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“不調(diào)控的話這行沒法干了，房價和地價都要上天！”

3月12日植樹節(jié)這天，在融創(chuàng)中國（01918.HK）舉行的2020年業(yè)績發(fā)布會上，孫宏斌語出驚人。

在房地產(chǎn)政策拐點帶來行業(yè)盈利的拐點之際，孫宏斌此次的發(fā)聲，與以往外界對孫宏斌的賭性印象不同，孫宏斌的底氣顯得更加充足。

年報顯示，2020年融創(chuàng)合同銷售金額5753億元，連續(xù)四年穩(wěn)定在行業(yè)TOP4；全年營收2305.9億元，同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，同比增長36.9%；每股盈利7.82元，同比增長30.6%。

營收利潤雙雙增長，這也意味著一個更加理性，更加穩(wěn)健，充滿制度化的融創(chuàng)時代，逐漸蓬勃。

三道紅線下起舞

三道紅線，是2020年房地產(chǎn)行業(yè)的第一話題。

這項政策內(nèi)容精準(zhǔn)，目標(biāo)直擊房地產(chǎn)企業(yè)的七寸，房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

根據(jù)三道紅線，房企被分類為四種檔位，將房企分成紅橙黃綠四檔，對于投資者來說這是一項可量化的指標(biāo)。

以往高負(fù)債高杠桿的模式不能持續(xù)，在很多人眼中，地產(chǎn)板塊業(yè)績下行的概率不小，那些高負(fù)債的中小房企，將不可避免地走向死亡。

在融創(chuàng)的年報之下，大家的目光也不可避免地聚焦在三道紅線之下。

年報顯示，截至2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率96%，同比下降76.3個百分點，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，同比下降5.6個百分點；非受限現(xiàn)金短債比1.08，截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元，超額覆蓋短期債務(wù)，流動性充裕。

融創(chuàng)中國2020年業(yè)績公告

按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，融創(chuàng)凈負(fù)債率與非受限現(xiàn)金短債比均已達(dá)標(biāo)，從“紅檔”連降兩級至“黃檔”。

這意味著融創(chuàng)暫時脫離了危險區(qū)域，離綠檔只有一步之遙。

為什么融創(chuàng)這么快就能回到安全的邊界？

首先頂層驅(qū)動力強，孫宏斌曾在內(nèi)部強調(diào)不希望融創(chuàng)負(fù)債總額增加，希望增加凈資產(chǎn)和銷售，管理層的意志決定了基層的執(zhí)行策略。

同時土地獲取謹(jǐn)慎，土儲質(zhì)量穩(wěn)定。

土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)銷售的基礎(chǔ)，只有獲得優(yōu)質(zhì)的土地資源才能進行項目開發(fā)，企業(yè)才能擴大市場占有率、呈規(guī)模化發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)2020年新增土儲約5877萬平方米，同比下降41.05%，但其融創(chuàng)平均土地成本約4270元每平米，以融創(chuàng)2020年的銷售均價14020元每平米來計算，融創(chuàng)擁有更多的獲利空間。

高性價比的土地質(zhì)量，意味著孫宏斌踩準(zhǔn)了行業(yè)節(jié)奏。

對于投資者來說，在A股房地產(chǎn)板塊，將近有200家上市房地產(chǎn)開發(fā)公司，隨著房地產(chǎn)開發(fā)進入后半段，會讓沒有融資渠道的小開發(fā)商難以為繼。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)必然進入大魚吃小魚的階段，頭部地產(chǎn)公司必將降低拍地成本，降低建筑成本，降低銷售成本，提高銷售利潤。

三條紅線下，龍頭企業(yè)必定更多，強者越強。戴著鐐銬起舞的融創(chuàng)中國，卻創(chuàng)下了年報的高增長，看上去似乎少了點銳氣，但更多了點底氣和安全。

夯實主業(yè)，齊頭并進

今年的資本市場，在各種“茅”不斷創(chuàng)新高的背景下，地產(chǎn)行業(yè)卻還處于低估狀態(tài)。目前來說，房地產(chǎn)行業(yè)剩者為王的時代即將來臨。

地產(chǎn)行業(yè)開始進入存量競爭的時代，行業(yè)集中度不斷提高，未來房地產(chǎn)行業(yè)總規(guī)模將在16萬億上下，行業(yè)龍頭的市場份額將進一步提高，未來五年行業(yè)的前五名能占到30%。

如何尋找地產(chǎn)行業(yè)的第二曲線，是眾多房企關(guān)注的焦點，與以往地產(chǎn)公司跨界其他行業(yè)不同，地產(chǎn)公司逐漸走向地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的多元化。

首先去年登陸港交所的融創(chuàng)服務(wù)，給了其他房企一個參考的標(biāo)準(zhǔn)。

在今年發(fā)布的年報中，其2020年錄得營業(yè)收入46.23億元，同比大幅增長約63.5%，三年復(fù)合增長率達(dá)58%；歸母凈利潤6.20億元，同比大幅增長約129.8%，三年復(fù)合增長率達(dá)152%。

融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長67.2%。考慮母公司土儲面積后，合約建筑面積達(dá)4億平方米。

融創(chuàng)服務(wù)的成功，在于融創(chuàng)本身的遠(yuǎn)見。

從二手房交易的頻率，國內(nèi)人口城鎮(zhèn)化等數(shù)據(jù)來看，物業(yè)藍(lán)海早已是藍(lán)海之地，在此情況下，融創(chuàng)為分拆上市的融創(chuàng)服務(wù)，提供大量資金、人力等條件，將機會轉(zhuǎn)化為盈利點，將本身集團公司內(nèi)部細(xì)分項目，培養(yǎng)成具有長期發(fā)展能力的子公司。

融創(chuàng)本身具有敏感的市場捕捉能力，能夠?qū)ο嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢有較好的判斷，因此這些“捕捉”到的項目通常符合國家政策導(dǎo)向。

與此類似，在2020年，融創(chuàng)文旅在疫情黑天鵝之下，2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達(dá)約6.27億元，同比大幅增長311%。

最后，2020年融創(chuàng)文化已完成七大動畫工作室布局，旗下Base首部原創(chuàng)動畫電影《許愿神龍》2021年1月上映后，收獲超1.6億票房；2021年春節(jié)檔，融創(chuàng)文化參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒·狂野大陸》，分別收獲超10億和5.75億的票房。

齊頭并進，融創(chuàng)在夯實主業(yè)的同時，非住宅銷售類的其他業(yè)務(wù)也正在快速轉(zhuǎn)型和成長。

深蹲的融創(chuàng)，蓄勢反彈

分析者認(rèn)為，地產(chǎn)上漲的動力在于城鎮(zhèn)化率，就剛剛制定的“十四五”五年計劃來說，城鎮(zhèn)化率要實現(xiàn)從60%提高到65%，此一項指標(biāo)就決定了房地產(chǎn)在未來五年難有系統(tǒng)性回落。

雖然中國房地產(chǎn)的歷史使命已基本完成，整個房地產(chǎn)市場的投資潛力和機會都在減少，但中國很多城市的住房剛需空間還很大，與此同時，隨著越來越多的人口向城市集中，這些城市里的住房配套需求也在不斷增加。

在此情況下，融創(chuàng)的投資價值在哪？

首先，快速排雷的融創(chuàng)值得期待，如果一家公司不能在行業(yè)拐點之際，無法克服自身的弱點，那么投資者便直接放棄研究和跟蹤。

一年前的發(fā)布會，融創(chuàng)的銷售突破5500億大關(guān)，在三道紅線的利劍下，孫宏斌很快調(diào)整決策，一年之內(nèi)很快完成了華麗的轉(zhuǎn)身，在未來，融創(chuàng)預(yù)計2022年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)將進一步降至“綠檔”。

其次，機構(gòu)投資者紛紛看好，比如瑞信發(fā)布研究報告，將融創(chuàng)中國（01918.HK）目標(biāo)價由39.4港元升至42.7港元，予其估值較每股資產(chǎn)凈值折讓40%，維持“跑贏大市”評級，上調(diào)其2021-22財年盈利預(yù)測2%。

野村東方國際證券也給予融創(chuàng)中國（01918.HK）“增持”評級，目標(biāo)價46.10港元。

相對于今年年初的高點，融創(chuàng)呈現(xiàn)震蕩的走勢，深蹲的融創(chuàng)，蓄勢待發(fā)。

最后，2021年1月房企整體銷售延續(xù)2020年末景氣度較高狀態(tài)，樓市銷售韌性充足。

行業(yè)整體庫存維持較低水平，對于房價有一定支撐作用，并且行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險可控。

2020年三季度以來房地產(chǎn)調(diào)控及資金監(jiān)管力度提升，房企“三道紅線”的提出，多個一線及熱點城市相繼出臺新的樓市調(diào)控政策，年末出臺的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等等。

另外2021年春節(jié)后央行公開市場操作實現(xiàn)的凈回籠，年內(nèi)貨幣政策回歸常態(tài)化，流動性釋放相對2020年邊際收緊預(yù)期加大。

當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)整體估值水平跌至歷史底部附近，具備較高安全邊際。而融創(chuàng)年報的發(fā)布，讓投資者發(fā)現(xiàn)，其結(jié)算業(yè)績有一定支撐。房企間業(yè)績分化也會加大，關(guān)注業(yè)績保障度高和基本面穩(wěn)健的一二線龍頭企業(yè)，是投資者不錯的選擇。

從硬件條件和行業(yè)環(huán)境看，目前的融創(chuàng)，在各方面看上去也都具備“反轉(zhuǎn)公司”的要素。當(dāng)然單純的低估并不是買入持有的依據(jù)，低估+成長性的拐點更重要。

對于一家經(jīng)營穩(wěn)健、現(xiàn)金流充足、融資成本低、負(fù)債結(jié)構(gòu)合理的融創(chuàng)，有什么理由不看好呢？

*本文來源：微信公眾號“財經(jīng)無忌”（ID:caijwj），作者：韋航，原標(biāo)題：《剩者為王的時代，融創(chuàng)的安全感從何而來？》。