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在2017年底開始關(guān)注海外置業(yè)以來(lái)，宅東創(chuàng)始人周元?jiǎng)P輾轉(zhuǎn)過(guò)東南亞、美國(guó)、英國(guó)，但都一一否決。

原因在于，當(dāng)時(shí)東南亞的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲得比較高，并且發(fā)展中國(guó)家存在較大的政治風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)他把視線轉(zhuǎn)向發(fā)達(dá)國(guó)家時(shí)，他認(rèn)為英、美的投資優(yōu)勢(shì)也不足夠——距離太遠(yuǎn)，中西方文化差異較大，還面臨著外交關(guān)系不確定的風(fēng)險(xiǎn)。 

他最終看中了日本。

在1989年房產(chǎn)泡沫以來(lái)，日本房?jī)r(jià)一路下跌，直至2005年跌至谷底，其間數(shù)次回彈上揚(yáng)，卻又遭遇了2008年的金融危機(jī)和2011年的福島地震，“連跌三次，三次的谷底都在一條線上，這條線在我看來(lái)就是一個(gè)非常安全的安全墊。”

日本是一個(gè)好機(jī)會(huì)。但是新冠肺炎席卷全球以來(lái)，宅東的主營(yíng)業(yè)務(wù)，地產(chǎn)投資和民宿運(yùn)營(yíng)均受到了不同程度的沖擊。

“從天國(guó)到地獄”，日本民宿的收益對(duì)外國(guó)游客的依賴程度較高，有業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)2020年開年以來(lái)的日本民宿業(yè)。

據(jù)日本觀光廳4月30日發(fā)布的《宿泊旅行統(tǒng)計(jì)調(diào)查》，3月入住日本旅館·酒店的外國(guó)人數(shù)118萬(wàn)人次，與上一年同期同比減少85.9%。

在迎來(lái)營(yíng)業(yè)額暴跌之后，一些現(xiàn)金流緊張、還貸壓力大的房東開始撤退，有數(shù)據(jù)顯示，截至2020年4月民宿業(yè)務(wù)的撤出件數(shù)約為4100件，達(dá)到2018年11月民宿新法實(shí)施不久時(shí)的（約200件）的約20倍。

不過(guò)，同樣也有不少?gòu)臉I(yè)者迅速轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)策略，以期待度過(guò)這一關(guān)。

有人增加“鐘點(diǎn)房”和“中、長(zhǎng)租”的選項(xiàng)增加現(xiàn)金流；有人免費(fèi)在疫情嚴(yán)重期間把手里的民宿提供給滯留在日本的游客，只收取水電費(fèi)來(lái)拉點(diǎn)人氣進(jìn)行宣傳；有人在停擺期間抓緊時(shí)間改善屋內(nèi)環(huán)境，希望提高之后的出租率。

經(jīng)歷過(guò)投資熱潮和疫情影響之后的日本民宿業(yè)，還是一門好生意嗎？如今的局中人，真的有那么慘嗎？

“開源”自救

李陽(yáng)在日本做不動(dòng)產(chǎn)公司，手里有50棟位于大阪的一戶建用于做民宿，其中有四十多棟都是客戶在他手上買了房之后委托他管理的。民宿的最后一批客人，是2月中旬左右離開的，李陽(yáng)也開始著手準(zhǔn)備口罩等防疫物資。

他給鋅財(cái)經(jīng)算了一筆賬，沒人住的情況下，一棟一戶建每個(gè)月的網(wǎng)費(fèi)、電費(fèi)、稅費(fèi)等大約需要1000人民幣，“現(xiàn)在民宿就不用談收益了，只是控制損失?！?/p>

他控制損失的辦法，就是在發(fā)微博邀請(qǐng)當(dāng)時(shí)因飛機(jī)停運(yùn)而滯留大阪的游客來(lái)免費(fèi)住，只需要交水電費(fèi)，“雖然杯水車薪，但閑置著不如幫我拉點(diǎn)人氣，如果他們自覺點(diǎn)幫我維護(hù)一下衛(wèi)生，我還省了人工去打掃衛(wèi)生?！?/p>

開源、節(jié)流，這是幾乎所有在日本民宿行業(yè)從業(yè)者在疫情期間減少損失的所必須的動(dòng)作。

3月的時(shí)候，宅東的民宿入住率還能堪堪維持在30%左右，但一進(jìn)入4月，就直接掉到了5%以下，直到轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)策略，目標(biāo)客戶從海外游客轉(zhuǎn)向?yàn)槿毡緡?guó)內(nèi)，改為15天以上的中長(zhǎng)租，價(jià)格上打了6折，才使得入住率在近期恢復(fù)到90%以上。

雖說(shuō)折后的實(shí)際收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上原來(lái)的水平，不過(guò)，宅東創(chuàng)始人周元?jiǎng)P告訴鋅財(cái)經(jīng)，二房東模式的民宿在停業(yè)狀態(tài)下還要繼續(xù)付房租，對(duì)現(xiàn)金流的壓力很大，相當(dāng)于持續(xù)虧損；而宅東和自己的投資人們買下的日本房子擁有永久產(chǎn)權(quán)，只需要去協(xié)調(diào)項(xiàng)目和人工成本就可以度過(guò)這一關(guān)。

相比于民宿業(yè)務(wù)，地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的停擺更讓他焦灼。

投資人去不了日本，線上海外看房的成交難度很大，周元?jiǎng)P在日本的銷售團(tuán)隊(duì)相當(dāng)于全軍覆沒，他干脆砍掉了80%以上的銷售業(yè)務(wù)。此外，宅東通過(guò)節(jié)約人工成本的方式來(lái)維持健康的現(xiàn)金流，不拖累發(fā)展節(jié)奏。

值得一提的是，團(tuán)隊(duì)的高管們?cè)谝咔槠陂g沒有收入，沒有客戶，卻始終沒有閑著。

一邊煎熬、一邊絞盡腦汁思考怎么推進(jìn)工作，例如銷售團(tuán)隊(duì)天天拉著周元?jiǎng)P去錄制喜馬拉雅的課程，或者在抖音上做資訊分享——宅東所做的日本投資和運(yùn)營(yíng)的工作并不面向龐大的人群，因此也并沒有對(duì)播放數(shù)量有要求。

不過(guò)，在系列產(chǎn)品問(wèn)世之后，通過(guò)其背書性，出乎意料地提高了銷售轉(zhuǎn)化率。

置業(yè)熱潮

在不少文章中，給疫情下的日本民宿業(yè)蓋上了“毀滅性打擊”的標(biāo)簽，不過(guò)，據(jù)鋅財(cái)經(jīng)了解，在黑天鵝事件引發(fā)的洗牌期中被淘汰的投資者大致有三大類：供過(guò)于求又缺乏特點(diǎn)的公寓式民宿，付不起房租的二房東，孤注一擲甚至加杠桿押注民宿的狂熱投資者。

這一輪日本房產(chǎn)投資熱潮，最早還要追溯到2012年。

2012年，日本引入“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”政策，日元貶值，對(duì)于國(guó)外投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)入日本房產(chǎn)更為便宜劃算。而隨著2013年?yáng)|京成功贏得2020年奧運(yùn)會(huì)和殘奧會(huì)舉辦權(quán)，投資者們對(duì)日本房產(chǎn)的信心進(jìn)一步提升。

東京房?jī)r(jià)開始上漲，日本不動(dòng)產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，2013年?yáng)|京地區(qū)的房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)了 5.07%，2014年同比增長(zhǎng)了4.69%，2015年9月同比增長(zhǎng)了4.12%。

在2018年宅東進(jìn)入之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，相比谷底時(shí)上揚(yáng)了20%-25%，不過(guò)依舊是30年前房?jī)r(jià)的2/5。

這個(gè)數(shù)字放在中國(guó)是不可思議的，周元?jiǎng)P還記得2002年自己家里在上海買房時(shí)房?jī)r(jià)是6000元一平方，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了九萬(wàn)塊，漲了15倍。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期、東京奧運(yùn)會(huì)臨近的旅游風(fēng)口、日本民宿商業(yè)洗牌期，對(duì)于宅東來(lái)說(shuō)，這三個(gè)小風(fēng)口，缺一不可。

周元?jiǎng)P也見證了這些年來(lái)日本地產(chǎn)投資的瘋狂。

日本開發(fā)樓盤的門檻很低，來(lái)自中國(guó)的開發(fā)商蜂擁而至惡性競(jìng)爭(zhēng)，在設(shè)計(jì)結(jié)束之后就提前開始在國(guó)內(nèi)售賣、收全款。

由于信息誤差，中國(guó)的投資人往往意識(shí)不到開發(fā)商在其中牟利之狠。大把中國(guó)開發(fā)的樓盤單價(jià)賣到了9萬(wàn)塊，而對(duì)面日本開發(fā)商開發(fā)的樓盤才6萬(wàn)塊一平，據(jù)了解，一些開發(fā)商給到國(guó)內(nèi)金融公司的渠道費(fèi)就可以達(dá)到10%-12%。

可以說(shuō)，狂熱時(shí)期的中國(guó)開發(fā)商富得流油。

實(shí)際上，出于投資角度，國(guó)內(nèi)的炒房概念放在日本置業(yè)并不適用，在奧運(yùn)會(huì)前后的房?jī)r(jià)波動(dòng)屬于短期的市場(chǎng)波動(dòng)。對(duì)于日本這樣一個(gè)冷靜的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)趨勢(shì)最終會(huì)回歸到日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展中。

奧運(yùn)對(duì)于民宿行業(yè)來(lái)說(shuō)，能助其房?jī)r(jià)翻數(shù)倍，但對(duì)于投資房產(chǎn)這樣一個(gè)追求長(zhǎng)期收益的機(jī)會(huì)來(lái)說(shuō)，其對(duì)于日本房地產(chǎn)的溢價(jià)影響有限，2025年的世博也同樣難以助力大阪成為下一個(gè)上海。

想要在日本炒出國(guó)內(nèi)的回報(bào)率，恐怕并不容易。

突發(fā)的全球性疫情沒有對(duì)日本民宿行業(yè)造成“滅頂之災(zāi)”，但或許能為一時(shí)腦熱的狂熱投資者澆上一盆冷水。

浮躁褪去

原定于7月23日開幕東京奧運(yùn)會(huì)和殘奧會(huì)，受新冠病毒疫情影響被推遲一年，不少日本民宿開始賣身回血，但對(duì)于另一部分現(xiàn)金流充足的投資人來(lái)說(shuō)，又增加了一次抄底加碼的機(jī)會(huì)。

周元?jiǎng)P稱自己在日本的民宿是越做越“平民”，而這種回歸生意本質(zhì)的做法也讓其在今年的疫情之中，成為了站到最后的人。

在日本民宿業(yè)風(fēng)雨飄搖的幾個(gè)月里，宅東一共買了4棟樓，走上了瘋狂“買買買”的道路。

這個(gè)速度相比于去年一整年購(gòu)入的近20棟來(lái)說(shuō)，算不上快，但是在不少企業(yè)拋售資產(chǎn)的現(xiàn)狀下，購(gòu)入價(jià)格非常便宜。周元?jiǎng)P告訴鋅財(cái)經(jīng)，他購(gòu)入的價(jià)格相當(dāng)于去年同期價(jià)格的八到九折左右，并且是三四百方的大物件，“本來(lái)我們都遇不到這種物件”。

周元?jiǎng)P給出的解法，是最簡(jiǎn)單的做生意的邏輯，“賺錢”。

在入局之初搭建財(cái)務(wù)模型時(shí)，周元?jiǎng)P曾經(jīng)猶豫過(guò)一番：做特色的中高端民宿，還是減少投入做高頻次？不多久，宅東選擇了后一條路線，前者民宿的消費(fèi)頻次必定會(huì)減少，而且前來(lái)日本投資地產(chǎn)的客戶也大多不會(huì)去買大體量、昂貴的樓。

這種思路與其他赴日房地產(chǎn)投資者大相徑庭。

周元?jiǎng)P告訴鋅財(cái)經(jīng)，他在日本置業(yè)完全是為了商業(yè)回報(bào)率，他在2018年民宿法推出的時(shí)候，花了1000多萬(wàn)投了兩棟樓，運(yùn)營(yíng)初期就做到了87%的入住率，“我感覺我坐在金庫(kù)上面?！?/p>

計(jì)算之后，發(fā)現(xiàn)年回報(bào)率可以達(dá)到13%-15%?！叭毡局脴I(yè)哪怕再失敗，以后虧損也只有20%-25%，在國(guó)內(nèi)是很有可能攔腰砍斷?！?/p>

自持的兩三百方的物件改出約10個(gè)房間，給出一個(gè)平實(shí)的價(jià)格，客廳和衛(wèi)生間公用，后來(lái)，宅東又嘗試做了上下鋪，生意也同樣不錯(cuò)?！耙膊挥锰貏e高端，那就沒人來(lái)住了，去日本玩的年輕人還是非常價(jià)格敏感型的?！?/p>

好的生意，最簡(jiǎn)單的邏輯就是“低買高賣”，與之形成鮮明對(duì)比的，是原先過(guò)度擴(kuò)張的赴日投資的民宿行業(yè)玩家在這場(chǎng)戰(zhàn)役中紛紛落敗。

現(xiàn)金流為王，這句話比以往任何適合都適用。

不過(guò)，做“生意”的宅東躲過(guò)了疫情，但也并非沒有苦惱。

原先在國(guó)內(nèi)適應(yīng)了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)高速發(fā)展的周元?jiǎng)P，發(fā)現(xiàn)日本的產(chǎn)業(yè)趨于穩(wěn)定和成熟，節(jié)奏很慢、流程按部就班，很難有冪指函數(shù)一樣的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)。在原先，周元?jiǎng)P的規(guī)劃是在今年6月份之前發(fā)展50個(gè)項(xiàng)目，但如今的現(xiàn)實(shí)卻是，盡力狂奔但也只完成了一半。

“今年以來(lái)，宅東已經(jīng)進(jìn)入了2.0版本，在國(guó)內(nèi)做品牌規(guī)模，把日本當(dāng)作大后方，做資產(chǎn)落地的保值、增值?！彼膊坏貌怀姓J(rèn)，與國(guó)內(nèi)的高速發(fā)展相比，日本整體的產(chǎn)業(yè)節(jié)奏和發(fā)展速度太慢了。

（本文內(nèi)容為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表執(zhí)惠立場(chǎng)。）

*本文來(lái)源：鋅財(cái)經(jīng)，作者：蕭何 ，原標(biāo)題：《日本民宿遭滅頂之災(zāi)？有人扛不住了，有人抄底加碼》。