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2019年斥資近500億拿地后，華僑城開啟了新一輪融資。

深交所3月2日消息顯示，華僑城集團有限公司2020年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券狀態(tài)變更為已受理。

該筆債券擬分期發(fā)行，首期不超過100億元，期限不超過10年期(含10年期）。

時隔一日，3月3日，據(jù)上清所消息，華僑城集團有限公司擬發(fā)行2020年度第二期超短期融資券，發(fā)行金額15億元，發(fā)行期限270天。

短短兩日，華僑城集團便拋出210億的大手筆融資計劃，成為年內(nèi)發(fā)債規(guī)模最大的房企之一。

華僑城表示，債券所募資金擬用于償還金融機構(gòu)借款、償還前期發(fā)行公司債及利息、補充流動資金。

值得一提的是，受新冠疫情影響，以房地產(chǎn)和文旅為主業(yè)的華僑城可謂受到雙面夾擊。

除開發(fā)物業(yè)銷售受到影響，1月25日，華僑城關(guān)閉旗下全國所有旅游景區(qū)，是全國第一個全面關(guān)閉旗下景區(qū)的大型企業(yè)，同時停止舉辦各類新春活動。

業(yè)內(nèi)人士指出，此次疫情對純旅游經(jīng)營型企業(yè)影響最大，尤其是以經(jīng)營主題樂園類為主的企業(yè)，企業(yè)不僅沒有盈利，還要承受著設(shè)備和資產(chǎn)維護的費用。

或許為回應(yīng)投資者和市場的質(zhì)疑，2月27日，華僑城集團首次發(fā)公告公布2019年經(jīng)營情況，包括銷售額、銷售面積、新增土儲和拿地金額等等。

華僑城同時強調(diào)，將盡最大努力把疫情對公司經(jīng)濟發(fā)展不利影響降到最低，疫情對該公司2020年一季度業(yè)績不會產(chǎn)生重大影響。

事實上，信息披露不充分一直是令華僑城A股東頗為不滿的地方，導(dǎo)致華僑城在市值管理上的弱勢。

“我就希望華僑城能夠主動性披露一些信息?！比ツ暝诠蓶|連番追問之下，管理層也曾表示未來將會加強信息披露的管理。

規(guī)模與融資

回顧過去的2019年，不斷買買買和出售項目成為華僑城最顯著特征。一路擴張與調(diào)整業(yè)務(wù)之下，華僑城的負(fù)債也水漲船高。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，華僑城A新增土地項目合計47個，權(quán)益建筑面積合計833.9萬平方米，較上年同期下降約4.46%。土地總價款合計約747.75億元，權(quán)益對價約492.67億元，權(quán)益占比約66%。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，僅2019年10月單月，華僑城就斥資111.47億元，在南京、江門、武漢等城市納儲超過39.56萬平方米。其中，華僑城66.4億元拿下武漢青山區(qū)綜合地塊，溢價率達(dá)21.88%。

與此同時，華僑城A2019年度主要銷售項目合計53個，銷售面積合計251.96萬平方米，較上年同期增加22.05%，合約銷售金額達(dá)862.42億元，權(quán)益銷售金額達(dá)641.55億元。

以此計算，2019年，華僑城的拿地銷售比達(dá)到77%，與行業(yè)一般的50%相比高出不少。

為此，華僑城在融資上也馬不停蹄。

數(shù)據(jù)顯示，最近三年及2019年9月末，華僑城集團的負(fù)債總額分別為1182.93億元、2167.12億元、3047.39億元和3804.08億元。最近三年末，有息負(fù)債金額分別為508.02億元、1013.80億元和1462.80億元，占負(fù)債總額的比例分別為42.95%、46.78%和48.00%。

此外，最近三年及2019年9月末，華僑城集團的資產(chǎn)負(fù)債率分別為67.96%、67.22%、68.63%和71.81%，而扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為58.60%、57.15%、58.64%和58.90%。

為緩解資金壓力，同時加快項目周轉(zhuǎn)率，華僑城也不得不接連出售旗下項目股權(quán)。

2018年，華僑城轉(zhuǎn)讓了18家子公司股權(quán)和1個資產(chǎn)包，是2017年的兩倍多。

2019年，華僑城繼續(xù)賣賣賣的節(jié)奏。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，期內(nèi)華僑城公布擬轉(zhuǎn)讓位于昆明、重慶、襄陽、秦皇島、深圳、上海、西安等多個城市共計19個子公司股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格總計超過百億。

其中，去年末華僑城22.28億元轉(zhuǎn)讓上海蘇河灣項目予賭王之女何超瓊掌舵的信德集團；此外，華僑城還擬轉(zhuǎn)讓重慶悅嵐房產(chǎn)100%股權(quán)，底價40.54億元；擬31.29億元轉(zhuǎn)讓陜西西咸新區(qū)5宗商住地80%權(quán)益等。

盡管如此，短期來看，華僑城集團仍然存在償債壓力。

數(shù)據(jù)顯示，最近三年及2019年1-9月，華僑城集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為9.73億元、-152.44億元、-173.21億元和-127.96億元，

此外，最近三年和2019年9月末，華僑城集團的短期借款、其他流動負(fù)債和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債合計分別為188.90億元、373.85億元、442.21億元和519.96億元。

為此，華僑城依舊需要不斷融資輸血。

文旅苦行

與此同時，近幾年文旅業(yè)務(wù)加速布局也是華僑城資金壓力的根源之一。

此前，針對頻繁的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，華僑城就曾表示是公司圍繞加快周轉(zhuǎn)的具體舉措，保證公司有更多精力和資源集中到文旅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè)中。

數(shù)據(jù)顯示，在旅游業(yè)方面，華僑城旗下在北京、上海、天津、重慶、成都、武漢、南京等十余個城市共有景區(qū)18家，酒店24家，旅行社1家以及開放式旅游區(qū)2家，2019年累計接待游客5209萬人次，同比增長12%。

業(yè)內(nèi)人士指出，文旅項目都具有投資周期長、投資金額大，因此資金回收期較長，將加大公司資金周轉(zhuǎn)的風(fēng)險。

從數(shù)據(jù)來看，無論是營收還是毛利率，旅游業(yè)務(wù)的表現(xiàn)都遠(yuǎn)不及地產(chǎn)，因此，地產(chǎn)反哺旅游仍是華僑城目前做文旅的模式。

數(shù)據(jù)顯示，2019年年1-9月、2018年和2017年，華僑城集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入分別為206.35億元、280.79億元和226.47億元億元，實現(xiàn)毛利潤153.28億元、194.81億元和129.05億元，毛利率為74.28%、69.38%和55.24%。

同期內(nèi)，華僑城集團的旅游綜合業(yè)務(wù)收入分別為151.99億元、255.75億元和226.47億元，實現(xiàn)毛利潤61.86億元、103.46億元、96.58億元，毛利率40.70%、40.45%和42.65%。

盡管如此，華僑城也并沒有減慢在文旅項目布局上的腳步。

據(jù)華僑城集團官網(wǎng)顯示，僅在粵港澳大灣區(qū)，公司就計劃要開拓文旅綜合項目共計26個，未來預(yù)計投資總額超過1000億元。

此外，2019年華僑城“云南大會戰(zhàn)”一周年上，華僑城新增簽約項目37個，新增投資490億元，包括16個文旅項目、9個城鎮(zhèn)化項目、6個產(chǎn)業(yè)項目以及6個美麗鄉(xiāng)村項目。此前，華僑城已在云南簽約項目60個，簽約金額超過1000億元。

顯然，對于聚焦文旅華僑城似乎頗具決心，但在這條回報的漫漫長路上，華僑城仍需要不斷苦行，才能迎來真正的春天。

*本文來源：地產(chǎn)觀點網(wǎng)，作者：黎倩，原標(biāo)題：《解局|華僑城210億融資與文旅苦行》。