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9月7日，格力地產(chǎn)宣布通過旗下珠海合聯(lián)房產(chǎn)有限公司，競(jìng)得三亞三亞灣鳳凰海岸兩宗商業(yè)用地。

據(jù)了解，這兩宗地是三亞2019年啟動(dòng)總部經(jīng)濟(jì)及中央商務(wù)區(qū)建設(shè)以來，鳳凰單元首次掛牌的地塊。位置好又較為稀缺，此次土拍吸引了華潤(rùn)、金地、招商局集團(tuán)在內(nèi)的企業(yè)參與。

最終經(jīng)過約2個(gè)多小時(shí)競(jìng)逐，格力地產(chǎn)以16.51億元總價(jià)將土地收入囊中，平均樓面價(jià)17755元/平方米，溢價(jià)率約47.7%。

不尋常的拿地

格力地產(chǎn)到海南三亞拿地，不是一件“尋常的事”。

這家企業(yè)多年來堅(jiān)持“立足珠海，區(qū)域布局”的標(biāo)準(zhǔn)，在三亞拿地之前，主要房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都在珠海、重慶和上海開展。

珠海之外，格力地產(chǎn)于2014年首入上海，斥資16.14億元競(jìng)得浦東新區(qū)前灘宅地，6.58萬元/平方米的樓面價(jià)也打破了當(dāng)時(shí)的紀(jì)錄。2016年，格力又以19.65億總價(jià)拿下上海松江泗涇一幅宅地。

2012年首入重慶，在兩江新區(qū)打造總部基地綜合體項(xiàng)目。翌年，再花費(fèi)4.5億元在同一區(qū)域拿下16.7萬平方米土地。此后，格力在渝、滬就未有太多新動(dòng)作。

珠海是格力地產(chǎn)的大本營(yíng)，布局不用贅述了。

根據(jù)具體資料，截至2019年末，格力地產(chǎn)持有待開發(fā)土地的區(qū)域，在珠海擁有土地面積9.69萬平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積25.97萬平方米；重慶則擁有土地面積38.8萬平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積79.86萬平方米。

而在上海，格力地產(chǎn)只有規(guī)劃計(jì)容建筑面積10.36萬平方米的在建住宅項(xiàng)目，即前灘、泗涇項(xiàng)目，沒有待開發(fā)土儲(chǔ)。

同時(shí)，格力地產(chǎn)過去亦甚少參與公開市場(chǎng)土拍，不完全統(tǒng)計(jì)，近5年即2016年至2020年9月，只有5次公開拿地紀(jì)錄。

除去上述在上海奪得松江泗涇宅地及最新在三亞拿地外，格力其余3次納儲(chǔ)均在珠海。包括2017年7月，7.57億連拿6幅洪灣漁港項(xiàng)目配套用地；2017年12月，3.6億底價(jià)奪珠海斗門宅地；2020年，2.79億獲得新香洲一幅商旅用地。

三亞是格力地產(chǎn)進(jìn)駐的全新區(qū)域，但觀察此次兩幅土地的規(guī)劃要求，可以發(fā)現(xiàn)格力此次專門參與三亞市土拍并溢價(jià)奪地，并非簡(jiǎn)單的一次地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

資料顯示，YGHA3-2-03/05/06/07地塊土地面積約為1.1萬平方米，地塊用途包括零售商業(yè)、商務(wù)金融，地塊容積率要求不大于3.5。而YGHA3-2-10地塊的占地面積為2.2萬平方米，土地用途為零售商業(yè)，容積率要求不大于2.5。

兩宗地投資強(qiáng)度指標(biāo)為500萬元/畝，年度產(chǎn)值稅收不設(shè)指標(biāo)，另地塊項(xiàng)目建成后，競(jìng)得人需自持建筑比例不低于30%。

“競(jìng)得的地塊將用于建設(shè)濱海高端旅游零售商業(yè)項(xiàng)目，助力國(guó)際旅游消費(fèi)中心建設(shè)。”格力地產(chǎn)表示。

但其實(shí)格力地產(chǎn)此前在商業(yè)項(xiàng)目的表現(xiàn)，并非十分出色，開發(fā)的基本都是商住綜合體或住宅底商，建設(shè)并運(yùn)營(yíng)這種需要自持的商業(yè)項(xiàng)目，格力的經(jīng)驗(yàn)不多。

不過，若聯(lián)想到此前5月份格力地產(chǎn)與珠海免稅的重組，一個(gè)合理的猜測(cè)是，格力地產(chǎn)遠(yuǎn)赴海南，或?yàn)榕浜霞瘓F(tuán)整體戰(zhàn)略發(fā)展免稅生意。

鋪路免稅牌照？

自國(guó)家文旅部7月份宣布“跨省游”重啟后，海南三亞便成為最受國(guó)內(nèi)游客歡迎的旅游目的地之一。

其中一個(gè)原因是，消費(fèi)者積壓許久的消費(fèi)欲望“V型反彈”與免稅經(jīng)濟(jì)的雙重作用，而這座城市擁有一間全球最大的單體免稅店——三亞海棠灣國(guó)際免稅城。

放眼整個(gè)海南島，國(guó)家發(fā)改委于2018年印發(fā)《海南省建設(shè)國(guó)際旅游消費(fèi)中心的實(shí)施方案》，提出要將海南打造為全球免稅購(gòu)物中心和時(shí)尚消費(fèi)中心，要“實(shí)施更加開放便利的離島免稅政策”。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2018年兩家免稅店（另一家為?？诿捞m機(jī)場(chǎng)免稅店）購(gòu)物人數(shù)達(dá)到288萬人次，同比增長(zhǎng)20%，實(shí)現(xiàn)銷售額101億元，同比增長(zhǎng)26%。

2019年，隨著海口日月廣場(chǎng)免稅店、瓊海博鰲免稅店開業(yè)，海南免稅店增至4家，均由中國(guó)免稅品（集團(tuán)）有限責(zé)任公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

2020年7月，海南離島免稅購(gòu)物政策調(diào)整最終落定實(shí)施，游客每年每人離島免稅購(gòu)物額度由3萬元提高至10萬元，同時(shí)取消單件商品8000元的免稅限額規(guī)定。

8月19日，為深化市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，海南批準(zhǔn)海南旅游投資發(fā)展有限公司旗下海南旅投免稅品有限公司，及海南省發(fā)展控股有限公司旗下全球消費(fèi)精品海南發(fā)展貿(mào)易有限公司，獲取兩個(gè)新離島免稅品經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。

近日，據(jù)媒體報(bào)道，海南將增加第四家享有離島免稅品經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的市場(chǎng)主體。據(jù)悉，海南島外擁有免稅經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的企業(yè)正在參與競(jìng)爭(zhēng)，其中就包括珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司。

據(jù)了解，珠海免稅剛于7月3日在海南成立了全資子公司——珠免集團(tuán)(海南)免稅品有限公司。

而早前5月，格力地產(chǎn)宣布與珠海免稅進(jìn)行資產(chǎn)重組，將收購(gòu)后者100%的股權(quán)。若重組最終完成，格力地產(chǎn)將獲得免稅牌照。

綜上所述，格力地產(chǎn)此次在三亞拿地，基本能判斷為此計(jì)劃鋪路，但最終問題的癥結(jié)，還是免稅牌照歸屬的問題上。

可以說“萬事俱備，只欠東風(fēng)”，欠的是兩樣?xùn)|西：格力地產(chǎn)與珠海免稅重組最終審批通過、珠海免稅拿下海南第四張免稅牌照。

*本文來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，原標(biāo)題：《格力地產(chǎn)闖入三亞 一場(chǎng)免稅牌照的生意？》。