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近年來，隨著各地租房需求的快速上漲，長租公寓這種新生業(yè)態(tài)已經(jīng)開始全面崛起，面對著長租公寓市場的蓬勃發(fā)展，2018年我愛我家的前任副總裁曾經(jīng)有個說法下一個暴雷的就是長租公寓，沒想到最終一語成讖，一年之內(nèi)長租公寓多家暴雷，長租公寓的未來該怎么看？

一、一年之內(nèi)45家長租公寓暴雷？

近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，但問題也逐漸暴露出來。今年以來，長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，行業(yè)普遍經(jīng)營困境，越來越多的運營機構(gòu)爆倉。其主要原因包括“高收低出”的經(jīng)營模式以及違規(guī)使用“租金貸”等。

根據(jù)各大媒體及公開信息統(tǒng)計，從2017年至目前共有69家長租公寓機構(gòu)資金鏈斷裂或無法再經(jīng)營，而在2019年占了其中的53家，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

針對長租公寓的問題，住建部、發(fā)改委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、網(wǎng)信辦等6部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》。在《意見》提出的一系列措施中，明確要求對“高進低出”、“長收短付”經(jīng)營模式的租賃企業(yè)加強監(jiān)管，嚴格管控租金貸業(yè)務(wù)，要求租金貸占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當于2022年底前調(diào)整到位，對涉及違規(guī)建立資金池等行為嚴厲查處。

所謂“租金貸”業(yè)務(wù)，是指租客向第三方金融機構(gòu)或P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺申請信用貸款，機構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務(wù)商，但服務(wù)商并未將全部資金給到房東，形成了資金占用。表面上租客是按月付租金，實際上每月是向貸款機構(gòu)還貸。長租公寓行業(yè)中大多數(shù)企業(yè)特別是分散式企業(yè)基本都使用“租金貸”。

去年下半年，長租公寓深陷輿論漩渦，特別是“租金貸”被質(zhì)疑是用租客信用做貸款，利用期限錯配資金沉淀用于自身擴張，存在“暴雷”風(fēng)險，引起了監(jiān)管部門和金融機構(gòu)的注意，北京、深圳、杭州、上海等地對住房租賃企業(yè)的“租金貸”等融資業(yè)務(wù)開展了集中專項檢查。

面對著國家重拳整治，長租公寓暴雷嚴重，我們到底該怎么看待長租公寓市場。

二、長租公寓的未來在何方？

面對著長租公寓當前的國家治理和暴雷亂象，很多人都在問長租公寓到底能不能租了？長租公寓市場的未來到底在何方呢？

首先，我們要明白長租公寓的需求到底是什么？改革開放四十年來，隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，越來越多的租房需求正在形成，根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示，2017年流動人口總量為2.44億人，其中新生代流動人口（1980年以后出生）所占比重為65.1%，正是流動人口帶來了巨大的現(xiàn)實住房需求。與此同時，普通高校畢業(yè)生人數(shù)近十年來呈逐漸增長趨勢，據(jù)估算2020年全國高校畢業(yè)生人數(shù)將達874萬人，正是巨大的增長讓住房需求呈現(xiàn)出一個快速上漲的態(tài)勢，再加上各地房價一直處于高位運行狀態(tài)，那么很多大學(xué)畢業(yè)生和進城務(wù)工人員在相當長的一段時間內(nèi)都需要通過租賃住房來解決自己的居住問題。但是，我們看到的另外一方面，則是中國房地產(chǎn)市場長期以來形成的租賃市場以C端為核心的模式，在這個模式中大部分房東都是個人房東，在這樣的情況下所能提供的服務(wù)往往都是不足以滿足大家日常需求的服務(wù)。正是在這樣的情況下，長租公寓產(chǎn)業(yè)應(yīng)運而生，長租公寓企業(yè)從房東手中批量租下房子，然后進行裝修配好好用的家具（一般是北歐宜家風(fēng)格的極簡主義家具）然后再租給需要租房的人，這樣的模式由于房屋品質(zhì)有所改善，房源真實，而且管理較為完善成為了大家所青睞的模式，這就是長租公寓之所以紅火的原因。

其次，長租公寓洗牌已經(jīng)在所難免。長租公寓產(chǎn)業(yè)的起源實際上在業(yè)內(nèi)眾說紛紜，雖然有自如、相寓等發(fā)展很久的企業(yè)，但是基本上現(xiàn)象級的機構(gòu)化長租公寓產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)在2016年前后，這幾年呈現(xiàn)出高速發(fā)展特征，但是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期由于市場的規(guī)范化水平不足，我們看到了整個產(chǎn)業(yè)進入了野蠻生長的階段，很多地方多家長租公寓企業(yè)瘋狂注冊，大量收房，甚至在北京等地出現(xiàn)了長租公寓搶收房源引發(fā)區(qū)域性房租價格大漲的現(xiàn)象，但是對于長租企業(yè)來說，隨著市場的逐漸成熟，那些為了賺快錢進行燒錢發(fā)展的長租公寓已經(jīng)逐漸難以為繼，今年以來的45家長租公寓企業(yè)紛紛暴雷倒閉其實就是這種趨勢的體現(xiàn)。根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期理論，當一個產(chǎn)業(yè)由高速增長期逐漸進入了產(chǎn)業(yè)成熟期的話，必然會出現(xiàn)的趨勢就是產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)二八分化，越是頭部正規(guī)的長租公寓企業(yè)因為經(jīng)營規(guī)范、資金雄厚、管理能力較強將越能夠在這個市場生存下來，而那些自身資金實力、盈利能力不足的長租公寓企業(yè)則會逐漸被市場所淘汰。

第三，長租公寓的金融化趨勢一定要被規(guī)范。在長租公寓的二八分化過程中最危險的則是長租公寓的過度金融化趨勢，在租房市場上其實長期存在一種“付三押一”的房租模式，在這個模式中，租房者需要一次性繳納較高的房租，但是現(xiàn)在的很多年輕人其實不具備一次性繳納過高房租的能力，所以一些長租公寓企業(yè)則和一些互聯(lián)網(wǎng)消費金融機構(gòu)達成了合作，通過租金貸的模式，讓房客向機構(gòu)貸款，然后每個月還款的模式通過增加一部分的利息成本，讓原先“付三押一”的租房模式變成了每月付款，本來這是一種利用金融手段幫助房客減輕壓力的做法，但是在很多不正規(guī)的中小長租公寓平臺那里卻變成了平臺斂財?shù)氖侄?，平臺會一次性讓房客貸一年的房租，而平臺則是每個季度支付給房東，這樣一旦平臺經(jīng)營不善出現(xiàn)了問題就會出現(xiàn)，房客已經(jīng)付了一整年的房租（通過信貸的形式），但是房東卻沒有收到租金的情況，從而出現(xiàn)了房客被趕出門的案例。因此，在這樣的情況下，長租公寓的過度金融化一定要認真規(guī)范，這也是國家重拳整治的根源。

整體來看，長租公寓市場的需求是切切實實的民生剛需，長租公寓在租房市場上的重要作用自不必說，但是整個市場的轉(zhuǎn)型升級也是大勢所趨，在這樣的情況下中小型企業(yè)被市場出清也是正常的現(xiàn)象，因此，如何推動長租公寓市場應(yīng)該是用一種審慎包容的心態(tài)來對待，規(guī)范其發(fā)展，推動市場更好地服務(wù)租房人群。

*本文來源：品途商業(yè)評論，作者：江瀚視野，原標題：《年內(nèi)45家長租公寓暴雷，還能租長租公寓嗎？長租公寓還有未來嗎？》。