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企業(yè)常青的秘密就在于不斷創(chuàng)新，這一點在新華聯身上也體現得十分明顯。新華聯在上市初期以房地產業(yè)務為核心，上市后，通過洞察市場消費需求的轉變，結合自身優(yōu)勢，公司積極推動戰(zhàn)略轉變，確定了“文旅＋地產＋金融”的戰(zhàn)略布局，由單一的地產“開發(fā)商”角色向綜合的“開發(fā)商+運營商+服務商”角色轉變。

新華聯的戰(zhàn)略轉型在2019年迎來里程碑：公司文旅項目全面進入收獲季，經營目標圓滿完成；公司運營能力顯著提升，創(chuàng)利水平躍上新臺階。更重要的是，二級市場越發(fā)認可公司轉型方向，公司的估值邏輯正在重塑之中。

文旅轉型進入收獲期

多項財務指標穩(wěn)健發(fā)展

2019年是新華聯文旅項目步入全面運營期的一年：公司銅官窯古鎮(zhèn)二期三大文旅新產品震撼面世；四川閬中古城自當年初正式納入麾下后客流量和收入同比大幅增長；西寧童夢樂園于下半年盛大開業(yè)，多個景點為國際或國內首創(chuàng)；蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)于2019年末全面開園，成為安徽省乃至華東地區(qū)獨樹一幟的文化旅游目的地。

在新華聯轉型的關鍵期，公司業(yè)績穩(wěn)健抬升，營運水平進一步強健。新華聯2019年度業(yè)績報告顯示，新華聯2019年實現營業(yè)收入119.88億元，實現歸屬于母公司凈利潤8.10億元，圓滿完成年初的既定目標。與此同時，公司文旅項目運營能力和房地產項目管理水平進一步提升，2019年公司毛利率36.08%，相比2018年毛利率33.50%的水平，提升2.58個百分點。

目前，房地產行業(yè)依舊處于調控深水區(qū)，地產金融持續(xù)收緊之下，民營房企融資難、發(fā)債難現象凸顯。尤其在上半年疫情的影響之下，充裕的現金流成為房地產開發(fā)企業(yè)重要的“免疫力”。隨著新華聯文旅項目全面進入運營期，持續(xù)高效的運營也給公司帶來穩(wěn)定的現金流，2019年公司持續(xù)加大文旅項目及酒店等自物業(yè)的經營水平，經營活動現金流量凈額達到29.90億元，而景區(qū)等自持的投入降為18.25億元。分季度來看，新華聯2019年第二、三、四季度經營活動產生的現金流量金額分別為14.32億元、3.25億元、12.70億元，持續(xù)造血能力突出。

文旅項目持續(xù)落地的同時，新華聯充足的存量土儲也為公司順利向文旅轉型提供了強有力的現金流支撐。2019年在傳統(tǒng)房地產業(yè)務方面，公司繼續(xù)深耕“京津冀”“長三角”“大灣區(qū)”等具有深厚業(yè)務基礎的熱點區(qū)域。年報數據顯示，新華聯報告期內，實現竣工交付160.44萬平方米，完成了年度交付任務；全年房地產項目實現簽約銷售面積60.66萬平方米，銷售金額79.01億元，結算面積82.90萬平方米，結算金額91.15億元，有效實現了年內收入和利潤的結轉，為公司轉型關鍵期提供了穩(wěn)定現金流支撐。

值得關注的是，新華聯不僅2019年財務穩(wěn)健提升，公司旗下四大文旅項目更是在疫情期間“逆勢發(fā)力”，再度迎來客流高峰，為2020年的業(yè)績奠定了堅實的基礎。公開資料顯示，端午小長假，在國內旅游整體下滑50%的情況下，長沙銅官窯古鎮(zhèn)、蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)、西寧童夢樂園和四川閬中古城四大景區(qū)積極策劃主題創(chuàng)新活動，提升服務水平，端午期間累計接待客流超9萬人次，同比2019年同期客流增長110%，營業(yè)收入增長166%。

具體來看，長沙銅官窯古鎮(zhèn)景區(qū)打造了“首屆國潮龍舟電音節(jié)”主題活動，本次電音節(jié)包含國潮電音趴、瘋狂集裝箱、瘋狂泡泡派對、龍舟競渡、水槍大戰(zhàn)、激光焰火水舞秀等七大主題活動。端午三天，銅官窯古鎮(zhèn)客流3萬人次，同比2019年同期增長257%，營收同比增長58%，再次成為長沙旅游市場最熱景區(qū)。

鳩茲古鎮(zhèn)則推出了“祭祀大典”、龍舟民俗展演、佛山黃飛鴻舞獅、網紅夜市“星光夜場 雙園同樂”等五大主題活動。端午三天，鳩茲古鎮(zhèn)景區(qū)實現入園2萬人次，同比2019年同期增長95%，收入增長20%。西寧童夢樂園和四川閬中古城端午期間接待游客量分別高達4萬人次和1萬余人次。

聯手打造多個城市名片

拓寬企業(yè)護城河

對于新華聯而言，此次文旅轉型的成功，決勝于品牌戰(zhàn)略的成功，這也將重塑新華聯的估值邏輯——隨著公司從傳統(tǒng)房企向“文旅+地產+金融”轉型，文旅業(yè)務利潤占比或將提升，其估值中樞有望由傳統(tǒng)房企向綜合性的文旅地產商轉型。

自轉型以來，新華聯旗下的多個文旅項目都成為當地文化旅游發(fā)展的標桿與旗幟。不得不說，新華聯的文旅轉型路始終與城市文化的品牌建設與輸出同行，與多地攜手打造各具特色的城市文旅名片。日益強大的品牌優(yōu)勢，也將成為新華聯全面轉型文旅后最堅硬的護城河。

據新華聯2019年業(yè)績報告，公司于2019年1月1日正式接管5A景區(qū)閬中古城，接管后運營狀況繼續(xù)保持良好態(tài)勢且有顯著提升。6月28日，銅官窯古鎮(zhèn)二期三大重磅旅游新產品震撼面市：中國大型原創(chuàng)演藝秀《銅官窯·傳奇》盛大首演，世界級5D影院《魔法釉·傳奇》成功首映，中國陶瓷藝術大師精品展示中心隆重開館，受到社會各界和游客的高度認可與廣泛關注。8月18日，西寧童夢樂園盛大開業(yè)，多個景點為國際或國內首創(chuàng)，開業(yè)當天客流突破3萬人次。蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)12月8日全面開園，成為安徽省乃至華東地區(qū)獨樹一幟的文化旅游目的地。

從公司品牌傳播的成果來看，因運營業(yè)績突出，新華聯躋身國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所等機構評選的“文旅地產優(yōu)秀運營企業(yè)”五強；銅官窯古鎮(zhèn)和鳩茲古鎮(zhèn)獲評中國優(yōu)秀文旅代表項目；銅官窯礦物寶石博物館成為“國家非物質文化遺產保護單位”；鳩茲古鎮(zhèn)獲評國家4A級景區(qū)并入選2019年度安徽省特色小鎮(zhèn)；西寧童夢樂園獲“2019年度最佳親子旅游景區(qū)”稱號；閬中古城入選首批天府旅游名縣。

2020年3月，新華聯文旅再度憑借在中國文旅行業(yè)的突出業(yè)績及運營表現，榮登“2020年中國文旅地產10強”榜單，與恒大、融創(chuàng)、碧桂園、萬科等共同躋身前十，位列第七名。

文旅蓬勃發(fā)展疊加優(yōu)質資產加持

估值修復進程開啟

來自國家文化和旅游部的信息，2019年全年國內旅游人數60.06億人次，比上年同期增長8.4％；全年實現旅游總收入6.63萬億元，同比增長11.1％。今年年初受到新冠疫情影響，文旅產業(yè)遭受短期沖擊，但良好發(fā)展的長期趨勢并未變。從國務院辦公廳印發(fā)《關于進一步激發(fā)文化和旅游消費潛力的意見》行業(yè)指導文件，再結合中國消費升級的廣闊前景，疫情后文旅行業(yè)必將恢復正常增長的勢頭，全面進入文旅運營期的新華聯，也將迎來新一輪的發(fā)展機遇。

值得關注的是，5月13日，新華聯的控股股東新華聯集團與中金公司簽署了合作協(xié)議，雙方將合作為新華聯集團及新華聯引進戰(zhàn)略投資者。對此新華聯集團總裁傅軍表示，中金公司具有較大的行業(yè)影響，也擁有豐富的重組資源。希望此次與中金公司緊密攜手，能為新華聯控股和新華聯文旅盡快引進實力雄厚的戰(zhàn)略投資者，特別是要注重引進央企或國企投資者，實現企業(yè)共贏發(fā)展。

更重要的是，在二級市場，新華聯股價筑底成功，并開始向上的歷程。以新華聯2019年業(yè)績數據來看，公司有40%的收入來源于非房地產業(yè)務，作為上市文旅企業(yè)，新華聯目前正處于估值底部，隨著國內疫情的基本控制和消費券刺激政策的實施，旅游行業(yè)業(yè)績的復蘇會加速估值的修復。據Wind（申萬）數據，截至6月30日收盤，傳統(tǒng)房地產板塊的動態(tài)市盈率（整體法）在10倍左右，休閑服務板塊的整體估值約為132倍，旅游綜合板塊的估值高達530倍。而新華聯文旅目前的動態(tài)PE僅為12倍左右，未來估值切換的彈性空間大。

《紅周刊(博客,微博)》梳理A股旅游綜合板塊個股數據（表1）注意到，新華聯2019年營業(yè)收入為119.88億元，位列旅游綜合板塊個股第三，動態(tài)凈利潤為5.4億元、ROE高達10.3%，均位列板塊第二；但其動態(tài)PE卻僅為12.7倍，位列第八，存在明顯低估。而據安信證券預計，隨著存量文旅項目長沙銅官窯古鎮(zhèn)、蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)、西寧新華聯童夢樂園逐步步入成熟期，閬中古城運營服務穩(wěn)步提升，其文旅產業(yè)有望進入持續(xù)收獲期，未來升值潛力巨大。

在不少機構投資人士看來，上半年資金抱團醫(yī)藥、消費、科技取暖，下半年等待市場新風向出現；二季度旅游行業(yè)業(yè)績雖然同比下跌，但市場已經充分消化了一季度的悲觀預期；據行情數據顯示，第二季度旅游板塊強勢反彈，上證綜指上漲14.64%，申萬旅游指數上漲136.3%，均超過同期指數的表現，其中旅游綜合、餐飲、酒店漲幅居前。下半年的投資邏輯重點關注旅游行業(yè)業(yè)績復蘇的相關優(yōu)質標的估值修復和中長期投資機會。

*本文來源：證券市場紅周刊，原標題：《新華聯文旅轉型全面落地，估值修復全面開啟》。