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 “未來2個(gè)月，公司的直接經(jīng)濟(jì)損失將數(shù)以千萬計(jì)。如果疫情繼續(xù)蔓延，損失將繼續(xù)加大，很多租賃企業(yè)也都將面臨現(xiàn)金流斷裂。”一家長(zhǎng)租公寓品牌相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴投中網(wǎng)。

疫情爆發(fā)以來，長(zhǎng)租公寓行業(yè)備受沖擊。星瀚資本創(chuàng)始人楊歌向投中網(wǎng)直言，如果說餐飲、零售等行業(yè)是疫情“重災(zāi)區(qū)”，長(zhǎng)租公寓行業(yè)就是“第一重災(zāi)區(qū)”。

究其原因，除了疫情導(dǎo)致房屋空置率上市、租戶要求減免租金、退租，使長(zhǎng)租公寓品牌資金承壓；還在于短期疫情給長(zhǎng)租公寓帶來的輿論壓力，使企業(yè)與房東、租戶之間的矛盾加劇。

面對(duì)疫情這只棘手的“黑天鵝”，長(zhǎng)租公寓該如何突圍？

蛋殼公寓“一魚兩吃”，自如被指漲房租 

疫情發(fā)生后不久，蛋殼公寓于2月初被爆“一魚兩吃”，不僅強(qiáng)制不給房東至少30天房租，也不給租戶免租，引起輿論熱議。

隨后，自如也深陷“漲價(jià)”旋渦。近日，不少自如租客在社交媒體上稱，疫情特殊時(shí)期，自如在續(xù)約后肆意漲價(jià)，漲幅在10%~30%不等，個(gè)別網(wǎng)友稱漲租幅度達(dá)到38.3%。加之受疫情封路影響，部分租客無法如期返程，開始要求自如減租，或無責(zé)退租。

深圳的蘇女士告訴投中網(wǎng)，自己的租房合同是是3月15日到期，2019年的租金是2160元/月，如今續(xù)租需要支付2660元/月，漲了500元，漲幅23%?！耙咔槠陂g再找房也不方便，我決定先只租一個(gè)月短租，但管家告訴我，短租要在漲幅23%基礎(chǔ)上再加15%?！碧K女士說。

2月10日，自如CEO熊林在微博回應(yīng)稱，客戶續(xù)約價(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)是極個(gè)例情況，主要原因有兩個(gè)，一是客戶從長(zhǎng)租變更為月租或季租（租金包含了服務(wù)費(fèi)），二是房源價(jià)格顯著低于同地段、同小區(qū)類似房源價(jià)格。

自如相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴投中網(wǎng)，長(zhǎng)租公寓僅占整體租房市場(chǎng)5%，不可能操控市場(chǎng)價(jià)格，部分城市的部分房源漲租是受市場(chǎng)影響產(chǎn)生的，也在正常范圍內(nèi)。同時(shí)，長(zhǎng)租換短租會(huì)有15%的漲幅，自如已于2月8日推出短租優(yōu)惠。

北京廣盛律師事務(wù)所合伙人王欣告訴投中網(wǎng)，在租賃市場(chǎng)中，如果租戶與自如的原租賃合同到期續(xù)約，自如單方漲價(jià)，則屬于民事法律關(guān)系中雙方當(dāng)事人的意思自治，不違反法律規(guī)定；但如果在合同履行過程中，自如單方漲價(jià)，則屬于單方強(qiáng)行變更合同內(nèi)容，不受法律支持與保護(hù)。

至于疫情期間，自如是否有為租戶減免房租、或者退租的義務(wù)。王欣告訴投中網(wǎng)，需要依據(jù)雙方合同條款確定。通常合同條款中會(huì)有“不可抗力”條款，約定合同履行過程中，如果發(fā)生不可抗力，合同的履行或終止事宜?！叭绻敬我咔樵蚩陀^上導(dǎo)致租客無法繼續(xù)承租房屋，且提出充分證據(jù)，則可以單方解除租賃合同，并不承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

面對(duì)租戶的不滿，2月12日，自如發(fā)布公告稱，將為因疫情導(dǎo)致，無法如期返回租住城市的自如租客提供續(xù)租、退租流程。其中，暫無法返回租住城市，又到了續(xù)約期的租客，可靈活選擇一個(gè)月的短續(xù)，享受與長(zhǎng)續(xù)同等價(jià)格條件。

此外，公告稱，3月1日后返回并繼續(xù)居住自如的租客，屆時(shí)減免其2月全月的服務(wù)費(fèi)；至于3月1日后仍因疫情影響無法返回租住城市，且暫不考慮繼續(xù)居住自如的租客，將為其辦理無責(zé)退租，減免2月全月的服務(wù)費(fèi)。

此前，自如已陸續(xù)發(fā)布多項(xiàng)針對(duì)疫情的應(yīng)對(duì)舉措。2月7日，武漢自如發(fā)出《致武漢自如客的一封信》，宣布減免武漢自如客2月50%的租金及2月全月服務(wù)費(fèi)等措施。

一邊是強(qiáng)制清退，一邊是租客反彈 

多家長(zhǎng)租公寓品牌告訴投中網(wǎng)，目前企業(yè)面臨租客返程，卻無法入住的難題。

杭州租客李冉（化名）告訴投中網(wǎng)，2月6號(hào)自己返回杭州，但被告知不能進(jìn)入小區(qū)，如今在酒店已經(jīng)住了5天，每天住宿費(fèi)300多元，現(xiàn)在吃飯都成了問題。

租客王寧（化名）告訴投中網(wǎng)，社區(qū)的隔離政策也令大家不滿?！拔沂呛献獾淖鈶?，社區(qū)與物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴我，不管這套房子的其他租客是否已經(jīng)隔離過，只要舍友回到小區(qū)，那么整套房子的所有租客都要重新開始14天的隔離?！?/p>

“租客的情緒比較大，被勸返的租客要求在隔離期間免租。我們什么都可以扛過去，但如果社區(qū)遣散租客，強(qiáng)制企業(yè)關(guān)閉營(yíng)業(yè)，我們就真的很難了?！币患议L(zhǎng)租公寓品牌負(fù)責(zé)人林美（化名）告訴投中網(wǎng)。

投中網(wǎng)獲悉，早在2月4日，杭州市便宣布全市小區(qū)實(shí)施封閉式管理。封閉式管理下，大多數(shù)異地租客都收到了“2020年2月9日24時(shí)前不得返杭、不得進(jìn)小區(qū)”的通知，部分重疫區(qū)如湖北、浙江溫州、臺(tái)州等地返杭時(shí)間待通知。

林美說，部分城市的街道、社區(qū)要求轄區(qū)內(nèi)集中式住房租賃企業(yè)遣返租客，停止?fàn)I業(yè)，“這些措施如果是為了防控疫情我們都理解，但實(shí)際上集中式公寓對(duì)于流動(dòng)人口的集中、規(guī)范管理反而是有利的?！?nbsp;

林美感到無奈，這將導(dǎo)致大量住客以不可抗力的理由要求租賃企業(yè)免租14天，企業(yè)較難承受這樣的經(jīng)營(yíng)壓力。

對(duì)此，律師王欣告訴投中網(wǎng)，地方社區(qū)街道禁止租客回小區(qū)，要看其是否有明確的地方行政法規(guī)、規(guī)章和命令之授權(quán)，以及相關(guān)地方行政法規(guī)規(guī)章、命令的合法性和執(zhí)行授權(quán)行為的程序合法性。

“即便是合法主體經(jīng)合法程序下達(dá)了行政命令，那么在實(shí)施過程中，也應(yīng)該遵循‘法律面前人人平等’的憲法原則。即沒有病毒感染癥狀的‘租客’，其依法享有的與有產(chǎn)權(quán)的房主同等的居住權(quán)。”王欣說。

投中網(wǎng)獲悉，2月10日杭州市《“冠狀病毒肺炎”防控指揮部令第34號(hào)》發(fā)布，明確指出不得隨意限制小區(qū)居民和租客進(jìn)入小區(qū)。

自如相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴投中網(wǎng)，對(duì)已到達(dá)所居住城市但因疫情導(dǎo)致暫無法返回租住社區(qū)的租客，自如將在符合社區(qū)管理的條件下，為其提供臨時(shí)安置房源。

突襲“黑天鵝”，長(zhǎng)租公寓為何難解？ 

“疫情之下，每家租賃企業(yè)都造成了較大的經(jīng)濟(jì)損失，如果疫情繼續(xù)蔓延，租客住不進(jìn)來，損失將繼續(xù)加大，不少租賃企業(yè)可能會(huì)真的就此倒下。“林美說，其實(shí)最終損害的都是租客的利益，他們將會(huì)在城市中無法安居。

楊歌告訴投中網(wǎng)，短期來看，疫情導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓行業(yè)在最近半個(gè)月的租戶違約率達(dá)到12%~15%?！?5%的違約率看似不高，但對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)來說，春節(jié)之后本是租賃旺季，現(xiàn)在受疫情影響，業(yè)務(wù)不升反降，經(jīng)營(yíng)壓力就會(huì)迅速上升?！?/p>

楊歌說，目前大多數(shù)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流只夠維持六個(gè)月?！斑@是僅考慮干耗成本，即在只有支出、沒有收入的情況下，只能支撐數(shù)月。考慮到疫情存在不確定性因素，企業(yè)若不及時(shí)縮減規(guī)模，靈活控制現(xiàn)金流，將加速行業(yè)洗牌?！?/p>

然而，長(zhǎng)租公寓的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，又使得其對(duì)資金的要求非常高。楊歌告訴投中網(wǎng)，固定成本比例是影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)的最重要指標(biāo)。不同于其他行業(yè)，長(zhǎng)租公寓除了有非常重的租賃成本，還有“轉(zhuǎn)手成本”，企業(yè)需要先把房源租下來，然后再轉(zhuǎn)租給租戶，這中間會(huì)發(fā)生資金占用成本的情況。

“如果周轉(zhuǎn)速率快，轉(zhuǎn)手過程就是利潤(rùn)；如果周轉(zhuǎn)速度慢，那么就變成了預(yù)付成本。”楊歌說，疫情期間，大量租客因?yàn)闊o法續(xù)租，或由長(zhǎng)租變?yōu)槎套?，?dǎo)致長(zhǎng)租公寓品牌的成本與收入產(chǎn)生不匹配的情況，對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生巨大沖擊。

疫情“黑天鵝”的突襲，也在加速長(zhǎng)租公寓問題的暴露。

楊歌說，過去十年中國(guó)出現(xiàn)了太多“拍腦門式創(chuàng)業(yè)”，很多中小企業(yè)缺乏長(zhǎng)期性思維和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷能力?！伴L(zhǎng)租公寓品牌一方面缺乏充足的現(xiàn)金流，另一方面，企業(yè)的業(yè)務(wù)過于單一，當(dāng)主營(yíng)業(yè)務(wù)受損，就很難抵御風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

雖短期承壓，楊歌認(rèn)為長(zhǎng)期來看，租賃行業(yè)仍處在黃金期?！暗浇裉鞛橹梗袊?guó)的租賃行業(yè)還沒有出現(xiàn)Airbnb一樣的企業(yè)，依然是傳統(tǒng)酒店系統(tǒng)加上OTA，因此在租賃和共享經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，未來20年仍處在上升階段。

要自救，更要政策“用力” 

疫情之下，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)在承擔(dān)高額經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)，也在積極需求解決方案。然而目前來看，輿論效果不佳。

自如相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴投中網(wǎng)，目前長(zhǎng)租行業(yè)壓力都很大，自如在正常支付業(yè)主房租的同時(shí)，也在承擔(dān)一部分租客優(yōu)惠成本等，但是可能沒辦法讓所有人都滿意，畢竟企業(yè)也要生存 。

魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴投中網(wǎng)，疫情期間，魔方對(duì)受封城影響的租客進(jìn)行租金減免或租期延長(zhǎng)，并開通了遠(yuǎn)程退房功能，免費(fèi)保留租客房間內(nèi)物品至疫情結(jié)束5日內(nèi)。同時(shí)，暫停了全國(guó)門店的招租，避免爆發(fā)期人員流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)來說，此次疫情成了考驗(yàn)著各大平臺(tái)運(yùn)營(yíng)能力的關(guān)鍵時(shí)刻。疫情當(dāng)前，除了自救，企業(yè)也在尋求多種解決措施。多家長(zhǎng)租公寓平臺(tái)告訴投中網(wǎng)，企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)實(shí)則關(guān)系到千千萬萬的房東和租戶，希望政府出臺(tái)相應(yīng)政策予以支持，幫助企業(yè)度過難關(guān)。具體來看，主要包括幾個(gè)方面：

一，呼吁政府出臺(tái)金融支持政策?！袄鐚?duì)住房租賃企業(yè)予以明確的金融、信貸上的支持，包括但不限于新增貸款、延遲還款、降低利息，疫情期間免息，以及針對(duì)頭部企業(yè)的寬松信貸政策、ABS的適當(dāng)放寬政策等。”

二，呼吁政策給予稅收支持。例如在國(guó)家層面，通過減免產(chǎn)權(quán)方房產(chǎn)稅的形式減免租金，從而轉(zhuǎn)化成給租賃企業(yè)減免租金，降低住房租賃企業(yè)崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

三，司法層面，建議對(duì)本次疫情的“不可抗力”進(jìn)行權(quán)威解釋。一家長(zhǎng)租公寓從業(yè)者認(rèn)為，封城帶來的無法入住屬于不可抗力，但在租賃房屋內(nèi)隔離不屬于不可抗力。

同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士告訴投中網(wǎng)，集中式住房租賃企業(yè)其實(shí)利潤(rùn)并不高，租金成本就占總營(yíng)收的60%-70%，因此希望政府出面降低租金成本，并對(duì)企業(yè)的防疫物資成本、疫情期間水電費(fèi)等予以補(bǔ)貼。

同時(shí)，在資本層面，多位投資人告訴投中網(wǎng)，除了給予資金支持，疫情發(fā)生以來，機(jī)構(gòu)內(nèi)部一直在密切關(guān)注公司現(xiàn)金流，并為企業(yè)提供債務(wù)聯(lián)動(dòng)渠道，以及與周邊企業(yè)的合作機(jī)會(huì)。

*本文來源：微信公眾號(hào)“東四十條資本”（ID：DsstCapital），作者：張鵬會(huì)，原標(biāo)題：《現(xiàn)金流緊張、用戶反彈，這個(gè)行業(yè)為何成了疫情“重災(zāi)區(qū)”》。