資用途。除此之外，良好的資產(chǎn)、穩(wěn)健的現(xiàn)金流是資產(chǎn)進行證券化時資本方最重要的考量因素。

2019年8月，金光紙業(yè)（中國）投資有限公司發(fā)行了“海通華泰-金光上海白玉蘭廣場資產(chǎn)支持專項計劃”，此單為國內(nèi)含高端酒店綜合體項目的最高CMBS融資金額。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，截止目前，2019年國內(nèi)以酒店為底層資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的主要種類是CMBN和ABS，金額最少的有7億，最多的為復星旅文以三亞亞特蘭蒂斯酒店為底層資產(chǎn)發(fā)行的70億元ABS。作為底層資產(chǎn)的酒店也大多位于一線城市或者是重要二線城市較好地段。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，截至2019年9月，以商業(yè)廣場作為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)模達335.06億元；以酒店作為底層資產(chǎn)的有141.1億元；以寫字樓作為底層資產(chǎn)的有111.1億元，以混合商業(yè)資產(chǎn)包作為底層資產(chǎn)的有104.4億元；其他業(yè)態(tài)作為底層資產(chǎn)的，規(guī)模較少，合共70.45億元。酒店，正成為商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要業(yè)態(tài)。

未來可以預(yù)見的是，即便目前中美貿(mào)易關(guān)系對國外投資者的投資信心有所影響，但他們目前仍然在中國積極尋求一些酒店投資的機會，對象主要是資產(chǎn)包或者規(guī)模較大的單一資產(chǎn)，以實現(xiàn)有效的資產(chǎn)配置。

相信隨著經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，國內(nèi)的酒店交易會更受國內(nèi)外投資者的青睞，相關(guān)的交易也會更加頻繁。

*本文來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)，作者：馮彩云 ，原標題：《原報告 | 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒下的酒店交易》。