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中國，一個有著五千年文化的古國，擁有著眾多的古城，雖然有些因某個特定年代某些特殊原因被破壞，但是現(xiàn)代化的城市基建還是難掩其濃郁的文化積淀。

中國的每一個城市都有其獨特的風(fēng)骨氣韻，最特別的是那些老城的建筑群，雕梁畫棟，碧瓦朱甍。若是雨天，撐把油紙傘，漫步在青石街上，多少帶點清雅文藝的感覺。

中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，短短三十幾年，讓十多億人吃飽了飯。并且讓多數(shù)人溫飽過后開始追尋精神的自由以及文化思想的綻放。這是一個了不起的成就，這也是一個野蠻的成長過程。

在物質(zhì)生活得到極大的滿足后，人們的生活關(guān)注點開始慢慢的轉(zhuǎn)移，從攫取生活質(zhì)料的方向上，開始關(guān)注其之外的東西。就這樣在基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天的水平，人們開始關(guān)注更遠(yuǎn)的地方，開始關(guān)注人類本身的休閑生活方式。

現(xiàn)代化休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)悄然而生，雖然這些產(chǎn)業(yè)很早就以各種傳統(tǒng)的方式存在著。實際上，這也是世界經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種趨勢，目前世界主要大國和經(jīng)濟(jì)體如美國、俄羅斯、日本和歐盟國家都已紛紛把發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)上升為國家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)是如何鍥入文化旅游地產(chǎn)這趟車的？

文化旅游地產(chǎn)的歷史非常早，自打人類活動有了人文名勝古跡這個概念開始，文化旅游地產(chǎn)便已存在。

后人通過對原有的文化旅游資源在基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)造性（或者修復(fù)性）盈利（或非盈利）的綜合型開發(fā)，或是以文化旅游資源為導(dǎo)向型的土地綜合開發(fā)。這種開發(fā)模式需要在地方性政府與發(fā)展商、地產(chǎn)與旅游業(yè)、公共產(chǎn)品與私人產(chǎn)品的有機(jī)互補(bǔ)或組合機(jī)制來運轉(zhuǎn)的。

文化旅游地產(chǎn)基本的開發(fā)導(dǎo)向分為： 

1.生態(tài)導(dǎo)向型的低度開發(fā) 

以生態(tài)資源為開發(fā)導(dǎo)向的低度開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目的產(chǎn)品設(shè)計必須遵循生態(tài)化的原則，并且力圖在環(huán)境保護(hù)和游客消費之間達(dá)到生態(tài)與人類活動平衡，一方面盡量使人類旅游活動對環(huán)境的破壞減小到最小，另一方面使游客獲得更多的娛樂體驗。在這一原則之下，旅游產(chǎn)品的設(shè)計就必須立足于以下要點： 

①體現(xiàn)地域性：

地域性是對旅游區(qū)當(dāng)?shù)氐臍v史、文化的延續(xù)傳承，地域性的文化傳承是形成該地域內(nèi)獨特性旅游產(chǎn)品的首要內(nèi)在因素，所以地域性的獨特性因素也往往是該地域內(nèi)旅游產(chǎn)品設(shè)計的靈魂。例如：西北窯洞、福建土樓。

②保護(hù)前提下的游憩性活動：

文化旅游區(qū)的生態(tài)系統(tǒng)、文化遺跡等比較脆弱，有些獨特的文化旅游元素一旦遭到破壞就很難再恢復(fù)重建，文化旅游區(qū)也將因此失去其賴以存繼的生命力，故而在文化旅游活動的設(shè)計上既要體驗游憩的性質(zhì)，更要在保護(hù)現(xiàn)有的文化旅游資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的開發(fā)建設(shè)。飲鴆止渴的方式是不可取的。 

③人與自然的互動聯(lián)系：

人類是伴隨著自然之美、自然之律發(fā)展而來的，在文化旅游產(chǎn)品設(shè)計中，不僅要設(shè)法增強(qiáng)人與自然的交互聯(lián)系，協(xié)調(diào)人與自然的關(guān)系，更要構(gòu)筑人工生態(tài)系統(tǒng)，使人與自然形成良性循環(huán)的交互作用，便是這一“協(xié)調(diào)”的具體表現(xiàn)。 

2.歷史文化導(dǎo)向型的主題開發(fā) 

在地域性民俗、歷史文化資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行深層次的開發(fā)，側(cè)重于對本土歷史與文化資源發(fā)掘、梳理，并且試圖環(huán)繞這些特定的歷史文化主題，恢復(fù)、再生還原特定的歷史文化場景，打造出具有鮮明特征的形象和品牌。

這種模式對文化生態(tài)的修復(fù)、延續(xù)和保護(hù)是有積極作用的；各類旅游活動和項目開發(fā)也都圍繞歷史文化主題展開，通過還原半還原場景化的演繹，創(chuàng)造獨特的文化體驗； 

①以歷史文化為著眼點：

在特定的地理空間內(nèi)，地域性的獨特性歷史人文資源往往是現(xiàn)代某一個城市或地域的發(fā)展所賴以生存的核心資源。所以在其后來的城市導(dǎo)向型發(fā)展架構(gòu)下，文化旅游資源是作為整個發(fā)展的著眼點通過網(wǎng)絡(luò)化、產(chǎn)品鏈化或戰(zhàn)略規(guī)劃等方式相互連接起來的區(qū)域性旅游產(chǎn)業(yè)集群。所以挖掘并且有效的延展地域性的歷史文化資源的價值才是文化旅游地產(chǎn)的核心所在。

例如：莫言獲獎，他們老家要規(guī)劃出一個紅高粱文化產(chǎn)業(yè)園。高梁賠錢也要種植。為什么呢？這就是文化的價值點的挖掘。

②特色化是取勝關(guān)鍵：

在全世界都在努力挖掘地方特色的的時代，全都去側(cè)重開發(fā)人文資源就顯得沒有競爭力。一個規(guī)劃出色的產(chǎn)品是品牌樹立的基石，但是如果一個品牌要真正的樹立出來就必須要有特色化的因素在里面。

例如：建設(shè)紅色旅游區(qū)，特色之處就是當(dāng)年紅軍匍匐的地方。具有一定的歷史價值特色。也有市場賣點。依托強(qiáng)大的紅色文化，樹立品牌。 

3.市場導(dǎo)向型的多元開發(fā)

①依托特定產(chǎn)業(yè)：

全國目前已建成、規(guī)劃籌建中的大大小小的影視城大約有110多個左右。影視城是以市場需求為導(dǎo)向，以影視資源為基礎(chǔ)的一整條產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)集群。目前國內(nèi)的影視城所面對的客戶界面主要分為攝制劇組、大眾游客。

②主題性開發(fā)：

主題性開發(fā)是指圍繞著某一個特定的已具有市場影響力的核心所開發(fā)的文化旅游項目。

比如商務(wù)主題最典型的就是博鰲，博鰲是以國際性會議規(guī)劃發(fā)展起來，是以商務(wù)主題為根基開發(fā)起來的。當(dāng)然還有以其他的主題形式開發(fā)的，例如娛樂主體的方特、迪士尼等。博鰲論壇如此高規(guī)格的會議所在地，博鰲本身的自然條件功不可沒：

獨特的氣候條件：

島內(nèi)年均氣溫22℃～26℃,年均降水量為163mL.每年晴日在300天以上。若按候(氣候?qū)W上定五天為一候)平均氣溫低于10℃為冬季,高于22℃為夏季來劃分,則海南島沒有真正的冬季,嚴(yán)冬北國冰封,海南島卻春意盎然。這種得天獨厚的氣候條件,是海南成為避寒休閑度假旅游勝地的極大優(yōu)勢。 

環(huán)島海濱風(fēng)景區(qū):

博鰲坐落在大海旁,沿岸數(shù)十公里的濱海地帶水軟沙白,其周圍的海灘懿泥中,生長著密密麻麻的紅樹林,擋風(fēng)搏沙,是開發(fā)濱海休閑度假旅游的理想場所。 

中西部保存完好的大片熱帶原始林區(qū)

海南開發(fā)晚.自然環(huán)境遭受現(xiàn)代工業(yè)污染較小。中部山地是熱帶原始森林的天然寶庫。壩王嶺、尖峰嶺等五大熱帶原始林區(qū)內(nèi)完整的天然林景觀,實乃娛樂休閑度假的好去處。 

有黎、苗等38個少數(shù)民族

由于歷史、文化的淵源關(guān)系,中部山區(qū)的黎苗族至今仍保留著許多古樸淳厚的民風(fēng)民俗和生活習(xí)慣。 

開發(fā)晚,環(huán)境接近原始,基本未被破壞

海南的旅游資源非常好，但是說實話，海南的旅游資源挖掘以及旅游業(yè)的品質(zhì)確實讓人不敢恭維。世界性會議的場地確實讓去博鰲觀光的游客趨之若鶩。但是整個瓊北基本留不住游客。博鰲本身以國際性商務(wù)會議基地為帶動性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，但是圍繞著商務(wù)主題鋪展開的產(chǎn)業(yè)鏈就沒有能夠給博鰲帶來實質(zhì)性的旅游經(jīng)濟(jì)。 

二、文化旅游地產(chǎn)的開發(fā)特點及要點：

1.慢工出細(xì)活：

文化旅游地產(chǎn)項目開發(fā)是個細(xì)活，特別是古城修復(fù)性工程或者仿古建設(shè)。開發(fā)周期很長，對資金鏈要求很高，對投資者的耐力是一種考驗。 

2.價值點挖掘：

無論是地域性的民俗挖掘還是歷史性的文化積淀的找尋，對于價值點的把握是一個非?？简瀳F(tuán)隊水平的活，在多維度的整合過程中，如何讓核心的價值點穿越全方位的布局是項目能否生存的最關(guān)鍵的所在。

在過去的短短十五年里，中國所開發(fā)出來主題性地產(chǎn)失敗率80%以上。和其他類別地產(chǎn)項目不同的是，文化旅游地產(chǎn)投資巨大，回報周期長，失敗率很高，經(jīng)營難度太高。所以相比于商業(yè)地產(chǎn)等類別的地產(chǎn)開發(fā)來說，價值點的挖掘塑造才顯得尤為重要。

3.多元化模式：

多元化模式有多元化開發(fā)、多元化經(jīng)營、多元化整合。

4.經(jīng)營管理比開發(fā)重要：

無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn),經(jīng)營遠(yuǎn)比開發(fā)重要。請不要忽視！早期，大多發(fā)展商忽視后續(xù)經(jīng)營與管理。但是我們再看看，那些我們奉之為行業(yè)標(biāo)案的項目，哪個不重視經(jīng)營呢？

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