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國內長租公寓行業(yè)目前處于發(fā)展的初期，目前國內房屋租賃的交易額大致在8000億左右，閑置房屋超7300萬套。國內青年租房的市場規(guī)模正高速發(fā)展，預估已接近8000億元。

自2013年開始，魔方，青客，優(yōu)客逸家等超十家長租公寓企業(yè)獲得風險投資。長租公寓為何會受資本熱捧？

1.體驗消費時代來臨。2011年中國人均GDP突破5000美元，預示著消費升級加速、體驗消費時代來臨。簡單粗暴的早期租房模式將逐漸被長租公寓模式取代。

2.年輕一代的租房需求。2012年90后大學畢業(yè)，進入租房狀態(tài)，90后在優(yōu)越環(huán)境長大，追求良好居住體驗，現(xiàn)有租房體驗太糟糕。

3.房產(chǎn)進入白銀時代。2014年房地產(chǎn)黃金時代結束，白銀時代開啟，由創(chuàng)造增量、開發(fā)，轉向盤活存量、運營更多存量房產(chǎn)投向租賃市場。

4.想象空間巨大。住房租賃市場為萬億級別，青年長租消費是絕對主力。同時長租市場也是千萬青年社區(qū)的優(yōu)質入口，可涉及餐飲、團購、上門服務、培訓、理財?shù)榷囗楊I域。

資本熱涌，對長租市場是好事還是壞事？

先說好的成份，資本熱涌之后，必然就是社會資源快速向公寓行業(yè)的企業(yè)聚集，包括風險投資、其他金融資源、物業(yè)資源，甚至行業(yè)對人才更有吸引力等等，公寓行業(yè)整體將加速發(fā)展。

再說資本火熱帶來的不利因素，大概有三點原因。

其一，公寓企業(yè)還沒有經(jīng)過自然的成長成熟期，就像一個小孩還在長身體卻突然要開始干重活，讓這些企業(yè)的發(fā)展不夠健康。市場是殘酷的，部分本來可以發(fā)展不錯的企業(yè)會因跟不上節(jié)奏而淘汰，能夠承擔這份過早成長痛的企業(yè)也會面對拼命擴張，抬高拿房成本的怪圈。

其二，很多物業(yè)擁有者或資金擁有者，以及一些沒有明確方向的創(chuàng)業(yè)者，沒有獨立判斷，盲目參與進來，很多項目一開始就注定是踩著新風口，做著新瓶裝舊酒的事，最后只能做成一個看起來比老式租房業(yè)務表面光鮮一點的項目，可能反而利潤還不如老式的租賃業(yè)務。

其三，有少量盲目跟風的投資機構，追熱點，投了一些不靠譜的項目和團隊，既浪費了資本，又耽誤創(chuàng)業(yè)者的青春，當然這個現(xiàn)象在每個“風口”行業(yè)都有，不是這個行業(yè)特有的。

整體來說，資本熱涌對行業(yè)發(fā)展是利大于弊的。只是這些漂亮的融資數(shù)字背后，極有可能造成行業(yè)的浮躁。

萬億長租市場，真有想象中那么美？

（近幾年，長租公寓企業(yè)融資狀況）

資本爆發(fā)之后，傳統(tǒng)二房東如何獲取融資機會，該擴規(guī)模還是踏實做服務？

從上圖可以看出，2013年至2015年是長租公寓融資的井噴區(qū)。特別是2014年，雷軍斥資1億元入主YOU+國際青年公寓，“公寓”成為網(wǎng)絡熱詞，而長租公寓行業(yè)被各種投資機構推到了風口上。

同信投資執(zhí)行總經(jīng)理胡振寅表示，資本早期投資階段風口已過，VC已經(jīng)步入后輪，主要資本會投資相對成熟優(yōu)秀的企業(yè)，后來者獲得風投的難度加大。

資本市場逐漸進入PE和與并購為主的階段。以房產(chǎn)中介市場為例，并購已成為了資本市場的主流。也就是說，未來中小公寓品牌被成熟企業(yè)并購也是一種出路。

那中小品牌公寓該如何獲得并購的機會呢？

第一，注重房源品質。太差的房源品質會傷害大企業(yè)的品牌，一般長租企業(yè)不會選擇此類品牌并購。

第二，房源有一定規(guī)模。企業(yè)并購的目的一般是擴大規(guī)模，房源數(shù)量絕對會是被并購的加分項。

第三，擁有一支在某一方面比較優(yōu)秀的團隊。無論在收房，裝修，還是運營，團隊必須在某一方面比較出色，才有被并購額可能。

忘掉資本運作，中小二房東該怎么玩？

根據(jù)長租服務平臺九豬網(wǎng)CEO田浩介紹，全國現(xiàn)在大概有三四十萬大大小小的二房東上海的二房東尤其多，而且出現(xiàn)了大量細分，長租公寓已經(jīng)有了自己的特色和差異化定位，深圳則出現(xiàn)了房產(chǎn)開發(fā)商做二房東的情況，整個小區(qū) 33 棟樓都用來出租。既然從業(yè)人員如此之多，自然說明市場足夠大。

近年來品牌公寓的崛起，會不會在這個行業(yè)上演大魚吃小魚的戲碼？筆者認為不會。

一是長租市場規(guī)模足夠大，閑置房就有7000多萬套，而且逐年遞增，可以容納上百家公寓大品牌。

二是大的品牌公寓發(fā)展有一定的瓶頸。首先獲房成本已經(jīng)成為了此類企業(yè)較大的負擔。業(yè)內普遍認為，分散式房源管理難度非常高，4000間與1萬間是比較大的瓶頸，大的品牌公寓不得不面對這樣的挑戰(zhàn)。

傳統(tǒng)意義上的二房東，走小而美的路線同樣是一條不錯的出路。因為傳統(tǒng)的房屋租賃本盈利壁壘不高，幾個人管理幾十上百套房就能獲得不錯的收益。雖然在資本的推動下，有很多二房東抱怨拿房成本變高了，但如果服務做出特色，運營能力不錯的話，依然可以活得很好。長租市場的規(guī)模這個行業(yè)其實和餐飲業(yè)類似。有肯德基、麥當勞這種巨無霸，也有千千萬萬受歡迎的小館子。

總的來說，經(jīng)過資本涌入和媒體報導，這個行業(yè)已經(jīng)過了悶聲發(fā)財?shù)臅r代。最后在行業(yè)里獲得一定成功的，要么是保持初心，保持清醒，把資源整合和節(jié)奏把握得好的先入者，要么是深入研究搞明白，找到自己獨特資源和行業(yè)規(guī)律的后來者。被熱鬧整暈亂了節(jié)奏的、跟風的，恐怕都會遭到淘汰。