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2月19日，上海豫園旅游商城（集團）股份有限公司發(fā)布公告稱，公司全資子公司上海復地產業(yè)發(fā)展集團有限公司與上海金山新城區(qū)建設發(fā)展有限公司簽訂了合作協(xié)議，合作開發(fā)標的則是位于上海金山的濱海國際文化旅游度假區(qū)項目。

這也是繼2020年9月份之后，豫園股份再次拿下的一個大型文化旅游度假區(qū)項目。

單從體量上看，這次所拿項目總規(guī)劃占地面積達到了約8.1平方公里，約合810萬平方米，面積足足比去年9月豫園股份在云南拿下的仙湖山水國際休閑旅游度假園項目大了近兩倍。

資料顯示，上述項目以“愛的港灣”為主題，具體包括了金山城市沙灘、金山衛(wèi)站城市綜合體、金山嘴漁村和圍填海區(qū)域四大功能板塊。項目中含有旅游度假、商務會展、運動競技、美食購物、文化演藝、休閑娛樂等業(yè)態(tài)。

和上次在云南的操作一樣，這次具體進行開發(fā)的主體也是豫園股份旗下的復地產發(fā)。

作為豫園股份旗下主打產城融合等業(yè)務的平臺，“復地”這個沉寂了許久的老招牌開始有了越來越多的擴張動作。而從近兩年的發(fā)展情況來看，如今“復地產發(fā)”的業(yè)務方向已經與多年前那個地產開發(fā)商“復地”有所不同。

對于這個曾經歷過曲折的地產平臺，郭廣昌已經有了新的愿景。從大方向上看，產業(yè)地產將成為復地下一站的“核心詞”。

810萬方的海濱項目

按照協(xié)議，復地產發(fā)這次合作的主要內容包括了項目區(qū)域發(fā)展定位及功能業(yè)態(tài)策劃、控制性詳細規(guī)劃及相關專題規(guī)劃編制、標志性建筑概念方案設計、合作開發(fā)模式確定、投資內容確定、項目公司組建等。

簡而言之，復地產發(fā)在這次合作中將主要負責推進整個濱海項目的規(guī)劃編制、項目投資、產業(yè)招商等工作。

而據觀點地產新媒體了解，雖然整個項目的體量超過了800萬方，但該項目中其實有一部分已經建成并開始運營。

在整個上海金山濱海國際文化旅游度假區(qū)項目中，包括了已經建成運營的兩個國家4A級旅游景區(qū)城市沙灘和金山嘴漁村。剩余有待重點開發(fā)建設的，是面積約為3.08平方公里的圍填海區(qū)域，以及金山衛(wèi)站周邊約1.5平方公里的區(qū)域。

2019年底，圍填海項目正式完工驗收，圈圍成陸面積約3866畝。根據規(guī)劃，在該部分圍填海區(qū)域內，項目的建設重點將以“文化旅游”為主。

具體來看，該區(qū)域內將建設成為包括文化娛樂中心、綜合會展中心、商務中心、休閑漁港城、濱海生態(tài)濕地、濱海文創(chuàng)中心、濱海度假村等功能區(qū)。其中，綜合會展中心已于2020年12月完工驗收。

對于復地產發(fā)而言，打造度假區(qū)可謂是駕輕就熟。在2019年，度假村業(yè)務的營收占到了復地產發(fā)母公司豫園股份總營收的2%，僅次于占大頭的物業(yè)開發(fā)業(yè)務和珠寶時尚業(yè)務。

不過，從企業(yè)的角度來看，這部分項目從建設打造到投入經營，再到獲得收益，需要較為漫長的一段時間周期。

能讓其快速回血的，則是即將在金山衛(wèi)站周邊打造的TOD項目。按照規(guī)劃，該部分項目將打造成一個包括商業(yè)辦公、休閑娛樂、旅游度假、商品住宅等業(yè)態(tài)的綜合體項目。

盡管本次簽訂的合作協(xié)議只是框架性文件，具體投資項目啟動時間、投資金額尚未最終確定。但不管對于豫園股份還是復地產發(fā)而言，這無疑都是一樁“大買賣”。

值得一提的是，從2020年至今，復地產發(fā)其實更多是通過公開招拍掛的手段去擴充土地儲備。如去年4月份，復地產發(fā)旗下的上海復媛實業(yè)發(fā)展有限公司以14.72億元在湖南長沙摘下一宗綜合用地；以及去年11月，復地以26.66億元摘得杭州一宗綜合用地等等。

但不管是招拍掛，還是與當?shù)卣M行合作，郭廣昌對于復地產發(fā)的定位都十分明確。借用郭廣昌的說法，便是打造“復合功能地產業(yè)務”。從去年的拿地動作能夠看到，復地產發(fā)拿的基本都是綜合用地，即包含了商業(yè)、辦公、住宅等多種業(yè)態(tài)的項目。

從某種意義上說，這樣的一種地產開發(fā)模式，也是由豫園股份還存有黃金珠寶、商業(yè)零售、白酒等多元產業(yè)經營業(yè)務所決定的。

當然，通過招拍掛拿地的好處是能夠獲得更快的擴張速度，不過，這種開發(fā)商扎堆搶地的手段在復地產發(fā)這里似乎并不“吃香”。

與復地產發(fā)副總裁張來的一次交流中，其曾對觀點地產新媒體表示，復地如今，從公司名字就已經脫離單純的地產概念?！拔覀儾⒉蛔非罂熘苻D，也不一味追求規(guī)模。首先產業(yè)要真正落位，滿足城市訴求，然后再打造蜂巢好產品，這是非常重要的前提?！?/p>

復地的“產業(yè)路途”

當然，不管復地產發(fā)對于自己的業(yè)務發(fā)展策略做出何種解釋，除了產業(yè)之外，住宅依然還是其重要的收入組成部分。在2020年上半年，由于物業(yè)開發(fā)項目的結盤，豫園股份應收賬款同比上年同期大幅增長了111.83%，達到17.97億元。

只不過，如今這部分住宅業(yè)務更像是為了給長周期的產業(yè)地產提供發(fā)展資金而存在著。讓人稍感唏噓的是，如今的“復地”，或許早已不是老地產人們印象中的那個“復地”了。

上世紀九十年代，復星開始踏足地產開發(fā)和管理業(yè)務。千禧年后不久，完成股份制改造的復地集團正式開始在全國范圍內拓展業(yè)務。短短三年之后，復地在香港聯(lián)交所主板上市，也成為國內最早一批上市的房地產企業(yè)。

從發(fā)展經歷來看，復地在地產開發(fā)行業(yè)的“高光時刻”或許可以一直算到2011年其退市之前。

當然，退市之前的復地已經呈現(xiàn)出了如融資受阻等各種問題，但值得一提的是，彼時的復地銷售額已經達到了百億級別。而在當時，200億元的銷售已經能穩(wěn)穩(wěn)在房企TOP20中占據一席之地。

退市之后，復地在公開市場上的發(fā)聲減少了許多，不少人對于它的印象也停留在了一個“地產開發(fā)商”上。

待其再度頻繁進入眾人視線時已經到了2018年，這一年，復星重組上市公司豫園股份，并注入復地資產，“復地產業(yè)發(fā)展集團”隨即成立。

名稱的更改意味著業(yè)務重心的變更，驀然回首時，曾經的地產開發(fā)平臺“復地”已經變成了推行“產城融合”模式的“復地產發(fā)”。

或許是受到了地產開發(fā)不順意的影響，攜復地產發(fā)回歸的郭廣昌對于產業(yè)地產的執(zhí)念頗深。

除了復地產發(fā)之外，豫園股份旗下還有星泓產發(fā)和云尚產發(fā)兩個另外的產發(fā)平臺。僅從項目類型上看，似乎這幾個產發(fā)集團之間存在著一定的交叉，但細分之下則是各有不同。

從模式方向上看，復地產發(fā)針對健康、金融、智慧和文旅四個方向，星泓產發(fā)則針對智慧園區(qū)建設及聚焦產業(yè)賦能運營，另一邊，云尚產發(fā)主抓項目商業(yè)定位，打造時尚批發(fā)、零售和生活聚集地。

從最終的呈現(xiàn)效果來看，復地產發(fā)是以產業(yè)地標為重點布局，具備綜合商業(yè)街與住宅等功能；星泓產發(fā)以產業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設、資產經營與企業(yè)服務收入為主，旗下?lián)碛泻戏试乒冉鹑诔堑葓@區(qū)；云尚產發(fā)以時尚商貿中心和寫字樓項目為主，旗下有武漢國際時尚中心等。

橫向比較來看，在奉行“產業(yè)運營+產業(yè)投資”的豫園股份旗下，復地產發(fā)已經變成了最為重要的一個產業(yè)地產平臺。相關數(shù)據顯示，復地產發(fā)于2020年上半年已經進入了26個城市，在長沙、上海、蘇州、南京等城市均有新增項目。

春節(jié)剛過便簽下上海金山的濱海項目，或許也為復地產發(fā)今年的發(fā)展路徑奠定了基調。2020年的上半年，復地產發(fā)共在22個核心進入城市完成了當?shù)卣诵脑V求的摸排工作，而在復地產發(fā)的產業(yè)地產路途中，上海金山只是其中一站。

*本文來源：觀點地產網，作者：陸欣，原標題：《解局 | 郭廣昌的復地“新愿”》。