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隨著經(jīng)濟下行壓力加大，中央政府不再支持地方政府搞土地財政，過去地方政府靠圈地，再把地高價賣給開發(fā)商的發(fā)展模式行不通了。大規(guī)模的效率低下的面子工程難以為繼，地方政府的積極性受到壓抑，老百姓購買需求同時也不斷下降。房地產(chǎn)商似乎快要被時代邊緣化了，他們該怎么辦？

一、房地產(chǎn)商為何需要轉(zhuǎn)型？

1.住宅地產(chǎn)走到盡頭

三四線城市的住宅房地產(chǎn)過剩，主要是因為中國的行政體制以集權(quán)為主，導致了城市之間的虹吸效應非常大，省級城市的人在北上廣買房子，地級城市和縣級城市的人在省級城市買房子，越往上走，城市的各種優(yōu)勢資源越集中，這樣就造成了三四線城市的住宅房地產(chǎn)嚴重過剩。而歐美國家則以地方自治為主，城市之間的發(fā)展模式具有差異化的原始吸引力，因而人們都愿意回老家買房子。

過去，城市開發(fā)區(qū)、城市新區(qū)的投資帶來了嚴重泡沫，基本上每個城市都有新區(qū)，60%以上的城市新區(qū)是失敗的，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，也就沒有產(chǎn)業(yè)工人，所以就沒有居住的需求。所以，根本上來看，住宅過剩的問題是產(chǎn)業(yè)培育的問題。各地政府只想著賣房子，不想著培育產(chǎn)業(yè)。很多地方政府，包括房地產(chǎn)企業(yè)的路徑依賴嚴重，尚未形成服務業(yè)主導城鎮(zhèn)的普遍共識，因而缺乏對服務業(yè)的培養(yǎng)，也并不知道怎樣用服務業(yè)驅(qū)動城鎮(zhèn)化。

所以，總的來看，產(chǎn)業(yè)支撐缺乏和大城市的虹吸效應共同造成了住宅房地產(chǎn)過剩問題。

2.商業(yè)地產(chǎn)被電商搶了飯碗

房地產(chǎn)商的第二個痛點是商業(yè)地產(chǎn)過剩。萬達模式遍地開花的景象已經(jīng)日趨衰微，商業(yè)地產(chǎn)遭遇電商挑戰(zhàn)，越來越多的人習慣在網(wǎng)上買東西，通過物流配送來實現(xiàn)O2O的商業(yè)交易。這種大時代背景下，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)越來越難以生存，無論是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者，還是租賃經(jīng)營者都面臨困境。萬達的很多店面關(guān)閉、裁員，這是一個非常明顯的信號。

3.轉(zhuǎn)型旅游，正當其時

由于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都嚴重過剩，我們就發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，很多房地產(chǎn)中小企業(yè)開始尋找出路。然而在目前的大環(huán)境下，制造業(yè)遇冷，農(nóng)業(yè)投資管制嚴格，相比之下，旅游投資則相對自由，而且初期利潤和長遠利潤都比較可觀。因此，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型旅游是一個較好的出路。

據(jù)世界旅游業(yè)理事會測算，2014年我國旅游業(yè)直接、間接創(chuàng)造GDP占全國總量的9.4％；國家信息中心課題組測算達10.2％。而汽車制造業(yè)、銀行業(yè)占GDP總量分別為5.7％、9.0％，很明顯，旅游業(yè)是遙遙領先的。

在旅游投資增速方面，今年上半年，全國實際完成旅游投資同比增長28％，比第三產(chǎn)業(yè)投資增速高16個百分點，比全國固定資產(chǎn)投資速度高17個百分點。

可見，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型旅游，正當其時。

二、房地產(chǎn)商怎樣轉(zhuǎn)型旅游？

1.回歸本質(zhì)

旅游是一個涉及面很廣的行業(yè)，包括出行前通過OTA進行信息收集、旅游吸引物及旅游裝備等一系列支持系統(tǒng)。涵蓋全面的旅游產(chǎn)業(yè)鏈與土地開發(fā)也有著緊密聯(lián)系。

在投資旅游過程中，很多開發(fā)商選擇景區(qū)特許經(jīng)營權(quán)或者自己開發(fā)新景區(qū)的方式來介入旅游業(yè)。

景區(qū)主要是旅游服務和旅游度假產(chǎn)品這兩部分。想要做好旅游投資，就需要在產(chǎn)品和服務這兩塊加強學習。過去地產(chǎn)商依靠拿地、畫圖紙、蓋房子、賣房子的一套體系來賺錢，擁有壟斷優(yōu)勢，或者說官商配合的優(yōu)勢，賺錢比較容易，沒有地產(chǎn)商認認真真做旅游產(chǎn)品。地產(chǎn)和旅游結(jié)合得比較好的企業(yè)屈指可數(shù)。而如陜文投、華僑城、首旅等，這些具備旅游性質(zhì)的企業(yè)，大多是在景區(qū)旁蓋住宅、賣住宅，依靠地產(chǎn)來彌補旅游賺錢慢、賺錢少的缺陷?，F(xiàn)在住宅賣不動了，這種以旅游吸引物提高住宅房地產(chǎn)身價的路徑已經(jīng)不再是未來大趨勢，我們亟需改變這樣的模式。

對于地產(chǎn)商進入景區(qū)，最重要的就是回歸本質(zhì)，真心實意做產(chǎn)品?？偟膩碚f，中國旅游產(chǎn)品需求很大，供給側(cè)不足，或者說結(jié)構(gòu)性錯配。目前來看，傳統(tǒng)觀光業(yè)所占比重依舊較大，基本依賴自然遺產(chǎn)資源、歷史文化遺產(chǎn)資源或者干凈的空氣、水等環(huán)境資源，觀光產(chǎn)品開發(fā)較早，但基本處在原始狀態(tài)。在這樣嚴峻的轉(zhuǎn)折時刻，我們必須回歸本質(zhì)去思考，什么才是游客選擇旅游產(chǎn)品的根本出發(fā)點。

其實，房地產(chǎn)企業(yè)投資旅游，最根本的問題是要通過度假產(chǎn)品來創(chuàng)造生活方式。這一點是過去大多數(shù)旅游投資者沒有認真思考的問題。所以，我們未來一定要思考如何在一個目的地通過旅游度假產(chǎn)品來同時解決住和住以外的一切問題。

旅游產(chǎn)品包括很多方面，吃、住、行、游、購、娛。住的方面，吃的方面，玩的方面，購物的方面，出行的便捷性方面，比如現(xiàn)在流行的汽車租賃公司，游客從機場出來后，自己租車，享受一系列的自駕游服務。反正，就是一句話，讓游客在一個地方舒舒服服呆著，享受所需的一切服務。過去很多開發(fā)商習慣開發(fā)觀光產(chǎn)品，對度假產(chǎn)品理解不深，未來必須在這方面認真思考并付諸行動。

2.從制造到創(chuàng)造

現(xiàn)在很多地產(chǎn)商都去各個地方拿景區(qū)，但是景區(qū)本身在觀光方面沒有很強競爭力，拿下來后，發(fā)現(xiàn)游客不多，或者游客消費水平有限。這就是典型的觀光路徑依賴，那么，未來需要思考如何在觀光基礎上開發(fā)綜合產(chǎn)品體系。比如，一些靠近大城市的地方，雖然沒有很好的觀光資源，但是可以通過人為的設計創(chuàng)意和服務提升來形成競爭力。

如何創(chuàng)造一個度假產(chǎn)品，這是一個很綜合的問題?？偟膩碚f就是把單一的觀光產(chǎn)品向著觀光+度假的方向轉(zhuǎn)變。比如在一個成熟的度假景區(qū)酒店，在游客住下來以后，外部所需的餐飲、娛樂服務都可以去投資，住下來之后所需的一切服務都可以開發(fā)。所以，即使是一個比較成熟的旅游景區(qū)，也可以開發(fā)出更多新的產(chǎn)品。那對于簡單開發(fā)的初級產(chǎn)品，則具備更大的提升開發(fā)空間。

3.從旅游房地產(chǎn)化到房地產(chǎn)旅游化

過去三亞、西雙版納的旅游房地產(chǎn)化現(xiàn)象非常嚴重，大家都去造房子、賣房子、買房子，但是買了房子后做什么呢？現(xiàn)在需要倒過來想，房地產(chǎn)要旅游化，誰要把這個問題想清楚，那就是一個很大的商機。

如何做好房地產(chǎn)的旅游化？還是要從產(chǎn)品特性出發(fā)，游客到了一個景區(qū)或者目的地之后，要研究游客的一切需求，如果有市場沒有滿足的需求，那就是藍海。比如，現(xiàn)在很多人買了房子后不住，這樣一方面浪費了公共資源，另一方面，對自己來說也不劃算。這樣的閑置就給房地產(chǎn)旅游化提供了機會，途家就抓住了這個機會，把閑置的房子集中起來，交由一個目的地營銷公司或者分時度假運營平臺，讓其他人去住。這樣一來，房主個人可以獲得收益，幫助出租的運營平臺也獲得了傭金。當然，還有更多的房地產(chǎn)旅游化的路徑，這需要大家共同去創(chuàng)造。

4.“旅游+”、“互聯(lián)網(wǎng)+”助力轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)投資旅游，現(xiàn)在還強調(diào)一個概念：“旅游+”。旅游不是一個孤立的概念，我們需要對現(xiàn)有資源進行創(chuàng)新，創(chuàng)造機會挖掘游客的潛在沖動性消費欲望，使其買單。比如在鄉(xiāng)村旅游中開發(fā)有機食品、農(nóng)產(chǎn)品。再比如，在一些自然保護區(qū)或者生態(tài)環(huán)境保護較為嚴格的地區(qū)套用“旅游+”的概念，使自然保護區(qū)附近鄉(xiāng)村變成鄉(xiāng)村度假目的地等，創(chuàng)造綜合利用的機會。這些無一不說明，通過“旅游+”、“互聯(lián)網(wǎng)+”來實現(xiàn)房地產(chǎn)向旅游的轉(zhuǎn)型是一個利好可行的方式。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型旅游面臨的問題？

1.產(chǎn)權(quán)問題

第一個問題，資本進入旅游后，要面臨產(chǎn)權(quán)問題，中國大部分景區(qū)的土地是集體所有制，雖然很多景區(qū)是國家級，但土地并非國有，是集體所有。這樣一來，就必須跟農(nóng)民打交道。過去的模式是把農(nóng)民遷走，單獨搞一個景區(qū)，這樣就避免了扯皮問題。但現(xiàn)在農(nóng)民都覺醒了，很難一次性遷走，中國農(nóng)民問題很復雜，因此，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型旅游投資，必須學會跟農(nóng)民打交道。

最近流行給農(nóng)民增權(quán)、確權(quán)，土地是農(nóng)民的，但農(nóng)民缺少知識、資本，農(nóng)民在從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)的過程中，缺少知識和資本支持，我們不能因此忽略農(nóng)民的發(fā)展權(quán)利。理論上來講，農(nóng)民與投資者要共同發(fā)展。正常社會的發(fā)展規(guī)律中，一方被剝奪、另一方一味占有的發(fā)展都是不可持續(xù)的，我們需要尋找一種雙方都能夠接受的合作模式。

2.土地改革問題

第二個問題是土地改革問題，可以說，中國的很多法律是滯后于社會發(fā)展現(xiàn)實的。這就需要我們呼吁頂層設計的改革，比如土地管理法，現(xiàn)有的土地管理法強調(diào)一戶一宅制度，這是很有問題的。很多傳統(tǒng)古村落的房子又有文化底蘊又有觀賞性，其生態(tài)價值、文化價值、經(jīng)濟價值、歷史價值都很高，如果按照一戶一宅制度，為了節(jié)約土地，這些古村落就會很容易面臨被拆除的危險，那樣我們的傳統(tǒng)文化也跟著消失了。尤其是住建部推行的拆舊建新，就更加要不得。所以，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型旅游過程中，要面對法律更新的問題。

當然，中國的物權(quán)法、土地承包法也需要更新，這些法律對農(nóng)民發(fā)展造成一定限制，農(nóng)民的人身自由、遷徙自由、用土地抵押貸款自由都受到一定影響。這需要從頂層設計方面來進行改變，賦予農(nóng)民處置自己宅基地、承包地的權(quán)力。讓農(nóng)民的宅基地可以參與融資貸款，也可以與城市投資者合股，還可以進行銷售流轉(zhuǎn)。

這些法律問題的改革是緩慢的，但是人們已經(jīng)意識到了這一點。鄉(xiāng)村城市化的進程中，很多人需要遷往城市，大量的村落住宅的閑置，一方面造成資源浪費，另一方面容易造成房屋倒塌，不利于文化保護。那么，最好的解決方法就是讓更多的鄉(xiāng)下人能夠自由遷往城市，讓更多的城市人能夠自由遷到鄉(xiāng)下，這其中，宅基地自由流轉(zhuǎn)就成為非常關(guān)鍵的問題。這個問題解決好了，會讓中國城鎮(zhèn)化進程更加平穩(wěn)有序。所以，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型做旅游，會遇到一系列法律問題，需要認真研究。

最后要說的是，城市里很多人也渴望回到農(nóng)村。很多當官的、經(jīng)商的、搞學問的，在城市里奮斗一生，都希望老了以后在農(nóng)村有一片土地。如果形成很好的宅基地流轉(zhuǎn)市場，那么，不僅有利于農(nóng)民致富，也有利于城市人回鄉(xiāng)，緩解城市居住空間擁擠、交通擁堵的壓力。

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