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2月1日剛剛面向特定租客群體推出租金減免舉措的蛋殼公寓，僅一天時間便被房東及租客兩大群體集體“討伐”。原本對外表現(xiàn)出關(guān)懷受疫情原因影響租期的租客的減租舉措，卻因蛋殼公寓方面“最多要房東三個月免租、給租客定向免租僅一個月”的做法，迅速觸發(fā)了雙方對于蛋殼公寓的態(tài)度反彈。

業(yè)主曝光減租方案

2月2日，有全國多地、多位蛋殼公寓房東陸續(xù)向北京商報記者反映稱，蛋殼公寓客服曾于近期多次致電房東，告知其未來一段時間在房租支付上會有所延期，此外房東須額外給予蛋殼一個月的房租減免。至于要求房東配合減租的原因，蛋殼客服方面給出的原因為“受疫情影響，屬不可抗力”。

目前，包括北京、杭州、上海、深圳等地的房東，均出示了蛋殼方面要求增加額外免租期要求的證據(jù)。在這些蛋殼房東看來，蛋殼未與房東協(xié)商而單方?jīng)Q定的新增一個月免租期的要求，并不合理。按照房東們的說法，這就意味著蛋殼在彼時簽約已作空置期減免約定的基礎(chǔ)上，又從房東處索要了額外1-3個月不等的免租期，但并沒有向自己所在城市的租客提供相應(yīng)的減免政策。

“我和蛋殼簽了五年期的合同，原本已經(jīng)約定好了7.5個月的空置期，現(xiàn)在又在沒有和我們房東協(xié)商的情況下，被直接告知要再減免一個月房租，我拒絕了！”天津河西區(qū)蛋殼公寓房東趙先生回憶稱，其于1月30日早上接到了蛋殼客服的電話，客服告知他因為疫情原因，需要配合延期并減免一個月房租。

據(jù)了解，蛋殼公寓與房東簽訂的合同名為《財產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》，大多為三年期或五年期，空置期的設(shè)置原則上為每年一個月，空置期免租金額即等同于蛋殼托管合同中房東向蛋殼支付的“管理費”。在趙先生的五年期合同中，蛋殼公寓以季付形式向趙先生支付房屋租金；趙先生則在委托代理期限內(nèi)給予蛋殼7.5個月空置期。房東承諾給長租公寓企業(yè)的空置期原則上為每年1個月，五年期即5個月，因趙先生房源較舊，蛋殼額外增加了2.5個月的裝修空置期。

除了天津河西區(qū)的趙先生，另有深圳、北京、武漢、杭州等多地房東反映，在年前均接到了來自蛋殼方面的“減租告知”電話，大家都表示不予接受。深圳南山區(qū)的蛋殼公寓房東孟先生告訴北京商報記者，其已明確向蛋殼方面表示，不接受增加免租期，因為每年已經(jīng)給了蛋殼一個月免租期用來承擔(dān)空置風(fēng)險。

有蛋殼公寓房東向北京商報提供了一份名為《關(guān)于2月份要求業(yè)主增加免租期的工作方案》（以下簡稱《方案》）。該《方案》中明確提及，“為了應(yīng)對本次疫情對公司經(jīng)營造成的影響，公司現(xiàn)要求所有在1月底和2月支付租金的業(yè)主，在原合同的基礎(chǔ)上，自2月開始額外給予公司一定期限的免租期”。

其中，對于免租期和付款的定義進(jìn)行了詳細(xì)說明：“無論是押一付一還是押一付三，都是從這次付款日開始延后30天到本次免租期結(jié)束，再付款（押一付一的付下一期，押一付三的付本期剩余的2個月）?！?/p>

《方案》內(nèi)容顯示，此次免租對涉及城市及對應(yīng)增加的免租期天數(shù)、與業(yè)主溝通的四級機制等內(nèi)容均進(jìn)行了說明，其中對銷售溝通量以及客服溝通量都進(jìn)行了規(guī)定，稱“全國自2月1日開始，由各城市當(dāng)?shù)亟M織人力負(fù)責(zé)首次溝通，計劃2月10日/15日前完成各城市約7萬通電話的溝通”。同時指出，若業(yè)主仍不接受，并要求訴諸法律，由公司法務(wù)部門介入進(jìn)行相關(guān)處理。

根據(jù)《方案》內(nèi)容，在減租涉及城市范圍及減租期限上，除武漢外的其他12座城市，蛋殼公寓所有業(yè)主增加30天免租期；此次減租涉及到的除武漢外的北京、上海等12座城市、業(yè)主房源共計有72157套；此外，《方案》還談到了蛋殼對房東溝通減租事宜的態(tài)度，應(yīng)“明確且堅決、不可商量”。

就上述《方案》提及內(nèi)容的真實性問題，北京商報記者向蛋殼方面求證，其表示“官方確實沒發(fā)過這個東西，所以我們無法確定這個文件的真實性。所以和文件相關(guān)的數(shù)據(jù)也沒有辦法給予回復(fù)”。但另有蛋殼內(nèi)部人士向北京商報記者證實，《方案》中提及的蛋殼各部門對接人架構(gòu)與蛋殼實際內(nèi)部架構(gòu)吻合。

房東租客減租政策不一

值得一提的是，從目前房東層面收集上來的反饋來看，蛋殼方面向多地房東提出的減租要求中，在具體減租時限上存在一定差異：武漢地區(qū)房東被要求減租90天，而非武漢的其他城市房東則被通知減租一個月。

但蛋殼提供給武漢租客的免租政策卻為一個月。根據(jù)北京商報記者2月1日從蛋殼公寓方面獲悉的租金減免舉措，針對在武漢居住且因疫情無法返回的租客，蛋殼公寓會為租客免除一個月房租，租金在3月2日左右返還至蛋殼App賬戶中，返還的金額可用于抵扣服務(wù)費、維修金、水電燃?xì)赓M用（非自繳）、租金（分期月付除外）等賬單。若封城期間超過一個月，蛋殼公寓會再根據(jù)實際時間返現(xiàn)。

但針對上述特定群體的“定向減免房租”，有眾多租客吐槽“落實不力”。以租住武漢蛋殼公寓的租客為例，有部分人反映，管家曾向轄區(qū)內(nèi)租客發(fā)布關(guān)于租金減免的相關(guān)通知；不過另有部分人稱，至今未獲得任何形式的告知。而更多的非武漢蛋殼租客更是表態(tài)，沒有見到自己租住地的管家告知減租事宜。在他們之中，真實存在部分租客符合蛋殼“在武漢居住且因疫情無法返回”的房租減免條件。

更有租客和房東表示，自己在提出減免租金政策有問題后，直接被管家拉黑了。

吐槽的另一面聲音，還在于免租退還金額的不能提現(xiàn)。按照租客方的說法，租金返還至蛋殼App賬戶中，返還的金額不能提現(xiàn)拿出來用，只能用于抵扣蛋殼公寓內(nèi)的一些服務(wù)收費項目，這就意味著租客只能通過延長在蛋殼公寓居住而將錢花光，不然這筆錢的用處發(fā)揮空間并不大。

多地房東稱未獲最新一期房租

在“定向減租”被房東及租客質(zhì)疑用意之際，北京商報記者從多位房東處了解到，蛋殼公寓還深陷對全國多地房東的房租拖欠疑云。

根據(jù)天津蛋殼公寓房東趙先生的表述，其在2019年6月30日與蛋殼方面簽訂了《委托合同》，委托代理期限為五年，相關(guān)費用支付形式為季付。按照趙先生開始的設(shè)想，將不用于自住的房源出租給蛋殼公寓這樣的長租公寓運營企業(yè)，自己免去了房源招租及日常維修的麻煩，日后可以做個安穩(wěn)的“收租人”。然而讓他沒有想到的是，自己僅僅收取了一次季付租金，便被蛋殼公寓方面拖欠了房租。

“此前在合同簽約之時，我與蛋殼方面合同約定，第一次付款周期后每三個月（除某一季度抵消3個月空置期外），蛋殼公寓須按時向指定賬戶打款。本來在1月28日，我的銀行賬戶應(yīng)該匯入蛋殼最新一個季度的租金，但是直到現(xiàn)在，我也沒有收到該拿的錢?！壁w先生回憶稱，在約定日期內(nèi)未能收到蛋殼打款的那天，他特意去咨詢了收房的蛋殼管家，被告知“財務(wù)放假沒開工，等復(fù)工就打”。

部分房東欲解約收回房源

當(dāng)前，蛋殼公寓房東及租客對蛋殼公寓此次免租舉措存在的最大質(zhì)疑，則集中于“蛋殼面向全國房東要求減租一或三個月，但僅定向?qū)μ囟ㄈ后w租客減免一個月房租”。武漢房東及租客方面的反應(yīng)，則更為激烈，“針對受疫情影響的武漢，蛋殼給租客免租一個月，但是為何向當(dāng)?shù)胤繓|要三個月免租期？”

據(jù)了解，當(dāng)前已有越來越多的蛋殼房東在業(yè)主群中表態(tài)，若蛋殼拖欠租金超過15個工作日，將收回托管房屋并予以追償，另有部分房東寄希望于蛋殼早起付清拖欠房租，稱還可繼續(xù)履行剩余的合同；租客方面則大多表示，等到減租事宜具體落實后，再另行考慮日后房屋到期是否繼續(xù)續(xù)約。

“我的合同上寫的是，蛋殼方面如果拖欠租金超過15個工作日即構(gòu)成違約，合同自動解除并且蛋殼需要支付我2個月租金的等額違約金。”上文中提到的深圳蛋殼房東孟先生表示，后續(xù)蛋殼若違約，就收回房屋并進(jìn)行索賠；如果無法收尾，最后考慮根據(jù)合同去深圳市仲裁委員會進(jìn)行仲裁。

而基于此，已有部分租客群體開始擔(dān)憂，自己是否會步入“樂伽公寓房東解約收房、租客無房可住”的后塵。北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長租公寓品牌“蛋殼公寓”房源簽約支持的四種付款方式中，月付形式只能選擇“分期月付”，有按月支付租金打算的租客若想簽約入住蛋殼房源，只能選擇接受“租金貸”服務(wù)。

所謂“租金貸”，即長租公寓運營企業(yè)與金融機構(gòu)合作，為租客提供租金融資，金融機構(gòu)向長租公寓支付預(yù)付款，租客按月償還租金貸款。據(jù)悉，與蛋殼公寓開展合作、為租客提供房租借貸服務(wù)的第三方金融機構(gòu)為微眾銀行。

“（租金貸）這個其實本來就是違規(guī)的，按照P2P要求，貸款是不能直接打給第三方的，但他們做到了，具體不清楚如何操作的，但去年只有南京政府要求蛋殼整改?！币幻錆h區(qū)域蛋殼公寓負(fù)責(zé)出房業(yè)務(wù)的主管如是告說。

不可抗力不應(yīng)由業(yè)主單方承擔(dān)

而另外讓房東們耿耿于懷的，是蛋殼公寓對于告知減租以及協(xié)商解約事宜的態(tài)度，蛋殼公寓方面稱疫情為“不可抗力”，并以此為由單方?jīng)Q定增加一個月免租期，房東應(yīng)配合延期及減免一個月房租。

“不可抗力就算被認(rèn)定，那蛋殼不和房主協(xié)商、自主減免不付租金，我個人認(rèn)為也實質(zhì)造成違約了?！壁w先生如是說道。

對此，盈科律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師分析指出，之于疫情是否屬于不可抗力，法院以前判例對此看法不定，一般是按公平原則分?jǐn)倱p失，但最近廣州以及貿(mào)仲等地，都有關(guān)于將疫情認(rèn)定為不可抗力的官方說辭，未來法院認(rèn)定不可抗力可能性加大。但這并不意味著應(yīng)該全部由業(yè)主買單，業(yè)主也無辜，即使算不可抗力，也不是全部由業(yè)主買單。

北京市京師律師事務(wù)所高級合伙人劉松濤律師也直言，長租公寓企業(yè)以“疫情”為不可抗力為由，可以與房東溝通減免房租事宜，但房東并不當(dāng)然負(fù)有免租義務(wù)。

“《民法總則》規(guī)定不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。本次疫情原則上可能會被界定為法律上不可抗力的范疇，但業(yè)主與長租公寓簽訂租賃合同后也在承擔(dān)著各項稅費成本，自己也并未將租賃出去的房源使用、收益，免租期的增加并不當(dāng)然由業(yè)主買單?！眲⑺蓾缡钦f道。

而就“未來可能出現(xiàn)的房東解約情形，蛋殼與房東間的合同解約糾紛賠付責(zé)任如何界定”的問題，郭韌表示，如果蛋殼單方強制增加免租期，屬于違約，房東有權(quán)要求解約，但若疫情被判定為不可抗力，那么房東不一定能要求到違約賠償；但若真蛋殼增加免租期而發(fā)生房東提前解約的事宜，解約可能被支持，蛋殼違約也可能被認(rèn)定?！暗蛟撨`約是基于疫情影響，處于公平原則，法院判要求蛋殼承擔(dān)違約責(zé)任可能性較小?！?/p>

*本文來源：北京商報，作者：榮蕾，原標(biāo)題：《借疫情收割房東權(quán)益 蛋殼陷入漩渦 》。