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11月，某房企3億長租公寓ABS終止，反映出公寓類資產證券化產品的審核開始趨向嚴格。其原因是該筆融資存在某些潛在問題，標的產品可能未滿足達成融資的要求。

與此同時，杭州、南京各自又發(fā)生一起長租公寓企業(yè)資金鏈斷裂事件。相對于前幾個月的長租公寓集中“爆雷”，這兩個城市的住房租賃行業(yè)管理亂象得到整治，這應歸功于各類實施辦法的積極推行。

另一方面，整治住房租賃中介機構亂象的力度進一步加大，各地積極查處發(fā)布不實房源的中介機構，加強租賃市場的資金監(jiān)管，部分城市還增加了人才租賃住房用地的供應。

長租公寓雖然還沒探索出穩(wěn)定可行的盈利模式，但有多方政策支持，以及租賃土地的供應量增加，房企也逐漸脫離了“跑馬圈地”、加速融資以擴大規(guī)模的非理性思維，走上了精耕細作的道路。

整治亂象力度加大 資金扶持進一步到位

11月18日，新華網發(fā)表《長租公寓莫短視》一文，指出“高收低租”和“高杠桿的租金貸”等快速擴張模式，是長租公寓的主要風險點。一個行業(yè)過度金融化、過度依賴資本駛入“快車道”，必然會犧牲掉對“穩(wěn)定”、“安全”等一些底層需求。其呼吁長租公寓從業(yè)者回歸最本真的商業(yè)邏輯，專注于自身業(yè)務，這樣才能讓行業(yè)駛入正軌發(fā)展“長”下去。

此文深刻地指出了長租公寓行業(yè)存在的問題，呼吁長租公寓運營者“慢”下來，專注于提升服務質量，正如自如CEO熊林在接受媒體采訪時提到的——“目前，整個行業(yè)從創(chuàng)業(yè)期進入精耕期，行業(yè)從業(yè)者需要更穩(wěn)健、更耐心、更長期的投入到這項事業(yè)中，聚焦于為客戶、為社會創(chuàng)造更多價值。”

11月28日，《中國紀檢監(jiān)察報》刊發(fā)了住建部王蒙徽的《住建部大力整治住房租賃中介機構亂象》一文，指出——專項整治期間，全國共排查住房租賃中介機構8萬多家，查處存在不規(guī)范行為的住房租賃中介機構1萬余家，通報違法違規(guī)案例8000余起。

目前我國住房租賃市場處于培育發(fā)展階段，相對于住房購銷市場是存在不少短板。城鎮(zhèn)租房群眾約1.8億人，他們大多是收入不高、目前尚沒有條件買房的住房困難群眾，90%以上是進城務工人員和新就業(yè)大學生，需要通過租房解決居住問題。

來源：公開資料，觀點指數整理

在監(jiān)管部門的帶領下，各地繼續(xù)出臺了各種規(guī)定，其中針對租房合同細則不規(guī)范等問題，11月5日深圳發(fā)布了新版《深圳市房屋租賃合同》，對住房租賃合同條款進行優(yōu)化，針對租賃雙方權利和義務進行進一步明確和細化。

首都北京也于11月22日發(fā)布了新版《北京市公共租賃住房租賃合同》，增加了合同說明、合規(guī)使用公租房特別提示等內容，進一步細化和規(guī)范了租賃雙方權利義務關系、合同續(xù)租、合同解除、房屋騰退及違約責任等條款，簡化了合同附件。

在資金監(jiān)管方面，杭州頒布最嚴厲資金監(jiān)管方案，以“保證金”的模式來保障房東房客的權益，明確要求從事住房租賃業(yè)務的住房租賃企業(yè)在杭州市范圍的銀行設立唯一的租賃資金專用存款賬戶，并報房產行政主管部門備案。

而在資金扶持方面，杭州頒布了《杭州市促進住房租賃市場發(fā)展專項扶持資金管理辦法》，對從事住房租賃業(yè)務的企業(yè)給予專項資金扶持，每家企業(yè)每年最高可獲扶持資金最高達200萬元。

此外，武漢、廣州也相繼出臺了資金扶持辦法，對住房租賃運營企業(yè)、單位和其他組織提供專項資金扶持。

被終止的3億長租公寓ABS與背后的資本考量

據上交所信息顯示，某房企長租公寓一號資產支持專項計劃于11于14日終止審核，擬發(fā)行金額3億元。曾在5月24日，該筆ABS狀態(tài)更新為“已回復交易所意見”。

有分析人士表示，上述資產支持證券-ABS終止與該房企的債務水平過高、發(fā)行的ABS資產質量有問題有關，上交所擔心這個專項計劃會有后續(xù)問題。

值得注意的是，這是今年首只在上交所終止審核的長租公寓類ABS，此前披露的包括合景泰富、朗詩寓在內的長租公寓ABS均審核通過。

在此之前，11月5日青客公寓成功于納斯達克掛牌上市，股票代碼“QK”，開盤報17.35美元/股，漲幅3.76%，總市值8.37億美元，成為我國“長租公寓第一股”。

美東時間11月14日，青客公寓收盤16.54美元/股，已經跌破發(fā)行價。

青客的成功上市并未能給這個行業(yè)帶來資本的利好信號，從終止的3億長租公寓ABS可以看出，產品層面上若達不到某種要求，是難以讓投資者保持信心的。

在這些對于產品的要求中，最重要的莫過于現金流狀況，運營業(yè)績是否穩(wěn)定，以及收入是否穩(wěn)定，此外還需要預測未來幾年的收入狀況，甚至需要提供一些征信措施。

來源：公開資料，觀點指數整理

除此之外，與前幾個月相似，11月長租公寓繼續(xù)“暴雷”：11月20日，杭州中擇地產被爆出因資金鏈斷裂已停止運營，并向房東打了2000萬元的欠條；南京友居公寓老板跑路，人去樓空——部分租客已將租金交給友居公寓，但友居卻并沒有將相應租金交給房東。

隨著長租公寓暴雷事件頻出，資本市場對于該行業(yè)普遍回歸觀望狀態(tài)。

萬科北方區(qū)域CEO劉肖表示，長租公寓目前是窄門，但非常看好未來，此前行業(yè)遇到困難在于資產價值有所下降，建設成本比普通住宅還要高，長期看好是因為未來土地供應會增加。

目前，萬科在北京已獲得6個集體土地建設租賃住房項目，預計提供總計21498間租賃住房，總投資額約90億元。

人才專項租賃住房用地供應勢頭利好

在進行資金扶持的同時，杭州市區(qū)還先后推出了29宗“只租不售”人才專項租賃住房用地。土地面積約1031畝，可建面積約146萬平方米。其中2019年度出讓人才租賃住房用地達17宗587畝，可建面積約80萬平方米。

另一方面，深圳出臺首個國企合作開發(fā)人才住房項目建筑設計方案，將提供近2500套人才住房。據“深圳人才安居”公眾號消息，11月26日，人才安居集團和機場集團召開機場DU09-69地塊人才住房項目建筑設計方案專題會，該項目是人才安居集團利用國有企業(yè)存量用地探索開發(fā)建設人才住房渠道的創(chuàng)新嘗試。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

在土地供應上，11月上海成交了3宗租賃住房用地，總面積14.48萬平方米，總成交價22.31億元；杭州成交了2宗人才專項租賃住房宅地，總面積4.56萬平方米，總成交價3.6億元。

北京方面更是迎來項目奠基的好消息，據媒體報道，10月下旬，北京最大的集體土地租賃房項目——西直河集體土地租賃房項目暨首創(chuàng)和園·十八里店項目取得建筑工程施工許可證并奠基，由首創(chuàng)集團所屬首創(chuàng)置業(yè)公司開發(fā)建設的5700套長租住房將在十八里店鄉(xiāng)亮相。40萬平方米長租社區(qū)內，規(guī)劃27萬平方米小戶型租賃住房。

截至今年9月，北京全市共確定68個集體土地租賃住房試點項目，已開工21個，可提供房源約2.7萬套，預計接下來會有更多的項目入市。

*本文來源：觀點地產網，作者：黃柏堅 ，原標題：《觀點指數 | 十一月長租公寓報告：人才租賃用地供應勢頭利好》。