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當(dāng)下，各地為“搶人”紛紛出招人才政策，城市人口流動(dòng)性加大。而經(jīng)過幾年的鋪墊，一線城市的長租公寓市場(chǎng)已基本普及。來自第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京、上海和廣州部分長租公寓的入住率能夠達(dá)到93%、89%、95%。

過去一年，資本對(duì)長租公寓的態(tài)度也陷入矛盾，有不少品牌運(yùn)營商獲得了資本青睞。比如，2019年上半年，在資本的大力推動(dòng)下，魔方公寓管理規(guī)模達(dá)到10萬間，成為集中式公寓領(lǐng)域的老大，緊隨其后的是樂乎公寓5.4萬間。在分散式公寓領(lǐng)域，截至2019年上半年，自如運(yùn)營商以85萬間的管理房源位列第一，排行榜前三的運(yùn)營商管理規(guī)?？傤~已經(jīng)超過200萬間，頭部效應(yīng)得到進(jìn)一步增強(qiáng)。

隨之而來的是，房地產(chǎn)開發(fā)商、中介、互聯(lián)網(wǎng)資本和一些酒店服務(wù)集團(tuán)進(jìn)入長租公寓行業(yè)。但由于長租公寓行業(yè)正處于多種運(yùn)營模式并存的探索階段，各大品牌還沒有形成相對(duì)固定的市場(chǎng)格局，性價(jià)比、服務(wù)和科技手段將成為長租公寓未來爭奪的主要因素，也將成為長租公寓未來的重要發(fā)展方向。

融資、上市

資本給予企業(yè)的期限將至，長租公寓一度是資本追逐的風(fēng)口，如今資本對(duì)回報(bào)的訴求緊推著企業(yè)上市。美東時(shí)間11月5日，青客登陸納斯達(dá)克掛牌上市。青客上市無疑是長租行業(yè)一個(gè)里程碑式的開始。此前的10月29日，蛋殼公寓也正式向美國證券交易委員會(huì)（SEC）遞交招股書，準(zhǔn)備在美國紐交所上市，股票代碼為“DNK”。

日前，自如CEO熊林對(duì)外表示，自如目前和未來一段時(shí)間的首要任務(wù)一定是深耕企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)、技術(shù)、團(tuán)隊(duì)，但他也強(qiáng)調(diào)了自如不會(huì)急于啟動(dòng)IPO。

實(shí)際上，頭部品牌公寓對(duì)于錢的渴望很高，他們能夠通過上市來融得更大規(guī)模的資金。房東東創(chuàng)始人全靂分析指出，2019年長租公寓的融資有兩大特征：融資金額龐大、聚焦頭部企業(yè)。

今年2月，蛋殼公寓對(duì)外宣布完成5億美元C輪融資，此輪融資由老虎環(huán)球基金、螞蟻金服聯(lián)合領(lǐng)投，春華資本跟投，同時(shí)，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續(xù)跟投。此輪融資結(jié)束后，蛋殼公寓的估值已超過20億美元；3月，魔方公寓宣布獲得1.5億美元D輪融資，加拿大領(lǐng)先的機(jī)構(gòu)基金管理公司CDPQ為本輪戰(zhàn)略投資方；12月，長租公寓安歆集團(tuán)宣布完成C輪融資，融資金額達(dá)數(shù)億元，由凱雷投資領(lǐng)投。

經(jīng)過幾年發(fā)展，長租公寓的第一梯隊(duì)已經(jīng)形成，分別是：自如、蛋殼、青客；集中式公寓規(guī)模以魔方、萬科暫時(shí)領(lǐng)先。從融資角度看，資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

盈利困境

硬幣的另一面是，中小公寓運(yùn)營商很難獲得資本青睞，民間資金的高成本已導(dǎo)致多個(gè)品牌面臨資金危機(jī)。今年7月，樂伽“高收低出”運(yùn)營模式導(dǎo)致資金鏈斷裂，成為租賃寒冬來臨的信號(hào)。全靂指出，長租公寓通過“非正常手段”的市場(chǎng)經(jīng)營無法經(jīng)受住寒冬的考驗(yàn)，由此大量公寓陷入資金鏈危機(jī)。

長租公寓的盈利問題一直懸而未決，也是讓中小公寓陷入運(yùn)營危機(jī)的主要原因。國內(nèi)長租公寓盈利壓力的再次出現(xiàn)，資金效率的提升有一定限制，因此房產(chǎn)和企業(yè)運(yùn)營商對(duì)新項(xiàng)目拓展比較謹(jǐn)慎。

2019年上半年，房企運(yùn)營商整體增長速度逐漸放緩。萬科泊寓拓展房源規(guī)模為23萬間、朗詩寓4萬間、碧家國際社區(qū)4萬間、招商公寓2.4萬間，跟2018相比房源規(guī)模持平。

從2018年與2019年上半年長租公寓規(guī)模來看，有部分新房企運(yùn)營商進(jìn)場(chǎng)。2018年6月，進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域的華潤有巢，目前拓展規(guī)模為4萬間房源，與上一年相比翻一番，而城方城寓則在半年內(nèi)新增房源達(dá)到1.6萬間，擴(kuò)展速度和規(guī)模極快。

國企逐漸成為主角。11月29日，上海浦東新區(qū)2宗租賃住房用地成功出讓，總出讓面積116.4畝，總建筑面積15.8萬平，總成交價(jià)9.29億元，分別由上海浦發(fā)租賃住房建設(shè)發(fā)展有限公司（浦發(fā)集團(tuán)）與上海普悅置業(yè)有限公司競(jìng)得。啟信寶信息顯示，上海普悅置業(yè)有限公司實(shí)控人是上海市普陀區(qū)國資委。

強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代

今年以來長租公寓的危機(jī)頻繁爆發(fā)，由此也引來相關(guān)部門的高度重視，史上“最嚴(yán)”住房租賃政策在各城市相繼出臺(tái)，在杭州、南京兩大“重災(zāi)區(qū)”先行試點(diǎn)。

9月，南京四部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為防范市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的通知》，其中指出應(yīng)當(dāng)建立住房租賃租金托管制度，與銀行簽訂租金委托收付協(xié)議，設(shè)立機(jī)構(gòu)租金專用賬戶收付租金，實(shí)行租金銀行托管。

11月，杭州市住保房管局聯(lián)合市金融辦、人行杭州中心支行制定發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）》，其中明確，“托管式”住房租賃企業(yè)須在租賃資金專用存款賬戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險(xiǎn)防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金等。

12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部委印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》，其中指出對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)，在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。

綜合業(yè)內(nèi)人士的說法，類保證金的模式在未來或?qū)⑵占爸粮鞔蟪鞘?，該政策更多的是?duì)房東與租戶的一種保障。政策對(duì)于長租公寓機(jī)構(gòu)的影響頗大，專用賬戶也意味著財(cái)務(wù)透明化，一方面能夠監(jiān)管企業(yè)的健康狀況，另一方面也可以防范私自挪用租金等違法違規(guī)行為。

住建部部長王蒙徽撰文直指長租亂象，指出在專項(xiàng)整治期間，全國共排查住房租賃中介機(jī)構(gòu)8萬多家，查處存在不規(guī)范行為的住房租賃中介機(jī)構(gòu)1萬余家，通報(bào)違法違規(guī)案例8000余起，有效遏制住房租賃中介行業(yè)亂象，凈化住房租賃市場(chǎng)環(huán)境。接下來，還將成立專班負(fù)責(zé)專項(xiàng)整治，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和制度建設(shè)。由此可見國家對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的重視以及凈化市場(chǎng)的決心。

各城市也開始對(duì)住房租賃中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行落地排查，對(duì)違法違規(guī)的企業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行曝光，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管力度，督促企業(yè)健康發(fā)展。市場(chǎng)漸趨規(guī)范。

國家不斷出臺(tái)相關(guān)政策，市場(chǎng)面臨優(yōu)勝劣汰。正如全靂所言，只有控制好成本、管理好資金、運(yùn)營能力優(yōu)秀的企業(yè)才能在行業(yè)寒冬中存活下來。展望2020年，作為購租并舉的住房制度的有力補(bǔ)充，長租公寓在未來仍然會(huì)得到充分的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，大量的租賃用地國有房源將開始逐步形成規(guī)模。

*本文來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，作者：唐韶葵，原標(biāo)題：《長租公寓2019年三大關(guān)鍵詞：融資、危機(jī)、強(qiáng)管控》。