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文化產(chǎn)業(yè)評(píng)論：文化商業(yè)街是一個(gè)城市的名片，蘊(yùn)含巨大的商機(jī)與發(fā)展前景。本文以三里屯village、上海新天地、南京1912、世貿(mào)天階、藍(lán)色港灣、成都錦里、天津鼓樓文化街、南鑼鼓巷、798藝術(shù)區(qū)、美國(guó)City Walk、天津音樂主題商業(yè)街、日本秋葉原動(dòng)漫商業(yè)街為例，全面分析文化商業(yè)街開發(fā)模式與成功因素。

一、時(shí)尚+商業(yè)

1、三里屯village

三里屯village是集文化、藝術(shù)、休閑和購(gòu)物于一體的全新空間

藝術(shù)建筑：建筑本身就是一件藝術(shù)品，獨(dú)立品牌大樓，以三維建筑去宣示品牌形象。

不規(guī)則的樓體、色彩斑斕的外觀，到大膽的建筑材料的運(yùn)用，以及相對(duì)獨(dú)立而又互相連接的多層空間設(shè)計(jì)，使得建筑整體本身就是一件藝術(shù)品（趨勢(shì)：世界一線品牌購(gòu)物終端的發(fā)展史，大多都經(jīng)歷了從只重視店鋪內(nèi)的設(shè)計(jì)，到重視整體建筑藝術(shù)風(fēng)格的演變過程）。

業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)豐富，南區(qū)偏重年輕時(shí)尚，北區(qū)定位更高端，多為國(guó)際一線品牌。

南區(qū)業(yè)態(tài)

定位：南區(qū)更偏重年輕時(shí)尚，中高端為主。

領(lǐng)域廣泛：業(yè)態(tài)涉及時(shí)裝/配飾、美容、家居、電子產(chǎn)品、書店、餐廳、影院和藝術(shù)文化，經(jīng)營(yíng)范圍延伸到了家電和兒童樂園的領(lǐng)域，如香港知名大型兒童教育品牌WiseKids，也將成為三里屯Village的特色之一，同時(shí)也是進(jìn)入北京的首家店。

北區(qū)業(yè)態(tài)：定位更高端，瞄準(zhǔn)國(guó)際一線品牌；品牌旗艦店裝修風(fēng)格前衛(wèi)、時(shí)尚。

品牌—特色體驗(yàn)

接連不斷的創(chuàng)意、藝術(shù)、展示、活動(dòng)使得三里屯village成為北京時(shí)尚潮流地標(biāo)。

2、世貿(mào)天階

世貿(mào)天階是京城時(shí)尚旅游新地標(biāo)

定位——定位為“結(jié)合美食、娛樂、空間藝術(shù)、時(shí)尚信息櫥窗以滿足看、聽、嗅、味、觸的全感官之旅的休閑購(gòu)物場(chǎng)所”，將為CBD內(nèi)的中高收入的白領(lǐng)提供流行時(shí)尚零售業(yè)態(tài)及商業(yè)服務(wù)設(shè)施，將集6星級(jí)Night Club異域特色主題餐廳、家居生活、Spa、美食廣場(chǎng)、品牌旗艦店等于一體。

京城獨(dú)一無二的巨型天幕使世貿(mào)天階成為時(shí)尚旅游新地標(biāo)。

品牌——世貿(mào)天階匯集了世界各地時(shí)尚特色品牌，其中包括很多北京首家店鋪及旗艦店：

西班牙時(shí)尚品牌ZARA北京第一家旗艦店；

Miss Sixty/Energy 北京旗艦店；

FUBU北京唯一店；

直營(yíng)概念店 Adidas Heritage；

法國(guó)流行品牌promod 北京第一家店；

SJSJ北京第一家店；

美國(guó)時(shí)尚品牌GUESS北京旗艦店；

美國(guó)經(jīng)典休閑品牌GANT中國(guó)旗艦店；

法國(guó)品牌 Lilith 北京第一家店；

西班牙鞋具皮具品牌 Patricia 的北京第一家店；

德國(guó)女裝品牌 MARCCAIN 的北京第一家店；

高級(jí)服裝訂制臺(tái)灣品牌 GIOIA PAN 的中國(guó)第一家店；

雅詩(shī)蘭黛集團(tuán)設(shè)立MAC彩妝專賣店等等；

別具特色的爵士樂酒吧CJW；

北京第一家外文書店 Chater House；

韓國(guó)高檔超市及加州健身姚明運(yùn)動(dòng)館的中國(guó)第一家店；

Gold Bo-tree 菩提島時(shí)尚生活SPA的北京每一家店；頌音樂廚房的中國(guó)第一家店等。

3、藍(lán)色港灣

定位：國(guó)內(nèi)首座Lifestyle Shopping Center，依托朝陽(yáng)公園水景資源，打造全新商業(yè)形式。

藍(lán)色港灣有別于傳統(tǒng)商業(yè)，是集購(gòu)物、娛樂、休閑、旅游，文化于一身的一站式體驗(yàn)消費(fèi)場(chǎng)所。最大特點(diǎn)是將豐富業(yè)態(tài)與頂級(jí)環(huán)境資源相融合，以完全開放式空間為城市中的精英群體營(yíng)造閑適輕松的購(gòu)物氛圍，是都市水泥森林中的一處稀有風(fēng)景。

業(yè)態(tài)—SOLANA包含購(gòu)物、休閑、文化、娛樂等多種業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容豐富，滿足各類人群消費(fèi)需求。

8字動(dòng)線：SOLANA藍(lán)色港灣獨(dú)有一條巧妙的8字型的動(dòng)線，消費(fèi)者沿著這條動(dòng)線行走，將不會(huì)錯(cuò)過SOLANA藍(lán)色港灣的絕大多數(shù)店鋪。

整個(gè)建筑由19棟2-3層地中海風(fēng)格的樓宇環(huán)型組成，擁有眾多的國(guó)際品牌名店

總結(jié)：

必備條件：區(qū)域具備良好的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境

Solana：地處CBD、燕莎和麗都三大商圈交匯處，形成了濃厚的國(guó)際化氛圍；周圍聚集了20多個(gè)北京最高檔的涉外公寓和高尚社區(qū)，此區(qū)域已發(fā)展成為北京最具消費(fèi)力人口的聚集區(qū)；周邊涉外寫字樓里工作的高收入白領(lǐng)為Solana提供了眾多高素質(zhì)、高收入的消費(fèi)人流。

二、歷史+商業(yè)

1、上海新天地

外地游客來上海旅游的必到之地；

上海的白領(lǐng)一族體驗(yàn)小資生活的專屬地；

居住在上海外籍人士進(jìn)行交流和聚會(huì)的根據(jù)地；

上海新天地位于城市“中心的中心”，距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米左右，占地面積52萬平米，緊鄰淮海中路商務(wù)圈，北至太倉(cāng)路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至西藏南路原自然街坊23個(gè)；原居住人口7萬人。

新天地是太平橋改造規(guī)劃的首期項(xiàng)目

A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，已成為市中心景觀；

B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里；

C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)，總建68萬；

D企業(yè)天地甲級(jí)寫字樓區(qū)，總建面50萬；

E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑。

開發(fā)理念：改變?cè)鹊木幼」δ?，賦予商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心。

改造方式：新天地開發(fā)借鑒了國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，采用保留建筑外皮、改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能、并引進(jìn)新的生活內(nèi)容，這一做法在上海甚至是全國(guó)尚屬首創(chuàng)。

石庫(kù)門建筑群外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，而每座建筑的內(nèi)部體現(xiàn)出現(xiàn)代休閑生活的氣氛。漫步新天地，仿佛時(shí)光倒流，有如置身于二十世紀(jì)二、三十年代的上海，但一步跨進(jìn)每個(gè)建筑內(nèi)部，則非?，F(xiàn)代和時(shí)尚；門外是風(fēng)情萬種的石庫(kù)門弄堂，門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，一步之遙，恍若隔世，真有穿越時(shí)空之感！

功能定位：集餐飲、購(gòu)物、娛樂等功能于一身。

客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客；提供一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)的場(chǎng)所。

北里：約3.5萬，以保留石庫(kù)門舊建筑為主，內(nèi)部為現(xiàn)代化裝修。

南里：以反映時(shí)代特征的新建筑為主，包括一座總建面達(dá)2.5平米的購(gòu)物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫(kù)門建筑。

集中式商業(yè)與街鋪的比例：42％集中式商業(yè)（5層）＋58％街鋪（2－4層），近乎40％：60％的比例。

藝術(shù)化商業(yè)：新意迭出的時(shí)尚活動(dòng)，為新天地帶來富有動(dòng)感的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)采，使之成為現(xiàn)代潮流的領(lǐng)導(dǎo)者。

服務(wù)：咨詢中心免費(fèi)提供新天地各個(gè)租戶的店卡和各種關(guān)于新天地的資料、刊物，以及上海旅游交通地圖等。電腦瀏覽新天地及其他相關(guān)的網(wǎng)站。中英雙語(yǔ)服務(wù)。

上海新天地商業(yè)功能實(shí)現(xiàn)成功因素

選址：城市核心區(qū)中心位置、市級(jí)商圈、高檔商務(wù)區(qū)附近，周圍有高端住宅支撐；

差異化定位：與臨近成熟商圈形成差異、功能綜合、集餐飲、購(gòu)物、娛樂休閑、文化于一體；

商業(yè)業(yè)態(tài)比例：零售：餐飲：休閑娛樂及商服分別為42％：38％：20％；

商業(yè)形態(tài)比例：42％集中式商業(yè)＋58％商鋪。

盈利模式：采取只租不售模式，經(jīng)營(yíng)者和管理者分離（開發(fā)商資金實(shí)力、商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)）；對(duì)租戶嚴(yán)格挑選，現(xiàn)有租戶中，85％來自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。

總結(jié)：北京、上海兩個(gè)商業(yè)代表作成功的共同之處

項(xiàng)目都抓住了符合現(xiàn)代消費(fèi)的“流行、時(shí)尚”的核心文化元素，迎合了市場(chǎng)的需求。

上海新天地：建筑構(gòu)建出海派文化特色；商業(yè)運(yùn)營(yíng)上體現(xiàn)時(shí)尚代表時(shí)尚藝術(shù)的“陳逸飛”、代表流行音樂時(shí)尚的“東魅”，并輔之以星巴克、哈根達(dá)斯、酒吧。

三里屯：超現(xiàn)代建筑藝術(shù)

將項(xiàng)目與城市本身的歷史文化構(gòu)成一個(gè)強(qiáng)烈的反差，以彰顯項(xiàng)目的差異化和獨(dú)特性。反其道而行之，將項(xiàng)目的建筑風(fēng)格與城市文化的對(duì)比和反差做到極限

充分利用區(qū)域傳統(tǒng)的消費(fèi)基礎(chǔ)，并通過項(xiàng)目的打造，將影響擴(kuò)大到全市、全國(guó)。

項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上獨(dú)樹一幟，劍走極端，構(gòu)建區(qū)域建筑標(biāo)桿。

上海新天地：老瓶裝新酒

開發(fā)商資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力的體現(xiàn)，啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)到全面實(shí)現(xiàn)贏利花費(fèi)近四年多的時(shí)間；

香港成功的招商經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)營(yíng)能力，引進(jìn)很多國(guó)際知名的品牌的旗艦店，以及首次進(jìn)入中國(guó)或北京的品牌。

2、南京1912

昔日總統(tǒng)府邸，今朝城市客廳，主打“民國(guó)文化牌”，兼具文化歷史底蘊(yùn)和現(xiàn)代時(shí)尚的休閑文化商街。

位置：位于南京市長(zhǎng)江路與太平北路交匯處；

規(guī)模：由17幢民國(guó)風(fēng)格建筑及”共和”“博愛”“新世紀(jì)”“太平洋”４個(gè)街心廣場(chǎng)組成，總面積３萬多平方米；

案名：從征集的600多個(gè)方案中確定，1912是民國(guó)元年；

定位：南京1912定位于“城市客廳”，力圖成為白領(lǐng)、小資、文化人群、外籍人士、商務(wù)客人、游客消費(fèi)的“高尚休閑商業(yè)區(qū)”。

南京1912的設(shè)計(jì)風(fēng)格與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風(fēng)貌保持一致?？偨y(tǒng)府是南京民國(guó)建筑風(fēng)貌的集中地；17幢建筑，其中５幢是原有的民國(guó)建筑，最高的只有三層樓，大多數(shù)建筑是兩層樓甚至是平房。

青灰色與磚紅色相間的建筑群，風(fēng)格古樸精巧，錯(cuò)落有致、呈Ｌ形環(huán)繞”總統(tǒng)府”；大多數(shù)新建筑中，無修飾與浮華的青磚既是墻體，又是外部裝飾，煙灰色的墻面上，勾勒了白色的磚縫，除此之外無任何修飾。

業(yè)態(tài)—以酒吧為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，消費(fèi)檔次定位中高檔，注重國(guó)際一線品牌的引進(jìn)。

招商定位：招商方向主要定格在與旅游休閑相關(guān)的餐飲、酒吧、咖啡館、茶館、美容健身中心等國(guó)際頂尖品牌。 國(guó)際一線品牌將占有40％的份額，國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的一線品牌占有30％的份額，其余30％。

總結(jié)

選址：歷史文化資源 、遺留建筑；

1912：與民國(guó)總統(tǒng)府一墻之隔；

規(guī)劃：以民國(guó)文化為載體；

業(yè)態(tài)、定位上時(shí)尚、與建筑形成反差；

定位：旅游、外國(guó)人、本地高端白領(lǐng)、小資。

三、文化+商業(yè)

1、成都錦里

文化、商業(yè)與地產(chǎn)的融合，是巴蜀民風(fēng)民俗和三國(guó)蜀漢文化的民俗風(fēng)情街，號(hào)稱“成都版清明上河圖”。

體驗(yàn)式、休閑式、互動(dòng)式的旅游方式，符合現(xiàn)代游客的旅游需求。

在3個(gè)主題區(qū)域堅(jiān)持了主題和特色業(yè)態(tài)，再分別輔以其他業(yè)態(tài)，避免了相同業(yè)態(tài)過于集中，帶來消費(fèi)疲勞。

根據(jù)依附的地理空間所承載的文化內(nèi)涵來確立建筑的主題，錦里外部為明清古建筑風(fēng)格，與武侯祠現(xiàn)存的清代建筑融為一體。

錦里休閑街主要賣的是“文化”，是三國(guó)文化的代名詞，把文化與商業(yè)巧妙的融合起來，使顧客在體驗(yàn)文化的同時(shí)進(jìn)行消費(fèi)。

2、天津鼓樓商業(yè)街

集旅游、購(gòu)物、娛樂、展示、休閑風(fēng)情文化街。

占地約20萬平方米，總投資12億元。

以青磚瓦房的明清建筑風(fēng)格為主，主體2至4層，高低錯(cuò)落。

商業(yè)街總體規(guī)劃呈十字型，南北向長(zhǎng)580米，東西向長(zhǎng)510米。

以新鼓樓為中心的鼓樓廣場(chǎng)，長(zhǎng)寬各８１米，作敞開式設(shè)計(jì)。

廣場(chǎng)周圍分南街（天津風(fēng)情街）、北街（古董珠寶街）、東街（精品購(gòu)物街）等幾個(gè)部分，兼具旅游、購(gòu)物、娛樂、展示、休閑等多項(xiàng)功能。

目前入駐商業(yè)企業(yè)500家。

商業(yè)街由三部分構(gòu)成：南街（天津風(fēng)情街）、北街（古董珠寶街）、東街（精品購(gòu)物街）

3、南鑼鼓巷

以胡同四合院為肌理、歷史文化為底蘊(yùn)、兼具品味人文環(huán)境的休閑旅游和文化創(chuàng)意的特色街區(qū)。

定位為集商業(yè)休閑、文化旅游、藝術(shù)品交易、文化創(chuàng)意為一體的特色商街，目前經(jīng)營(yíng)的商鋪主要為酒吧、餐飲及工藝品店 。

除胡同文化之外，北京民俗文化以及現(xiàn)代休閑創(chuàng)意成為南鑼鼓巷特色商業(yè)街的最大亮點(diǎn)。

北京民俗文化：漢服文化、傳統(tǒng)茶藝、變臉、中幡、雜技、老北京傳統(tǒng)叫賣等；

現(xiàn)代藝術(shù)文化：花式調(diào)酒、非洲風(fēng)情舞蹈、先鋒音樂、經(jīng)典話劇等；

文化產(chǎn)品的展示 ：主題明信片、紀(jì)念戳、老北京傳統(tǒng)小吃、民間藝人現(xiàn)場(chǎng)制作手工藝品以及全國(guó)各地創(chuàng)意達(dá)人手工藝品。

總結(jié)：歷史建筑或仿古建筑；民俗文化；分塊；潮流元素，胡同

四、藝術(shù)+商業(yè)

798藝術(shù)區(qū)

北京文化時(shí)尚創(chuàng)意先鋒基地，國(guó)內(nèi)最具國(guó)際影響力的藝術(shù)區(qū)。

“798藝術(shù)區(qū)”位于北京東北方向朝陽(yáng)區(qū)大山子地區(qū)，是50年代由蘇聯(lián)援建、東德負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)建造的重點(diǎn)工業(yè)頂目原國(guó)營(yíng)798廠等電子工業(yè)的廠區(qū)所在地。

自2002年開始，大量藝術(shù)家工作室和當(dāng)代藝術(shù)機(jī)構(gòu)開始進(jìn)駐這里，成規(guī)模地租用和改造閑置廠房，逐漸發(fā)展成為畫廊、藝術(shù)中心、藝術(shù)家工作室、設(shè)計(jì)公司、時(shí)尚店鋪、餐飲酒吧等各種空間的聚集區(qū)。

798藝術(shù)區(qū)已經(jīng)變成國(guó)內(nèi)最大、最具國(guó)際影響力的藝術(shù)區(qū)，并已成為了北京都市文化的新地標(biāo)。

798進(jìn)駐機(jī)構(gòu)除了畫廊/藝術(shù)中心/工作室外，餐飲業(yè)、時(shí)尚業(yè)、媒體產(chǎn)業(yè)、設(shè)計(jì)/廣告公司目前在園區(qū)中已經(jīng)占有很大的比重。

具有藝術(shù)氣息的特色餐飲、零售等商業(yè)配套已經(jīng)成為園區(qū)最主要的盈利點(diǎn)

98藝術(shù)區(qū)已經(jīng)基本形成了以藝術(shù)為核心的生態(tài)系統(tǒng)：

藝術(shù)創(chuàng)作——園區(qū)發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。濃郁的創(chuàng)作氛圍使大量藝術(shù)家聚集在此，成為一切藝術(shù)活動(dòng)的源泉。

藝術(shù)交流——園區(qū)面向社會(huì)的營(yíng)銷窗口。大量的展覽、沙龍極大地提升了798的知名度和社會(huì)影響力。但展覽和藝術(shù)品交易的收益狀況一般。

衍生服務(wù)——園區(qū)主要的商業(yè)收入來源。特色餐館、酒吧、咖啡廳，創(chuàng)意家居、服飾店以及與藝術(shù)相關(guān)的書店等等，不僅豐富了園區(qū)的配套，增添了園區(qū)的活力，更為園區(qū)帶來了豐厚的租金回報(bào)。

五、主題+商業(yè)

1、美國(guó)洛杉磯City Walk

商業(yè)與電影主題的結(jié)合，以電影作為主題的休閑娛樂購(gòu)物中心。

City Walk（城市步道）是美國(guó)洛杉磯著名的休閑娛樂購(gòu)物中心；距離市區(qū)相距3公里，于93年對(duì)外開放；共有40多家專營(yíng)店、餐飲部和娛樂場(chǎng)所，總建面約為2.5萬平米

初期依托于奧斯卡典禮及電影主題活動(dòng)，逐漸形成了以電影為主題的歡慶廣場(chǎng)；

目前已發(fā)展成為洛杉磯極具節(jié)慶氛圍及文化特色的休閑旅游區(qū)之一。

美國(guó)洛杉磯城市步道CITY WALK特征要素

2、天津音樂主題商業(yè)街

商業(yè)與音樂主題的結(jié)合

3、日本秋葉原動(dòng)漫商業(yè)街

商業(yè)與動(dòng)漫主題的結(jié)合