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蛋殼還敢住嗎？

這恐怕是蛋殼租房人員最關(guān)心的問題。6月18日晚，蛋殼發(fā)布公告稱蛋殼CEO高靖被相關(guān)政府部門調(diào)查。

這已不是蛋殼今年的第一個負面新聞，疫情期間，蛋殼兩頭吃就引發(fā)了大眾的聲討，蛋殼維權(quán)群內(nèi)人數(shù)不斷上漲；員工接到延發(fā)工資的通知；裝修人員聲討蛋殼拖欠裝修款……無一不在驗證著公眾的隱憂。

時間倒回2015年，高靖帶領(lǐng)蛋殼闖進長租公寓行業(yè)時，這個行業(yè)已經(jīng)不是藍海了。2013年，自如已經(jīng)瞄準長租公寓發(fā)力，2015年時，自如已經(jīng)有了20萬間房的體量，用戶累積達40萬人。

心懷創(chuàng)業(yè)夢的高靖還是單槍匹馬進入了長租公寓，并闖出了自己的一片天，投資界也曾看好蛋殼發(fā)展模式。

2020年1月17日，蛋殼公寓在紐約證券交易所正式掛牌上市，成為2020年登陸紐交所的中國第一股。從2015年初成立到紐交所正式掛牌上市，蛋殼公寓用了五年。

然而上市后，金融市場并未為蛋殼帶來解渴的資金，反而流血上市的輿論始終圍繞著蛋殼。

經(jīng)歷至暗時刻的蛋殼，還能重獲新生嗎？

燒錢的行業(yè)，沒錢的蛋殼

高靖的履歷，放在大神眾多的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)里，不算太亮眼。

2005年-2009年，他就職于全球最大分類信息網(wǎng)站百姓網(wǎng)（原KIJIJI，Ebay全資子公司），出任北京分公司負責(zé)人；2009年加入百度，擔(dān)任搜索引擎營銷部主管。2011年至2013年，任中國領(lǐng)先的電子商務(wù)公司OkBuy的總裁辦公室主任。2013年至2014年，任Nuomi商業(yè)智能和業(yè)務(wù)分析系統(tǒng)負責(zé)人。2014年，任廣告技術(shù)公司Sun0101.com的首席執(zhí)行官。

不過他依然有一顆熊熊燃燒的創(chuàng)業(yè)之心。2014年，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)正熱火朝天，資金如潮水般涌入市場， O2O項目賺足眼球，高靖也準備入場。

2014年，或許是欣賞這位年輕人對創(chuàng)業(yè)的執(zhí)著，老領(lǐng)導(dǎo)沈博陽給高靖打了一個電話，表示愿意投一筆錢讓高靖去找一個更有發(fā)展的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)。

打完這通電話后，沈博陽陸續(xù)給高靖推薦多個項目，都被他一一否決。

他有自己的想法：“從商業(yè)本質(zhì)看，第一要看垂直市場是否足夠大，第二要看客單價或毛利能否平衡公司的運營成本，第三要看生命周期是否足夠長?！痹陂L租公寓生意里，這三者顯然都滿足。

最終，他選擇了這個方向。

然而，長租公寓行業(yè)前有巨頭，后有追兵。此時，行業(yè)起步較早的自如已經(jīng)做到了20萬間體量，蛋殼作為后來者唯一能做的就是快速擴張。燒錢出規(guī)模的打法在中國并不少見，但一直都是財大氣粗公司的玩法，蛋殼沒背景，經(jīng)歷不足的高靖也沒有太多的資本支撐，錢只能一點點融。

相比自如“背靠大樹好乘涼”，蛋殼的融資則更為艱辛，融資金額也相對寒酸。

有段時間，高靖經(jīng)常在凌晨兩三點打電話尋融資，他知道蛋殼公寓在拿錢上不占優(yōu)勢，但擴張的腳步不能因此停下，畢竟得房源者得天下。

剛開始，靠著天使投資人沈博陽的幾千萬人民幣的啟動資金，蛋殼公寓開始在北京等一二線城市招兵買馬。

2017年6月，沈博陽從領(lǐng)英辭職，加入蛋殼公寓，擔(dān)任蛋殼公寓的執(zhí)行董事。離開領(lǐng)英時，沈博陽在發(fā)布的公開信中這樣描述他即將加入的項目——租房領(lǐng)域會出來獨角獸，而蛋殼就是沈博陽看中的那一個。

從天使投資人到業(yè)務(wù)負責(zé)人，沈博陽從長租公寓行業(yè)看到了比當(dāng)年團購更大的機會，他不再滿足于圍觀風(fēng)口中的長租公寓市場。

相比于創(chuàng)始人高靖，沈博陽看起來更有蛋殼管家的風(fēng)范。沈博陽在公開信中表示，蛋殼公寓的核心團隊來自其之前創(chuàng)立的糯米網(wǎng)。

沈博陽在蛋殼公寓的職責(zé)可以概括為四個方面：梳理大的戰(zhàn)略方向、招更好的人、對接更多資本以及維護高層政府關(guān)系。

無疑，沈博陽比高靖有更豐富的人脈，無論是戰(zhàn)略，還是錢，都是決定蛋殼未來發(fā)展方向的關(guān)鍵因素。

這位曾經(jīng)創(chuàng)立糯米網(wǎng)的老牌創(chuàng)業(yè)者為蛋殼公寓拉來了更多的投資，他不厭其煩地向投資者們介紹蛋殼。在沈博陽加入蛋殼后的三年中，蛋殼完成了五次融資，融資金額達到近10億美元。

沈博陽說服愉悅資本投資蛋殼，后者參與了蛋殼的三輪融資。愉悅資本合伙人劉二海被蛋殼公寓不同于普通中介的擴張方式打動，他覺得高靖引以為傲的數(shù)據(jù)系統(tǒng)最終會幫助蛋殼在廣闊中國市場中打出規(guī)模。

蛋殼公寓之后也不負眾望實現(xiàn)突圍，在激烈的市場競爭中存活下來。截至2019年11月30日，公司共運營432690間房間，是國內(nèi)市場占有率第二的長租公寓品牌。

“我覺得臨界點快到了。”2018年4月，坐在蛋殼公寓的辦公室，沈博陽對未來給出了非常樂觀的判斷。

租金貸解渴

蛋殼公寓的資金來源可以分為三個部分：私募股權(quán)融資、與租房分期公司合作、與大型國有銀行的合作，發(fā)行公募ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也在運作過程中。蛋殼一直不避諱其金融+長租公寓的打法，對金融杠桿展現(xiàn)出包容的姿態(tài)。

沈博陽清楚長租公寓是一個重資本的行業(yè)。每一套房子收進來，在沒有產(chǎn)生一分錢收益的前提下要投入幾萬塊去裝修改造，這部分投入要靠后續(xù)的租金差價一年多甚至兩年的時間才能回收。因此，這項生意需要大量的資本投入，如何撬動其中的杠桿，是非常難又非常重要的一環(huán)。

合理撬動金融杠桿是沈博陽一項重要工作，在他眼里“金融杠桿如果撬得大，公司容易出問題，但是撬少了，公司跑不動?！?/p>

沈博陽覺得一個長租公寓金融能力的強弱至關(guān)重要，要做到獲取資金的來源多渠道，這樣才能分散風(fēng)險，保持健康穩(wěn)步的發(fā)展。

2018年和2019年，蛋殼公寓完成了B輪和C輪融資，然而這兩輪融資的資金根本不足以支撐蛋殼公寓的擴張戰(zhàn)略。蛋殼公寓的融資最多的時候，僅有5億美元，而競品自如的融資最多達到了50億美元，是蛋殼公寓的10倍。

沒有充足的資金支撐創(chuàng)業(yè)怎么辦？高靖想到了一個好辦法——租金貸。相比于傳統(tǒng)的押一付三制的付款方法，租金貸可以使蛋殼提前獲得一年的租金，金融借貸+長租公寓的擴張模式可以幫助蛋殼快速打開市場。

租金貸為蛋殼提供了充裕的擴張資金，然而也埋下了資金鏈斷裂的隱患。2018年自如CEO熊林接受新京報采訪時表示，自如租金貸的占比保持在25%以內(nèi)，負債水平和投入水平是良性的。

但據(jù)招股書顯示，2017年、2018年和2019年前九個月，通過“租金貸”模式獲取的租金預(yù)付款，占蛋殼公寓租金收入的90%、88%和80%。

如此大的比重，只需要一根稻草，就能壓斷整個鏈條。

2019年12月25日，《六部門關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》明確指出，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

這也意味著，依靠租金貸擴張模式將難以為繼，租金貸在蛋殼整個營收占比將逐漸減少。

之后，高靖加速推動蛋殼上市之路，2020年1月17日，蛋殼公寓如愿登陸美股。當(dāng)天，高靖發(fā)了一條朋友圈，他寫道：“要加油，我們還差的遠，不負使命?！鄙鲜兄?，蛋殼估值27.4億美元，而在2019年3月的C輪融資中，蛋殼的市值預(yù)估為20億美金。此后，蛋殼更是一直被“流血上市”的輿論纏身。

六天后，武漢宣布封城。

危機來了

2018年8月，我愛我家副總裁胡景暉火了，憑著出格的言論瞬間成為一個焦點“網(wǎng)紅”。

他公開批評長租公寓：“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場?！?/p>

胡景暉預(yù)言，長租公寓爆倉一定比P2P暴雷更厲害。時間跳躍到2020年，胡景暉的預(yù)言似乎正在一一應(yīng)驗。

在高速擴張的過程中，蛋殼公寓連年虧損，2017年、2018年和2019年的凈虧損分別為2.72億、13.70億元和34.37億元——三年累計虧損50.79億元。據(jù)2020年6月10日蛋殼公寓發(fā)布的未經(jīng)審核的財務(wù)報告，公司一季度凈虧損12.34億元。

在中國市場上，燒錢造跑馬圈地，一向都受到追捧。沈博陽在接受媒體采訪時曾表示：“作為一家創(chuàng)業(yè)公司，當(dāng)你做的事變成風(fēng)口時，必須要拼命高速發(fā)展，甚至短期我們寧愿多虧錢，依然要追求發(fā)展速度?！?/p>

然而近兩年來，蛋殼的擴張之勢開始收縮。根據(jù)蛋殼的財報顯示，2017年-2019年蛋殼公寓的運營效率在走低。中國社會科學(xué)院金融研究所國際金融與國際經(jīng)濟研究室副主任蔡真分析認為，租金成本占收入的權(quán)重最大，在2018年和2019年的增速均超過收入增速，這說明擴張并沒有帶來規(guī)模效應(yīng)，反而形成成本負擔(dān)。并且2017年-2019年的出租率也在逐年下降。

而后疫情黑天鵝襲來，旅游、房產(chǎn)等多個行業(yè)遭受到前所未有的打擊。蛋殼就是其中一個。

在疫情期間，蛋殼公寓的免租政策遭到業(yè)主們的“抗議”。

2020年2月初，蛋殼公寓客服致電房東，告知其未來一段時間在房租支付上會有所延期，此外房東須額外給予蛋殼一個月的房租減免。至于要求房東配合減租的原因，蛋殼客服方面給出的原因為“受疫情影響，屬不可抗力”。

被“一邊強制房東免租，一邊收租客租金”拖入泥潭的蛋殼公寓，沒過多久，又陷入被調(diào)查的漩渦。

6月18日晚間，蛋殼公寓披露高靖“正涉及地方政府部門調(diào)查”的同時，還公布了一項人事任命：蛋殼公寓董事會宣布任命聯(lián)合創(chuàng)始人、董事和總裁崔巖擔(dān)任代理CEO。

針對高靖涉及調(diào)查一事，蛋殼公寓方面表示，高靖所涉及的調(diào)查事項與蛋殼公寓并無關(guān)聯(lián)。該公司其他董事及管理人員均未收到與該項調(diào)查有關(guān)的通知及問詢。

雖然蛋殼及時作出回應(yīng)，但對其資金鏈斷裂的猜測仍然甚囂塵上。崔巖的臨時接任，很難重獲外界對蛋殼公寓的信心。

值得注意的是，2019年12月4日，蛋殼公寓旗下公司蛋殼（杭州）資產(chǎn)管理有限公司法定代表人出現(xiàn)變更，崔巖卸任公司法定代表人、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理，由張雪接任。

崔巖卸任四個月后，蛋殼（杭州）資產(chǎn)管理有限公司因違反財產(chǎn)報告制度，被列為失信被執(zhí)行人，張雪被杭州市西湖區(qū)人民法院下達了限制消費令。

這一切都顯示著，蛋殼已經(jīng)處在危機的漩渦中。

獨角獸or無底洞

無論是給予蛋殼第一筆啟動資金的沈博陽，還是創(chuàng)始人高靖都堅信蛋殼公寓會成為獨角獸。在高靖和沈博陽對蛋殼的設(shè)想里，蛋殼公寓的優(yōu)勢不在于拿房上，而在于數(shù)據(jù)系統(tǒng)的構(gòu)建。

2018年4月，加入蛋殼的沈博陽表示，基于數(shù)據(jù)所建立的模型和系統(tǒng)是蛋殼公寓對外融資時最吸引投資人的點，通過這些基礎(chǔ)設(shè)施，投資人能夠看到這家公司未來爆發(fā)的潛力和可復(fù)制性。

高靖也認為堅持以數(shù)據(jù)驅(qū)動，是提升價值的有效手段。蛋殼有一套被稱為“蛋殼大腦”的人工智能系統(tǒng)，專門基于數(shù)據(jù)分析來做出實時無偏的決策，以幫助指導(dǎo)業(yè)務(wù)運營中的每個步驟。

“蛋殼大腦”還具備自我學(xué)習(xí)功能，能夠?qū)⑦^去城市和用戶數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)信息，運用到新進入城市中，提升每筆交易的效率。這一套系統(tǒng)，能夠降低進入新市場需要了解本地情況的依賴性，并提升效率。

高靖和沈博陽對這套數(shù)據(jù)體系十分推崇，在拉投資時也頻頻向投資人講述數(shù)據(jù)+租房的故事。曾經(jīng)的投資人劉二海也正是對數(shù)據(jù)+擴張的方式感興趣才投資了當(dāng)時規(guī)模只有8000間的蛋殼公寓。

不過，蛋殼的數(shù)據(jù)故事在長租公寓熱潮退去后顯得不那么能打了。

長租公寓成為投資人青睞的行業(yè)，很大程度上因為頂層設(shè)計，自2014年《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》中首次提出“租售并舉”概念后，住房租賃市場快速發(fā)展。

而后，缺少監(jiān)管和合理的盈利模式的長租公寓問題頻現(xiàn)，2017至今暴雷的長租公寓數(shù)量達到了26家。

據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國長租公寓市場前景及投資機會研究報告》顯示，目前長租公寓企業(yè)的擴張規(guī)模逐漸放緩，管理房源量增速大幅下降，城市拓展維持在開發(fā)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略高地，基本不再新開城。

不難推測，長租公寓行業(yè)可能很快面臨新一輪洗牌。

2019年后，蛋殼融資高峰過去后，隨著國家對租金貸的監(jiān)管、長租公寓熱潮降溫，盈利主要靠租金的蛋殼對投資者的吸引下降了。

從領(lǐng)英辭職后，沈博陽在蛋殼傾注了諸多心血，然而潮水褪去后，蛋殼的破殼日恐怕很難看到了。

參考資料：

《深網(wǎng)|走出領(lǐng)英后，沈博陽的目標(biāo)是打造租房領(lǐng)域的超級獨角獸》深網(wǎng)

《高靖的蛋殼往事》樂居財經(jīng)

《劉二海：當(dāng)初是沈博陽介紹我投蛋殼 高靖敢打仗也會打仗》雷帝觸網(wǎng)

《疫情下分散式長租公寓的巨大流動性風(fēng)險》蔡真

*本文來源：微信公眾號“盒飯財經(jīng)”（ID：daxiongfan），作者：牛琳，原標(biāo)題：《蛋殼難以破殼》。