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萬達(dá)和萬科“走”在了一起。

公開信息顯示，7月8日，萬科入股長春北方影都投資有限公司拿下15%的股份，萬達(dá)在后者中的股份也由此從100%降為85%。

長春北方影都投資有限公司成立于今年3月，負(fù)責(zé)長春國際影都項(xiàng)目投建，該項(xiàng)目規(guī)劃面積達(dá)1051平方公里，僅次于超過1200平方公里的好萊塢，是目前國內(nèi)屬最大的（在建）影視文旅項(xiàng)目，受到吉林省、長春市省市兩級(jí)政府重視和支持。

這一項(xiàng)目號(hào)稱擬投資1000億元，此時(shí)距離王健林打包出售青島東方影都項(xiàng)目，并未過去多久。有不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，萬達(dá)的文旅項(xiàng)目簽約概算金額已超過2000億元，而大量拿地動(dòng)作至少持續(xù)到今年4月份。

與前幾年高舉高打模式相比，萬達(dá)當(dāng)前既有動(dòng)作有類同，也有不同，背后也映襯出萬達(dá)的變與不變。

萬達(dá)走得并不輕松。公開信息顯示，7月6日，萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)總裁呂正韜正式離職，其加盟萬達(dá)18年。而受疫情等多重因素影響，萬達(dá)地產(chǎn)今年上半年僅完成200多億元的銷售，目標(biāo)完成率僅30%。

江湖已變，也有不變，君雖敗退欲遠(yuǎn)離，但實(shí)難舍也。關(guān)鍵是，想歸來的王健林，能歸來嗎？

挺進(jìn)東北，引萬科入局

早在去年8月初，萬達(dá)與長春市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，決定投資1000億元建設(shè)影視文旅項(xiàng)目，該項(xiàng)目計(jì)劃于去年9月份開工建設(shè)。不過應(yīng)該沒有如期開工。

3個(gè)多月后，去年11月底，王健林再次北上，到長春洽談上述影視產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目合作，得到了吉林省高層的會(huì)見。該高層表示，政府將大力支持萬達(dá)集團(tuán)該項(xiàng)目建設(shè)，加快推動(dòng)項(xiàng)目落地落實(shí)，推動(dòng)影視產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展等。

王健林也有表態(tài)，萬達(dá)集團(tuán)將把促進(jìn)吉林電影文化事業(yè)振興作為重要抓手，深入推進(jìn)在吉林項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，大力培育發(fā)展影視全產(chǎn)業(yè)鏈，全力推動(dòng)吉林全面振興全方位振興。

一個(gè)很大的實(shí)質(zhì)動(dòng)作出現(xiàn)在今年3月。公開信息顯示，今年3月16日，長春國土資源局成功整體出讓凈月高新區(qū)16宗地塊，包括4宗商業(yè)用地和12宗居住用地，總面積約為215萬平方米，這些地塊均被長春北方影都投資有限公司“拿下”，而該公司由萬達(dá)全資控股（萬科入股前）。而根據(jù)企查查的信息，早在去年9月，該公司已受讓了其中10宗土地。

按規(guī)劃，這些土地都將用于上述影視文旅項(xiàng)目建設(shè)，打造長春新地標(biāo)，被命名為“長春國際影都”。長春北方影都投資有限公司成立于2020年3月9日，專為影都項(xiàng)目而設(shè)，下轄酒店投資、房地產(chǎn)及影視文化產(chǎn)業(yè)投資三家公司。

單從規(guī)劃面積看，長春國際影都達(dá)1051平方公里，稱得上世界級(jí)，僅次于面積約為1204.4平方公里的好萊塢，是目前國內(nèi)屬最大的（在建）影視文旅項(xiàng)目。其主要規(guī)劃有六大主要業(yè)態(tài)：影視拍攝基地、文旅綜合體（內(nèi)含滑雪樂園、滑冰樂園、雨林樂園、體育樂園、游購樂園等）、電影節(jié)酒店接待區(qū)、國際潮流時(shí)尚街區(qū)、國家影視創(chuàng)客區(qū)、國際生態(tài)住區(qū)等。

這一項(xiàng)目備受當(dāng)?shù)卣匾?。公開報(bào)道提到，今年6月初，長春市委高層圍繞長春國際影都建設(shè)，與王健林在北京進(jìn)行了“深入交流”，前者希望雙方共同推動(dòng)合作不斷深入，培育發(fā)展與影視相關(guān)的旅游、文創(chuàng)、數(shù)字制作等產(chǎn)業(yè)，努力克服疫情影響，推動(dòng)長春國際影都影視拍攝基地早日投入運(yùn)營。同時(shí)，共同高標(biāo)準(zhǔn)籌備好長春電影節(jié)，把“電影城”的城市名片擦得更亮。

王健林當(dāng)時(shí)也表示，將全力加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，加快建設(shè)長春國際影都影視拍攝基地，為長春振興發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

影都項(xiàng)目號(hào)稱投資千億（應(yīng)有不少水分），縱萬達(dá)恢復(fù)了一些元?dú)?，也難以全部“吃下”，加上疫情影響，萬達(dá)的營收和現(xiàn)金流也受影響不小。拉上萬科這一巨頭幫手，或既有分擔(dān)投資壓力，也有減輕投資風(fēng)險(xiǎn)的雙重考慮。

這其中有些2009年萬達(dá)投資打造長白山國際旅游度假區(qū)的“影子”，彼時(shí)，這一項(xiàng)目擬投數(shù)百億元，萬達(dá)較為吃力，于是拉上泛海集團(tuán)、一方集團(tuán)，以及億利資源集團(tuán)、聯(lián)想控股和北京用友五家企業(yè)一起參與，當(dāng)時(shí)這一項(xiàng)目主體公司的股東結(jié)構(gòu)分別為：萬達(dá)占28%股份、泛海27%、一方集團(tuán)20%、億利資源10%、聯(lián)想控股6%、北京用友5%，以及融科物業(yè)4%。

在之后萬達(dá)開發(fā)第二個(gè)文旅地產(chǎn)西雙版納項(xiàng)目時(shí)，其仍與上述幾家伙伴共同入股聯(lián)合投資。這一投資模式雖各家分利，但有助于將大型項(xiàng)目前期的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)大大降低。待萬達(dá)財(cái)大氣粗有能力“吃獨(dú)食”，那又是另一邏輯了，不過后來萬達(dá)流動(dòng)性危機(jī)出現(xiàn)，也和自己獨(dú)自投資多個(gè)大體量文旅地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)，因果關(guān)系有時(shí)就是這樣。

力有不逮時(shí)，多馬拉大車，不失為明智之舉。工商資料顯示，7月8日，長春北方影都投資有限公司的股權(quán)信息發(fā)生變更，海南萬駿管理服務(wù)有限公司注資持股15%，萬達(dá)地產(chǎn)持股比例降為85%。北方影都投資注冊(cè)資本從5000萬元增加到5882.3529萬元。

其中，海南萬駿管理服務(wù)有限公司由深圳市盈達(dá)投資基金管理有限公司100%持有，后者由萬科企業(yè)股份有限公司全資持有。也即萬科入股了15%，與萬達(dá)正式搭伙。

（截圖來源：企查查）

萬科其實(shí)是長春國際影都項(xiàng)目所在地長春凈月高新區(qū)的“老人”。長春萬科的官方微信號(hào)信息顯示，早在2006年，萬科即已在凈月布局并開建多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，之后不斷加碼。

澎湃新聞提到，萬科將建造總建筑面積超過68萬平米的“影視文化綜合住區(qū)”。在長春萬科的官方微信號(hào)信息中，這一綜合住區(qū)名為“萬科·星光城”是全國萬科首個(gè)「影視文化」綜合住區(qū)，其臨近影視基地，總建筑面積約68.6萬平米，整體規(guī)劃將緊扣影視文化主題。

目前尚難明確這一住宅區(qū)具體的地塊位置，但大概率應(yīng)為萬達(dá)讓出影都項(xiàng)目部分住宅用地，來換取萬科的資金支持和對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的支持。

王健林“不滅”的文旅地產(chǎn)之心

在將青島東方影都項(xiàng)目打包賣給融創(chuàng)不久，王健林為何又要在長春打造一個(gè)規(guī)劃體量規(guī)模更大的影都項(xiàng)目？

王健林或心有不甘，在文旅地產(chǎn)乃至整個(gè)地產(chǎn)板塊，重回跡象較為明顯。且距離2017年那場(chǎng)“世紀(jì)交易”，也有些時(shí)日了。

王健林在去年初即有了較多高調(diào)之舉。去年上半年，王健林頻頻與地方政府簽下巨額投資大單，所投項(xiàng)目涉及萬達(dá)廣場(chǎng)、文旅項(xiàng)目等，所涉地域包括武漢、廣州、上海、沈陽和四川等。

其中去年5月15日，萬達(dá)宣布與沈陽市政府簽訂全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬達(dá)將在已完成投資250億元的基礎(chǔ)上，在沈陽再投資800億元，建設(shè)大型文化旅游項(xiàng)目、國際醫(yī)院、國際學(xué)校和5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。

去年6月25日，在已經(jīng)累計(jì)完成對(duì)四川1600億元投資后，萬達(dá)與四川省續(xù)簽戰(zhàn)略合作協(xié)議，將再向四川增加1100億元投資，建設(shè)3個(gè)文化旅游項(xiàng)目、頂級(jí)國際醫(yī)院、國際體育賽事和新建20個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。

有媒體曾有不完全統(tǒng)計(jì)，去年上半年萬達(dá)各區(qū)域簽約投資超過2500億元，其中超過2000億元用于文旅項(xiàng)目投資。

王健林沒有停下來。

去年7月底，萬達(dá)與陜西省政府簽約，雙方將在體育、文旅、影視、國際醫(yī)院、企業(yè)總部、商業(yè)綜合體六個(gè)方面深化合作。按此前協(xié)議，萬達(dá)預(yù)計(jì)在陜西的投資額將超過1000億元。

同年10月，王健林再次出手東北，在沈陽以17.69億元底價(jià)拿下三宗地塊，用以建設(shè)萬達(dá)廣場(chǎng)。

雖然上述項(xiàng)目投資額或簽約額，會(huì)有不少水分，且項(xiàng)目多是分期進(jìn)行開發(fā)，但萬達(dá)前期大量拿地等階段，也需要大量資金支持，這個(gè)壓力也不小，上述引入萬科入股影都項(xiàng)目公司，當(dāng)有此應(yīng)對(duì)考慮。

王健林慢慢減少并最終停掉房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的“誓言”還言猶在耳，但綜觀上述動(dòng)作表現(xiàn)，王健林在地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，正不斷加強(qiáng)布局，這一動(dòng)作還延續(xù)到今年。公開信息顯示，今年4月23日，萬達(dá)拿下江蘇鹽城純住宅地；4月28日，萬達(dá)拿下青島即墨區(qū)2宗商住地塊，其中住宅占70%以上。

參考樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)信息，2020年初至今，萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)在天津、沈陽、杭州、西安、河源、青島、西寧、肇慶、上海、重慶等地，新增28家投資企業(yè)，注冊(cè)資本合計(jì)19.2億元。

整體來看，受制于輕模式的管控、營收等弊端，萬達(dá)廣場(chǎng)的輕模式擴(kuò)張并未完全達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，這對(duì)于期待通過擴(kuò)增萬達(dá)廣場(chǎng)體量、提升租金收益來做高萬達(dá)商管價(jià)值的期許，也受到影響，同時(shí)，萬達(dá)在影視、體育和電商等業(yè)務(wù)板塊也各有不順，這些可能導(dǎo)致重資產(chǎn)的（文旅）地產(chǎn)開發(fā)，再被重視，況且，以文旅項(xiàng)目名義推動(dòng)大量低價(jià)拿地，擴(kuò)大土儲(chǔ)，于萬達(dá)商管來說也有利，對(duì)萬達(dá)本身也有一定戰(zhàn)略價(jià)值。

但文旅地產(chǎn)項(xiàng)目中的區(qū)域很關(guān)鍵，而萬達(dá)當(dāng)前新簽約或開建的項(xiàng)目區(qū)域，要么屬非文旅高地，要么是文旅高地的非熱門優(yōu)選區(qū)域。

王健林是怎么想的？

以沈陽來說，王健林此前表示，自己首先是看好沈陽的未來發(fā)展；其次，沈陽投資營商環(huán)境發(fā)生深刻改變，現(xiàn)在市委市政府大力招商引資，服務(wù)熱情周到，效率極大提升。沈陽市政府和萬達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略合作從談判到簽約，只用時(shí)一個(gè)月。再者，萬達(dá)已在沈陽持續(xù)投資18年，開業(yè)6個(gè)項(xiàng)目，在沈陽的全部投資項(xiàng)目都賺了錢，在沈陽運(yùn)營的商業(yè)和酒店效益也不錯(cuò)，這些都讓萬達(dá)堅(jiān)定了投資沈陽的決心，而且王健林堅(jiān)信沈陽會(huì)在東北率先振興。

這其中也道出了部分事實(shí)。一方面，國家高層加快推進(jìn)東北振興，在政策幫扶和資金支持上給予傾斜；另一方面，政策支持影響，以及自身發(fā)展經(jīng)濟(jì)的訴求下，東北不少區(qū)域確實(shí)在營商環(huán)境上尋求改觀，比如黑龍江、吉林和遼寧相繼制定優(yōu)化營商環(huán)境條例，遼寧還成立了全國第一個(gè)“營商環(huán)境建設(shè)監(jiān)督局”，嘗試從“先政治后經(jīng)濟(jì)”，改為“先經(jīng)濟(jì)后政治”，但很本質(zhì)的改觀依然需要一個(gè)較長過程。

由此具體到長春國際影都項(xiàng)目，亦有幾個(gè)重要因素：

其一，東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)提振在國家層面仍有政策，大環(huán)境下巨頭挺進(jìn)東北之意不言而喻；其二，萬達(dá)進(jìn)一步拓展商業(yè)版圖的可選優(yōu)質(zhì)區(qū)域著實(shí)不是很多，長春的省會(huì)之利、影視文化積淀及影視產(chǎn)業(yè)鏈等是優(yōu)勢(shì)，況且萬達(dá)早在2015年，就在長春投資建設(shè)影視文化街區(qū)等，存量資源+增量項(xiàng)目，進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步激活和延伸；其三，影視、商業(yè)地產(chǎn)等是當(dāng)前王健林手中相對(duì)突出的資產(chǎn)，需要進(jìn)一步落地拓展版圖；其四，萬達(dá)的元?dú)怆m恢復(fù)了一些，但手上的錢應(yīng)該還是不多，號(hào)稱千億體量項(xiàng)目要完整落地也殊非不易，拉入合作者，再加上當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的政策、資金等支持，當(dāng)是關(guān)鍵；其五，東北的土地資源優(yōu)勢(shì)相對(duì)突出，萬達(dá)要大量拿地，東北是個(gè)還可以的的選擇。

但是，對(duì)比青島東方影都，長春國際影都所在區(qū)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、潛力空間，消費(fèi)水平及輻射市場(chǎng)，以及交通區(qū)位等，都遜上一籌，能否撐起王健林未去的目標(biāo)？

大佬曾敗退，今欲再重來，只是江湖變，誰解其未來？