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因為突然爆發(fā)的疫情，剛上市的蛋殼公寓正陷入一場前所未有的危機(jī)。

從1月底開始，陸續(xù)有業(yè)主聲稱接到蛋殼業(yè)務(wù)人員的電話，以發(fā)生了疫情的“不可抗力”為緣由，單方面通知業(yè)主免租一個月。但在租客端，蛋殼卻對疫情有一套不同的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)——針對因為疫情無法回到武漢地區(qū)的租客，蛋殼對其期間發(fā)生的相關(guān)費用正常收取。

被質(zhì)疑“兩頭吃”的蛋殼引起了強(qiáng)烈不滿，多地業(yè)主紛紛成立了維權(quán)群，發(fā)起集體投訴。2月3日，蛋殼向租客發(fā)布補貼政策，針對因疫情無法返回武漢的租客返還一個月房租，其他地區(qū)視情況補貼，而補貼將在3月2日后返還至蛋殼App的錢包中。2月17日，蛋殼發(fā)布長文《致廣大房東的真心話》，稱確實有部分員工與房東溝通時存在問題，經(jīng)過努力情況已有改善，目前蛋殼400來電接聽率已達(dá)到95%。

風(fēng)波并未就此停止。仍然有一些租客在微博等社交渠道表示，有未收到蛋殼租金的業(yè)主要求收房，蛋殼開始針對已經(jīng)交租的租客強(qiáng)制退租，限定其在規(guī)定時間內(nèi)搬走，即便因為疫情還沒有返回居住地的租客，也在被強(qiáng)制退租的行列。2月18日晚上，蛋殼發(fā)微博回應(yīng)，稱近期蛋殼將協(xié)助個別業(yè)主收回房屋，但承諾“絕對不會無故驅(qū)趕租客”，租客有問題可以登錄蛋殼App創(chuàng)建需求單。

一直在緊繃的現(xiàn)金流和業(yè)主、租客脆弱的平衡關(guān)系中踉蹌前行的長租公寓，再次暴露出它的軟肋。這股席卷全行業(yè)的震蕩中，蛋殼不是唯一一家面臨風(fēng)暴的長租公寓，也不會是最后一家。

平臺之困

作為分散式長租公寓的第一梯隊玩家，蛋殼40多萬間的房源規(guī)模令同行羨慕，但同時也承擔(dān)著巨大的壓力：春節(jié)前正是租房淡季，此時公寓行業(yè)空置率一般都在20%以上。以20%的空置率計算，空置一個月甚至更久的8萬多間房，造成的現(xiàn)金流損失足以壓死一只駱駝。

長租公寓是重資產(chǎn)的“二房東模式”，其商業(yè)模式是先以包租的形式從業(yè)主手里收房，然后在租客端通過提供品質(zhì)化產(chǎn)品和標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)收取租金溢價。

這個模式本身利潤微薄，早些年包租的毛利能達(dá)到20%以上，而經(jīng)過幾年“風(fēng)口期”，各家爭搶房源導(dǎo)致拿房成本上升，現(xiàn)在行業(yè)毛利壓縮至10%左右，也就是說，出租10間房的利潤才可以抵消1間空置房帶來的損失。曾有創(chuàng)業(yè)者告訴36氪，如果出租率低于90%，大部分公寓都是虧損的。

盡管1月17日蛋殼剛剛成功登陸美國紐交所，但募集到的1.49億美元資金，對極占現(xiàn)金流的長租公寓來說實在不算多。更糟糕的是，蛋殼原本就處于巨額虧損狀態(tài)——其招股書顯示，2019年前三季度蛋殼凈虧損達(dá)25.1億元。

同時蛋殼極為依賴租金貸。招股書顯示，2019年前三季度，通過租金貸模式獲取的租金預(yù)付款占到了蛋殼租金收入的80%。租金貸模式下，金融機(jī)構(gòu)一次性把一年的租金打給公寓方，也就是說，這部分合約產(chǎn)生的年租金蛋殼已經(jīng)提前收入，想要獲取現(xiàn)金流只能依賴新簽。也因此，在危機(jī)之下，蛋殼成為所有公寓中反應(yīng)最快、同時也是引發(fā)反彈最快的一家。

近年來，中小公寓運營商們活得越來越艱難，據(jù)業(yè)內(nèi)不完全統(tǒng)計，2019年全國“爆雷”的長租公寓已經(jīng)有25家。原本很多公寓已經(jīng)搖搖欲墜，突來的疫情更是讓其雪上加霜。

每年12月是長租領(lǐng)域最淡的淡季，很大一部分租客要過節(jié)回家，不過春節(jié)后會馬上迎來一個旺季，因此公寓從業(yè)人員年前都會提早回家，過完年早點回來開工招租。甚至有很多小公寓在出租房子時有個不成文的規(guī)定：簽訂租房合同時，到期日會有意避開12月，如果不湊巧會將出租時長拉長到13、14個月。

然而受疫情影響，今年2月所有空置房源的出租幾乎停滯。對于很多中小公寓來說，一個月的空置意味著去年一年的生意“白干了”，但失去利潤還不是最壞的情況，最危險的是現(xiàn)金流可能會發(fā)生斷裂。而現(xiàn)金流斷裂、公寓“爆雷”的后果將引發(fā)更大的社會問題——業(yè)主想要拿回租金，租客擔(dān)心被驅(qū)趕，最終可能是兩方受害者的矛盾進(jìn)一步激化。

蛋殼的身后，還有一長串的長租公寓更是處境艱難。它們很難像蛋殼那樣通過二級市場、銀行貸款等多渠道融資，只能依靠自有現(xiàn)金流苦苦支撐。

“依靠現(xiàn)有的資金只能撐三個月?！眱?yōu)客逸家創(chuàng)始人劉翔告訴36氪。優(yōu)客逸家目前在成都、武漢、北京、杭州四個城市運營著近4萬間房，現(xiàn)在出租率降到了86%。劉翔表示，如果疫情防控措施沒有緩解的話，預(yù)計出租率會以每個月10%的速度繼續(xù)下降。

根據(jù)優(yōu)客逸家調(diào)研的各個城市同行的數(shù)據(jù)，目前公寓新增的簽約量與年前制定的計劃相比，完成度還不到20%。一邊是新簽減少，而另一邊是租客大量退租——由于返工時間未定，租客只好違約止損。一頭進(jìn)不來，一頭要退出，空置率顯著提升。

武漢的公寓市場更不必說，已經(jīng)幾乎陷入癱瘓。返工遙遙無期，租客大面積違約退租，武漢住家公寓創(chuàng)始人卞亞光告訴36氪，現(xiàn)在回不來的租客超過一半都違約了?；乩霞疫^年的公寓老板們無法回到武漢，就算回去，帶看招租的可能性也接近于0。

相對幸運的是，優(yōu)客逸家去年開始轉(zhuǎn)輕資產(chǎn)，把武漢市場交給了一家?guī)зY加盟的合作公司，后者使用優(yōu)客逸家的品牌在武漢經(jīng)營長租公寓，分擔(dān)武漢市場開展經(jīng)營的資金壓力。現(xiàn)在這位加盟商在武漢管理1萬間房源，但受疫情影響完全無法開展正常的經(jīng)營，員工大多無法返程到崗，部分住在里面的租客也不愿意付租，公司命懸一線。

其他的武漢當(dāng)?shù)毓⑦\營商們也是相同的遭遇。寓小二武漢市場負(fù)責(zé)人鄂偉告訴36氪，武漢本地有一家規(guī)模較大的長租公寓，在疫情之前公寓就已經(jīng)活得艱難，老板經(jīng)常跟人說撐不了今年，結(jié)果突發(fā)疫情，現(xiàn)在老板只能拿出個人的房子做抵押來維持公司運營。

有些公寓品牌干脆放棄了在武漢的生意：有一個來自內(nèi)蒙的公寓老板，回老家過年之后看著疫情逐漸嚴(yán)重，他干脆就沒計劃回來，現(xiàn)在已經(jīng)在內(nèi)蒙老家做起了其他買賣，留下租客和業(yè)主自己協(xié)商解決房租問題。

免租應(yīng)該向誰免？

對于公寓來說，現(xiàn)在能做的止損措施就是開源節(jié)流，向房東爭取免租期是最直接有效的辦法。但是站在房東的角度，有房東認(rèn)為跟平臺方是一榮俱榮一損俱損的關(guān)系，但也有房東認(rèn)為減免不是義務(wù)，自己每個月的房貸、車貸也不會因為減免了房租而消失。

曾喬是蛋殼在杭州的業(yè)主，他向36氪表示，自己2月初接到蛋殼工作人員的電話，“通知”1月的房租不付給他了。曾喬當(dāng)下直接拒絕，對方回復(fù)“好的我登記一下”。曾喬認(rèn)為，蛋殼每年已經(jīng)留了一個月的空置期，雖然疫情有影響，但是簽訂包租合同時，雙方本來就已經(jīng)就利益博弈和互相讓步過了。

“房東免租這塊我們沒有著急大面積接觸，在疫情影響程度還不那么確定的時候，做這個動作是很不明智的。”一位公寓從業(yè)者向36氪表示，蛋殼的做法確實不夠好，“通知”的態(tài)度難以獲得房東的理解。跟房東協(xié)商免租期時，應(yīng)該真誠告之公寓的經(jīng)營困難，為防止出現(xiàn)更嚴(yán)重的社會事件，動之以情曉之以理，當(dāng)然免租協(xié)商中，房東不同意也不應(yīng)該勉強(qiáng)。

房量較少的公寓爭取免租期的成功概率更高，因為老板可以花更多精力直接與房東協(xié)商。但對于體量巨大的長租公寓，比如蛋殼來說，通過業(yè)務(wù)員交涉并且采用統(tǒng)一模板，很容易讓房東對品牌失去了信任。

上述公寓從業(yè)者向36氪表示，公司溝通了小幾百個房東，有20%的房東表達(dá)了支持，團(tuán)隊非常感謝他們，但是其實自己并不想對外直接透露這個數(shù)字，因為這會讓沒有免租的房東感覺自己被道德綁架。

這只是一部分原因，背后其實還有一個難以言說的苦衷：這完全是公寓基于失血自救向房東懇請的免租紓困支持，并不是為了給租客免租。但獲得部分房東免租的信息一旦公布出來，很多租客肯定會不理解，說公寓兩頭吃、發(fā)國難財。

“但怎么說，租客是輕癥患者，我是危重病人，如果血輸不到我身上，我就要死了?！边@位公寓從業(yè)者說。

在廣東某個三線城市的一位業(yè)主告訴36氪，廣州房地產(chǎn)租賃協(xié)會在2月初就發(fā)起了一項倡議，希望業(yè)主能夠提供免租期，結(jié)果很多個人房客拿著這份協(xié)議找房東要租金減免，其中也包括他的租客。很多人沒有理解，公寓向業(yè)主爭取免租期到底意味著什么。

特殊情況下任何一方都扛不住，在未來幾個月，最好的解決方案可能是業(yè)主、公寓一起承擔(dān)一些損失?！艾F(xiàn)在是大家共度難關(guān)的時候了。如果公寓方?jīng)]獲取免租或延遲付租，會很難熬下去。”寓小二CEO黃冠文說道。

寓小二是一家公寓SaaS系統(tǒng)方案提供商，現(xiàn)在他們也在幫助公寓們出房，疫情期間免費開放部分服務(wù)，提供租客信息登記和回訪的小程序等，不過這些對公寓來說幫助還是有限：就算一年系統(tǒng)服務(wù)費全免，和房租損失相比也是杯水車薪。

熬得下去的公寓還能爭取減免，而實在撐不下去，只能向房東違約退租。有些公寓已經(jīng)開始集中安排租客，協(xié)商他們盡量住在一起，剩余的空置房源則做了退租處理。

難以實現(xiàn)的租售同權(quán)

除了難以解決的空置率，疫情之下，長租公寓的日常運營工作在部分城市還遇到了一些意料之外的麻煩，最終指向租客的受挫體驗。以優(yōu)客逸家為例，2月9號，優(yōu)客逸家的一位租客從湖南返回成都的某個小區(qū)，社區(qū)要求公寓方開具擔(dān)保書，租客在社區(qū)自我隔離的14天里，如果發(fā)生任何疫情或傳染的情況由公寓方承擔(dān)責(zé)任。

優(yōu)客逸家管家小楠告訴36氪，開具擔(dān)保書之后，社區(qū)工作人員表示還不夠，需要征得所有業(yè)主同意。社區(qū)工作人員向領(lǐng)導(dǎo)請示，最終還是拒絕了租客進(jìn)入，理由是合租房沒有條件讓租客完全實現(xiàn)自我隔離。這名租客沒能進(jìn)入小區(qū)，9號晚上在車?yán)锒冗^一晚，第二天自駕十多個小時回到了湖南老家。

“公區(qū)確實是公用的，但政府發(fā)布的公文也沒有說不允許合租房進(jìn)入的情況?！毙￠硎?，成都政府出了一份“5號公文”，其中第四條指出，出租房屋租客在居住期間，房東與中介要承擔(dān)主體責(zé)任，社區(qū)要求的擔(dān)保書就是從這條演變出來的。但政府只出了很籠統(tǒng)的文件，所以每個小區(qū)的規(guī)定都不一樣，導(dǎo)致對接很麻煩。

直接拒絕租客進(jìn)入的小區(qū)仍然存在，但一般公寓出具擔(dān)保書之后，租客都能回到住處。不過就算能返回小區(qū)，合租房租客日常的進(jìn)出也不太方便。據(jù)小楠介紹，小區(qū)物業(yè)會給每戶人家發(fā)2張出門條，但合租房的入住人數(shù)一般都會超過2人。此外，小區(qū)還可以根據(jù)復(fù)工證明為個人單獨開具出門條，但有的小區(qū)明確只能開給業(yè)主，而拒絕開具給租客。

最后的轉(zhuǎn)機(jī)還是來自政策面，在社區(qū)和租客、公寓三方的矛盾積攢了一個星期之后，2月15日，成都政府發(fā)布最新通知，提出返程人員若持有通知要求的健康證明，不得拒絕返崗、不得拒絕租房、不得拒絕進(jìn)入本人的居住區(qū)。

類似的事情還在多地發(fā)生。某家集中式公寓向36氪表示，上海、南京、杭州、深圳、蘇州等多個城市門店都接到社區(qū)通知，不得接受外地返程租客，甚至有部分街道要求公寓清退租客。最后公寓工作人員只能勸返部分租客，剩余租客則根據(jù)政府要求在附近酒店安排隔離。

城市發(fā)展要靠外來人口，這正是近年各城市紛紛出臺政策、以引入人才的原因。近年來，國家也鼓勵租售并舉，2015年國務(wù)院一紙發(fā)文，把公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)，宣布將在稅收、融資等方面給予政策支持，這也是長租公寓近年來快速發(fā)展的一個重要推動力。

城市青年租房不易，從找房開始就與中介斗智斗勇，合同到期漲價、房東臨時通知搬家的情況也時有發(fā)生。而長租公寓正是喊出“讓租房更有尊嚴(yán)”的口號，因真實的房源信息、透明的定價、以及職業(yè)公寓管家的服務(wù)，才讓其逐漸成為年輕租客們的選擇。

然而在特殊時期，理想遭遇現(xiàn)實，租售不同權(quán)被打回原形，長租公寓與租客、業(yè)主的矛盾也在逐漸激化。如果矛盾繼續(xù)發(fā)酵，無論對租客、房東、長租公寓，乃至城市，都是一損俱損的關(guān)系。

等待曙光

優(yōu)客逸家管理團(tuán)隊在大年初一組織了疫情應(yīng)急工作會，針對租客、員工人身安全，以及企業(yè)經(jīng)營、現(xiàn)金流安全做了系列部署。業(yè)務(wù)層面，首先把年前定的節(jié)后小旺季普遍漲租方案喊停了，并針對疫情期間受管制影響無法返程的在租租客，推出了水氣費減免和免違約金退租的政策；針對新租客，推出了一批房源供新簽租客享受前三個月房租半價的活動。

對于武漢公寓運營商來說，房東端的免租期在談，但已經(jīng)沒有心思爭取租客。公寓基本停止了出房的業(yè)務(wù)，大家都清楚，就算努力招租也很難有效果反饋。

住家公寓卞亞光現(xiàn)在在組織一場“醫(yī)護(hù)驛站”志愿活動，干脆把閑置房源開放給武漢醫(yī)護(hù)人員，以及滯留在武漢但沒有住宿地的人。這場活動從武漢封城那天開始，住家公寓開放了30間空置的房源，意識到僅靠自己無法滿足需求，卞亞光號召本地其他公寓運營商一起加入，現(xiàn)在已經(jīng)有上千間房，免費入住的租客就包括武漢第一批定點醫(yī)院武昌醫(yī)院的一整個科室。

在考慮自身的存亡之外，特殊時期很多公寓創(chuàng)始人選擇主動承擔(dān)起社會責(zé)任，但回歸到本質(zhì)，長租公寓始終是門需要計算的生意。

36氪曾判斷，2020年長租公寓行業(yè)洗牌仍會繼續(xù)，而突如其來的疫情無疑加速了這一過程。大量中小公寓將會支撐不住倒下，而幸存的從業(yè)者也對規(guī)模擴(kuò)張會更加理性——盡管規(guī)模化是過去長租公寓的想象力所在，但經(jīng)過幾年發(fā)展，大家已經(jīng)逐漸意識到，在這個行業(yè)想要做大實在太難了，投資機(jī)構(gòu)也已經(jīng)幾乎停止了對分散式長租公寓的投資。

長租公寓徹底從“風(fēng)口”回歸冷靜期，行業(yè)逐步走向成熟，包租1.0也會加快向2.0的托管模式轉(zhuǎn)變。而托管模式的好處在于，承擔(dān)系統(tǒng)性風(fēng)險的角色是千萬個房東，公寓運營方的壓力會更小。不過，輕資產(chǎn)的托管模式在長租行業(yè)已經(jīng)喊了很多年，發(fā)展到今天托管比例仍然非常小。

寓小二黃冠文認(rèn)為，與包租相比，托管運營方較難拿到房源，因為業(yè)主更喜歡確定性的收入。但囿于包租較大的資金投入和市場風(fēng)險，國內(nèi)或會有更多機(jī)構(gòu)探索托管模式。

而從供給上來看，很多公寓的房源會回到個人房東手里，同時短租市場受到?jīng)_擊，部分房源回流到長租市場，因此長期來說租金價格可能會出現(xiàn)下調(diào)。

卞亞光表示，今年本來計劃把房源擴(kuò)充一倍，但分散式應(yīng)該沒戲了，下半年會收一些集中式物業(yè)，畢竟“疫情過去生活還是要繼續(xù)”。

武漢本地公寓從業(yè)者建了一個近500人的交流群，雖然業(yè)務(wù)沒辦法開展，但大家在群里發(fā)起了一場捐款，買了1萬多個口罩送給當(dāng)?shù)氐囊痪€醫(yī)護(hù)人員和公安民警。

漢口每天還有很多護(hù)士向卞亞光詢問是否還有可住房源?，F(xiàn)在他每晚8點在抖音上直播，希望爭取更多房東和公寓參與進(jìn)來。他表示，如果房東對安全方面有疑慮，他也可以花錢找人消毒。“做一件好事很容易，但堅持很難，我們也只能做些力所能及的事情。”卞亞光說道。

（應(yīng)采訪對象要求，文中小楠、曾喬為化名）

*本文來源：36氪，作者：陳淑雅，原標(biāo)題：《租客進(jìn)不了家門，長租公寓掙扎求生 | 深氪lite·戰(zhàn)疫》。